מה ההגיון "למרוח" משכנתא לכמה שיותר זמן?

[שבוזי]

אני מרגיש שאני יוצא קצת טיפש, אבל בחיים לא הבנתי מה ההיגיון של לפרוס משכנתא לכמות המקסימלית (30 שנה), ואני מרגיש שאני צריך להבין את זה היטב עכשיו שזה נהיה לי רלוונטי.

אתן קצת רקע - בשעה טובה רכשתי דירה ב1.425 כאשר יש לי הון עצמי יחסית גבוהה. מפה לשם המשכנתא שאצטרך לקחת היא בסכום 760,000 שהיא יחסית לא כזו נוראית. המטרה שלי (חלומות באספמיה כרגע אבל עדיין) היא להגיע לפרישה עד גיל 40 (כיום אני 24.5). ההחזר החודשי שמתאפשר לי כרגע נותן לי את האופציה לסגור את המשכנתא גם ב15 שנים, וכמובן אם ניקח בחשבון נקודות יציאה אני מאמין שגם להפטר ממנה בגיל 35 זה אולי משהו שיהיה ראלי.
השאלה שלי היא כזו - מה ההגיון לפרוס אותה ל-30 שנה? שמעתי מלא אנשים מדברים על "מינוף מינוף מינוף" אבל לא הבנתי איך להוסיף לעצמי עוד 200-300 אלף ש"ח לריבית דריבית שאשלם בסופו של יום יעזור לי למנף. הדירה שקניתי היא יחסית גדולה (פריפריה) ולכן אני לא חושב שאחליף אותה ב-10 שנים הקרובות לפחות (אם בכלל, כי העסקה הזו לימדה אותי כמה כאבי ראש באמת כרוכים ברכישת דירה).

כעת אני נמצא בצומת דרכים - אני עומד לבצע את התשלום השני שלי באוגוסט ואצטרך לעבוד על תמהיל עם היועצת משכנתאות שלי. אני מבין שזו שאלה שהכי טוב לשאול אותה אבל אשמח גם לחוות דעתכם כדי להבין אם יש משהו שאני מפספס, והאם באמת כדאי לשקול לוותר על כמה שנים לפרישה המוקדמת שלי בשביל איזה יתרון חבוי שאני מפספס.

 

[noam1967]

לקחת הלוואה מהבנק בריבית מקסימום של 5% שאותה תשקיע בשוק ההון ותקבל עליה 10% - זה נשמע לך הגיוני? או שעדיין יהיה חבל לך ששילמת לבנק את ה5% ריבית שנתנו לך תשואה כפולה?

 

[c881]

מקסימום של 5% שאותה תשקיע בשוק ההון ותקבל עליה 10% - זה נשמע לך הגיוני?

לא מקסימום 5%.
אף אחד לא מבטיח 10% ואם כן... בגלל זה מתכוונים לצלוב כרגע "משפיעני רשת" שמציעים "כסף קל".
וגם אם תרוויח 10% - אז מהרווח משלמים מיסים.

לעומת כסף שנחסך בתשלום שבא "נטו".

מצד שני, 200,000 ~ 300,000 בעוד 20 שנה זה לא 200,000~300,000 היום.

 

[noam1967]

לא מקסימום 5%.
אף אחד לא מבטיח 10% ואם כן... בגלל זה מתכוונים לצלוב כרגע "משפיעני רשת" שמציעים "כסף קל".
וגם אם תרוויח 10% - אז מהרווח משלמים מיסים.

לעומת כסף שנחסך בתשלום שבא "נטו".

מצד שני, 200,000 ~ 300,000 בעוד 20 שנה זה לא 200,000~300,000 היום.

הפריים לא יעלה מעל 6, אפשר היום לקבל בקלות פריים מינוס אחד במשכנתא.
אף אחד לא מבטיח 10, 8, או כל מספר אחר. אני דיברתי על עיקרון.
הריבית גם תרד, וזה יעלה עוד פחות מ5%.
לא שכחתי שיש מס רווחי הון, דיברתי על עיקרון, הלוואת משכנתא זה כסף יחסית זול.

 

[SolidState]

המטרה שלי (חלומות באספמיה כרגע אבל עדיין) היא להגיע לפרישה עד גיל 40 (כיום אני 24.5). ההחזר החודשי שמתאפשר לי כרגע נותן לי את האופציה לסגור את המשכנתא גם ב15 שנים, וכמובן אם ניקח בחשבון נקודות יציאה אני מאמין שגם להפטר ממנה בגיל 35 זה אולי משהו שיהיה ראלי.

לפני שנגיע לשאלה המקורית שלך, אני רוצה להתעכב על הנקודה הזאת: אתה בן 25, השקעת את כל הכסף שלך בהון ראשוני לדירה ואתה בחובות של 760 אלף שח (לפני ריבית). במקרה הטוב תהיה לך דירה בפריפריה בגיל 40 או כמה שנים בודדות לפני.
איך בדיוק מכאן אתה קופץ מחשבתית ל"פרישה עד גיל 40"?
אלא אם יש לך ירושה או לוטו בקנה.

 

[Everything_Nice]

ברמה המספרית קיצור תקופה מפחית עלות מימון כוללת. אין משחקים.
מה היכולת החזר? מה התוכניות להמשך? מה המאפיינים האישיים שלך האם היום אתה כבר התנסתה בהשקעות מכסף הוני שקיים ואיך חווית תנודות בשוק או באפיק שהשקעת בו?
נניח ואתה יכול 6,500 ובפריסה ל360 חודשים התוצאה היא 4,000 אתה צריך לחשוב האם הפער הזה של 2,500 ישמש להשקעה או יבלע בתוך הוצאות וחיי יום יום.
אם בדוגמה שנתתי גם בהחזר 6,500 עדיין תהיה במרווחי ביטחון, ברמה הכלכלית שוות "לנגוס" בחוב בפריסה קצרה יותר.
בין להיות אגרסיבי בפריסה ל10 שנים לבין מקסימום 30 תוכל למצוא נקודת אמצע בטווח 15-20
כמו כן משכנתא היא משהו שניתן למחזר מעת לעת. גם כאן תלוי כדאיות ומטרות.

 

[בת העמק]

מה ההגיון לפרוס אותה ל-30 שנה?

אני מניחה שרוב האנשים שפורסים לזמן ארוך מאד פשוט קנו דירה יקרה מדי בשבילם, ולקחו משכנתא גבוהה מדי, וכדי שיוכלו לעמוד בהחזר החודשי שהבנק מאשר להם - צריכים פריסה ארוכה יותר גם במחיר של תוספת עלות לדירה. בדרך כלל אלה אנשים שקונים דירה לגור בה.
למשקיעי נדל"ן יש שיקולים אחרים (עליית ערך, שכ"ד, תחזוקה, הוספת עוד דירות או החלפה בדירה אחרת להשקעה) ואז ההחלטה איך לפרוס קשורה לתכנית ההשקעות.

 

[SolidState]

אני מרגיש שאני יוצא קצת טיפש, אבל בחיים לא הבנתי מה ההיגיון של לפרוס משכנתא לכמות המקסימלית (30 שנה), ואני מרגיש שאני צריך להבין את זה היטב עכשיו שזה נהיה לי רלוונטי.

מבחינה כלכלית טהורה, למי שיש את היכולת הכספית לשלם יותר, אין היגיון לפרוס ליותר שנים ממה שהוא צריך.
יותר שנים במשכנתא ==> יותר סיכון לבנק ==> יותר ריבית שמשלמים עבור העסקה. קיצור מ30 ל15 יכול להתבטא במאות אלפי שקלים חיסכון.

סיבות שאנשים כן פורסים משכנתא לשנים רבות:
1. אין להם מספיק הון עצמי והיכולת שלהם להחזיר היא נמוכה. בלית ברירה הם פורסים לעוד שנים.
2. הם חושבים שהם גאונים בשוק ההון או במכשירי השקעה אחרים, שיתנו להם בסופו של חודש יותר מאשר ההפסדים הצפויים על ריבית המשכנתא (היום כ-5% פחות או יותר)
3. הם רוצים להיכנס כמשקיעי נדל"ן עם כמה שפחות הון עצמי ושהשכירות "תשלם" את המשכנתא, לקנות כמה שיותר נכסים עם כמה שפחות הון עצמי ולבנות לעצמם תזרים שבבוא היום יחזיר את ההשקעה וגם ייתן להם רווח בשכירות או עליית ערך. באמצעות הארכת שנות המשכנתא הם יכולים להתמנף בצורה משמעותית.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

המנעות מתזרים שלילי והמשך יכולת חסכון ומינוף בהמשך.

 

[nick]

פשוט, תזרים.
זה שיקול מרכזי להמון רוכשים ובהחלט סיבה טובה להאריך את המשכנתא.
תמיד אפשר לבצע החזר מוקדם אם מופתעים לטובה, רק קצת חבל שהריבית קצת יותר גבוהה ככה.

 

[שבוזי]

לפני שנגיע לשאלה המקורית שלך, אני רוצה להתעכב על הנקודה הזאת: אתה בן 25, השקעת את כל הכסף שלך בהון ראשוני לדירה ואתה בחובות של 760 אלף שח (לפני ריבית). במקרה הטוב תהיה לך דירה בפריפריה בגיל 40 או כמה שנים בודדות לפני.
איך בדיוק מכאן אתה קופץ מחשבתית ל"פרישה עד גיל 40"?
אלא אם יש לך ירושה או לוטו בקנה.

כי אני לא צריך הרבה. ההנחה שלי זה שבשלב שלא אצטרך לעבוד אני כנראה אמכור את הדירה שלי (בתקווה בתשואה די גבוהה) ואז אעבור למדינה ממש זולה כמו תאילנד או גאורגיה כדי לחיות כמו מלך עד שארית ימי חיי. כל החישובים שלי מתבססים רק עלי, אז בהנחה וכשאתחתן בת זוגתי גם תרוויח לפחות 8000 שח למשך כ10 שנים לפחות אז אני בכלל אהיה מסודר. אני חושב שהרבה אנשים נעולים על לחיות במדינה. אני מאוד אוהב אותה, אבל ברגע שאוכל למצוא אלטרנטיבה שתתן לי לפרוש משמעותית מהר יותר אני כנראה אבצע אותה.

 

[SolidState]

לא יודע כמה אתה מעודכן על המחירים בתאילנד, אבל היא כבר ממש לא זולה כמו שהייתה פעם.
עשו על זה לא מעט כתבות לאחרונה.
בכל אופן לפי מה שאני יודע, בישראל דירה בפריפריה בגיל 40 עם 2 משכורות ממוצעות זה רחוק שנות אור מפרישה מוקדמת.

 

[Therealdeal]

לגבי המשכנתא ומשך חייה -

דמיין סיטואציה שיש לך את כל הכסף לרכישת הדירה - כלומר אין אילוצים. כשאין אילוצים, קל להסביר את המטרה.

יש לך הון היום, ותזרים עתידי פוטנציאלי מהדירה. כל החלטה על משכנתא בגובה X למשך Y שנים מייצרת איזון אחר בין ההון שיש לך כיום בדירה (וכן ההון שתוכל לשמור ולהשקיע באפיק אחר) ובין התזרים שאתה צופה לקבל לאורך חיי המשכנתא.

אם למשל תרצה תזרים על חשבון הון (בדומה לבעלת הבית שעברה מסיבותיה מני"ע מחקי מדד למניות דיבידנד), תעדיף משכנתא קטנה ומשך ארוך. קיצור המשכנתא יגדיל את אחוז החזקה שלך בדירה בכל נקודה בתקופה, על חשבון תזרים נמוך יותר.

אם תרצה הון על חשבון תזרים, למשל כי אתה מאמין שתהיה עליית ערך גבוהה ואתה לא צריך את ההכנסה השוטפת מהדירה, הגיוני לקחת משכנתא מקסימלית למשך ארוך - שתאפשר לך להיות ממונף באחוזים גבוהים למשך יותר זמן.

רוב האנשים לא יכולים לבחור את המטרה שלהם, כי יש להם אילוצים - הון או תזרים. בנוסף, מכיוון שהריבית משתנה כתלות בתקופה, לאנשים שונים יש העדפות שונות.

ולגבי תאילנד וכו' - בשבוע הראשון בצבא אמרתי למפקד שלי שאני רוצה להיות רמטכ"ל. חמש שנים אחרי, השתחררתי מהצבא. החיים גורמים לך לראות דברים אחרת. הייתי נזהר מלהציב לעצמי מטרות יחד משמעותית לעוד 15 שנה...

 

[matthias]

כמה מלל מיותר.
הפסד פה, תשואה שם, אבל אוי אוי אוי תשלם מיסים, אבל בעצם אינפלציה, אבל תזרים, אבל מינוף, אבל אבל אבל.
פשוט תחשב כמה יהיה לך בסופו של דבר בשתי האופציות (או יותר), אחרת לא תצא מזה.
תעשה את החישוב ותבחר באופציה שבה תוכל לצאת לפרישה הכי מוקדם (ספוילר: אם אתה בשון ההון, סביר להניח שזו האופציה עם משך המשכנתא הארוך ביותר).

אני מבין שזו שאלה שהכי טוב לשאול אותה

לצערי מהנסיון שלי אנשי מקצוע בתחום הזה לא מבינים בו שום דבר.
הם נותנים עצות במקרה הטוב על סמך תחושות בטן ומה שהקולגות שלהם עושים ובמקרה הרע על סמך אינטרסים אישיים שלהם.
אם הכסף שלך חשוב לך אין מנוס מלהבין ולהחליט לבד.

בהנחה וכשאתחתן בת זוגתי גם תרוויח לפחות 8000 שח למשך כ10 שנים לפחות אז אני בכלל אהיה מסודר.

בת זוג זו הוצאה לא קטנה, מקווה שלקחת את זה בחשבון

 

[אריקו]

אני חושב לחלק לשניים...
אם אתה חושב בין כה וכה להשקיע באי מה אז תשאיר לך כסף עבור כך
ואם לא חושב להשקיע ויש לך אפשרות לקחת משכנתא פחות למה לא לעשות כך??? מקסימום אם בהמשך יהא לך קשה תוכל למחזר אני מאמין שבהמשך תוכל למחזר באותם תנאים של היום

 

[חוסך בן 40]

אני לא מחשיב את עצמי מישהו שמבין בכלכלה מי יודע מה - אבל הנה הדוגמא שלי.
קניתי דירה לפני 10 שנים בערך, הייתי במחשבה דומה לשלך עכשיו - לגמור עם זה כמה שיותר מהר - אז בניתי משכנתא עם החזר אגרסיבי, קצת מעל השכירות שקיבלתי אפילו.
בדיעבד - אם הייתי "מורח" את המשכנתא ושם נגיד אלפיים 3 באיזה תיק השקעות כל חודש - יש מצב שהתיק היה יותר מהמשכנתא...

 

[SolidusMaximus]

תזרים, תזרים, תזרים.
רוב האנשים לא מתעסקים באופטמיזציות מקרו כלכליות, ואין להם יכולת כזו - מה שהמעסיק נותן, זה מה שיש.

 

[ינשוף חסכני]

הסיבה העיקרית היא כנראה רצון להימנע מהכבדה על התזרים החודשי ע"י פריסה של החוב ליותר שנים. סיבה משנית היא חוסר הבנה של משמעות הלוואה לטווח ארוך וגישה כללית של "יהיה בסדר" לגביי העתיד - הריבית תרד, נמחזר משכנתא וכו' (לא כולם, כן?).

בנוסף, קח בחשבון שחלק מהאנשים שמחלקים לך עצות בנוגע למינוף לקחו משכנתא בסביבת ריבית אפס או ריבית נמוכה. יש הגיון במינוף מקסימלי במסלולי קל"צ ומשתנה לא צמוד כשמחיר הכסף זול. יש גם יתרון במינוף בדירות להשקעה כשהשכירות מכסה את המשכנתא.

 

[c881]

בת זוגתי גם תרוויח לפחות 8000 שח למשך כ10 שנים לפחות

איזה בטחון, זה חלק מהתנאים כשאתה פוגש בחורה?

נ.ב
בת זוג מגיעה לפעמים עם הרצון לצאצאים.

 

[בן מלך]

לקחת הלוואה מהבנק בריבית מקסימום של 5% שאותה תשקיע בשוק ההון ותקבל עליה 10% - זה נשמע לך הגיוני? או שעדיין יהיה חבל לך ששילמת לבנק את ה5% ריבית שנתנו לך תשואה כפולה?

רק בשנה הראשונה זה פי 2
אחרי 15 שנה זה פי 3
אחרי 25 שנה זה פי 4
אחרי 30 שנה זה פי 5

וגם אחרי מיסים נשאר מספיק רווח

לכן יש אנשים שלוקחים את המקסימום משכנתא למקסימום זמן
(בהנחה שבאמת משקיעים את הכסף ולא מתחילים לבזבז בגלל האפשרויות)