מה אני יכול לענות לכל אלו שאומרים מה עדיף לשלם שכר דירה או משכנתא?

[Generics]

עלה הנושא הזה המון פעמים בשיחות שניהלתי, "הרי אתה גם ככה משלם שכר דירה, לא עדיף שיהיה לך דירה של עצמך ובמקום שכר דירה תשלם משכנתא?", "אחרי 30-20 שנים של שכירות אתה נשאר בלי דירה, אבל אם הייתי קונה דירה עם משכנתא היית נשאר עם דירה אחרי כל הזמן הזה", אין לי טיעון נגד טוב לענות חוץ מזה שמחירי הדירות כיום בשיא (והם תמיד יגידו המחירים של דירות תמיד עולים ולא ירדו), או שאני עדיין לא יודע היכן אני רוצה להתמקם.

אני זוכר בזמנו מישהו ענה כאן על זה שיש לזה עלות אלטרנטיבית וכו', מישהו מוכן לפרט?

תודה

 

[לומדת מההתחלה]

יש מחשבונים, אתה יכול לחפש בגוגל "מחשבון לשכור או לקנות". ובכל מקרה אתה מחליט מה לעשות בחיים שלך ובכסף שלך. יש אנשים שקונים גם אם לא משתלם כי הם רוצים בית משלהם ויש שלא קונים גם אם לא משתלם. יש שלא קונים כי הם רוצים לטוס לחו"ל או לרדת בהכנסה או מכל סיבה שהיא.

 

[Buffett]

בזמנו מישהו ענה כאן על זה שיש לזה עלות אלטרנטיבית וכו'

דמיין שני אנשים שלכל אחד 500,000 שח הון עצמי.
בנאדם אחד לוקח משכנתא של מיליון שח, קונה דירה ומחזיר כל חודש 4,000 במשך 30 שנה. (סתם זרקתי מספרים). אחרי 30 שנה הדירה שלו.
בנאדם שני לוקח את ה-500,000 שח שלו ושם אותם במדד של S&P500. אם המדד מניב תשואה של 6-7% ריאלי בשנה לאורך זמן, אחרי 30 שנה יש לבנאדם ב' 3-3.5 מיליון ש"ח (לפני מס).

מה עדיף?
תלוי מה תהיה התשואה הריאלית של המדד, ותלוי מה יקרה למחיר הדירה שרכש בנאדם א' אחרי 30 שנה.

 

[בת העמק]

אחרי 30-20 שנים של שכירות אתה נשאר בלי דירה, אבל אם הייתי קונה דירה עם משכנתא היית נשאר עם דירה אחרי כל הזמן הזה

למרבה הצער, זה נכון לרוב האנשים. אם אדם מסוגל לשכור דירה ובאותו זמן גם לשים בחיסכון חודשי את החלק היחסי של "ההלוואה" אז זה מעולה. רוב האנשים ששוכרים דירה לא מפנים כסף לחיסכון משמעותי, אם בכלל, ואז (אחרי 30 שנה) אין להם שום נכס. לא הוני ולא נדל"ני.

 

[אורי ג.]

למרבה הצער, זה נכון לרוב האנשים. אם אדם מסוגל לשכור דירה ובאותו זמן גם לשים בחיסכון חודשי את החלק היחסי של "ההלוואה" אז זה מעולה. רוב האנשים ששוכרים דירה לא מפנים כסף לחיסכון משמעותי, אם בכלל, ואז (אחרי 30 שנה) אין להם שום נכס. לא הוני ולא נדל"ני.

זה נכון וזה היתרון הגדול ביותר בלרכוש דירה, זה אונס את האדם לחסוך, פעולה שלהרבה מאד אנשים (רוב?) קשה מאד.

 

[doc29]

עלה הנושא הזה המון פעמים בשיחות שניהלתי, "הרי אתה גם ככה משלם שכר דירה, לא עדיף שיהיה לך דירה של עצמך ובמקום שכר דירה תשלם משכנתא?", "אחרי 30-20 שנים של שכירות אתה נשאר בלי דירה, אבל אם הייתי קונה דירה עם משכנתא היית נשאר עם דירה אחרי כל הזמן הזה", אין לי טיעון נגד טוב לענות חוץ מזה שמחירי הדירות כיום בשיא (והם תמיד יגידו המחירים של דירות תמיד עולים ולא ירדו), או שאני עדיין לא יודע היכן אני רוצה להתמקם.

אני זוכר בזמנו מישהו ענה כאן על זה שיש לזה עלות אלטרנטיבית וכו', מישהו מוכן לפרט?

תודה

קודם כל מה שאמר וורן באפט שלנו פה.
שנית, ככלל אצבע, לגור בשכירות תמיד אפשר ברמה יותר גבוהה מאשר בדירה שאתה יכול להרשות לעצמך לקנות, למי שזה חשוב לו.
שלישית, החסרונות של להחזיק דירה כבעלים (תיקונים, תקלות בלתי צפויות, בלאי, פוטנציאל לאיבוד ערך) וכו'.
רביעית, הסיכון של ריכוז רוב מוחץ של ההון שלך ב-4 קירות, הממוקמים גאוגרפית במקום אחד (גם באספקטים של אסונות- כמו שריפה, הצפה, שיהאב 3 וגם באספקטים של ירידת ערך מסיבות אחרות- שינוי אופי האוכלוסיה בשכונה, פתיחת פאב מתחת לבית וכו').
חמישית, חוסר גמישות יחסי במגורים. כשאתה שוכר, והחלטת שבא לך להשתדרג לדירה גדולה/קטנה יותר או לאיזור אחר או סתם לעבור- פשוט אורז ועוזב.
שש, התחייבות לשלם סכום גדול כל חודש למשך שנים, יש לזה חסרונות.
שביעית, התשלום שלך הוא כמובן על יותר מהדירה, אתה משלם גם על ההלוואה עצמה כמה מאות אלפי שקלים טובים, ככה שזו לא השוואה מדוייקת.
זהו בינתיים

 

[שרון]

אולי הכוונה שלך היא לתשואה אלטרנטיבית. הכוונה היא למה ניתן לעשות בהון הראשוני חוץ מלקבור אותו בקירות.
במקרה שלי, אנחנו חיים בשכירות לטווח ארוך ושמים את הכסף שמיועד/היה מיועד כהון ראשוני בשוק ההון ומרווחים מזה.
אז במקום לשלם החזרי משכנתאות, ריביות ועוד מיסים, אנחנו מרוויחים מהזמן שהכסף "משחק" (אני שונאת את המילה הזו) בשוק.
ואני מבטיחה לך שאחרי כל השפיל הזה יתגלגלו עיניים וימשיכו להגיד שצריך לקנות דירה כי מי רוצה לעבור כל שנתיים. לשאלה הזו תענה, מי רוצה לגור באותה דירה שלושים שנה.

 

[liranviper]

כמו שאמרו לפני, ההשוואה הנכונה היא אדם שמשקיע את הכסף שהיה משקיע אחרת כהון ראשוני לדירה. וכאן היתרונות העיקריים לדעתי הם:
1. כמו שאורי כתב, זה "אונס" את האדם לחסוך (ובעצם להשקיע את החסכון)
2. בניגוד לשוק ההון, הרבה יותר קשה להיבהל ולפרוש בתזמון גרוע - כלומר יותר קל פסיכולוגית
3. מינוף - זה יתרון גדול לדעתי. לצורך העניין תדמיין שהיו נותנים לך 100% מימון בריבית טובה. עקרונית אתה יכול לייצר כסף "יש מאין" אם אתה קונה עכשיו נכס שהשכירות ממנו מכניסה לך יותר מהחזר המימון. כמובן שהמחיר הוא הסיכון, אבל זה כבר דיון נפרד.. רק רציתי להמחיש את היתרון, והוא הריבית הטובה שמקבלים.

כשהיה לי דיון דומה עם המשפחה שלי, הסברתי להם למה לקנות את הדירה שאתה גר בה זה לא אופטימלי מבחינה פיננסית ב2 שלבים:
שלב א' - שכנעתי אותם שכהשקעה, השיקולים שלהם כדיירים שונים משיקולים כמשקיעים. לצורך העניין, בכסף בדירה במקום שהם מעוניינים לגור בו הם יכולים לקנות 2 דירות בפריפריה בתשואה יותר גבוהה.
שלב ב' - שכנעתי אותם שהיסטורית, אם כבר קונים מחליטים להשקיע בדירה, אז דווקא מדד רחב בשוק ההון ניצח את שוק הנדל"ן לאורך זמן. כאן אפשר להכניס טיעונים כמו זה שלא היו 14 שנה מעולם שבהם אדם שנכנס, לא משנה מתי, הפסיד. וכן אם היית משקיע 100 אש"ח לפני 40 שנה היום היה לך כ- 6 מליון ש"ח, ועוד

יש פוסט מאוד מומלץ של "דעת מיעוט" אם אני זוכר נכון בדיוק בנושא של כדאיות כלכלית של קניית הדירה שאתה גר בה. ממליץ בחום לקרוא

 

[שודד הפינג פונג]

יש פוסט מאוד מומלץ של "דעת מיעוט" אם אני זוכר נכון בדיוק בנושא של כדאיות כלכלית של קניית הדירה שאתה גר בה. ממליץ בחום לקרוא

לינק בבקשה.

 

[שפינוזה]

עלה הנושא הזה המון פעמים בשיחות שניהלתי, "הרי אתה גם ככה משלם שכר דירה, לא עדיף שיהיה לך דירה של עצמך ובמקום שכר דירה תשלם משכנתא?"

נראה לי שהתשובה די פשוטה: במצב הו אתה משלם משכנתא יש גורם נוסף שמקבל ממך כסף (כמעט) בטוח: הבנק. בהנחה שהבנק יודע מה הוא עושה לאורך שנים (אחרת הוא לא היה שורד) בתוחלת אתה אמור להפסיד במצב כזה.

 

[אנא-אל]

אסכם במשפט את מה שאמרו:
מה שנזרק לפח זה לא שכר הדירה, זו עלות המשכנתא.

 

[liranviper]

לינק בבקשה.

http://www.assafnathan.com/2011/06/לרכוש-דירה-או-לשכור-דירה-המדריך-השלם/

בהנחה שהבנק יודע מה הוא עושה לאורך שנים (אחרת הוא לא היה שורד) בתוחלת אתה אמור להפסיד במצב כזה.

זה שהבנק מרוויח בתוחלת לא אומר שאתה מפסיד. אם אני מלווה לך כסף בריבית איקס ואתה מרוויח איתו תשואה איקס פלוס וואי אז שנינו הרווחנו

 

[Buffett]

תוספת קטנה למה שכבר נאמר:
1 - קניית דירה "נועלת" את הכסף ולכן מונעת טעויות רבות (לא מכיר הרבה אנשים, כולל אנוכי, שמסוגלים לנעול כסף במדד כלשהו למשך 30 שנה בלי לגעת בו)
2 - לא מעט יתרונות מס בהשקה בנדל"ן לעומת שוק ההון. זה לטעמי הדבר הכי משמעותי. משקיע שנעל כסף בשוק ההון יצטרך להיפרד מרבע מהרווחים שלו. אדם שברשותו דירה אחת פטור מהתענוג הזה אם זו דירתו היחידה. זה ייתרון מטורף. פרט לכך שניתן להשכיר את הדירה ויש פטור ממס על הכנסה מדמי שכירות (עד תקרה של 5,000 וקצת), לעומת הכנסות מדיבידנדים שגם ממוסים ב25%.

 

[עש לילה]

אין לי טיעון נגד טוב לענות

אם אנשים כאלה מתעקשים להיכנס לי לכיס, אני פשוט מסביר שעם ההון שצברתי בבנק אני מרוויח יותר כסף מאשר דמי השכירות שאני משלם, כדי לגור בדירה שהייתה עולה לי יותר מאשר אותו הון שצברתי.
זה פשטני וזה לא לגמרי מדויק (מתעלם למשל מעליית ערך של נכסי נדל"ן), אבל בדרך כלל מספיק כדי לענות לאנשים שההבנה הכלכלית שלהם בנושא מסתכמת ב"לא חבל לזרוק כסף לפח על שכירות".

 

[Roi]

במקרה של רכישת דירה למגורים, לדעתי, אין פה לוגיקה יותר מדי, זו עסקה יותר אמוציונאלית, יש פה שיקולים רבים שקשה מאוד לכמת אותם.
אתה/אתם צריכים לבדוק קודם מה המניעים שלכם לקניית דירה, עזוב אותך מה גולם אומרים, אם השיקולים הם כלכליים אז לדעתי ממש לא שווה לקנות דירה עכשיו, ישנם אפיקים אידיאלים יותר כמו שציינו לפני, אבל, אם המניעים הם רגשיים אז זה כבר יותר מסובך וזה תלוי רק בכם.
אתה לא צריך לשכנע אף אחד חוץ ממך, אם אתה משוכנע אז לך עם זה עד הסוף, אל תיתן לאחרים לדחוף אותך משיקולים זרים.

אמ"לק - תגיד להם שלא ידחפו את האף שלהם לעינינים לא שלהם !

 

[שודד הפינג פונג]

שעם ההון שצברתי בבנק אני מרוויח יותר כסף מאשר דמי השכירות שאני משלם, כדי לגור בדירה שהייתה עולה לי יותר מאשר אותו הון שצברתי.

הסבר יפה מאוד.

 

[dror]

אני פשוט מסביר שעם ההון שצברתי בבנק אני מרוויח יותר כסף מאשר דמי השכירות שאני משלם

זה נראה לי משפט ממש רחוק מהמציאות

 

[Royalties Man]

כמו שאמרו לפני, ההשוואה הנכונה היא אדם שמשקיע את הכסף שהיה משקיע אחרת כהון ראשוני לדירה.
שלב ב' - שכנעתי אותם שהיסטורית, אם כבר קונים מחליטים להשקיע בדירה, אז דווקא מדד רחב בשוק ההון ניצח את שוק הנדל"ן לאורך זמן.

זו הצהרה מאד מעניינת. כשאומרים שמדד רחב בשוק ההון ניצח את שוק הנדלן לאורך זמן, לא מכניסים למשוואה מינוף שניתן לקבל בנדלן ולא ניתן לקבל במניות באותה צורה, שלא לדבר על המיסוי הנמוך יותר של הנדלן. אז אם ככה המשפט היותר מדויק זה "שוק ההון ניצח את שוק הנדלן לאורך זמן, ללא שימוש במינוף ותוך כדי התעלמות ממיסוי". מה אתם חושבים?

 

[liranviper]

מה אתם חושבים?

אני חושב שהוא ניצח גם בהתחשב במינוף ומיסוי, אבל אתה צודק.. מצד שני בשוק ההון גם אין את אותו הסיכון שבמינוף שבגינו הנדל"ן מרוויח תשואה עודפת. לגבי המיסוי זה אכן פיגור רגולטורי לדעתי ואכן מהווה יתרון, אבל עדיין לא כדי להכריע את הכף לטעמי.

בכל אופן אני משקיע בשניהם אז אני נהנה מכל העולמות,ואפילו זה מאפשר לשכר דירה לאחר משכנתא להיות מושקע בשוק ההון מה שעם נדל"ן בלבד אי אפשר לעשות

 

[איליה]

זו הצהרה מאד מעניינת. כשאומרים שמדד רחב בשוק ההון ניצח את שוק הנדלן לאורך זמן, לא מכניסים למשוואה מינוף שניתן לקבל בנדלן ולא ניתן לקבל במניות באותה צורה, שלא לדבר על המיסוי הנמוך יותר של הנדלן. אז אם ככה המשפט היותר מדויק זה "שוק ההון ניצח את שוק הנדלן לאורך זמן, ללא שימוש במינוף ותוך כדי התעלמות ממיסוי". מה אתם חושבים?

1. זה ממש לא מדוייק כי מי שמשקיע בנדל"ן בארץ לא נחשף לכלל שוק הנדל"ן אלה לנכס\נכסים מסויימים לעומת ההשקעה האפשרית בכלל שוק המניות העולמי. כלומר ההשוואה איננה נכונה.
2. ניתן לקבל מינוף זול גם בהשקעה בשוק המניות, זה תלוי בהון שלך. לא הייתי ממליץ על כך בשני המקרים כי מינוף זה מה שגורם לאנשים לקפוץ מגגות.
3. מיסוי נמוך זה משהו שיכול להשתנות בין רגע ולהוות טריגר למי שהתמנף לקפוץ מהגג בעקבות ירידה חדה במחירי הנדל"ן (כן, זה קורה, הנדל"ן לא תמיד עולה).