מגרש לבנייה עצמית מרמ"י בהנחה משמעותית (אזור עדיפות לאומית ב) - התלבטות קשה

[tom_yam]

2. את הבנק לא מעניין כמה שילמת על המגרש, אתה תגיש את התוכניות לשמאי שיעריך את שווי הבית לפני (כלומר רק מגרש) ואחרי בניה. במקרה שלי השמאי העריך רק את המגרש ב-1 מש"ח יותר ממה ששילמתי עליו בפועל.

תודה.

אז נניח לצורך הדוגמא שאני משלם על המגרש+פיתוח 900, השמאי מעריך אותו ב 1500 ואת הבית הגמור ב 4000. כמה משכנתא נגזר מזה שאני יכול לקחת?

 

[minimizer]

בהתאם למגבלות הרגילות של בנק ישראל לרכישת דירה - עד 75% אם אין בבעלותך דירה אחרת (או שאתה מתחייב למכור אותה), אחרת 50%. אחוז המימון יחושב לפי שווי בסיום בניה (נניח 4 מיליון) כשהתשלומים ייפרסו לפי שלבי הבניה (חלק מסוים תקבל אחרי שלב היסודות, עוד חלק אחרי סיום שלד וכו').

 

[amit]

תודה.

אז נניח לצורך הדוגמא שאני משלם על המגרש+פיתוח 900, השמאי מעריך אותו ב 1500 ואת הבית הגמור ב 4000. כמה משכנתא נגזר מזה שאני יכול לקחת?

2000

 

[tom_yam]

בהתאם למגבלות הרגילות של בנק ישראל לרכישת דירה - עד 75% אם אין בבעלותך דירה אחרת (או שאתה מתחייב למכור אותה), אחרת 50%. אחוז המימון יחושב לפי שווי בסיום בניה (נניח 4 מיליון) כשהתשלומים ייפרסו לפי שלבי הבניה (חלק מסוים תקבל אחרי שלב היסודות, עוד חלק אחרי סיום שלד וכו').

1.הבנק עצמו לא מחמיר יותר ממגבלות בנק ישראל כשמדובר בבנייה עצמית? (קראתי כך בכמה מקומות)

2.במספרים שרשמתי בהודעה הקודמת, כביכול יוצא שאם אני קונה את המגרש ללא מימון אז אחר כך אני יכול לקבל מימון מלא לבנייה (כי שווי המגרש יותר מ 25% משווי הבית הגמור, כלומר עלות הבנייה פחות מ 75%). אבל מצד שני כמו שאתה אומר הכסף משוחרר לפי שלבי הבנייה. אז איך אני יכול לחשב כמה הון עצמי אני צריך בתחילת הבנייה כדי לא להגיע למצב שנגמר לי הכסף לממן את השלב הנוכחי ואני לא יכול לקבל עוד כסף מהבנק עד שאסיים אותו?

 

[tom_yam]

2000

מה החישוב שעשית כדי להגיע לזה?

 

[amit]

מה החישוב שעשית כדי להגיע לזה?

50% מערך הבית והמגרש יחד

 

[tom_yam]

50% מערך הבית והמגרש יחד

זה 50% למרות שאין לי דירה אחרת?
@minimizer

שניכם מדברים מניסיון? אז מאיפה הפער?

 

[amit]

זה 50% למרות שאין לי דירה אחרת?
@minimizer

שניכם מדברים מניסיון? אז מאיפה הפער?

משכנתא לבניה היא עד 50% ממה שאני מכיר

 

[paskar]

1. אין חסרונות, זו הגישה העדיפה. אם תיקח מימון עכשיו תהפוך ללקוח שבוי של הבנק כשתרצה לקחת מימון לבניה. תדחה את המשכנתא לשלב הכי מאוחר שאתה יכול.

משכנתא לקניה לא זולה יותר מלבניה?

 

[minimizer]

משכנתא לבניה היא עד 50% ממה שאני מכיר

לא, זו משכנתא רגילה לכל דבר. הבנקים כן נוטים לשמור שולי בטחון גדולים יותר (ריביות גבוהות יותר, אחוזי מימון נמוכים יותר - כלומר ייתנו נניח עד 70% ולא 75%). לפני כמה שבועות חתמתי על משכנתא לבניה עצמית בגובה 51%.

אז איך אני יכול לחשב כמה הון עצמי אני צריך בתחילת הבנייה כדי לא להגיע למצב שנגמר לי הכסף לממן את השלב הנוכחי ואני לא יכול לקבל עוד כסף מהבנק עד שאסיים אותו?

בערך 200 אלף, אבל זה מאוד גס.

 

[minimizer]

משכנתא לקניה לא זולה יותר מלבניה?

היא כן, אבל כל השרשור מדבר על בניה עצמית...

 

[Redroze]

תודה חברים
@אורי ג. @amit @minimizer

אשמח לתובנות גם בשאלת המימון:

1.אני לא חייב לקחת מימון כרגע, האם עדיף לקנות את המגרש ללא מימון ולקחת מימון רק בשלב הבנייה? האם יש חסרונות כלשהם לגישה זו?

2.כשכן אקח מימון, מה שווי המגרש שהבנק מתייחס אליו לצרוך חישוב אחוז המימון, המחיר שאני שילמתי או המחיר המלא לפני ההנחה?

ההנחה היא מהמחיר ללא עלות הפיתוח. אז מבחינת המחיר המלא של מגרש מפותח זאת יוצאת הנחה של כ 40%.

כלומר אם הבנק מחשב את המימון ביחס למחיר המלא של מגרש מפותח אני יכול למעשה לקחת מימון של 100% מהסכום שאני משלם וזה יחס אחוז מימון של 60% בלבד?

1. רק יתרונות, אם לוקחים בנפרד על הקרקע ועל הבניה, הבנק מנקנק בריביות של הבניה כי הוא יודע שאתה לא יכול ללכת לבנק אחר.
2. לפי הערכת שמאי. השמאי אומנם ידרוש לראות את חוזה המכירה, אבל אם יש מספיק עסקאות רלוונטיות באזור אז הוא יעריך לפי שווי שוק.
שמאות של בניה שונה לגמרי משמאות של דירה בנויה/מקבלן. השמאי מתמחר את שווי הבית במספר נקודות זמן שונות בבניה. אל תתפוס אותי במילה אבל אני זוכר גמר יסודות, סיום שלד, סיום ריצוף, סיום גמר פנים וטופס אכלוס. אם לקחת לדוגמא 50% מימון. אז בכל שלב הבנק יוכל לתת לך עד 50% מהשווי שהשמאי קבע לשלב הבניה שאתה נמצא בו.
שים לב שמשכנתא לבניה שונה ממשכנתא רגילה. ברגילה הכסף עובר ישירות למוכר/קבלן, בבניה הכסף נכנס לחשבון הבנק שלך.
ממליץ לקחת את המקסימום שהבנק מוכן לאשר (גם אם זה פי2 ממה שאתה צריך) כדי לכסות בלתמים ולהמנע ממצבים שנגמר הכסף באמצע הבניה.

לדוגמא טעות נפוצה שהרבה בונים עושים זה שהם בונים על קבלת הכסף של טופס האכלוס בתום הבניה. אבל בפועל יש פער של חודשים ואף שנים עד שהעיריה נאותה לתת טופס אכלוס לבית (לא בהכרח באשמת העירייה). בלי האישור הבנק לא ישחרר את הכסף.

 

[שניצל בשדרה]

3.המיקום בצפון, רחוק מגדרה-חדרה שלשם נראה שהמדינה הזו מתכנסת. אומנם עדיין יש "באפר" לעומת רצעות הביטחון שחיזבאללה ארגן לנו בגליל, אבל לכו תדעו כמה עוד היא תתגלגל דרומה ומה יהיו היחסים עם האוכלוסיה הערבית המקומית.

אשמח לכל תובנה!

אם זה מה שעובר לך בראש למה בכלל לרכוש נדל"ן בישראל? אם אתה מחפש לעשות סיבוב אז בסדר, אבל לטווח ארוך?

 

[minimizer]

השמאי אומנם ידרוש לראות את חוזה המכירה,

הוא לא, זה לא מעניין אותו ואין לזה שום משמעות לצורך השמאות. הדבר היחיד שמשנה זה מה שווי המגרש בשוק החופשי, לא כמה פלוני שילם עליו לרמ"י (והמחיר הזה משתנה גם בין אנשים שונים).

 

[caterpillar]

איפה ניתן להירשם להגרלת שטח למשרת מילואים מחוסר דיור?

 

[raxiell]

לדעתי שווה מאוד.

אני במצב דומה לשלך כרגע נמצא בשלב ההיתר בניה של בית פרטי במושב ליד הכנרת, שילמתי לרמ"י 243K על מגרש של 700 מטר.

קח בחשבון שהתהליך איטי.

כמה נקודות:

1. מומלץ לך לשים בצד כמה מאות אלפים (לדעתי יותר מ-200K) הון עצמי מאחר ובמשכנתא לבניה עצמית אתה מקבל את הפעימה הראשונה רק אחרי שלב היסודות.
2. יש לך עלויות נוסופת מעבר לעלות הבניה שאותם אתה גם צריך לממן (אדריכל/קונסטרקטור/אגרות/היטלים וכיוצ"ב).
3. עלות בניה למטר - בהערכה גסה מאוד (ושוב עכשיו כשיש מלחמה יש דיבור שזה השתנה) מדובר על סביב 10,000 ש"ל למטר בסטנדרט ממוצע (תלוי בתכונית בניה), קח בחשבון שזה יכול לעלות אף יותר במידה ואתם מוסיפים דברים לבניה (בריכה/ויטרינות גדולות/חימום רצפתי/מרתף וכיוצ"ב).
4. השגה על שומה של רמ"י - קח בחשבון שיש אפשרות בסופו של של דבר לקבל מחיר יותר גבוה מהשומה המקורית קרי אנשים חשבו שישלמו פחות ערערו וקיבלו סכום יותר גבוה.
5. גם אצלנו במושב הערכת שמאי של עלות הקרקע קפצה, אנשים שבנו שנה לפני שילמו על המגרש 100 אלף פחות ממני.
6. יש לך גם עלויות פיתוח, זה נע בין 250 אלף ל-400 אלף תלוי במיקום (אני במגרש בתוך המושב לא שילמתי פיתוח, אחרים במושב שילמו 300K חברים בגולן שבנו שילמו 350K).

בהצלחה.

 

[tom_yam]

התפרסמה הערכת שמאי ביישוב הסמוך, ונראה שהמחירים עולים בהרבה על תקרת ההנחה. זה לא משנה את סכום ההנחה אבל זה מפחית מאוד את אחוז ההנחה.
ייצא שמגרש מפותח (כלומר כולל פיתוח פנים מגרש שמבוצע במרוכז, בנוסף לפיתוח הציבורי, ודמי היישוב) כולל מעמ ומס רכישה ייצא לי כ 2 מליון ש"ח. כשלפי הערכת שמאי בלי הנחות זה צריך להיות 2.85 מליון.

כלומר 850 אלף ש"ח הנחה, שהם 30% (ולא 64% כמו בתרחיש האופטימי...)

אחרי שמוספים לזה את את עלויות הבנייה, ההנחה היא רק כ 15% מהעלות הכוללת.

שזה כבר פחות דרמטי, במיוחד כשלוקחים בחשבון את כל האי וודאות בתהליך.

מצד שני, אחוזים בצד, זה עדיין 850 אלף ש"ח על חשבון משלם המיסים, אז לא קל לוותר על זה.

אשמח לדעתכם

@raxiell
@amit
@minimizer
@אורי ג.

 

[אורי ג.]

מצד שני, אחוזים בצד, זה עדיין 850 אלף ש"ח על חשבון משלם המיסים, אז לא קל לוותר על זה.

לא משהו שאפשר לתת עליו את הדעת מפסקה בפורום אבל זה עדיין הנחה יפה.

 

[raxiell]

לדעתי זה עדיין הנחה יפה, אתה צריך להחליט האם זה שווה לך בשביל לצאת לפרויקט כזה.

 

[amit]

התפרסמה הערכת שמאי ביישוב הסמוך, ונראה שהמחירים עולים בהרבה על תקרת ההנחה. זה לא משנה את סכום ההנחה אבל זה מפחית מאוד את אחוז ההנחה.
ייצא שמגרש מפותח (כלומר כולל פיתוח פנים מגרש שמבוצע במרוכז, בנוסף לפיתוח הציבורי, ודמי היישוב) כולל מעמ ומס רכישה ייצא לי כ 2 מליון ש"ח. כשלפי הערכת שמאי בלי הנחות זה צריך להיות 2.85 מליון.

כלומר 850 אלף ש"ח הנחה, שהם 30% (ולא 64% כמו בתרחיש האופטימי...)

אחרי שמוספים לזה את את עלויות הבנייה, ההנחה היא רק כ 15% מהעלות הכוללת.

שזה כבר פחות דרמטי, במיוחד כשלוקחים בחשבון את כל האי וודאות בתהליך.

מצד שני, אחוזים בצד, זה עדיין 850 אלף ש"ח על חשבון משלם המיסים, אז לא קל לוותר על זה.

אשמח לדעתכם

@raxiell
@amit
@minimizer
@אורי ג.

נראה לי שאתה מערבב חלק מהעלויות . הפיתוח הפנים מגרשי לא קשור לעלויות האלה והוא משנה לך את החשבון.

תנסה לענות על השאלות הבאות :
1.בהנחה שבנית בית של 300 מטר ,בכמה תוכל למכור אותו? בכמה להשכיר?
2.במידה ובנית בית כזה ותכננת אותו כך שיוכל להפוך ל2 יחידות , בכמה תוכל להשכיר?

עם הנתונים האלה נהיה יותר חכמים.