מבקש טיפים לקניית נכס מכונס ושאלה

[ExeAction]

היי,
אני קופץ היום לראות נכס בקרבתי אז אם למישהו יש ניסיון אשמח לטיפים.

ושאלה:
קראתי כתבה על זוג שקנה נכס מכונס ורק אחרי ששילם את דמי הרצינות (10%) גילה להפתעתו שבגלל המצב המשפטי אין אפשרות לקבל משכנתא על הנכס. אם כך, איך אני יכול לוודא שלא אפול כמו הזוג מהכתבה?
למיטב הבנתי יש כ-6 ימי עסקים ממחר ועד לישיבת ההתמחרות, זה מספיק זמן כדי לבדוק את ההיבט המשפטי על הנכס?

תודה

 

[yossik]

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/רכישת-דירה-מכינוס-נכסים.12604/
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/דירות-מכונס-נכסים.7614/

 

[ExeAction]

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/רכישת-דירה-מכינוס-נכסים.12604/
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/דירות-מכונס-נכסים.7614/

תודה.

אני רוצה לשים דגש על השאלה ולמעשה כל אחד שקנה דירה (יד 2) יוכל לעזור לי כי אני מנסה להבין כמה זמן דרוש בערך כדי להבין אם על נכס X אפשר לקבל משכנתא (ולבדוק דברים משפטיים אחרים על הנכס). אני שואל כיוון שלא קניתי דירה בישראל מעולם

 

[Dayagos]

תודה.

אני רוצה לשים דגש על השאלה ולמעשה כל אחד שקנה דירה (יד 2) יוכל לעזור לי כי אני מנסה להבין כמה זמן דרוש בערך כדי להבין אם על נכס X אפשר לקבל משכנתא (ולבדוק דברים משפטיים אחרים על הנכס). אני שואל כיוון שלא קניתי דירה בישראל מעולם

הינה כמה נקודות שעולות לי לראש
1. אישור מבנה לא מסוכן שצריך להוציא
2. נסח טאבו נקי משיעבוד לגורם אחר ועל כך שאין חובות על הנכס
3. אם יש משכנתא על הנכס עליך לוודא שהבנק שאתה רוצה לקחת ממנו משכנתא יכבד את החוזה שלך בהתאם למכתב כוונות לסילוק המשכנתא.
נתקלתי כבר בנכס שהיה ממושכן לטובת גוף שסיפק הלוואת בלון והבנק לא הסכים להעביר כסף גם כנגד מכתב כוונות, כי הוא אינו סומך על אותו הגוף שיסלק את המשכון לאחר העברת הכסף.
4. כותב בסעיף 4, אבל זה בעצם הדבר הראשון שאתה צריך לעשות וזה להוציא אישור עקרוני למשכנתא כדי לוודא כמה כסף אתה באמת תוכל לקבל ברגע האמת בתמורה לנכס ששווה X (== מה התקציב שלך)
5. אם אתה לא בטוח מה מחיר השוק של הנכס שאתה קונה, שים לב שהבנק דורש בעסקאות יד שניה שמאי מטעמו כדי לאשר את שווי הנכס. לדוגמה, אם קיבלת אישור ל-75% מימון מנכס ששוויו 2 מיליון (אתה שם 500א' הון עצמי) ולאחר חתימת החוזה בו אתה רוכש את הנכס ב-2 מיליון שמאי מטעם הבנק בא והעריך את הנכס ב-1,900,000 בלבד, הבנק בעצם יאפשר לך לקחת הלוואה של 75% מ-1.9 שזה 1,425,000 ולפתע יהיה עליך להגדיל את ההון העצמי שלך ב-75,000 ש"ח נוספים על מנת לכבד את החוזה. כמובן שזה תקף בעיקר למצב בו אתה על גבול אחוז המימון שמאושר לך, אבל זה גם יכול להפתיע אם תכננת על 60% מימון וריביות משכנתא טובות יותר ולפתע אתה עומד על 65% מימון.

כמובן שאת רוב הנקודות פה בודק עורך הדין והחוזה אמור לכסתח גם אותך אם יש חובות על הנכס וכו'

 

[ExeAction]

@Dayagos
תודה זה בהחלט צועק "עורך דין" ולכן פניתי לאחד שהסכים לבדוק לי את ההיבט המשפטי בחינם.
מבחינת משכנתא אני לא דואג כי הנתונים שלי סבבה. תכלס אני יכול לקנות את הדירה במלואה במזומן אבל כמובן שאת זה אני לא רוצה.

אני מעריך שהשווי של הדירה כ900-950 ומתכוון להציע כ600 אלף ובנוסף לוקח בחשבון שיפוץ של 100 אלף על דירה של 83 מ"ר (אין לי מושג בעלות שיפוצים יאללה לגוגל)
עם אפשרות להשכירה אחרי השיפוץ בכ-3000.
אולי אני חי בסרט אבל מקסימום אפסיד קצת דלק על הנסיעות.

 

[קוליו]

@Dayagos
תודה זה בהחלט צועק "עורך דין" ולכן פניתי לאחד שהסכים לבדוק לי את ההיבט המשפטי בחינם.
מבחינת משכנתא אני לא דואג כי הנתונים שלי סבבה. תכלס אני יכול לקנות את הדירה במלואה במזומן אבל כמובן שאת זה אני לא רוצה.

אני מעריך שהשווי של הדירה כ900-950 ומתכוון להציע כ600 אלף ובנוסף לוקח בחשבון שיפוץ של 100 אלף על דירה של 83 מ"ר (אין לי מושג בעלות שיפוצים יאללה לגוגל)
עם אפשרות להשכירה אחרי השיפוץ בכ-3000.
אולי אני חי בסרט אבל מקסימום אפסיד קצת דלק על הנסיעות.

לפי מה הערכת את השווי ?
מניסיון במכרזים - שלב ההתמחרות מגיע לידי שיווי גבוה יותר של הנכס... קח את זה בחשבון ותיהיה זהיר..
לגבי בדיקות לפני המכרז -
בד"כ במכרזים העו"ד המטפל שולח דו"ח שמאי מקרקעין באימייל, אם לא תבקש..
תעיין בדוח יש שם המון פרטים על הנכס(כמובן שהם מוחקים את המחיר)
תנסה לאתר את הנכס באתר העירייה ולראות היסטוריה של הבניין מבחינה משפטית/תכנונית...
בהצלחה !
כמובן לא מייעץ, לא ממליץ ולא נעליים..

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

@Dayagos
אני מעריך שהשווי של הדירה כ900-950 ומתכוון להציע כ600 אלף ובנוסף לוקח בחשבון שיפוץ של 100 אלף על דירה של 83 מ"ר (אין לי מושג בעלות שיפוצים יאללה לגוגל)

חבל לך גם על הכסף על הדלק אם אתה מתכוון להציע כ33% פחות ממחיר השוק (אמורה להיות שמאות על הדירה). דירות מכונס נכסים בארץ ברוב המקרים נמכרות מעל מחיר השוק. הסיבה היא אנשים שאין להם מושג ופשוט רוצים את הדירה "בכל מחיר". במקרה ההפוך, אתה תתמודד מול סוחרים כרישים והסיכויים שלך לא כל-כך גבוהים.

הייתי הולך במקומך רק כדי להתנסות, אחלה של שיעור.

 

[ExeAction]

לפי מה הערכת את השווי ?
מניסיון במכרזים - שלב ההתמחרות מגיע לידי שיווי גבוה יותר של הנכס... קח את זה בחשבון ותיהיה זהיר..
לגבי בדיקות לפני המכרז -
בד"כ במכרזים העו"ד המטפל שולח דו"ח שמאי מקרקעין באימייל, אם לא תבקש..
תעיין בדוח יש שם המון פרטים על הנכס(כמובן שהם מוחקים את המחיר)
תנסה לאתר את הנכס באתר העירייה ולראות היסטוריה של הבניין מבחינה משפטית/תכנונית...
בהצלחה !
כמובן לא מייעץ, לא ממליץ ולא נעליים..

תודה.
את הערכה שלי עשיתי לפי אותו מסמך שמאות שקיבלתי במייל. באמת המחיר שם מושחר אבל השמאי מציין מחירים איתם עשה השוואה לשם קביעת השמאות ובגלל המצב הרע של הנכס הורדתי עוד כמה אלפים.
מבין שהסיכוי קטן אבל שווה את הניסיון.

 

[קוליו]

תודה.
את הערכה שלי עשיתי לפי אותו מסמך שמאות שקיבלתי במייל. באמת המחיר שם מושחר אבל השמאי מציין מחירים איתם עשה השוואה לשם קביעת השמאות ובגלל המצב הרע של הנכס הורדתי עוד כמה אלפים.
מבין שהסיכוי קטן אבל שווה את הניסיון.

כמו שידידנו כאן למעלה ענה לך,
תחום מאוד ריכוזי(אם המכרז הוא עיזבון אז למשפחה יש המילה האחרונה בהתמחרות), לא הגיוני ומסוכן.. (גם לאחר שתיכנס להתמחרות, יש מצב שבו יש סיכסוך משפטי על הנכס ויכולים להגיש ערעור לבית המשפט ולעכב עוד את המכרז)
בקיצור...
קח את זה בתור שיעור לחייך, תנסה לא להיכנס להרפתקאות לפני שאתה לומד את התחום טוב טוב ...
בכדי למנוע את אותה כתבה שפירסמת למעלה..
וטיפ אחרון - במקום שבו התשואות גבוהות(30 אחוז ממחיר השוק) תמיד תבין למה והאם אתה מספיק מקצועי כדי לנהל את הסיכון..

 

[vigaror]

@ExeAction יש לך מסקנות מהחוויה?

 

[ExeAction]

@ExeAction יש לך מסקנות מהחוויה?

הדירה הייתה דירת ירושה מאוד מוזנחת וישנה.
החלטתי לרדת מזה אחרי שעו"ד מטעמי בדק והצביע על הבדלים במ"ר בין הטאבו לבין מה שהדירה הייתה בפועל (בערך הבדל של 52 מ"ר). חלק יכול להיות באישור, חלק אולי חריגה.. זה לא היה ברור ולא רציתי להיכנס לפינות שאני לא מכיר.
המטרה הייתה לקנות דירה ישנה לפינוי בינוי וחששתי שזה יגרום לבעיות בעתיד.

 

[אורי ג.]

החלטתי לרדת מזה אחרי שעו"ד מטעמי בדק והצביע על הבדלים במ"ר בין הטאבו לבין מה שהדירה הייתה בפועל (בערך הבדל של 52 מ"ר). חלק יכול להיות באישור, חלק אולי חריגה.. זה לא היה ברור ולא רציתי להיכנס לפינות שאני לא מכיר.

עוד עורך דין שאין לו מושג על מה הוא מדבר.

 

[vigaror]

עוד עורך דין שאין לו מושג על מה הוא מדבר.

למה?

 

[אורי ג.]

למה?

כי אין בהכרח חשיבות למה שרשום בטאבו, כל עו"ד מתחיל אמור לדעת את זה.
חריגה או שלא לא קשור לטאבו בכלל.