מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה?

[FIREdesire]

הקיזוז הוא מההכנסה, לא מהרווח.
כלומר 6000 מינוס 4000 = 2000 ועל זה תשלם מס שולי אבל גם יש לך פחת אז תשלם פחות.

תודה על התיקון! הנקודה שרוני העלה מאוד מעניינת. אבדוק את זה הלאה.

 

[האזרח הקטן]

גם יש לך פחת אז תשלם פחות.

לפני כמה ימים עלתה פה הטענה שאם מישהו קיזז פחת בשנה מסויימת, הוא יחוייב במכירה רק על הפחת שעליו הזדכה.
אם נניח שכדי לקבל שכר דירה של 6000 ש"ח בחודש מדובר על דירה בכ 2.5 מיליון ש"ח, אז הפחת במכירה הוא כ 50000 ש"ח לכל שנה. אם ניקח את המקרה שבו הריבית היא חלק ניכר מהחזר המשכנתא בשנים הראשונות (נגיד 48000 בדוגמה), אז מתוך הכנסה של 72000 על שכר דירה יש קיזוז של 48000 על הריבית, ועוד 24000 ש"ח קיזוז על הפחת - יוצא מס הכנסה 0 על השכירות באותה שנה, והקטנת הפחת במכירה ל 24000 במקום 50000.

 

[רוני]

@רוני כלומר אם בתחילתה של המשכנתא אני משלם הרבה ריבית ולא נוגס הרבה בקרן, אז ייתכן ושווה לשלם לפי מס שולי?

למשל, אם השכירות היא 6000 שקל וההחזר החודשי הוא 8000 מתוכם 4000 ריבית (סתם זורק מספרים) אז במסלול של ה10% אני משלם 600 במס, אבל לא יכול לקזז ריבית, ואילו במסלול לפי מס שולי אקזז 4000 ריבית ואשאר עם הכנסה של 2000, שבגלל שהמס השולי שלי הוא 50% זה יוצא מיסוי של 1000, אבל יש פחת שאפשר לקזז.

היי
צריך לעשות סימולציה על נתוני אמת, זה מאפשר לדייק, ניתן לשחק עם גובה המינוף,
אם מבצעים שיפוץ והשבחה של הנכס אז ניתן לקזז פחת שיפוץ, ולבסוף גם פחת מבנה.

 

[FIREdesire]

היי
צריך לעשות סימולציה על נתוני אמת, זה מאפשר לדייק, ניתן לשחק עם גובה המינוף,
אם מבצעים שיפוץ והשבחה של הנכס אז ניתן לקזז פחת שיפוץ, ולבסוף גם פחת מבנה.

האם כל מימון מוכר לצורך הקיזוז? למשל אני מחליט שמטעמי מס יותר משתלם לי לקחת הלוואה כדי לממן את ההון העצמי שדרוש כדי לקחת משכנתא, האם אפשר לקזז גם את הריבית עליו?

 

[רוני]

האם כל מימון מוכר לצורך הקיזוז? למשל אני מחליט שמטעמי מס יותר משתלם לי לקחת הלוואה כדי לממן את ההון העצמי שדרוש כדי לקחת משכנתא, האם אפשר לקזז גם את הריבית עליו?

הריבית של ההלוואה גם היא מוכרת לצורכי מס.

 

[הנועזת]

שאלה אולי קצת פשוטה, אבל נניח סיטואציה כזו:

בנאדם עם מיליון שקל בתיק מניות, ועוד כסף מסביב שהוא אינו מעוניין למשוך (פנסיה, קהש, גמל, RSU, וכדומה)

האם לקנות:
1. דירה כמה שיותר גדולה, באזור ה-3-3.5 מיליון, ולשים את כל תיק המניות (ואולי הלוואות כנגד קרן השתלמות וכו) בתור הון עצמי
2. לקנות דירה יותר זולה, נגיד באזור ה-2 מיליון, למכור פחות מניות ולקחת הלוואות כנגד קרן השתלמות ו-margin מתיק המניות (ב-interactive brokers)

אני לא מאוהב באף דירה. מבחינתי זו השקעה ואני מסתכל על המספרים בסופו של דבר.
כן מרגיש לי שדירות בתל אביב מתחמקות עם הזמן מהתקציב. כל דירה 3 חדרים עולה 3-3.5 מיליון ואחרי פינוי בינוי זה בכלל מגיע ל-5 מיליון, ויום אחד כן הייתי רוצה דירה בתל אביב, אז אני תוהה אם כן יש טעם לקנות דירה בתל אביב בשביל הלוקיישן ולנעול את עצמי בקורלציה חזקה לשוק שם.

מצד שני, מאחר ומדובר בתשואה, איפה שהתשואה יותר טובה באחוזים זו השקעה יותר טובה, לא? כך גם תיק המניות יעבוד וגם הדירה. יכול להיות שתל אביב יותר סולידי והתשואה באחוזים יותר נמוכה.

בשורה התחתונה, אני מתקשה לסמלץ את התיק השקעות (דירה ומניות) בשני המקרים תחת מצבים שונים של תשואות (כגון פינוי בינוי, סתם סימולציות של עליות ערך, איך השכירות משפיעה על המשוואה) ולהבין איך מה יהיה מצב התיק בעוד נגיד 10 שנים.

אשמח מאוד לעזרה בנושא.

נתחיל מרכישת דירה ראשונה "כמה שיותר גדולה" בעייני זה מהלך מצויין בעיקר באיזורי "פריפריה של המרכז" דוגמת יד אליהו, התקווה כפר שלם וכו'...
למה זה כל כך נכון? מכמה סיבות:
1. שימוש מקסימלי בפטורים, בעיקר בפטור של מס שבח(ברכישה ובשכירות, תועלת המיקסום היא עד גובה הפטורים)
2. דרום תל אביב, יכולה למקסם את עליית הערך באחוזים יוצאי דופן, בשילוב הפטור ממס שבח זה יתרון עצום בסכומים גבוהים(עד 4.5 מליון).
מרכז וצפון תל אביב העלייה מתונה והתשואה נמוכה מאוד.
3. במצב הרגולציה הנוכחי, לדירה שניה קיימים יתרונות בהתאם לעיסקה עצמה ולא כיתרון מובנה כמו בדירה ראשונה.

 

[Oraz]

2. דרום תל אביב, יכולה למקסם את עליית הערך באחוזים יוצאי דופן, בשילוב הפטור ממס שבח זה יתרון עצום בסכומים גבוהים(עד 4.5 מליון).

היי, אפשר הסבר לסעיף?
הפטור ממס הוא על דירה עד משהו כמה 1.7M לא?

מה הכוונה ב״סכומים גבוהים״?

 

[אורי ג.]

הפטור ממס הוא על דירה עד משהו כמה 1.7M לא?

היא מדברת על פטור ממס שבח, לא מס רכישה.

 

[FIREdesire]

היי, אפשר הסבר לסעיף?
הפטור ממס הוא על דירה עד משהו כמה 1.7M לא?

מה הכוונה ב״סכומים גבוהים״?

עבור דירה יחידה, מדרגות המס בסכומים מעל מה שציינת נמוכים יותר. נניח דירה שעולה 2 מיליון אז על ה300 אלף האחרונים משלמים 3.5% מס ואילו על אם הייתה זו דירה שנייה היית משלם 5% או 6% אם אני לא טועה. בדירה שנייה המדרגה הזו מתחילה מסכום של 1.1 מיליון אם אני לא טועה, הכל כתוב בגוגל

 

[הנועזת]

היי, אפשר הסבר לסעיף?
הפטור ממס הוא על דירה עד משהו כמה 1.7M לא?

מה הכוונה ב״סכומים גבוהים״?

קיימים 3 פטורים במסגרת דירה ראשונה/יחידה
1. מס רכישה עד 1.74 מליון
2. מס שבח עד 4.5 מליון
3. מס על שכירות עד גובה של כ- 5100 ש"ח

נניח שאתה רוצה להגדיל את ההון העצמי, כל שנה וחצי ניתן למכור דירה ולקנות דירה אחרת במקומה ללא תשלום מס לחלוטין (לא מומלץ לעשות זאת בתדירות גבוהה לא מבחינה מסויית ולא מבחינת מיצוי עליית הערך). כן כדאי לשקול מהלך כזה כל מספר שנים.

בפריפריות דוגמת ב"ש, חיפה, קריית שמונה וכו'... עליית הערך קיימת אך איטית כ 2-3% בממוצע. במידה ואחריי שנתיים שלוש תרצה להעלות ערך ללא מס, סביר שתשאר עם עשרות אלפיי שקלים בודדים.
לעומת זאת, באיזור דרום תל אביב מדובר על מאות אלפיי שקלים כי הקונטקסט הוא של קצב עליית מחירים גבוה מאוד,
במיוחד כשמדובר בנכסים בפיצנטה עם פוטנציאל השבחה. במקרה כזה הפטורים ממס יש להם כח עצום ברמה הנומינלית.
זה נכון גם במס רכישה וגם במס על השכירות זו הקלה נחמדה, אבל הדובדבן הוא ברמת מס שבח, שבמידה וקנית נכס ב- 1.3 מליון והוא עלה אחרי 2.5 שנים ל 1.6, כל ה 300K ילכו לכיס שלך ולא רק 225K ו 75K למס שבח.

לכל זה אם נצרף את המינוף הנדיב של 75% שהרגולטור מאפשר לנו (במידה ויש לנו תזרים חזק וקופת חירום לזמנים קשים), נוצר פה בקבוק מולטוב של ערך.

 

[הנועזת]

בהשראת השאלות הסופר החשובות שהועלו כאן, כתבתי מאמר

**האם כדאי לקנות דירה ראשונה להשקעה, כמה שיותר יקרה ו...במרכז?**

כדי לענות על השאלה החשובה הזו שלא רבים נותנים עליה את הדעת, אתחיל מקצת מידע,

קיימים 3 פטורים+ תנאי מינוף נוחים, במסגרת דירה ראשונה/יחידה

• מס רכישה עד 1.74 מליון
• מס שבח עד 4.5 מליון
• מס על שכירות עד גובה של כ- 5100 ₪
• הרוכש נדרש להביא מהבית רק 25% ממחיר הדירה הנרכשת, לפי קריטריונים של רמת שכר.

מטרתו של המשקיע המתחיל לרוב, היא ה גדלת ההון העצמי.

דירה להשקעה היא המכשיר האידאלי לצורך השגת המטרה הזו, ובמידה והמשקיע הצליח להמנע מהפיתוי שנקרא דירת מגורים, כדאי שיתרכז עוד קצת ויכוון את מאמציו באופן שימקסם לו את הרווח.

בנוסף לכל היתרונות של הפטורים והמינוף (הדורש תזרים חזק וקופת חירום), דירה ראשונה/יחידה בישראל מגיעה עם בונוס יוצא דופן בעולם הפיננסי, כל שנה וחצי ניתן למכור ולקנות ללא תשלום מס. אמנם, לא מומלץ לעשות מהלך "פליפי" כזה בתדירות גבוהה לא מבחינה מסויית ולא מבחינת מיצוי עליית הערך, אבל בהחלט כן כדאי לשקול מהלך כזה כל מספר שנים.


למה לדעתי כדאי לקנות דירה ראשונה/יחידה להשקעה, יקרה עד כמה שניתן?

לפני הכל כל דירה להשקעה צריכה לעמוד בקריטריונים של תשואה מינימלית (3-4%) ופוטנציאל גבוה לעליית ערך, הדרישה למיקסום התקציב שלנו מתווספת מן הסתם על כדאיות ההשקעה הבסיסית של הנכס. את תשואות הגבוהות שנכסיי הפריפריה/ חו"ל מציעים, נוכל לשמור לדירות הבאות, שלא במסגרת הפטור.

דירה ראשונה/יחידה מקנה לנו כאמור שלושה פטורים חשובים, כשהחשוב מבינהם הוא מס שבח. ככל שהדירה יקרה יותר והשבח הפוטנציאלי גבוה יותר (בו נכלל גם המינוף), כך נוכל להגדיל בסופו של דבר את ההון העצמי שלנו. בדיוק כפי שאם גובה התקרה שלנו לקה"ש 18,480₪ שנתי, נשתדל למצות את הסכום במידה ויש לנו את ההון ולא לשים רק 5000₪. במילים אחרות, כל דירה שנקנה בהמשך, תמוסה ותמומן באופן שהוא פחות אטרקטיבי כאשר מס רכישה עולה ל- 8%, תנאי המינוף של דירה קיימת הוחמרו וגזרות נוספות בדרך ולכן כדאי לנו לנצל עד תום את היתרונות שהרגולטור כן מספק לנו.


למה לדעתי כדאי לקנות דירה ראשונה/יחידה באזורי "הפריפריה של המרכז"?
בפריפריות דוגמת ב"ש, חיפה, דימונה, קריית שמונה וכו'... עליית הערך קיימת אך היא מינורית, כ 2-3% בממוצע לשנה. במידה ואחריי שנתיים שלוש נרצה להשתמש באסטרטגיה של מכירה וקניה לצורך ה גדלת ההון העצמי (take profit), סביר שנשאר עם עשרות אלפיי שקלים בודדים.

לעומת זאת באזורים המתפתחים של המרכז באזור דרום תל אביב, בת ים, יפו, וכו'.. מדובר לעיתים קרובות על שבח בשווי של מאות אלפיי שקלים, כתוצאה מעליית ערך בקצב מהיר יחסית, במיוחד כשמדובר על בחירת נכסים בפיצנטה עם פוטנציאל השבחה גבוה. כשהלוקיישן והנכסים ממוקסמים הצירוף שלהם יחד עם הפטורים ממס והמינוף יוצרים יחד בקבוק מולוטוב☺, כשהדובדבן הוא הפטור ממס שבח. לדוגמה, דירה שנרכשה ב 1.3 מליון וכתוצאה מהשבחה ועליית מחירים של האזור ערכה עלה לאחר שנתיים וחצי והיא שווה עכשיו 1.6 מליון , במידה והרוכש יהיה מעוניין למכור, כל ה 300K ילכו לכיס שלו ולא רק 225 K ו 75K למס שבח.


לסיכום, הפוזיציה של דירה ראשונה/יחידה ייחודית מבחינת הפריבילגיות אותן מעניק הרגולטור. לכן כמשקיעים כדאי לנו למקסם את מכשיר ההשקעה הזה, אם ע"י בחירת שוק המאופיין בקצב גבוה של עליית ערך ואם ע"י מקסום הסכום, כך שהפטורים והמינוף ינוצלו במקסימום.

 

[FIREdesire]

בהשראת השאלות הסופר החשובות שהועלו כאן, כתבתי מאמר

**האם כדאי לקנות דירה ראשונה להשקעה, כמה שיותר יקרה ו...במרכז?**

כדי לענות על השאלה החשובה הזו שלא רבים נותנים עליה את הדעת, אתחיל מקצת מידע,

קיימים 3 פטורים+ תנאי מינוף נוחים, במסגרת דירה ראשונה/יחידה

• מס רכישה עד 1.74 מליון
• מס שבח עד 4.5 מליון
• מס על שכירות עד גובה של כ- 5100 ₪
• הרוכש נדרש להביא מהבית רק 25% ממחיר הדירה הנרכשת, לפי קריטריונים של רמת שכר.

מטרתו של המשקיע המתחיל לרוב, היא ***** ההון העצמי.

דירה להשקעה היא המכשיר האידאלי לצורך השגת המטרה הזו, ובמידה והמשקיע הצליח להמנע מהפיתוי שנקרא דירת מגורים, כדאי שיתרכז עוד קצת ויכוון את מאמציו באופן שימקסם לו את הרווח.

בנוסף לכל היתרונות של הפטורים והמינוף (הדורש תזרים חזק וקופת חירום), דירה ראשונה/יחידה בישראל מגיעה עם בונוס יוצא דופן בעולם הפיננסי, כל שנה וחצי ניתן למכור ולקנות ללא תשלום מס. אמנם, לא מומלץ לעשות מהלך "פליפי" כזה בתדירות גבוהה לא מבחינה מסויית ולא מבחינת מיצוי עליית הערך, אבל בהחלט כן כדאי לשקול מהלך כזה כל מספר שנים.


למה לדעתי כדאי לקנות דירה ראשונה/יחידה להשקעה, יקרה עד כמה שניתן?

לפני הכל כל דירה להשקעה צריכה לעמוד בקריטריונים של תשואה מינימלית (3-4%) ופוטנציאל גבוה לעליית ערך, הדרישה למיקסום התקציב שלנו מתווספת מן הסתם על כדאיות ההשקעה הבסיסית של הנכס. את תשואות הגבוהות שנכסיי הפריפריה/ חו"ל מציעים, נוכל לשמור לדירות הבאות, שלא במסגרת הפטור.

דירה ראשונה/יחידה מקנה לנו כאמור שלושה פטורים חשובים, כשהחשוב מבינהם הוא מס שבח. ככל שהדירה יקרה יותר והשבח הפוטנציאלי גבוה יותר (בו נכלל גם המינוף), כך נוכל להגדיל בסופו של דבר את ההון העצמי שלנו. בדיוק כפי שאם גובה התקרה שלנו לקה"ש 18,480₪ שנתי, נשתדל למצות את הסכום במידה ויש לנו את ההון ולא לשים רק 5000₪. במילים אחרות, כל דירה שנקנה בהמשך, תמוסה ותמומן באופן שהוא פחות אטרקטיבי כאשר מס רכישה עולה ל- 8%, תנאי המינוף של דירה קיימת הוחמרו וגזרות נוספות בדרך ולכן כדאי לנו לנצל עד תום את היתרונות שהרגולטור כן מספק לנו.


למה לדעתי כדאי לקנות דירה ראשונה/יחידה באזורי "הפריפריה של המרכז"?
בפריפריות דוגמת ב"ש, חיפה, דימונה, קריית שמונה וכו'... עליית הערך קיימת אך היא מינורית, כ 2-3% בממוצע לשנה. במידה ואחריי שנתיים שלוש נרצה להשתמש באסטרטגיה של מכירה וקניה לצורך ***** ההון העצמי (take profit), סביר שנשאר עם עשרות אלפיי שקלים בודדים.

לעומת זאת באזורים המתפתחים של המרכז באזור דרום תל אביב, בת ים, יפו, וכו'.. מדובר לעיתים קרובות על שבח בשווי של מאות אלפיי שקלים, כתוצאה מעליית ערך בקצב מהיר יחסית, במיוחד כשמדובר על בחירת נכסים בפיצנטה עם פוטנציאל השבחה גבוה. כשהלוקיישן והנכסים ממוקסמים הצירוף שלהם יחד עם הפטורים ממס והמינוף יוצרים יחד בקבוק מולוטוב☺, כשהדובדבן הוא הפטור ממס שבח. לדוגמה, דירה שנרכשה ב 1.3 מליון וכתוצאה מהשבחה ועליית מחירים של האזור ערכה עלה לאחר שנתיים וחצי והיא שווה עכשיו 1.6 מליון , במידה והרוכש יהיה מעוניין למכור, כל ה 300K ילכו לכיס שלו ולא רק 225 K ו 75K למס שבח.


לסיכום, הפוזיציה של דירה ראשונה/יחידה ייחודית מבחינת הפריבילגיות אותן מעניק הרגולטור. לכן כמשקיעים כדאי לנו למקסם את מכשיר ההשקעה הזה, אם ע"י בחירת שוק המאופיין בקצב גבוה של עליית ערך ואם ע"י מקסום הסכום, כך שהפטורים והמינוף ינוצלו במקסימום.

עריכה: איכשהו פספסתי את הפסקה האחרונה...

תודה אבל לא ענית לעצמך על השאלה. מבחינת מס כיסית את הנושא טוב וגם אולי מבחינת בחירת מיקום. אישית, לא ביררתי לעומק איזה אזורים הכי אטרקטיביים להשקעה, אני בחרתי כדי לקבל קורלציה מסוימת לשוק שבו הייתי רוצה לגור יום אחד.

במונחים של מס, ההטבות טובות יותר עבור דירות זולות אבל הדובדבן הוא התשואה והפטור ממס שבח. אם אני מתכנן להחזיק דירה 10 שנים כנראה שהפטור ממס שבח הוא המנגנון שיביא הכי הרבה כסף לכיסי.

לכן, נשאלת השאלה: האם לנסות למקסם את גודל המשכנתא, או לנסות להסתפק בדירה קטנה יותר שיותר קל לעמוד בה.

 

[אורי ג.]

לסיכום, הפוזיציה של דירה ראשונה/יחידה ייחודית מבחינת הפריבילגיות אותן מעניק הרגולטור. לכן כמשקיעים כדאי לנו למקסם את מכשיר ההשקעה הזה, אם ע"י בחירת שוק המאופיין בקצב גבוה של עליית ערך ואם ע"י מקסום הסכום, כך שהפטורים והמינוף ינוצלו במקסימום.

מצטרף לדעתך ומוסיף:
1. דירה בישראל נותנת לנו גידור ולו חלקי לעליית מחירי הדיור והשכ"ד, כיוון ששירותי דיור זה שירות שכולנו צורכים זהו גידור חיובי לכולם (אא"כ צופים ירידה במחירי הדיור).
2. אפשר גם לרכוש מספר דירות בשיטה הזו ולהנות מאחד או יותר מהטבות המס עם תכנון נכון, כמו:
א. רכישת 2 דירות ע"י 2 בני זוג לפני הנשואים.
ב. רכישת 2 דירות ע"י בני זוג עם הסכם ממון והפרדה רכושית.
ג. קנייה של מגרש ובנייה.
ד. קנייה על שם קרוב משפחה מחוסר דירה.
ה. קנייה על שמנו ובהמשך מתן מתנה לאחד מילדינו בעסקה ללא תמורה.
ו. קניית דירה על שם חברה בע"מ שאינה איגוד מקרקעין.

לכן, נשאלת השאלה: האם לנסות למקסם את גודל המשכנתא, או לנסות להסתפק בדירה קטנה יותר שיותר קל לעמוד בה.

אם אתה בונה על רווח הון אז כנראה למקסם משכנתא, אם מעניין אותך יותר תזרים ותשואה שוטפת כנראה שלא.

 

[fliper]

תשואה מינימלית (3-4%)

באזורים המתפתחים של המרכז

תוכלי להתייחס איפה באזור המרכז יש תשואה מינמלית כזו ?

 

[האזרח הקטן]

2. אפשר גם לרכוש מספר דירות בשיטה הזו ולהנות מאחד או יותר מהטבות המס עם תכנון נכון, כמו:
א. רכישת 2 דירות ע"י 2 בני זוג לפני הנשואים.
ב. רכישת 2 דירות ע"י בני זוג עם הסכם ממון והפרדה רכושית.
ג. קנייה של מגרש ובנייה.
ד. קנייה על שם קרוב משפחה מחוסר דירה.
ה. קנייה על שמנו ובהמשך מתן מתנה לאחד מילדינו בעסקה ללא תמורה.

הרעיון של רישום על שם אדם אחר כדי להקטין מיסוי הוא רעיון טוב, אבל צריך גם לקחת בחשבון את ההשלכות שלו במקרה שייווצר נתק עם אותו אדם או שהוא ימות - כולל האפשרות של אובדן הנכס.

 

[הנועזת]

עריכה: איכשהו פספסתי את הפסקה האחרונה...

תודה אבל לא ענית לעצמך על השאלה. מבחינת מס כיסית את הנושא טוב וגם אולי מבחינת בחירת מיקום. אישית, לא ביררתי לעומק איזה אזורים הכי אטרקטיביים להשקעה, אני בחרתי כדי לקבל קורלציה מסוימת לשוק שבו הייתי רוצה לגור יום אחד.

במונחים של מס, ההטבות טובות יותר עבור דירות זולות אבל הדובדבן הוא התשואה והפטור ממס שבח. אם אני מתכנן להחזיק דירה 10 שנים כנראה שהפטור ממס שבח הוא המנגנון שיביא הכי הרבה כסף לכיסי.

לכן, נשאלת השאלה: האם לנסות למקסם את גודל המשכנתא, או לנסות להסתפק בדירה קטנה יותר שיותר קל לעמוד בה.

חד משמעית לנצל מינוף, במידה ויש לך קופת חירום ותזרים חזק.
ההטבות מצויינות עבור דירות יקרות יותר בגלל מס השבח שהוא הכסף הגדול. מס רכישה אגב ממשיך להיות אטרקטיבי לעומת ה-8% בדירה שניה מהשקל הראשון, כשהוא עולה במדרגות:

• על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪: 0%
• על חלק השווי שבין 1,747,865 ₪ – 2,073,190 ₪ – 3.5%
• על חלק השווי שבין 2,073,190 ₪ – 5,348,565 ₪– 5%
• על חלק השווי שבין 5,348,565 ₪ – 17,828,555 ₪ – 8% לגביי תעתועיי התשואה זו טעות גדולה מאוד שמבלבלת הרבה מאוד רוכשים. התשואות בכל העולם נמוכות, תשואה גבוהה בימינו של נכס נדל"ן היא באיזור ה- 5% ועליה משלמים לרוב במיקום ועליית ערך בקצב נמוך. עכשיו תחבר את התשואת השנתיות לעליית הערך נניח בדרום תל אביב לעומת חדרה ותראה במצטבר לאן תגיע. 3-4% תשואה ניתן למצוא גם באיזור ביקוש.

 

[הנועזת]

מצטרף לדעתך ומוסיף:
1. דירה בישראל נותנת לנו גידור ולו חלקי לעליית מחירי הדיור והשכ"ד, כיוון ששירותי דיור זה שירות שכולנו צורכים זהו גידור חיובי לכולם (אא"כ צופים ירידה במחירי הדיור).
2. אפשר גם לרכוש מספר דירות בשיטה הזו ולהנות מאחד או יותר מהטבות המס עם תכנון נכון, כמו:
א. רכישת 2 דירות ע"י 2 בני זוג לפני הנשואים.
ב. רכישת 2 דירות ע"י בני זוג עם הסכם ממון והפרדה רכושית.
ג. קנייה של מגרש ובנייה.
ד. קנייה על שם קרוב משפחה מחוסר דירה.
ה. קנייה על שמנו ובהמשך מתן מתנה לאחד מילדינו בעסקה ללא תמורה.
ו. קניית דירה על שם חברה בע"מ שאינה איגוד מקרקעין.


אם אתה בונה על רווח הון אז כנראה למקסם משכנתא, אם מעניין אותך יותר תזרים ותשואה שוטפת כנראה שלא.

לגביי ירידת מחירי הנדל"ן...נו לא הייתי עוצרת את נשימתי
לגביי הטריקים עבור אנשים מסויימים זה בהחלט מתאים, אני פחות בעניין הזה למרות שמודעת לאפשרויות, לצערי זוגות נפרדים ,ילדים סורחים וכו'...אבל יותר מזה כשנכס לא רשום על שם המשקיע הנכס הוא מחוץ להון שלו לצורכיי מימון.

 

[הנועזת]

תוכלי להתייחס איפה באזור המרכז יש תשואה מינמלית כזו ?

אלו הנכסים שאני מעורבת בהם בדרום תל אביב בעיקר ברמה היומיומית, אם ברמת התיק האישי ואם במסגרת העיסוק שלי. אבל בהחלט ניתן למצוא גם בבת ים, יפו, פתח תקווה. זה דורש מאמץ, אבל זה אפשרי.

 

[אורי ג.]

.אבל יותר מזה כשנכס לא רשום על שם המשקיע הנכס הוא מחוץ להון שלו לצורכיי מימון.

לא מדויק, זה בהחלט אפשרי.

 

[הנועזת]

לא מדויק, זה בהחלט אפשרי.

מסכימה שיש דרכים עוקפות...אבל כמו כל דבר בחיים זה טרייד אוף, בנושא הזה מעדיפה את הגישה השמרנית.