רקע: זוג בשנות ה 30 עם ילדים, עובדים בהייטק, ללא נדל"ן כלשהו בבעלותנו, החסכונות כרגע 90% במדדי מניות בחו"ל ו 10% בקרן כספית.
לאחרונה נפלה לידינו הזמנות לרכוש מרשות מקרקעי ישראל מגרש לבנייה עצמית של בית פרטי ביישוב באזור עדיפות לאומית ב בצפון (לא קו עימות או אזור שמפונה עכשיו, אבל עדיין צפונית לחיפה...) ביישוב עם ועדת קבלה (אישתי במקור גדלה ביישוב, מה שעזר להגיע להזמנות הזו). מדובר על מגרשים של כ 500 מ"ר, שמאפשרים בנייה של 250 מ"ר שטח עיקרי + 50 מ"ר שירות (כשממ"ד נחשב שירות, אז אני סופר את זה כ 262 מ"ר בית תכלס). בהערכה **מאוד** גסה, יש לנו כ 50% מעלות המגרש+בנייה, והשאר נצטרך משכנתא.
קשה לנו מאוד לקבל החלטה לגבי זה.
מעבר לשאלה הכללית של האם בכלל להשקיע בנדל"ן בישראל או להמשיך להשקיע בבורסה העולמית, שגם בה בפני עצמה קשה לנו להחליט (גידור מחירי הדיור בטווח הארוך והטבות המס מצד אחד, סיכונים מקומיים לישראל וחשש מהיפוך מגמת מחירי הנדל"ן ארוכת הטווח או לפחות פיגור משמעותי שלו אחרי הבורסה העולמית מצד שני), פה יש עוד אלמנטים ייחודיים:
יתרונות מרכזיים ייחודיים למקרה הזה:
1.בגלל שמדובר באזור עדיפות לאומית, שאנחנו מחוסרי דיור ושאני משרת במילואים, התשלום לרמ"י על עלות הקרקע (ללא פיתוח) יהיה רק 36% במקום 91% מהערכת שמאי. זו הנחה של עד חצי מליון ש"ח (תלוי מה תהיה הערכת השמאי, שעוד לא ידועה לנו).
2.הרשות המקומית לא אוכפת ואף מעודדת בשקט בניית יחידת דיור צמודה לכל בית פרטי. מעשית כמעט לכל הבתים (וודאי לכל החדשים) יש יחידת דיור מושכרת. מה שמאוד מקל מבחינת תזרים לכיסוי המשכנתא, וגם מגדיל משמעותית את תשואת השכירות: שכר הדירה של הבית המרכזי ללא יחידת הדיור (שזו תשואה שיש לנו בין אם אנחנו משכירים או גרים שם בעצמנו וחוסכים תשלום שכר דירה דומה) הוא להערכתי כ 2.5-3 אחוז, בדומה לתשואה של דירה רגילה בעיר, אבל בנוסף לזה היחידה תוסיף עוד כ 1.5%, כך שתשואת השכירות הכוללת תהיה 4-4.5 אחוז, מה שאי אפשר לקבל בדירה רגילה כיום להבנתי. בשטח של 262 מ"ר אפשר בכיף להכניס יחידה משמעותית (או שתיים קטנטנות) ועדיין יישאר דיי והותר שטח לבית המרכזי.
3.כביכול יש רווח יזמי כלשהו בבנייה, כלומר העלות הכוללת של מגרש+בנייה אמורה לצאת פחות מאשר קנייה של בית קיים.
4.מס רכישה משולם רק על המגרש ולא על הבנייה, כך שיש פה חיסכון מסויים לעומת קנייה של בית קיים (שמחירו עולה משמעותית על גובה הפטור).
זאת כאמור בנוסף כאמור יתרונות הרגילים של השקעה בנדל"ן:
4.הצמדה למחירי הדיור.
5.הטבות מס (פטור מס
חסרונות מרכזיים ייחודיים למקרה הזה:
1.הבנייה זה כאב ראש עצום. אומנם דוד שלי עוסק בנושא ויעזור לי, אבל עדיין מדובר במון התעסקות עם המון פרטים שלא הייתי רוצה להתעסק איתם סתם ככה לכיף שלי (אני לא הטיפוס).
2.חוסר נזילות - בשל ההנחה לא ניתן למכור 7 שנים מיום קניית המגרש או 5 שנים מסיום הבנייה.
3.המיקום בצפון, רחוק מגדרה-חדרה שלשם נראה שהמדינה הזו מתכנסת. אומנם עדיין יש "באפר" לעומת רצעות הביטחון שחיזבאללה ארגן לנו בגליל, אבל לכו תדעו כמה עוד היא תתגלגל דרומה ומה יהיו היחסים עם האוכלוסיה הערבית המקומית.
4.הערכת שמאי של רמ"י להבנתי תיגזר מהעסקאות האחרונות שהיו באזור. קצב העסקאות שם נמוך, כך שהעיסקה האחרונה במאגר רשות המיסים היא מלפני המלחמה, ובקושי יש עסקאות מאז שהריבית התחילה לעלות. אז לא ברור לי כמה המחיר שייקבע לקרקע באמת ריאלי למצב הנוכחי, וכמה הנחה אמיתית נשארת...
5.אי וודאות גדולה לגבי עלות הבנייה. אני *עכשיו* לא מצליח להבין כמה יעלה לבנות בית בגודל שתיארתי. כל ניסיון שלי להבין נתקל במחסום שכדי לקבל הערכת מחיר מאיש מקצוע הוא רוצה תוכנית בנייה, אבל מן הסתם אני לא אעשה תוכנית אדריכלית+קונסטרוקציה למגרש שעוד לא קניתי (זה גם בלתי אפשרי כי אני לא יודע איזה מהמגרשים יהיה שלי בסוף, ולכל אחד צורה קצת אחרת)...אבל יותר גרוע: מקנייה המגרש עד תחילת הבנייה בפועל תעבור לפחות שנה, וריאלית אולי יותר קרוב לשנתיים, ועלויות הבנייה לפי מה שאני מבין עלו המון בשנתיים האחרונות, אז לכו תדעו לאן זה יגיע...
6.הריביות הגבוהות כיום שיוצרות עלות מימון משמעותית במהלך הבנייה (עוד לפני שמקבלים/מפסיקים לשלם שכירות).
7.לאור הסעיפים הקודמים, אין לי ממש דרך להשוות את עלות הקרקע+בנייה לעלות של בית מוכן בסביבה, כך שאני לא יודע אם באמת יש איזשהו רווח יזמי בכלל, או דווקא הפסד.
זאת כאמור בנוסף לחסרונות הרגילים של השקעה בנדל"ן:
8.הסיכון בריכוז כל ההון הנזיל בישראל על כל בעיותיה.
9.החשש שבטווח הארוך מנקודת הבערך-שיא הנוכחית תשואת הנדל"ן תהיה נמוכה מתשואת שוק המניות, אפילו אחרי מס.
ההשוואה שאני עושה היא גם מול המשך השקעת 90/10 בשוק המניות וגם מול קניית דירה בגוש דן, כי אלו שתי האלטרנטיבות שאני רואה לכל הסיפור הזה. אבל נראה לי שיהיה לי דיי קשה לקנות דירה בתשואת שכירות נמוכה ובלי שום הנחה אחרי שויתרתי על הנחה כביכול של חצי מליון ש"ח על חשבון הברון, בהשקעת נדלן עם תשואת שכירות של פי 1.5 ממה שאקבל בתנאים רגילים...שזה משהו שמאוד קשה להגיד לו לא...אז נראה לי סביר שאם לא אבצע את ההשקעה הזו אשאר במניות וזהו, לפחות לטווח הזמן הנראה לעין. אבל גם זו החלטה לא טריוויאלית בפני עצמה.
אשמח לכל תובנה!
לאחרונה נפלה לידינו הזמנות לרכוש מרשות מקרקעי ישראל מגרש לבנייה עצמית של בית פרטי ביישוב באזור עדיפות לאומית ב בצפון (לא קו עימות או אזור שמפונה עכשיו, אבל עדיין צפונית לחיפה...) ביישוב עם ועדת קבלה (אישתי במקור גדלה ביישוב, מה שעזר להגיע להזמנות הזו). מדובר על מגרשים של כ 500 מ"ר, שמאפשרים בנייה של 250 מ"ר שטח עיקרי + 50 מ"ר שירות (כשממ"ד נחשב שירות, אז אני סופר את זה כ 262 מ"ר בית תכלס). בהערכה **מאוד** גסה, יש לנו כ 50% מעלות המגרש+בנייה, והשאר נצטרך משכנתא.
קשה לנו מאוד לקבל החלטה לגבי זה.
מעבר לשאלה הכללית של האם בכלל להשקיע בנדל"ן בישראל או להמשיך להשקיע בבורסה העולמית, שגם בה בפני עצמה קשה לנו להחליט (גידור מחירי הדיור בטווח הארוך והטבות המס מצד אחד, סיכונים מקומיים לישראל וחשש מהיפוך מגמת מחירי הנדל"ן ארוכת הטווח או לפחות פיגור משמעותי שלו אחרי הבורסה העולמית מצד שני), פה יש עוד אלמנטים ייחודיים:
יתרונות מרכזיים ייחודיים למקרה הזה:
1.בגלל שמדובר באזור עדיפות לאומית, שאנחנו מחוסרי דיור ושאני משרת במילואים, התשלום לרמ"י על עלות הקרקע (ללא פיתוח) יהיה רק 36% במקום 91% מהערכת שמאי. זו הנחה של עד חצי מליון ש"ח (תלוי מה תהיה הערכת השמאי, שעוד לא ידועה לנו).
2.הרשות המקומית לא אוכפת ואף מעודדת בשקט בניית יחידת דיור צמודה לכל בית פרטי. מעשית כמעט לכל הבתים (וודאי לכל החדשים) יש יחידת דיור מושכרת. מה שמאוד מקל מבחינת תזרים לכיסוי המשכנתא, וגם מגדיל משמעותית את תשואת השכירות: שכר הדירה של הבית המרכזי ללא יחידת הדיור (שזו תשואה שיש לנו בין אם אנחנו משכירים או גרים שם בעצמנו וחוסכים תשלום שכר דירה דומה) הוא להערכתי כ 2.5-3 אחוז, בדומה לתשואה של דירה רגילה בעיר, אבל בנוסף לזה היחידה תוסיף עוד כ 1.5%, כך שתשואת השכירות הכוללת תהיה 4-4.5 אחוז, מה שאי אפשר לקבל בדירה רגילה כיום להבנתי. בשטח של 262 מ"ר אפשר בכיף להכניס יחידה משמעותית (או שתיים קטנטנות) ועדיין יישאר דיי והותר שטח לבית המרכזי.
3.כביכול יש רווח יזמי כלשהו בבנייה, כלומר העלות הכוללת של מגרש+בנייה אמורה לצאת פחות מאשר קנייה של בית קיים.
4.מס רכישה משולם רק על המגרש ולא על הבנייה, כך שיש פה חיסכון מסויים לעומת קנייה של בית קיים (שמחירו עולה משמעותית על גובה הפטור).
זאת כאמור בנוסף כאמור יתרונות הרגילים של השקעה בנדל"ן:
4.הצמדה למחירי הדיור.
5.הטבות מס (פטור מס
חסרונות מרכזיים ייחודיים למקרה הזה:
1.הבנייה זה כאב ראש עצום. אומנם דוד שלי עוסק בנושא ויעזור לי, אבל עדיין מדובר במון התעסקות עם המון פרטים שלא הייתי רוצה להתעסק איתם סתם ככה לכיף שלי (אני לא הטיפוס).
2.חוסר נזילות - בשל ההנחה לא ניתן למכור 7 שנים מיום קניית המגרש או 5 שנים מסיום הבנייה.
3.המיקום בצפון, רחוק מגדרה-חדרה שלשם נראה שהמדינה הזו מתכנסת. אומנם עדיין יש "באפר" לעומת רצעות הביטחון שחיזבאללה ארגן לנו בגליל, אבל לכו תדעו כמה עוד היא תתגלגל דרומה ומה יהיו היחסים עם האוכלוסיה הערבית המקומית.
4.הערכת שמאי של רמ"י להבנתי תיגזר מהעסקאות האחרונות שהיו באזור. קצב העסקאות שם נמוך, כך שהעיסקה האחרונה במאגר רשות המיסים היא מלפני המלחמה, ובקושי יש עסקאות מאז שהריבית התחילה לעלות. אז לא ברור לי כמה המחיר שייקבע לקרקע באמת ריאלי למצב הנוכחי, וכמה הנחה אמיתית נשארת...
5.אי וודאות גדולה לגבי עלות הבנייה. אני *עכשיו* לא מצליח להבין כמה יעלה לבנות בית בגודל שתיארתי. כל ניסיון שלי להבין נתקל במחסום שכדי לקבל הערכת מחיר מאיש מקצוע הוא רוצה תוכנית בנייה, אבל מן הסתם אני לא אעשה תוכנית אדריכלית+קונסטרוקציה למגרש שעוד לא קניתי (זה גם בלתי אפשרי כי אני לא יודע איזה מהמגרשים יהיה שלי בסוף, ולכל אחד צורה קצת אחרת)...אבל יותר גרוע: מקנייה המגרש עד תחילת הבנייה בפועל תעבור לפחות שנה, וריאלית אולי יותר קרוב לשנתיים, ועלויות הבנייה לפי מה שאני מבין עלו המון בשנתיים האחרונות, אז לכו תדעו לאן זה יגיע...
6.הריביות הגבוהות כיום שיוצרות עלות מימון משמעותית במהלך הבנייה (עוד לפני שמקבלים/מפסיקים לשלם שכירות).
7.לאור הסעיפים הקודמים, אין לי ממש דרך להשוות את עלות הקרקע+בנייה לעלות של בית מוכן בסביבה, כך שאני לא יודע אם באמת יש איזשהו רווח יזמי בכלל, או דווקא הפסד.
זאת כאמור בנוסף לחסרונות הרגילים של השקעה בנדל"ן:
8.הסיכון בריכוז כל ההון הנזיל בישראל על כל בעיותיה.
9.החשש שבטווח הארוך מנקודת הבערך-שיא הנוכחית תשואת הנדל"ן תהיה נמוכה מתשואת שוק המניות, אפילו אחרי מס.
ההשוואה שאני עושה היא גם מול המשך השקעת 90/10 בשוק המניות וגם מול קניית דירה בגוש דן, כי אלו שתי האלטרנטיבות שאני רואה לכל הסיפור הזה. אבל נראה לי שיהיה לי דיי קשה לקנות דירה בתשואת שכירות נמוכה ובלי שום הנחה אחרי שויתרתי על הנחה כביכול של חצי מליון ש"ח על חשבון הברון, בהשקעת נדלן עם תשואת שכירות של פי 1.5 ממה שאקבל בתנאים רגילים...שזה משהו שמאוד קשה להגיד לו לא...אז נראה לי סביר שאם לא אבצע את ההשקעה הזו אשאר במניות וזהו, לפחות לטווח הזמן הנראה לעין. אבל גם זו החלטה לא טריוויאלית בפני עצמה.
אשמח לכל תובנה!
נערך לאחרונה ב:
