מה אני יכול לענות לכל אלו שאומרים מה עדיף לשלם שכר דירה או משכנתא?

Generics

משתמש ותיק
הצטרף ב
6/5/15
הודעות
153
דירוג
190
עלה הנושא הזה המון פעמים בשיחות שניהלתי, "הרי אתה גם ככה משלם שכר דירה, לא עדיף שיהיה לך דירה של עצמך ובמקום שכר דירה תשלם משכנתא?", "אחרי 30-20 שנים של שכירות אתה נשאר בלי דירה, אבל אם הייתי קונה דירה עם משכנתא היית נשאר עם דירה אחרי כל הזמן הזה", אין לי טיעון נגד טוב לענות חוץ מזה שמחירי הדירות כיום בשיא (והם תמיד יגידו המחירים של דירות תמיד עולים ולא ירדו), או שאני עדיין לא יודע היכן אני רוצה להתמקם.

אני זוכר בזמנו מישהו ענה כאן על זה שיש לזה עלות אלטרנטיבית וכו', מישהו מוכן לפרט?

תודה :)
 

לומדת מההתחלה

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/3/16
הודעות
568
דירוג
712
יש מחשבונים, אתה יכול לחפש בגוגל "מחשבון לשכור או לקנות". ובכל מקרה אתה מחליט מה לעשות בחיים שלך ובכסף שלך. יש אנשים שקונים גם אם לא משתלם כי הם רוצים בית משלהם ויש שלא קונים גם אם לא משתלם. יש שלא קונים כי הם רוצים לטוס לחו"ל או לרדת בהכנסה או מכל סיבה שהיא.
 
נערך לאחרונה ב:

Buffett

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
354
דירוג
663
בזמנו מישהו ענה כאן על זה שיש לזה עלות אלטרנטיבית וכו'
דמיין שני אנשים שלכל אחד 500,000 שח הון עצמי.
בנאדם אחד לוקח משכנתא של מיליון שח, קונה דירה ומחזיר כל חודש 4,000 במשך 30 שנה. (סתם זרקתי מספרים). אחרי 30 שנה הדירה שלו.
בנאדם שני לוקח את ה-500,000 שח שלו ושם אותם במדד של S&P500. אם המדד מניב תשואה של 6-7% ריאלי בשנה לאורך זמן, אחרי 30 שנה יש לבנאדם ב' 3-3.5 מיליון ש"ח (לפני מס).

מה עדיף?
תלוי מה תהיה התשואה הריאלית של המדד, ותלוי מה יקרה למחיר הדירה שרכש בנאדם א' אחרי 30 שנה.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
6,631
דירוג
10,470
אחרי 30-20 שנים של שכירות אתה נשאר בלי דירה, אבל אם הייתי קונה דירה עם משכנתא היית נשאר עם דירה אחרי כל הזמן הזה
למרבה הצער, זה נכון לרוב האנשים. אם אדם מסוגל לשכור דירה ובאותו זמן גם לשים בחיסכון חודשי את החלק היחסי של "ההלוואה" אז זה מעולה. רוב האנשים ששוכרים דירה לא מפנים כסף לחיסכון משמעותי, אם בכלל, ואז (אחרי 30 שנה) אין להם שום נכס. לא הוני ולא נדל"ני.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,096
דירוג
21,801
למרבה הצער, זה נכון לרוב האנשים. אם אדם מסוגל לשכור דירה ובאותו זמן גם לשים בחיסכון חודשי את החלק היחסי של "ההלוואה" אז זה מעולה. רוב האנשים ששוכרים דירה לא מפנים כסף לחיסכון משמעותי, אם בכלל, ואז (אחרי 30 שנה) אין להם שום נכס. לא הוני ולא נדל"ני.
זה נכון וזה היתרון הגדול ביותר בלרכוש דירה, זה אונס את האדם לחסוך, פעולה שלהרבה מאד אנשים (רוב?) קשה מאד.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,826
דירוג
2,723
עלה הנושא הזה המון פעמים בשיחות שניהלתי, "הרי אתה גם ככה משלם שכר דירה, לא עדיף שיהיה לך דירה של עצמך ובמקום שכר דירה תשלם משכנתא?", "אחרי 30-20 שנים של שכירות אתה נשאר בלי דירה, אבל אם הייתי קונה דירה עם משכנתא היית נשאר עם דירה אחרי כל הזמן הזה", אין לי טיעון נגד טוב לענות חוץ מזה שמחירי הדירות כיום בשיא (והם תמיד יגידו המחירים של דירות תמיד עולים ולא ירדו), או שאני עדיין לא יודע היכן אני רוצה להתמקם.

אני זוכר בזמנו מישהו ענה כאן על זה שיש לזה עלות אלטרנטיבית וכו', מישהו מוכן לפרט?

תודה :)
קודם כל מה שאמר וורן באפט שלנו פה.
שנית, ככלל אצבע, לגור בשכירות תמיד אפשר ברמה יותר גבוהה מאשר בדירה שאתה יכול להרשות לעצמך לקנות, למי שזה חשוב לו.
שלישית, החסרונות של להחזיק דירה כבעלים (תיקונים, תקלות בלתי צפויות, בלאי, פוטנציאל לאיבוד ערך) וכו'.
רביעית, הסיכון של ריכוז רוב מוחץ של ההון שלך ב-4 קירות, הממוקמים גאוגרפית במקום אחד (גם באספקטים של אסונות- כמו שריפה, הצפה, שיהאב 3 וגם באספקטים של ירידת ערך מסיבות אחרות- שינוי אופי האוכלוסיה בשכונה, פתיחת פאב מתחת לבית וכו').
חמישית, חוסר גמישות יחסי במגורים. כשאתה שוכר, והחלטת שבא לך להשתדרג לדירה גדולה/קטנה יותר או לאיזור אחר או סתם לעבור- פשוט אורז ועוזב.
שש, התחייבות לשלם סכום גדול כל חודש למשך שנים, יש לזה חסרונות.
שביעית, התשלום שלך הוא כמובן על יותר מהדירה, אתה משלם גם על ההלוואה עצמה כמה מאות אלפי שקלים טובים, ככה שזו לא השוואה מדוייקת.
זהו בינתיים :)
 

שרון

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/2/15
הודעות
497
דירוג
756
אולי הכוונה שלך היא לתשואה אלטרנטיבית. הכוונה היא למה ניתן לעשות בהון הראשוני חוץ מלקבור אותו בקירות.
במקרה שלי, אנחנו חיים בשכירות לטווח ארוך ושמים את הכסף שמיועד/היה מיועד כהון ראשוני בשוק ההון ומרווחים מזה.
אז במקום לשלם החזרי משכנתאות, ריביות ועוד מיסים, אנחנו מרוויחים מהזמן שהכסף "משחק" (אני שונאת את המילה הזו) בשוק.
ואני מבטיחה לך שאחרי כל השפיל הזה יתגלגלו עיניים וימשיכו להגיד שצריך לקנות דירה כי מי רוצה לעבור כל שנתיים. לשאלה הזו תענה, מי רוצה לגור באותה דירה שלושים שנה.
 

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,091
דירוג
1,707
כמו שאמרו לפני, ההשוואה הנכונה היא אדם שמשקיע את הכסף שהיה משקיע אחרת כהון ראשוני לדירה. וכאן היתרונות העיקריים לדעתי הם:
1. כמו שאורי כתב, זה "אונס" את האדם לחסוך (ובעצם להשקיע את החסכון)
2. בניגוד לשוק ההון, הרבה יותר קשה להיבהל ולפרוש בתזמון גרוע - כלומר יותר קל פסיכולוגית
3. מינוף - זה יתרון גדול לדעתי. לצורך העניין תדמיין שהיו נותנים לך 100% מימון בריבית טובה. עקרונית אתה יכול לייצר כסף "יש מאין" אם אתה קונה עכשיו נכס שהשכירות ממנו מכניסה לך יותר מהחזר המימון. כמובן שהמחיר הוא הסיכון, אבל זה כבר דיון נפרד.. רק רציתי להמחיש את היתרון, והוא הריבית הטובה שמקבלים.

כשהיה לי דיון דומה עם המשפחה שלי, הסברתי להם למה לקנות את הדירה שאתה גר בה זה לא אופטימלי מבחינה פיננסית ב2 שלבים:
שלב א' - שכנעתי אותם שכהשקעה, השיקולים שלהם כדיירים שונים משיקולים כמשקיעים. לצורך העניין, בכסף בדירה במקום שהם מעוניינים לגור בו הם יכולים לקנות 2 דירות בפריפריה בתשואה יותר גבוהה.
שלב ב' - שכנעתי אותם שהיסטורית, אם כבר קונים מחליטים להשקיע בדירה, אז דווקא מדד רחב בשוק ההון ניצח את שוק הנדל"ן לאורך זמן. כאן אפשר להכניס טיעונים כמו זה שלא היו 14 שנה מעולם שבהם אדם שנכנס, לא משנה מתי, הפסיד. וכן אם היית משקיע 100 אש"ח לפני 40 שנה היום היה לך כ- 6 מליון ש"ח, ועוד

יש פוסט מאוד מומלץ של "דעת מיעוט" אם אני זוכר נכון בדיוק בנושא של כדאיות כלכלית של קניית הדירה שאתה גר בה. ממליץ בחום לקרוא
 
נערך לאחרונה ב:

שפינוזה

משתמש ותיק
הצטרף ב
6/5/16
הודעות
152
דירוג
71
עלה הנושא הזה המון פעמים בשיחות שניהלתי, "הרי אתה גם ככה משלם שכר דירה, לא עדיף שיהיה לך דירה של עצמך ובמקום שכר דירה תשלם משכנתא?"
נראה לי שהתשובה די פשוטה: במצב הו אתה משלם משכנתא יש גורם נוסף שמקבל ממך כסף (כמעט) בטוח: הבנק. בהנחה שהבנק יודע מה הוא עושה לאורך שנים (אחרת הוא לא היה שורד) בתוחלת אתה אמור להפסיד במצב כזה.
 

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,091
דירוג
1,707
לינק בבקשה.
http://www.assafnathan.com/2011/06/לרכוש-דירה-או-לשכור-דירה-המדריך-השלם/

בהנחה שהבנק יודע מה הוא עושה לאורך שנים (אחרת הוא לא היה שורד) בתוחלת אתה אמור להפסיד במצב כזה.
זה שהבנק מרוויח בתוחלת לא אומר שאתה מפסיד. אם אני מלווה לך כסף בריבית איקס ואתה מרוויח איתו תשואה איקס פלוס וואי אז שנינו הרווחנו
 

Buffett

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
354
דירוג
663
תוספת קטנה למה שכבר נאמר:
1 - קניית דירה "נועלת" את הכסף ולכן מונעת טעויות רבות (לא מכיר הרבה אנשים, כולל אנוכי, שמסוגלים לנעול כסף במדד כלשהו למשך 30 שנה בלי לגעת בו)
2 - לא מעט יתרונות מס בהשקה בנדל"ן לעומת שוק ההון. זה לטעמי הדבר הכי משמעותי. משקיע שנעל כסף בשוק ההון יצטרך להיפרד מרבע מהרווחים שלו. אדם שברשותו דירה אחת פטור מהתענוג הזה אם זו דירתו היחידה. זה ייתרון מטורף. פרט לכך שניתן להשכיר את הדירה ויש פטור ממס על הכנסה מדמי שכירות (עד תקרה של 5,000 וקצת), לעומת הכנסות מדיבידנדים שגם ממוסים ב25%.
 

עש לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/11/15
הודעות
1,131
דירוג
2,321
אין לי טיעון נגד טוב לענות
אם אנשים כאלה מתעקשים להיכנס לי לכיס, אני פשוט מסביר שעם ההון שצברתי בבנק אני מרוויח יותר כסף מאשר דמי השכירות שאני משלם, כדי לגור בדירה שהייתה עולה לי יותר מאשר אותו הון שצברתי.
זה פשטני וזה לא לגמרי מדויק (מתעלם למשל מעליית ערך של נכסי נדל"ן), אבל בדרך כלל מספיק כדי לענות לאנשים שההבנה הכלכלית שלהם בנושא מסתכמת ב"לא חבל לזרוק כסף לפח על שכירות".
 
נערך לאחרונה ב:

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,839
דירוג
3,184
במקרה של רכישת דירה למגורים, לדעתי, אין פה לוגיקה יותר מדי, זו עסקה יותר אמוציונאלית, יש פה שיקולים רבים שקשה מאוד לכמת אותם.
אתה/אתם צריכים לבדוק קודם מה המניעים שלכם לקניית דירה, עזוב אותך מה גולם אומרים, אם השיקולים הם כלכליים אז לדעתי ממש לא שווה לקנות דירה עכשיו, ישנם אפיקים אידיאלים יותר כמו שציינו לפני, אבל, אם המניעים הם רגשיים אז זה כבר יותר מסובך וזה תלוי רק בכם.
אתה לא צריך לשכנע אף אחד חוץ ממך, אם אתה משוכנע אז לך עם זה עד הסוף, אל תיתן לאחרים לדחוף אותך משיקולים זרים.

אמ"לק - תגיד להם שלא ידחפו את האף שלהם לעינינים לא שלהם !
 

Royalties Man

משתמש סולידי
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
272
דירוג
387
כמו שאמרו לפני, ההשוואה הנכונה היא אדם שמשקיע את הכסף שהיה משקיע אחרת כהון ראשוני לדירה.
שלב ב' - שכנעתי אותם שהיסטורית, אם כבר קונים מחליטים להשקיע בדירה, אז דווקא מדד רחב בשוק ההון ניצח את שוק הנדל"ן לאורך זמן.

זו הצהרה מאד מעניינת. כשאומרים שמדד רחב בשוק ההון ניצח את שוק הנדלן לאורך זמן, לא מכניסים למשוואה מינוף שניתן לקבל בנדלן ולא ניתן לקבל במניות באותה צורה, שלא לדבר על המיסוי הנמוך יותר של הנדלן. אז אם ככה המשפט היותר מדויק זה "שוק ההון ניצח את שוק הנדלן לאורך זמן, ללא שימוש במינוף ותוך כדי התעלמות ממיסוי". מה אתם חושבים?
 

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,091
דירוג
1,707
מה אתם חושבים?
אני חושב שהוא ניצח גם בהתחשב במינוף ומיסוי, אבל אתה צודק.. מצד שני בשוק ההון גם אין את אותו הסיכון שבמינוף שבגינו הנדל"ן מרוויח תשואה עודפת. לגבי המיסוי זה אכן פיגור רגולטורי לדעתי ואכן מהווה יתרון, אבל עדיין לא כדי להכריע את הכף לטעמי.

בכל אופן אני משקיע בשניהם אז אני נהנה מכל העולמות,ואפילו זה מאפשר לשכר דירה לאחר משכנתא להיות מושקע בשוק ההון מה שעם נדל"ן בלבד אי אפשר לעשות:)
 

איליה

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
1,943
דירוג
3,155
זו הצהרה מאד מעניינת. כשאומרים שמדד רחב בשוק ההון ניצח את שוק הנדלן לאורך זמן, לא מכניסים למשוואה מינוף שניתן לקבל בנדלן ולא ניתן לקבל במניות באותה צורה, שלא לדבר על המיסוי הנמוך יותר של הנדלן. אז אם ככה המשפט היותר מדויק זה "שוק ההון ניצח את שוק הנדלן לאורך זמן, ללא שימוש במינוף ותוך כדי התעלמות ממיסוי". מה אתם חושבים?
1. זה ממש לא מדוייק כי מי שמשקיע בנדל"ן בארץ לא נחשף לכלל שוק הנדל"ן אלה לנכס\נכסים מסויימים לעומת ההשקעה האפשרית בכלל שוק המניות העולמי. כלומר ההשוואה איננה נכונה.
2. ניתן לקבל מינוף זול גם בהשקעה בשוק המניות, זה תלוי בהון שלך. לא הייתי ממליץ על כך בשני המקרים כי מינוף זה מה שגורם לאנשים לקפוץ מגגות.
3. מיסוי נמוך זה משהו שיכול להשתנות בין רגע ולהוות טריגר למי שהתמנף לקפוץ מהגג בעקבות ירידה חדה במחירי הנדל"ן (כן, זה קורה, הנדל"ן לא תמיד עולה).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
flower שאלות שגוגל לא יודע לענות לי אוף טופיק 73
דוג האם יש מישהו שמבין בתכנות ב kernel של לינוקס ויכול לענות לי על כמה שאלות אוף טופיק 2
T איחוד חסכון לכל ילד וקופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
אורי ג. לכל המשקיעים עם פסגות ברוקרים ופלטפורמות מסחר 23
S האם לכל אחד מותר ללמד אחרים על השקעות ושוק ההון? אוף טופיק 13
1 אז למה לא קצבה לכל החיים? שוק ההון 45
Peace חיסכון לכל ילד - עמלות ותשואות שוק ההון 7
Y תיק ההשקעות של משקיע בתחילת דרכו - אשמח לכל ביקורת שהיא! שוק ההון 12
D חיסכון לכל ילד מהמדינה האם עדיף סיכון מוגבר? צרכנות פיננסית 9
S ביטוח לאומי מענק לכל אזרח לא התקבל צרכנות פיננסית 6
קפה שחור 750 ש"ח לכל אזרח אוף טופיק 157
D חיסכון לכל ילד אחרי גיל 21 שוק ההון 10
ויטל עוברים לגור ביחד - איך לא ליפול לכל הצרכנות יתר? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 28
נ מה יקרה עכשו לכל הצרכנים שלוו כסף? איך זה ישפיע עלינו? אוף טופיק 79
T האם שכר מנהל קרן ונאמן הם דמי ניהול לכל דבר? שוק ההון 9
ב לקיחת משכנתא לכל מטרה בשביל נדלן בחול נדל"ן 15
ו מה ההקצאה לכל גאוגרפיה בתוך הפלח המנייתי? שוק ההון 5
Shaz לכל מי שנותן עדיפות לשוק האמריקאי בהשקעה שלו שוק ההון 25
נ משכון נכס קיים - "הלוואה לכל מטרה" נדל"ן 6
Fitch רכישת דירה להשקעה בעזרת משכנתא לכל מטרה נדל"ן 98
N אז לכל מי שרצה כרטיס אשראי ישראלי עם 1% עמלת המרה צרכנות פיננסית 178
aeh ניהול עצמי של כספי "חיסכון לכל ילד" שוק ההון 53
B כל הכבוד ושאפו לכל מי שנמצא בקהילה הזו מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 5
A דוח שנתי - חיסכון לכל ילד צרכנות פיננסית 10
M כמה כסף עשה הילד שלכם השנה? שנה ל''חיסכון לכל ילד'': תשואות של עד 18% שוק ההון 49
Y IRA לכל הכסף? צרכנות פיננסית 8
L חיסכון לכל ילד שוק ההון 4
H חיסכון לכל ילד - קל גמל שוק ההון 1
מ משחק סימולציית כניסה ויציאה מהשוק - לכל המתזמנים שוק ההון 1
D חסכון לכל ילד "סיכון מוגבר" באלטשולר שחם צרכנות פיננסית 1
י תוצאות סקר שוק: מדיניות ההשקעות בתכנית 'חסכון לכל ילד' של כל קופות הגמל, במסלול הסיכון המוגבר. שוק ההון 31
אחיטוב תכנון פיננסי חיסכון לכל ילד - עוקב MSCI צרכנות פיננסית 102
מ קופת גמל אישית או בחיסכון לכל ילד של ביטוח לאומי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
D.Aristocrats סקר חיסכון לכל ילד - בחירת קופת גמל להשקעה שוק ההון 125
adamshalev סקר: מה תעשו עם החסכון לכל ילד? שוק ההון 41
c881 לכל מי שיש חוב מול הוצל"פ/ מכיר מישהו... מבצע מהיום - 40% הנחה אוף טופיק 5
c881 לכל האמריקאים שביננו בעלי 401K - תכנון מס בעתיד שיש להתייחס אליו שוק ההון 30
c881 תוכנית חיסכון לכל ילד שוק ההון 420
adamshalev מינוף מבוסס "הלוואה לכל מטרה" שוק ההון 147
S משלוח מישראל לכל העולם של מסמכים- מחפש משהו יותר טוב מהדואר אוף טופיק 1
ל פתרון לכל הבעיות אוף טופיק 3
אורי חג פועלים שמח לכל חברי הקהילה אוף טופיק 11
Yaron972 שאלה בנוגע לכל הביצים בסל אחד שוק ההון 6
ד לכל מי שמתווכח עם סוכן ההסדר (פנסיה) מכתב של המפקחת צרכנות פיננסית 58
מ לכל בּוּבֶל יש כתובת אוף טופיק 37
G חשבון השקעות באוצר החייל - האם אלו עמלות אטרקטיביות? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
T מה הסיכוי להתאיידות פק"מ בבנק ירושלים בימים טרופים אלו? שוק ההון 8
ח "אין מו"מ על מחיר, אלו דירות שאני יכולה "להעיף" מהר" נדל"ן 28
R אז מה דעתכם לגבי אג"ח בימים אלו? שוק ההון 24
Jane Doe אלו גופים יכולים לסחור במט"ח במחיר market? צרכנות פיננסית 0

נושאים דומים

למעלה