מבקש טיפים לקניית נכס מכונס ושאלה

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
185
דירוג
130
היי,
אני קופץ היום לראות נכס בקרבתי אז אם למישהו יש ניסיון אשמח לטיפים.

ושאלה:
קראתי כתבה על זוג שקנה נכס מכונס ורק אחרי ששילם את דמי הרצינות (10%) גילה להפתעתו שבגלל המצב המשפטי אין אפשרות לקבל משכנתא על הנכס. אם כך, איך אני יכול לוודא שלא אפול כמו הזוג מהכתבה?
למיטב הבנתי יש כ-6 ימי עסקים ממחר ועד לישיבת ההתמחרות, זה מספיק זמן כדי לבדוק את ההיבט המשפטי על הנכס?

תודה
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,592
דירוג
12,052

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
185
דירוג
130
תודה.

אני רוצה לשים דגש על השאלה ולמעשה כל אחד שקנה דירה (יד 2) יוכל לעזור לי כי אני מנסה להבין כמה זמן דרוש בערך כדי להבין אם על נכס X אפשר לקבל משכנתא (ולבדוק דברים משפטיים אחרים על הנכס). אני שואל כיוון שלא קניתי דירה בישראל מעולם
 

Dayagos

משתמש סולידי
הצטרף ב
3/12/18
הודעות
34
דירוג
74
תודה.

אני רוצה לשים דגש על השאלה ולמעשה כל אחד שקנה דירה (יד 2) יוכל לעזור לי כי אני מנסה להבין כמה זמן דרוש בערך כדי להבין אם על נכס X אפשר לקבל משכנתא (ולבדוק דברים משפטיים אחרים על הנכס). אני שואל כיוון שלא קניתי דירה בישראל מעולם
הינה כמה נקודות שעולות לי לראש
1. אישור מבנה לא מסוכן שצריך להוציא
2. נסח טאבו נקי משיעבוד לגורם אחר ועל כך שאין חובות על הנכס
3. אם יש משכנתא על הנכס עליך לוודא שהבנק שאתה רוצה לקחת ממנו משכנתא יכבד את החוזה שלך בהתאם למכתב כוונות לסילוק המשכנתא.
נתקלתי כבר בנכס שהיה ממושכן לטובת גוף שסיפק הלוואת בלון והבנק לא הסכים להעביר כסף גם כנגד מכתב כוונות, כי הוא אינו סומך על אותו הגוף שיסלק את המשכון לאחר העברת הכסף.
4. כותב בסעיף 4, אבל זה בעצם הדבר הראשון שאתה צריך לעשות וזה להוציא אישור עקרוני למשכנתא כדי לוודא כמה כסף אתה באמת תוכל לקבל ברגע האמת בתמורה לנכס ששווה X (== מה התקציב שלך)
5. אם אתה לא בטוח מה מחיר השוק של הנכס שאתה קונה, שים לב שהבנק דורש בעסקאות יד שניה שמאי מטעמו כדי לאשר את שווי הנכס. לדוגמה, אם קיבלת אישור ל-75% מימון מנכס ששוויו 2 מיליון (אתה שם 500א' הון עצמי) ולאחר חתימת החוזה בו אתה רוכש את הנכס ב-2 מיליון שמאי מטעם הבנק בא והעריך את הנכס ב-1,900,000 בלבד, הבנק בעצם יאפשר לך לקחת הלוואה של 75% מ-1.9 שזה 1,425,000 ולפתע יהיה עליך להגדיל את ההון העצמי שלך ב-75,000 ש"ח נוספים על מנת לכבד את החוזה. כמובן שזה תקף בעיקר למצב בו אתה על גבול אחוז המימון שמאושר לך, אבל זה גם יכול להפתיע אם תכננת על 60% מימון וריביות משכנתא טובות יותר ולפתע אתה עומד על 65% מימון.

כמובן שאת רוב הנקודות פה בודק עורך הדין והחוזה אמור לכסתח גם אותך אם יש חובות על הנכס וכו'
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
185
דירוג
130
@Dayagos
תודה זה בהחלט צועק "עורך דין" ולכן פניתי לאחד שהסכים לבדוק לי את ההיבט המשפטי בחינם.
מבחינת משכנתא אני לא דואג כי הנתונים שלי סבבה. תכלס אני יכול לקנות את הדירה במלואה במזומן אבל כמובן שאת זה אני לא רוצה.

אני מעריך שהשווי של הדירה כ900-950 ומתכוון להציע כ600 אלף ובנוסף לוקח בחשבון שיפוץ של 100 אלף על דירה של 83 מ"ר (אין לי מושג בעלות שיפוצים יאללה לגוגל)
עם אפשרות להשכירה אחרי השיפוץ בכ-3000.
אולי אני חי בסרט אבל מקסימום אפסיד קצת דלק על הנסיעות.
 

קוליו

משתמש רשום
הצטרף ב
20/12/20
הודעות
11
דירוג
5
@Dayagos
תודה זה בהחלט צועק "עורך דין" ולכן פניתי לאחד שהסכים לבדוק לי את ההיבט המשפטי בחינם.
מבחינת משכנתא אני לא דואג כי הנתונים שלי סבבה. תכלס אני יכול לקנות את הדירה במלואה במזומן אבל כמובן שאת זה אני לא רוצה.

אני מעריך שהשווי של הדירה כ900-950 ומתכוון להציע כ600 אלף ובנוסף לוקח בחשבון שיפוץ של 100 אלף על דירה של 83 מ"ר (אין לי מושג בעלות שיפוצים יאללה לגוגל)
עם אפשרות להשכירה אחרי השיפוץ בכ-3000.
אולי אני חי בסרט אבל מקסימום אפסיד קצת דלק על הנסיעות.
לפי מה הערכת את השווי ?
מניסיון במכרזים - שלב ההתמחרות מגיע לידי שיווי גבוה יותר של הנכס... קח את זה בחשבון ותיהיה זהיר..
לגבי בדיקות לפני המכרז -
בד"כ במכרזים העו"ד המטפל שולח דו"ח שמאי מקרקעין באימייל, אם לא תבקש..
תעיין בדוח יש שם המון פרטים על הנכס(כמובן שהם מוחקים את המחיר)
תנסה לאתר את הנכס באתר העירייה ולראות היסטוריה של הבניין מבחינה משפטית/תכנונית...
בהצלחה !
כמובן לא מייעץ, לא ממליץ ולא נעליים..
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
470
דירוג
413
@Dayagos
אני מעריך שהשווי של הדירה כ900-950 ומתכוון להציע כ600 אלף ובנוסף לוקח בחשבון שיפוץ של 100 אלף על דירה של 83 מ"ר (אין לי מושג בעלות שיפוצים יאללה לגוגל)
חבל לך גם על הכסף על הדלק אם אתה מתכוון להציע כ33% פחות ממחיר השוק (אמורה להיות שמאות על הדירה). דירות מכונס נכסים בארץ ברוב המקרים נמכרות מעל מחיר השוק. הסיבה היא אנשים שאין להם מושג ופשוט רוצים את הדירה "בכל מחיר". במקרה ההפוך, אתה תתמודד מול סוחרים כרישים והסיכויים שלך לא כל-כך גבוהים.

הייתי הולך במקומך רק כדי להתנסות, אחלה של שיעור.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
185
דירוג
130
לפי מה הערכת את השווי ?
מניסיון במכרזים - שלב ההתמחרות מגיע לידי שיווי גבוה יותר של הנכס... קח את זה בחשבון ותיהיה זהיר..
לגבי בדיקות לפני המכרז -
בד"כ במכרזים העו"ד המטפל שולח דו"ח שמאי מקרקעין באימייל, אם לא תבקש..
תעיין בדוח יש שם המון פרטים על הנכס(כמובן שהם מוחקים את המחיר)
תנסה לאתר את הנכס באתר העירייה ולראות היסטוריה של הבניין מבחינה משפטית/תכנונית...
בהצלחה !
כמובן לא מייעץ, לא ממליץ ולא נעליים..
תודה.
את הערכה שלי עשיתי לפי אותו מסמך שמאות שקיבלתי במייל. באמת המחיר שם מושחר אבל השמאי מציין מחירים איתם עשה השוואה לשם קביעת השמאות ובגלל המצב הרע של הנכס הורדתי עוד כמה אלפים.
מבין שהסיכוי קטן אבל שווה את הניסיון.
 

קוליו

משתמש רשום
הצטרף ב
20/12/20
הודעות
11
דירוג
5
תודה.
את הערכה שלי עשיתי לפי אותו מסמך שמאות שקיבלתי במייל. באמת המחיר שם מושחר אבל השמאי מציין מחירים איתם עשה השוואה לשם קביעת השמאות ובגלל המצב הרע של הנכס הורדתי עוד כמה אלפים.
מבין שהסיכוי קטן אבל שווה את הניסיון.
כמו שידידנו כאן למעלה ענה לך,
תחום מאוד ריכוזי(אם המכרז הוא עיזבון אז למשפחה יש המילה האחרונה בהתמחרות), לא הגיוני ומסוכן.. (גם לאחר שתיכנס להתמחרות, יש מצב שבו יש סיכסוך משפטי על הנכס ויכולים להגיש ערעור לבית המשפט ולעכב עוד את המכרז)
בקיצור...
קח את זה בתור שיעור לחייך, תנסה לא להיכנס להרפתקאות לפני שאתה לומד את התחום טוב טוב ...
בכדי למנוע את אותה כתבה שפירסמת למעלה..
וטיפ אחרון - במקום שבו התשואות גבוהות(30 אחוז ממחיר השוק) תמיד תבין למה והאם אתה מספיק מקצועי כדי לנהל את הסיכון..
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
185
דירוג
130
@ExeAction יש לך מסקנות מהחוויה?
הדירה הייתה דירת ירושה מאוד מוזנחת וישנה.
החלטתי לרדת מזה אחרי שעו"ד מטעמי בדק והצביע על הבדלים במ"ר בין הטאבו לבין מה שהדירה הייתה בפועל (בערך הבדל של 52 מ"ר). חלק יכול להיות באישור, חלק אולי חריגה.. זה לא היה ברור ולא רציתי להיכנס לפינות שאני לא מכיר.
המטרה הייתה לקנות דירה ישנה לפינוי בינוי וחששתי שזה יגרום לבעיות בעתיד.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,799
דירוג
23,133
החלטתי לרדת מזה אחרי שעו"ד מטעמי בדק והצביע על הבדלים במ"ר בין הטאבו לבין מה שהדירה הייתה בפועל (בערך הבדל של 52 מ"ר). חלק יכול להיות באישור, חלק אולי חריגה.. זה לא היה ברור ולא רציתי להיכנס לפינות שאני לא מכיר.
עוד עורך דין שאין לו מושג על מה הוא מדבר.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,799
דירוג
23,133
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D איך לחשב ערך של דירה מהעבר עד לימינו (עשרות שנים לאחור)- מבקש שיטה פרקטית לחישוב פוסטים מאיכות נמוכה 12
E הרבה פעמים צד שלישי מבקש ממני צילומים מהאירוע. מה לעשות? אוף טופיק 16
Z אם נישום הרוויח בשנה 4x בארץ ונוכה מס במקור 1x. כמו כן מציג הנישום טופס רווח/הפסד שנתי מברוקר זר המראה שמימש הפסדים נטו בסך 2x. הנישום מבקש החזר 0.5x. מיסים 6
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
B חשבון מסחר בבורסת ארה"ב - מבקש המלצה לברוקר שוק ההון 0
D מבקש לקבל חו"ד בבניית תיק ההשקעות והפנסיה שלי (מעט מורכב) שוק ההון 10
A אלטשולר שחם מבקש לרכוש את הלמן אלדובי צרכנות פיננסית 12
amit רגע לפני שאני מבקש דחיית משכנתא. שוק ההון 1
A בעיה עם כסף ש"נעלם" בהעברה ל Interactive Brokers- מבקש עצה צרכנות פיננסית 13
ר מבקש פידבק על תיק השקעות שוק ההון 38
Wolfman מבקש פידבק על תיק ההשקעות שהרכבתי שוק ההון 54
ק מבקש חוות דעת על תיק בהשראת Four pillars of investing שוק ההון 135
סול אבא מבקש עצה שוק ההון 9
ל מבקש עזרה - שיקולי כדאיות בבחירת קרן בנוסף לד.נ שוק ההון 12
H אסטרטגיית השקעה - מבקש חוות דעת שוק ההון 23
L יעוץ בנושא משכנתא מבקש עצה מהמומחים נדל"ן 25
ח מבקש המלצה לעו"ד מקצועי לעינייני חוזה שכ"ד אוף טופיק 0
ITS מכשיר להכנת שייקים - מבקש המלצה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 25
ח מבקש רעיונות לקורס שיכול לקדם מקצועית בתחום מערכות המידע התפתחות אישית 3
R רכישת דירה להשקעה במדריד, מבקש להתייעץ עם משקיע פרטי שכבר עשה זאת נדל"ן 6
E בפתח הדרך, מבקש להתייעץ יומני מסע אישיים 27
F עצמאי, סוף שנה... מבקש הכוונה בבחירת קרן השתלמות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 14
ביולוג ירושלמי מבקש עזרה בהעלאת שיר של גבריאל בלחסן ל- YouTube. אוף טופיק 11
S מבקש עזרה/הכוונה עם השקעה ופנסיה שוק ההון 8
ITS קניית מטבעות זהב בספרד (בוליון, לא לאספנות) - מבקש עצות השקעות אלטרנטיביות 34
L נטחן אבל מבקש עזרה, לא מוצא, פתיחת חן ארה"ב EIN בלבד בלי נוכחות שוק ההון 0
L מבקש עזרה בנושא משיכת הפנסיה צרכנות פיננסית 4
ש מבקש חוות דעת על תיק ההשקעות הבא שוק ההון 5
חדש בשוק מבקש קצת הסבר לגבי IB שוק ההון 32
עדוכברתפוס מבקש המלצה על סרט/סרטון/כתבה על מינימליזם/פשטות מרצון מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
O מבקש חוות דעת לגבי קולמקס. שוק ההון 45
אל ניניו כשהילד מבקש להתחיל להשקיע בעצמו.. אוף טופיק 37
א מבקש הסבר להודעה של הבנק "הסדר פשרה ללקוחות הבנק" אוף טופיק 7
ק מבקש לשמוע דעות על תיק ההשקעות שלי שוק ההון 10
Skazi טיפים בקניית דירה ישנה נדל"ן 18
ד טיפים לשימוש במערכת ספארק ברוקרים ופלטפורמות מסחר 5
A טיפים לחיסכון בהוצאות משפחה 2021 מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 78
A טיפים להפתחת מיסוי בעקבות משבר הקורונה מיסים 6
G טיפים למרכז הערכה אוף טופיק 3
ה המנוהל בעל כורחו - בקשת טיפים לשליטה על תיק מנוהל שוק ההון 1
Dagayev טיפים חסכניים והמלצות לחתונה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 29
D טיפים להכנסה מדיבידנדים שוק ההון 1
G טיפים לפני סבב משכנתא? שוק ההון 16
M סטודנט - מחפש טיפים כלכליים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 25
B טיפים לשדרוג נכס להשכרה נדל"ן 3
ס טיפים ללמוד לבד? התפתחות אישית 27
קוף שמבין טיפים לחשיבה מחדש על מנהג הטיפים האדיוטי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 19
ת ביטוח סיעודי - טיפים לתביעה? צרכנות פיננסית 6
S טיפים חסכניים לטיול תרמילאי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 21
M מעקב שוטף אחרי תקציב- טיפים? צרכנות פיננסית 1

נושאים דומים

למעלה