מה צריך לדעת לפני שנותנים הלוואה עם שעבוד של דירה (משכנתא) לטובת ההלואה?

דן ג.

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/17
הודעות
965
דירוג
673
מישהו מבקש הלוואה, והוא מוכן לשעבד דירה (נקייה ממשכנתא), לטובת ההלוואה. מהם הסיכונים עליהם המלווה צריך לחשוב?
LTV. ברור לי.
במידה וצריך לממש את השיעבוד, מה העלויות שכדאי לקחת בחשבון?
מה עוד?

(ההלוואה היא ליזם נדלן, לשלב מאוד מוקדם של פרוייקט חדש. יש לו מספר דירות נקיות ממשכנתא, והוא מוכן למשכן אותן בשביל ההלואה)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,829
דירוג
23,195
(ההלוואה היא ליזם נדלן, לשלב מאוד מוקדם של פרוייקט חדש. יש לו מספר דירות נקיות ממשכנתא, והוא מוכן למשכן אותן בשביל ההלואה)
אפשר לשאול באיזה ריבית?
אפשר לשאול באיזה LTV?

קודם כל מאד מומלץ לקחת עו"ד בשביל כזה דבר, יתכנו נואנסים שאדם ללא השכלה רלוונטית לא ידע מהם.
לדוגמא מחר הוא יהיה חדל פירעון ואשתו תטען שהדירה הזו בעצם חצי שלה והיא לא חתמה לך על השיעבוד.
הוא יכול לטעון שזה המגורים שלו ושיש לו זכות דיירות מוגנת.
במידה וצריך לממש את השיעבוד, מה העלויות שכדאי לקחת בחשבון?
זה תלוי כמה הוא נלחם בך או משתף פעולה, צריך עו"ד וצו בית משפט, צריך כונס, צריך זמן, יתכנו עלויות הפעלת הנכס אבל בגלל כל העלויות האלה לוקחים מקדמי ביטחון בדמות LTV סביר.
 

דן ג.

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/17
הודעות
965
דירוג
673
אפשר לשאול באיזה ריבית?
אפשר לשאול באיזה LTV?

תודה.

כנראה 8.77. (הוא אמר 10% שנתי, בלון ל4 שנים. אז למעשה נראה לי שהוא הציע 8.77o_o. נתון למיקוח. הוא טוען שהעלויות שלו כשהוא מקבל הלוואות מקרנות למיניהם, זה יוצא כ 15% כולל כל העלויות והעמלות מסביב. אז יכול להיות שה 10% זה באמת 10%.)
ה ltv, זה מה שאני מנסה להבין מה המינימום שכדאי. מה נראה לך סביר?
קודם כל מאד מומלץ לקחת עו"ד
לגמרי. אבל לפני זה אני מנסה להבין אם זה בכלל שווה בדיקה.

אתה יודע מה קורה מבחינת ניכוי מס במקור. הוא צריך לנכות לפני שהוא משלם את הריבית? המס על הריבית מחושב בשנה ששולמה או שנצברה? (המלווה הוא אדם פרטי)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,829
דירוג
23,195
כנראה 8.77. (הוא אמר 10% שנתי, בלון ל4 שנים. אז למעשה נראה לי שהוא הציע 8.77o_o. נתון למיקוח
אני לא יודע איך הגעת לחישוב הזה אבל בכל מקרה מקובל ריבית שוטפת, בשום פנים ואופן לא ריבית בסוף, כלומר בלון על הקרן, ריבית שוטפת חודשית או רבעונית. חוץ מזה זו ריבית טובה מאד בשבילך. אין קרן או בנק כלשהו בעולם שהוא יקבל גם בלון על הריבית.
הוא טוען שהעלויות שלו כשהוא מקבל הלוואות מקרנות למיניהם, זה יוצא כ 15% כולל כל העלויות והעמלות מסביב.
תלוי בקרן אבל אפשר להגיע לקצת פחות. 12% זה משהו שאפשר להגיע אליו בקלות יחסית ואפילו פחות.
ה ltv, זה מה שאני מנסה להבין מה המינימום שכדאי. מה נראה לך סביר?
אני מניח שאתה מדבר על מקסימום ולא מינימום, מקובל עד 60%, אפשר גג עד 70%, זה גם תלוי באיכות ואופי הנכס.
לגמרי. אבל לפני זה אני מנסה להבין אם זה בכלל שווה בדיקה.
אני אישית הייתי מתעקש על הדברים הבאים:
1. תשלום ריבית שוטפת.
2. LTV סביר.
3. שמאות בלתי תלויה לפי תקן 19 למטרת בטחונות משמאי שמקובל על בנקים, אם אתה ממש בטוח שאתה יודע לעמוד שווי של הנכס לבד אז אולי אפשר לוותר. לחלופין אפשר לרדת בLTV בשביל יותר מקדמי ביטחון, שמאות כזו היא סיפור של כמה אלפי שקלים.
4. לכל הפחות יצוג משפטי משותף אם אתה סומך ומכיר את היזם ועו"ד רק מטעמך אם לא.
5. צ'קים מראש על כל הריבית והקרן.
6. מתן אופציה להארכת פירעון ההלוואה ב12 או 6 חודשים תמורת תשלום עמלה.

הוא צריך לנכות לפני שהוא משלם את הריבית?
כן.
המס על הריבית מחושב בשנה ששולמה או שנצברה?
לדעתי בשנה ששולמה, בדיוק כמו בפק"מ בבנק. באם אתה אמריקאי הסיפור שונה, אתה אמור לשלם מס על הריבית הרעיונית של אותה השנה.
 

דן ג.

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/17
הודעות
965
דירוג
673
אני מניח שאתה מדבר על מקסימום ולא מינימום
אכן.
אני אישית הייתי מתעקש על הדברים הבאים:
1. תשלום ריבית שוטפת.
מה הסיבה? (כדי שהLTV לא יהיה גבוה מדי, כשכוללים את הריבית הצבורה?)

עוד משהו שנזכרתי עכשיו. אני זוכר שפעם כתבת שמיסים וחובות לרשויות על הדירה, יש להם קדימות לשעבוד. זה כולל גם מס שבח?

ושוב, תודה רבה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,829
דירוג
23,195
מה הסיבה? (כדי שהLTV לא יהיה גבוה מדי, כשכוללים את הריבית הצבורה?)
מכמה סיבות:
1. כי אתה רוצה לראות תזרים כלשהו מההשקעה, גם אתה צריך לאכול, לא?
2. כי אם לא המח"מ עולה משמעותית ולפיכך גם הסיכון.
3. כי אתה רוצה לראות שלווה יודע גם להחזיר כסף, אתה רוצה להיות עם יד על הדופק שהוא במצב נזיל ובר פירעון. בוא נניח שיום אחרי ההלוואה הוא נכנס לקשיים או פושט רגל, אתה בכלל לא תדע מזה עד מועד הפירעון של ההלוואה עוד X שנים, זה BIG NO NO.
אני מנחש שאם הוא מתעקש על הסעיף הזה זו הסיבה האמיתית שהוא לא הולך לקרנות החוץ בנקאיות, אין קרן ולו אחת שתיתן לו כזה דבר.
מה הסיבה? (כדי שהLTV לא יהיה גבוה מדי, כשכוללים את הריבית הצבורה?)
גם נכון, הLTV הולך ועולה לאורך חיי ההלוואה.
עוד משהו שנזכרתי עכשיו. אני זוכר שפעם כתבת שמיסים וחובות לרשויות על הדירה, יש להם קדימות לשעבוד. זה כולל גם מס שבח?
בהחלט כן, בשמאות לצורך בטחונות הם בודקים את זה וכותבים בנספח נפרד מה יהיו החובות לרשויות השונות (נספח הפחתות).
 

hatzadik

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/11/19
הודעות
60
דירוג
35
לא הייתי נכנס לזה.
אתה יודע לבדוק אותו אשראית?
אתה יודע לבדוק את הנכס משפטית?
אתה רוצה להיכנס למשפטים של שנים במקרה של מימוש?
 

דן ג.

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/17
הודעות
965
דירוג
673
לא הייתי נכנס לזה.
זכותךD:
אתה יודע לבדוק אותו אשראית?
אתה יודע לבדוק את הנכס משפטית?
אתה רוצה להיכנס למשפטים של שנים במקרה של מימוש?
אתה אומר שלא היית נכנס לשום השקעה פרטית. אני מבין, אבל אני עדיין מעוניין בהשקעות כאלו...
לבדוק אשראית ומשפטית נראה לי שזה עניין של כמה אלפי שקלים. תקבל את אותם נתונים שבנק או כל מלווה אחר מקבל.
הסיכון של כאב ראש, בית משפט וכדומה, נראה לי נכון לכמעט כל השקעה חוץ מהשקעה בשוק ההון, וגם זה, רק בתור דג רקק (אפשר להיות דג רקק די גדול כמובן.).

ספציפית, ההצעה שבגללה פתחתי את השרשור, כנראה ירדה מהפרק בגלל בטחונות לא מספקים.

עריכה: אני עדיין מחפש. נראה לי שבסוף אני אצטרך לשכור בלש שיעקוב אחרי @אורי ג. כדי למצוא משהו שווהD:
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,829
דירוג
23,195
עריכה: אני עדיין מחפש. נראה לי שבסוף אני אצטרך לשכור בלש שיעקוב אחרי @אורי ג. כדי למצוא משהו שווהD:
האמן לי שאין לי, גם אני מחפש, יכול אולי לעניין אותך במשהו דומה למה שהיזם הזה הציע לך אבל בריביות שלא קרובות בכלל למה שהציעו לך.
 

דן ג.

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/17
הודעות
965
דירוג
673
האמן לי שאין לי, גם אני מחפש, יכול אולי לעניין אותך במשהו דומה למה שהיזם הזה הציע לך אבל בריביות שלא קרובות בכלל למה שהציעו לך.
אהה... טובD:
כנראה הריביות שהוא הציע, קשורים לבטחונות. זה לא בדיוק מה שהבנתי מראש... פתחתי את השרשור כששמעתי בגדול את הפרטים דרך קרוב משפחה. דיברתי עם היזם היום, והמצב לא נשמע לי מזהיר. הוא משוכנע שהפרוייקט בו הוא באמצע והפרוייקט הבא הם עסקת המאה. הוא ממונף ומתמנף כך שאם הוא ייטעה, לדעתי הוא יפסיד את כל מה שיש לו בפשיטת רגל. אז הוא לפחות לא שרלטן. מצד שני, הרווחים הפוטנציאלים שלו הם הרבה יותר מ 10% לשנהD:.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,829
דירוג
23,195
דיברתי עם היזם היום, והמצב לא נשמע לי מזהיר. הוא משוכנע שהפרוייקט בו הוא באמצע והפרוייקט הבא הם עסקת המאה. הוא ממונף ומתמנף כך שאם הוא ייטעה, לדעתי הוא יפסיד את כל מה שיש לו בפשיטת רגל. אז הוא לפחות לא שרלטן. מצד שני, הרווחים הפוטנציאלים שלו הם הרבה יותר מ 10% לשנהD:.
ככה זה עסקי הנדל"ן, אלו עסקים מאד ממונפים מטבעם, לא הייתי פוסל על זה.
יתכן מאד והפרוייקטים שלו הם בוננזות, דברים כאלה קיימים.
 

דן ג.

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/17
הודעות
965
דירוג
673
אני עוד אבקש בדיוק את המספרים. אבל הבעייה העיקרית שלי היא, שכרגע אין לו דירה לשעבוד. (מצדו, הוא בטוח ששעבוד מניות החברה בעלת הפרוייקט פלוס ערבות אישית של ארבעת השותפים, היא שעבוד מספיק טוב, בגלל שזו כזו בוננזה. הבעייה שלי היא, שאפילו אם זה נכון לא נראה לי שהייתי יודע מה לעשות עם הנדלן המסחרי הזה בישראל אם הייתי נתקע עם זה. בנוסף, אני משער שזה דורש כיסים עמוקים משלי, אם צריך להשתלט על הפרוייקט.)

בנוסף, יש את ה NO NO שהזכרת לגבי יכולת תשלום הריבית בשוטף. בכל מקרה, אם יהיה לי מספרים מדוייקים, אמשיך לשגע אותךD:. תודה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,829
דירוג
23,195
אני עוד אבקש בדיוק את המספרים. אבל הבעייה העיקרית שלי היא, שכרגע אין לו דירה לשעבוד. (מצדו, הוא בטוח ששעבוד מניות החברה בעלת הפרוייקט פלוס ערבות אישית של ארבעת השותפים,
אוי ואבוי, לא לא לא זה לא שיעבוד, זה כלום.
הבעייה שלי היא, שאפילו אם זה נכון לא נראה לי שהייתי יודע מה לעשות עם הנדלן המסחרי הזה בישראל אם הייתי נתקע עם זה
אין לך נדלן כלשהו כי אין לך שיעבוד. למלווה הראשי יהיה את השיעבוד, לא לך.
בנוסף, יש את ה NO NO שהזכרת לגבי יכולת תשלום הריבית בשוטף. בכל מקרה, אם יהיה לי מספרים מדוייקים, אמשיך לשגע אותךD:. תודה.
בכיף.
אם תרצה משהו כזה לפי פרמטרים נורמלים אבל גם ריבית שמשקפת את הסיכון הנמוך דבר איתי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Gazorpazorp צריך לדעת משהו לפני סגירת חשבון בנק? צרכנות פיננסית 10
שם משתמש בעייתי כמעט מוכן לפתוח תיק השקעות. מה עוד צריך לדעת? שוק ההון 8
י על איזה מדד צריך להסתכל כדי לדעת האם הכלכלה טובה? אוף טופיק 13
c881 למה מפתח תוכנה/מתכנת צריך לדעת מתמטיקה? אוף טופיק 13
לא חשוב שמות מהם כל המושגים הכלכליים שנער צריך לדעת ביום הולדתו ה-18? צרכנות פיננסית 17
O למה צריך להגיש תיאום מס? מיסים 1
ח למכירת דירה צריך התייעצות נדל"ן 1
S האם צריך דו"ח שנתי למען דיבידנדים בלבד? מיסים 2
ה צריך עזרה בחיים | 28 יומני מסע אישיים 41
P מתי צריך להגיש מס רווח הון? מיסים 31
ב צריך עזרה בהבנת תיק "מייק", בדולרים, למתחילים שוק ההון 6
ב צריך עזרה לעשות סדר בפנסייה וביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ה האם החוב הענקי של ארהב צריך להדאיג אותי? שוק ההון 5
כנשר האם צריך רישיון בכדי למכור (לשווק?) פוליסת ביטוח? צרכנות פיננסית 1
א באסה - צריך משקפיים. לפני שאני ניגש לאופטיקה, מה תמליצו לי ממרכיבי משקפים מנוסים? אוף טופיק 19
aminadav שאלה לגבי 6 כללי אצבע להרכבת תיק השקעות. בשביל לישון בשקט צריך להיות מוכן להפסיד את הכל, לא רק חצי, לא? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 24
T לוקח פסק זמן מהעבודה - האם צריך לדאוג באופן מיוחד לקופות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
D למה צריך חשבון ממוסה (תיק פרטי) בנוסף לחשבון פטור (IRA) ? שוק ההון 11
נירוש צריך חוות דעת לגבי PEPPER פוסטים מאיכות נמוכה 17
S מה אני צריך לחפש בצבא? התפתחות אישית 17
stamEhad קרן סל מחקה MID/SMALL CAP גלובאליות - צריך עזרה בחיפושים שוק ההון 4
י צריך כמה חידודים לגבי ההבדלים בין קרן סל לקרן נאמנות, ופקודות קנייה. שוק ההון 40
סול אולי הייתי צריך למצע? יומני מסע אישיים 28
ע מה צריך לעשות כדי לקבל את מענק הקורונה של טראמפ? אוף טופיק 1
F האם צריך תואר כדי להתברג בתכנות ? ועוד שאלה על תחומי הייטק אחרים אוף טופיק 59
מ צריך עזרה בנוגע למס מיסים 5
ח אחרי שלושה עשורים צריך למצוא כיוון. התפתחות אישית 16
M החזר מס לשכיר - האם צריך להגיש טופס 134? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 14
מ כמה מזומן באמת צריך בעובר ושב שוק ההון 14
P נשברתי - צריך לשנות כיוון התפתחות אישית 5
P פתיחה ברשויות המס - האם גם בימינו צריך ללכת פיזית? צרכנות פיננסית 2
S מישהו יודע איזה טופס צריך למלא כדי לקבל את המענק שהמיסים שלנו ממנים לנו? פוסטים מאיכות נמוכה 5
Lemonade צריך את הערכתכם למשך זמן הדרוש ללימוד פיתוח, שדרוג ועיצוב אתרים התפתחות אישית 4
C מעבר לבית על גלגלים צריך ייעוץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
O כדאיות הלוואה לרכב אם ״לא צריך״ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 26
ע כיצד לבנות תיק השקעות כאשר צריך את הכסף נזיל? שוק ההון 15
C שאלה - האם מצויין בחוק בתוך כמה זמן מס הכנסה צריך להחזיר שומת מס אחרי הגשת מסמכים? צרכנות פיננסית 8
ג איזה מדד צריך להשוות לתשואות של מסלולים מנוהלים שוק ההון 14
R אילו עלויות אני צריך לקחת בחשבון בניהול תיק השקעות? שוק ההון 0
ש האם צריך אג"ח וכמה אג"ח? שוק ההון 12
ב משקיע עם IB. לא מוכר. מקבל דיבידנדים לאחר 25%. צריך להגיש דו״ח? צרכנות פיננסית 27
L 'אתה צריך להכיר חמישה אנשים כדי להגיע לאדם שאתה רוצה' מי מזהה מה מקור המשפט? אוף טופיק 2
L יזמים או בעלי עסקים, אילו תכונות וכישורים צריך וכדאי לשפר? התפתחות אישית 34
P ביטול עסקת מקרקעין + פיצוי, צריך פיצול סעדים? נדל"ן 6
ק צריך עזרה להבין למה קרן ממונפת בהכרח מפסידה לאורך זמן שוק ההון 63
H אני צריך קצת הכוונה אני מבולבל נדל"ן 15
Liron2035 אם פתחתי חשבון בIB השנה(2018) אני צריך לדווח למס הכנסה בסוף 2019? צרכנות פיננסית 20
ק צריך לפתוח קופת גמל והלכתי לאיבוד צרכנות פיננסית 7
unrealx פינוי ובינוי - מה צריך לבדוק? נדל"ן 17
נ בחירת קרן סל ספציפית - מה צריך להביא בחשבון? שוק ההון 4

נושאים דומים

למעלה