• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מבקש טיפים לקניית נכס מכונס ושאלה

ExeAction

משתמש רגיל
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
533
דירוג
415
היי,
אני קופץ היום לראות נכס בקרבתי אז אם למישהו יש ניסיון אשמח לטיפים.

ושאלה:
קראתי כתבה על זוג שקנה נכס מכונס ורק אחרי ששילם את דמי הרצינות (10%) גילה להפתעתו שבגלל המצב המשפטי אין אפשרות לקבל משכנתא על הנכס. אם כך, איך אני יכול לוודא שלא אפול כמו הזוג מהכתבה?
למיטב הבנתי יש כ-6 ימי עסקים ממחר ועד לישיבת ההתמחרות, זה מספיק זמן כדי לבדוק את ההיבט המשפטי על הנכס?

תודה
 
תודה.

אני רוצה לשים דגש על השאלה ולמעשה כל אחד שקנה דירה (יד 2) יוכל לעזור לי כי אני מנסה להבין כמה זמן דרוש בערך כדי להבין אם על נכס X אפשר לקבל משכנתא (ולבדוק דברים משפטיים אחרים על הנכס). אני שואל כיוון שלא קניתי דירה בישראל מעולם
 
תודה.

אני רוצה לשים דגש על השאלה ולמעשה כל אחד שקנה דירה (יד 2) יוכל לעזור לי כי אני מנסה להבין כמה זמן דרוש בערך כדי להבין אם על נכס X אפשר לקבל משכנתא (ולבדוק דברים משפטיים אחרים על הנכס). אני שואל כיוון שלא קניתי דירה בישראל מעולם
הינה כמה נקודות שעולות לי לראש
1. אישור מבנה לא מסוכן שצריך להוציא
2. נסח טאבו נקי משיעבוד לגורם אחר ועל כך שאין חובות על הנכס
3. אם יש משכנתא על הנכס עליך לוודא שהבנק שאתה רוצה לקחת ממנו משכנתא יכבד את החוזה שלך בהתאם למכתב כוונות לסילוק המשכנתא.
נתקלתי כבר בנכס שהיה ממושכן לטובת גוף שסיפק הלוואת בלון והבנק לא הסכים להעביר כסף גם כנגד מכתב כוונות, כי הוא אינו סומך על אותו הגוף שיסלק את המשכון לאחר העברת הכסף.
4. כותב בסעיף 4, אבל זה בעצם הדבר הראשון שאתה צריך לעשות וזה להוציא אישור עקרוני למשכנתא כדי לוודא כמה כסף אתה באמת תוכל לקבל ברגע האמת בתמורה לנכס ששווה X (== מה התקציב שלך)
5. אם אתה לא בטוח מה מחיר השוק של הנכס שאתה קונה, שים לב שהבנק דורש בעסקאות יד שניה שמאי מטעמו כדי לאשר את שווי הנכס. לדוגמה, אם קיבלת אישור ל-75% מימון מנכס ששוויו 2 מיליון (אתה שם 500א' הון עצמי) ולאחר חתימת החוזה בו אתה רוכש את הנכס ב-2 מיליון שמאי מטעם הבנק בא והעריך את הנכס ב-1,900,000 בלבד, הבנק בעצם יאפשר לך לקחת הלוואה של 75% מ-1.9 שזה 1,425,000 ולפתע יהיה עליך להגדיל את ההון העצמי שלך ב-75,000 ש"ח נוספים על מנת לכבד את החוזה. כמובן שזה תקף בעיקר למצב בו אתה על גבול אחוז המימון שמאושר לך, אבל זה גם יכול להפתיע אם תכננת על 60% מימון וריביות משכנתא טובות יותר ולפתע אתה עומד על 65% מימון.

כמובן שאת רוב הנקודות פה בודק עורך הדין והחוזה אמור לכסתח גם אותך אם יש חובות על הנכס וכו'
 
@Dayagos
תודה זה בהחלט צועק "עורך דין" ולכן פניתי לאחד שהסכים לבדוק לי את ההיבט המשפטי בחינם.
מבחינת משכנתא אני לא דואג כי הנתונים שלי סבבה. תכלס אני יכול לקנות את הדירה במלואה במזומן אבל כמובן שאת זה אני לא רוצה.

אני מעריך שהשווי של הדירה כ900-950 ומתכוון להציע כ600 אלף ובנוסף לוקח בחשבון שיפוץ של 100 אלף על דירה של 83 מ"ר (אין לי מושג בעלות שיפוצים יאללה לגוגל)
עם אפשרות להשכירה אחרי השיפוץ בכ-3000.
אולי אני חי בסרט אבל מקסימום אפסיד קצת דלק על הנסיעות.
 
@Dayagos
תודה זה בהחלט צועק "עורך דין" ולכן פניתי לאחד שהסכים לבדוק לי את ההיבט המשפטי בחינם.
מבחינת משכנתא אני לא דואג כי הנתונים שלי סבבה. תכלס אני יכול לקנות את הדירה במלואה במזומן אבל כמובן שאת זה אני לא רוצה.

אני מעריך שהשווי של הדירה כ900-950 ומתכוון להציע כ600 אלף ובנוסף לוקח בחשבון שיפוץ של 100 אלף על דירה של 83 מ"ר (אין לי מושג בעלות שיפוצים יאללה לגוגל)
עם אפשרות להשכירה אחרי השיפוץ בכ-3000.
אולי אני חי בסרט אבל מקסימום אפסיד קצת דלק על הנסיעות.
לפי מה הערכת את השווי ?
מניסיון במכרזים - שלב ההתמחרות מגיע לידי שיווי גבוה יותר של הנכס... קח את זה בחשבון ותיהיה זהיר..
לגבי בדיקות לפני המכרז -
בד"כ במכרזים העו"ד המטפל שולח דו"ח שמאי מקרקעין באימייל, אם לא תבקש..
תעיין בדוח יש שם המון פרטים על הנכס(כמובן שהם מוחקים את המחיר)
תנסה לאתר את הנכס באתר העירייה ולראות היסטוריה של הבניין מבחינה משפטית/תכנונית...
בהצלחה !
כמובן לא מייעץ, לא ממליץ ולא נעליים..
 
@Dayagos
אני מעריך שהשווי של הדירה כ900-950 ומתכוון להציע כ600 אלף ובנוסף לוקח בחשבון שיפוץ של 100 אלף על דירה של 83 מ"ר (אין לי מושג בעלות שיפוצים יאללה לגוגל)
חבל לך גם על הכסף על הדלק אם אתה מתכוון להציע כ33% פחות ממחיר השוק (אמורה להיות שמאות על הדירה). דירות מכונס נכסים בארץ ברוב המקרים נמכרות מעל מחיר השוק. הסיבה היא אנשים שאין להם מושג ופשוט רוצים את הדירה "בכל מחיר". במקרה ההפוך, אתה תתמודד מול סוחרים כרישים והסיכויים שלך לא כל-כך גבוהים.

הייתי הולך במקומך רק כדי להתנסות, אחלה של שיעור.
 
לפי מה הערכת את השווי ?
מניסיון במכרזים - שלב ההתמחרות מגיע לידי שיווי גבוה יותר של הנכס... קח את זה בחשבון ותיהיה זהיר..
לגבי בדיקות לפני המכרז -
בד"כ במכרזים העו"ד המטפל שולח דו"ח שמאי מקרקעין באימייל, אם לא תבקש..
תעיין בדוח יש שם המון פרטים על הנכס(כמובן שהם מוחקים את המחיר)
תנסה לאתר את הנכס באתר העירייה ולראות היסטוריה של הבניין מבחינה משפטית/תכנונית...
בהצלחה !
כמובן לא מייעץ, לא ממליץ ולא נעליים..
תודה.
את הערכה שלי עשיתי לפי אותו מסמך שמאות שקיבלתי במייל. באמת המחיר שם מושחר אבל השמאי מציין מחירים איתם עשה השוואה לשם קביעת השמאות ובגלל המצב הרע של הנכס הורדתי עוד כמה אלפים.
מבין שהסיכוי קטן אבל שווה את הניסיון.
 
תודה.
את הערכה שלי עשיתי לפי אותו מסמך שמאות שקיבלתי במייל. באמת המחיר שם מושחר אבל השמאי מציין מחירים איתם עשה השוואה לשם קביעת השמאות ובגלל המצב הרע של הנכס הורדתי עוד כמה אלפים.
מבין שהסיכוי קטן אבל שווה את הניסיון.
כמו שידידנו כאן למעלה ענה לך,
תחום מאוד ריכוזי(אם המכרז הוא עיזבון אז למשפחה יש המילה האחרונה בהתמחרות), לא הגיוני ומסוכן.. (גם לאחר שתיכנס להתמחרות, יש מצב שבו יש סיכסוך משפטי על הנכס ויכולים להגיש ערעור לבית המשפט ולעכב עוד את המכרז)
בקיצור...
קח את זה בתור שיעור לחייך, תנסה לא להיכנס להרפתקאות לפני שאתה לומד את התחום טוב טוב ...
בכדי למנוע את אותה כתבה שפירסמת למעלה..
וטיפ אחרון - במקום שבו התשואות גבוהות(30 אחוז ממחיר השוק) תמיד תבין למה והאם אתה מספיק מקצועי כדי לנהל את הסיכון..
 
@ExeAction יש לך מסקנות מהחוויה?
הדירה הייתה דירת ירושה מאוד מוזנחת וישנה.
החלטתי לרדת מזה אחרי שעו"ד מטעמי בדק והצביע על הבדלים במ"ר בין הטאבו לבין מה שהדירה הייתה בפועל (בערך הבדל של 52 מ"ר). חלק יכול להיות באישור, חלק אולי חריגה.. זה לא היה ברור ולא רציתי להיכנס לפינות שאני לא מכיר.
המטרה הייתה לקנות דירה ישנה לפינוי בינוי וחששתי שזה יגרום לבעיות בעתיד.
 
החלטתי לרדת מזה אחרי שעו"ד מטעמי בדק והצביע על הבדלים במ"ר בין הטאבו לבין מה שהדירה הייתה בפועל (בערך הבדל של 52 מ"ר). חלק יכול להיות באישור, חלק אולי חריגה.. זה לא היה ברור ולא רציתי להיכנס לפינות שאני לא מכיר.
עוד עורך דין שאין לו מושג על מה הוא מדבר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Bonfire מבקש המלצה בפרטי לבנק אמריקאי פוסטים מאיכות נמוכה 1
S רו"ח מבקש אישור יתרה ארנק דיגיטלי KRAKEN השקעות אלטרנטיביות 1
V ברוקר ישראלי מבקש המון פרטים בהרשמה, הגיוני? צרכנות פיננסית 10
A היי מבקש עצה בבקשה התפתחות אישית 17
Level מבקש עזרה להבין למה האג"ח השקלי של חברת החשמל בחשבון שלי מראה הפסד חריג שוק ההון 2
E מבקש עזרה. לשכור או לקנות נדל"ן 1
S בהעברה בנקאית לKraken הבנק מבקש מהות העברה השקעות אלטרנטיביות 3
A רכישה מקבלן - הצעות לנספח שינויים להסכם (חוזה)- מבקש עצתכם בנושא נדל"ן 5
B מבקש עזרה לגבי קרן מחקה אג"ח שוק ההון 2
ח מבקש המלצות ליועץ השקעות עצמאי וישר צרכנות פיננסית 5
הנולד סכסוך גבולות עם שכן - מבקש עצה אוף טופיק 17
D איך לחשב ערך של דירה מהעבר עד לימינו (עשרות שנים לאחור)- מבקש שיטה פרקטית לחישוב פוסטים מאיכות נמוכה 12
E הרבה פעמים צד שלישי מבקש ממני צילומים מהאירוע. מה לעשות? אוף טופיק 16
Z אם נישום הרוויח בשנה 4x בארץ ונוכה מס במקור 1x. כמו כן מציג הנישום טופס רווח/הפסד שנתי מברוקר זר המראה שמימש הפסדים נטו בסך 2x. הנישום מבקש החזר 0.5x. מיסים 6
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
B חשבון מסחר בבורסת ארה"ב - מבקש המלצה לברוקר שוק ההון 0
D מבקש לקבל חו"ד בבניית תיק ההשקעות והפנסיה שלי (מעט מורכב) שוק ההון 10
A אלטשולר שחם מבקש לרכוש את הלמן אלדובי צרכנות פיננסית 12
amit רגע לפני שאני מבקש דחיית משכנתא. שוק ההון 1
A בעיה עם כסף ש"נעלם" בהעברה ל Interactive Brokers- מבקש עצה צרכנות פיננסית 13
ר מבקש פידבק על תיק השקעות שוק ההון 38
Wolfman מבקש פידבק על תיק ההשקעות שהרכבתי שוק ההון 54
ק מבקש חוות דעת על תיק בהשראת Four pillars of investing שוק ההון 135
סול אבא מבקש עצה שוק ההון 9
ל מבקש עזרה - שיקולי כדאיות בבחירת קרן בנוסף לד.נ שוק ההון 12
H אסטרטגיית השקעה - מבקש חוות דעת שוק ההון 23
L יעוץ בנושא משכנתא מבקש עצה מהמומחים נדל"ן 25
ח מבקש המלצה לעו"ד מקצועי לעינייני חוזה שכ"ד אוף טופיק 0
ITS מכשיר להכנת שייקים - מבקש המלצה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 25
ח מבקש רעיונות לקורס שיכול לקדם מקצועית בתחום מערכות המידע התפתחות אישית 3
R רכישת דירה להשקעה במדריד, מבקש להתייעץ עם משקיע פרטי שכבר עשה זאת נדל"ן 12
E בפתח הדרך, מבקש להתייעץ יומני מסע אישיים 27
F עצמאי, סוף שנה... מבקש הכוונה בבחירת קרן השתלמות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 14
ביולוג ירושלמי מבקש עזרה בהעלאת שיר של גבריאל בלחסן ל- YouTube. אוף טופיק 11
S מבקש עזרה/הכוונה עם השקעה ופנסיה שוק ההון 8
ITS קניית מטבעות זהב בספרד (בוליון, לא לאספנות) - מבקש עצות השקעות אלטרנטיביות 34
L נטחן אבל מבקש עזרה, לא מוצא, פתיחת חן ארה"ב EIN בלבד בלי נוכחות שוק ההון 0
L מבקש עזרה בנושא משיכת הפנסיה צרכנות פיננסית 4
ש מבקש חוות דעת על תיק ההשקעות הבא שוק ההון 5
חדש בשוק מבקש קצת הסבר לגבי IB שוק ההון 32
עדוכברתפוס מבקש המלצה על סרט/סרטון/כתבה על מינימליזם/פשטות מרצון מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
O מבקש חוות דעת לגבי קולמקס. שוק ההון 45
אל ניניו כשהילד מבקש להתחיל להשקיע בעצמו.. אוף טופיק 37
א מבקש הסבר להודעה של הבנק "הסדר פשרה ללקוחות הבנק" אוף טופיק 7
ק מבקש לשמוע דעות על תיק ההשקעות שלי שוק ההון 10
S המחשות ב-AI -> שימוש - טיפים? פוסטים מאיכות נמוכה 5
י טיפים לאיך להשקיע בצורה פאסיבית בשוק ההון שוק ההון 6
J טיפים להצלחה בתפקיד בחברת גמפא התפתחות אישית 5
ו טיפים להתגבר על הפחד להשתתף במסיבת ריקודים? (לא יכולתי לחשוב על כותרת מוצלחת יותר) התפתחות אישית 9
א טיפים תזונה / שוקו אורגני אוף טופיק 19

נושאים דומים

Back
למעלה