• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

לתזמן את השוק?

שם בדוי

משתמש רגיל
הצטרף ב
15/7/17
הודעות
296
דירוג
36
שלום,

האם לדעתכם ניתן לתזמן את שוק הנדלן? האם ״כדאי״ לחכות לירידת מחירים? אם בכלל?

כולנו יודעים שהמחירים לא מפסיקים לעלות מ 2008 למרות כל מה שקורה (קורונה, אבטלה, הפחתת מס וכו וכו).
בנוסף אין השקעה אלטרנטיבית אמיתית בישראל כמו נדלן (חוץ משוק ההון העולמי כמובן).

מה דעתכם?
 
דעתי היא שלא כל מה שכתוב בתקשורת הוא נכון. יש מקומות בהם המחירים חזרו 3 ו 5 שנים אחורה.
IMG_20210415_103815.jpg
 
דעתי היא שלא כל מה שכתוב בתקשורת הוא נכון. יש מקומות בהם המחירים חזרו 3 ו 5 שנים אחורה.
חחח צחקתי בקול.
תמצא לי דירה בבקשה בצפון הישן במחיר של לפני 5 שנים ואני לך 100,000 ש"ח במזומן ביד.
 
חחח צחקתי בקול.
תמצא לי דירה בבקשה בצפון הישן במחיר של לפני 5 שנים ואני לך 100,000 ש"ח במזומן ביד.
בדיוק באתי לכתוב את זה.

צאו לשטח ועזבו את הגרף במדלן. תראו ש60 אשח למטר פה זה באהלן אהלן.
 
חחח צחקתי בקול.
תמצא לי דירה בבקשה בצפון הישן במחיר של לפני 5 שנים ואני לך 100,000 ש"ח במזומן ביד.
מצאתי באיזור בזל ב 42000שח למטר, דירה 74מר. משופצת חלקית והשאר שמור היטב. בניין טוב, טאבו נקי. קומה 1.
דירה נוספת 61מר + 11מר מרפסת שניתן לסגור משופצת לגמרי ב 3 מליון. בניין שעברה עזרה וביצרון, נראה מעולה.קומה 3. טאבו נקי.
בהר נבו דירה 62מר ב 2.85, משופצת לגמרי, בניין עם מעלית משופץ, קומה 2. חברת מניות פעילה
דירה חדשה בבניין חדש באיזור ירמיהו. 75מר, 3.5ח, לחזית. מרפסת 2מר. 3.4מ

להמשיך? הגרף מגיע מנתוני עסקאות שמדווחים למדינה, לא מהמצאות.
 
נערך לאחרונה ב:
להמשיך? הגרף מגיע מנתוני עסקאות שמדווחים למדינה, לא מהמצאות.
א. הייתי מהמר שיש הרבה כסף מחוץ לנתונים, או עסקאות שחלק מהן היה העברה בין 2 משפחות [מי אמר כסף שחור ?].
ב. במקרה של אורי, בניגוד ליד2 שאתה "מוצא" , מדובר בבן אדם שחי את השטח או מבין את התחום, אז כנראה הוא לא סתם אומר.
ג. ריבית אפסית, חוסר אינטרס, חוסר בנייה וכו' ... קשה לי להאמין שזה יירד בקרוב.
 
להמשיך? הגרף מגיע מנתוני עסקאות שמדווחים למדינה, לא מהמצאות.
כן תמשיך, ועל הדרך תבדוק גם את המחיר המדווח לרשות המיסים הוא מה שעבר למוכר בפועל.

אני מזמין אותך לבוא לסיבוב פה שבוע הבא עם בעלת משרד תיווך אולי הכי חזק בצפון הישן ולראות איזה עסקאות יש בשטח בפועל. אני לא אומר שאי אפשר למצוא עסקאות טובות, אני אומר שלדלות מידע מגרף במדלן ולהסיק שהמחירים הולכים אחורה זה פשוט חוסר הבנה של מה שקורה בשטח בפועל.
 
כשבכל יום נולדים מליונרים חדשים בת"א אתה מצפה לירידת מחירים?
 
נערך לאחרונה ב:
@המשקיע המתחיל הדביל תודה אבל הספיקו לי הסיבובים. אני לקראת סגירה באחד מהם

הגרף גם אם לא מתאר מחיר מדויק הוא מתאר מגמה. אין הבדל בין כמות האנומליות שתיארת השנה לעומת שנים עברו ביחס לסך העסקאות
 
נערך לאחרונה ב:
להמשיך? הגרף מגיע מנתוני עסקאות שמדווחים למדינה, לא מהמצאות.
אלו ממש לא המספרים של לפני 5 שנים, לפני 5 שנים המחירים היו משמעותית זולים יותר, גם לפני שנתיים הם היו זולים יותר.
אציין שאני גר כ15 שנים בשכונה.
 
אלו ממש לא המספרים של לפני 5 שנים, לפני 5 שנים המחירים היו משמעותית זולים יותר, גם לפני שנתיים הם היו זולים יותר.
אציין שאני גר כ15 שנים בשכונה.
דיברו פה על 61000שח למטר. המחירים לא קרובים לזה מלבד קומץ של בלוני ניסוי. הממוצע הוא סביב ה 50,000שח למטר ויש לא מעט בפחות מזה. מה שתואם בגדול את המידע במדלן.
חלק מהדירות שכתבתי למעלה נקנו לפני 3 עד 5 שנים וקל לראות בכמה. הרווח עליהן הוא 40 עד 80אלף ש"ח ברוטו לשנה.

לדוגמה הדירה ב 2.85 נקנתה בינואר 18 ב 2.71. הדירה ב 3מ נקנתה בתחילת 2016 ב 2.72מ ועברה שיפוץ מקיף ונמכרת ב 3מ. אין פה רווח אם לוקחים בחשבון מיסים, תיווך. אנשים מוכרים בהפסד בבזל.
 
נערך לאחרונה ב:
דיברו פה על 61000שח למטר. המחירים לא קרובים לזה מלבד קומץ של בלוני ניסוי. הממוצע הוא סביב ה 50,000שח למטר ויש לא מעט בפחות מזה. מה שתואם בגדול את המידע במדלן.
אין שום משמעות לממוצע, דירה בבניין חדש עם מעלית וחניה תעלה 60K למ"ר ואף יותר.
דירה במגדל חדש בתלות בקומה תעלה כבר 70,80,90 וגם מעל 100K ש"ח למ"ר בתלות בקומה ובגמרים.
לדוגמה הדירה ב 2.85 נקנתה בינואר 18 ב 2.71. הדירה ב 3מ נקנתה בתחילת 2016 ב 2.72מ ועברה שיפוץ מקיף ונמכרת ב 3מ. אין פה רווח אם לוקחים בחשבון מיסים, תיווך. אנשים מוכרים בהפסד בבזל.
אתה מביא אנקדוטות שאינן קשורות למציאות, איני יודע מי מכר מה וכמה אבל אני יודע במדויק בכמה קנו ומכרו דירות ברחוב שלי (כ50 מטרים מבזל) כולל שמאויות מסודרות ותחשיבי תמ"א 38, מה גם לא דיברתי על רווחים או הפסדים, אתה טענת שהמחירים ירדו, זוהי טענה שגויה (שלא לאמר הזויה) לחלוטין.
המחירים עלו משמעותית בחמש שנים האחרונות וגם בשנתיים, הלוואי שזה לא היה המצב אבל זה כן.

אתה רשאי להאמין שהם ירדו, זה בסדר אבל זה לא המציאות (ואגב אני צופה שהם ימשיכו לעלות בשכונה) ובנימה זו אני חושב שהנושא מוצה.
 
הבאתי אנקדוטות והבאתי גם מידע מסכם מנתוני עסקאות. מהצד שלך לא ראיתי לא זה ולא זה. אם יש לך מידע מדויק יותר ממדלן הייתי ממליץ שתקים סטארטאפ מתחרה כי זה יהיה כלי מבוקש מאד. לטעון שהם סתם עושים ממוצע יבש ולא מודעים להטעיות שאתה מודע אליהם כשזה רוב עיסוקם, לדעתי זה קצת יומרני.

אני לא מדבר מפוזיציה, אף אחד לא אוהב להכיר בהפסדים אבל זו המציאות בשטח שאני חוויתי בחודשים האחרונים. מכירות בהפסד ולא מעט מהן (מלבד אלה שהשקיעו 10 שנים ומעלה או מכירה לאחר תמא)
 
נערך לאחרונה ב:
הבאתי אנקדוטות והבאתי גם מידע מסכם מנתוני עסקאות. מהצד שלך לא ראיתי לא זה ולא זה. אם יש לך מידע מדויק יותר ממדלן הייתי ממליץ שתקים סטארטאפ מתחרה כי זה יהיה כלי מבוקש מאד. לטעון שהם סתם עושים ממוצע יבש ולא מודעים להטעיות שאתה מודע אליהם כשזה רוב עיסוקם, לדעתי זה קצת יומרני.
אין הרבה משמעות לנתונים במדל"ן בשכונות ישנות, בעוד המספרים בש"ח נכונים, מספרי החדרים והמטרג' לא נכונים בעליל.
אני לא מדבר מפוזיציה, אף אחד לא אוהב להכיר בהפסדים אבל זו המציאות בשטח שאני חוויתי בחודשים האחרונים.
גם אני לא מדבר מפוזיציה, אומנם יש לי נכס בשכונה אבל אני יותר מאשמח שהמחירים פה יצנחו ואף בחדות כי אני מאד אשמח לשפר דיור ואני מאד רוצה להשאר בשכונה.

אתה מדבר על שטח שאתה חווה כמה חודשים שזה נחמד, אני חווה אותו 15 שנים, נדל"ן לא באמת מבינים מהאינטרנט, מכתבות בעיתון וסטטיסטיקות, מבינים אותו מהשטח.

לא שזה באמת משנה אם המחירים פה ירדו או שלא, אם אתה רוצה לקנות פה נכס המחירים הם המחירים, אם עושה לך חם בלב לדעת שקנית במחיר זול יותר מאשר לפני 5 שנים זה מצויין, קבל את תמיכתי: המחירים פה ירדו.
 
דעתי היא שלא כל מה שכתוב בתקשורת הוא נכון. יש מקומות בהם המחירים חזרו 3 ו 5 שנים אחורה.
צפה בקובץ המצורף 110

מסכים, התקשורת מלאה בספינים ופייק ניוז בכל מה שקשור לשוק הנדל"ן בארץ. נראה שהכל שם ממומן וכל המטרה היא להריץ נדל"ן ולא באמת לספק מידע שמשקף את המציאות.
 
@אורי ג. אגב, שאלה מהניסיון שלך. כמו שאמרת מדובר על דירות ישנות שבטאבו מופיעות כ 40מר בגלל שיטת המדידה עד שנות ה 60 ובפועל הן 60 או 70מר בארנונה. מה רואה מדלן? הגודל בטאבו או בארנונה?
 
לי די ברור שאנחנו בפני גל של עליות מחירים בכל מקום שהמיליונרים החדשים האלו יחפשו דירות.
 
@אורי ג. אגב, שאלה מהניסיון שלך. כמו שאמרת מדובר על דירות ישנות שבטאבו מופיעות כ 40מר בגלל שיטת המדידה עד שנות ה 60 ובפועל הן 60 או 70מר בארנונה. מה רואה מדלן? הגודל בטאבו או בארנונה?
לדעתי לא זה ולא זה, הוא רואה מה דווח במכירה למיסוי מקרקעין.
כיוון שאין לזה משמעות למען סטטיסטיקות עו"ד רושמים מה שבטאבו או בארנונה.
לי די ברור שאנחנו בפני גל של עליות מחירים בכל מקום שהמיליונרים החדשים האלו יחפשו דירות.
גם לי + מעגל ראשון של איפה שהם מחפשים דירות עם דגש למקומות שמגיעה הרכבת הקלה/תחתית.
פוזיציה בהתאם.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I אם אי אפשר לתזמן את השוק איך מרקט מייקר עושים כסף? שוק ההון 11
שנקל לתזמן את השוק...ללא תלות בזמן? שוק ההון 29
amit דוגמא מהחיים ,כמה קשה לתזמן את השוק שוק ההון 14
ה לתזמן את השוק שוק ההון 54
ה לתזמן את השוק שוק ההון 12
T לא ניתן לתזמן את השוק, הגם במצב היום? שוק ההון 40
? אני רוצה לתזמן את השוק בזמן הכניסה אילו. לקנות סל מניות עכשיו? שוק ההון 57
א האם בתי ההשקעות יכולים לתזמן את תאריכי מעבר המסלולים? שוק ההון 11
חתול לילה האם ניתן לתזמן את שוק האג"ח שוק ההון 25
נ האם אפשר לתזמן דיבדנדים? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 30
N נדל"ן - ניתן לתזמן? נדל"ן 62
חתול לילה עצרו אותי אני רוצה לתזמן (מניות הבנקים) שוק ההון 35
D איזון אקטוארי אינו תואם את הנתונים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
P את כולם מעניין לטוס לחו"ל? פוסטים מאיכות נמוכה 53
R לא מוצא את ZPRX במערכת ספארק של מיטב שוק ההון 4
כ בן 30 ולא רואה את האופק התפתחות אישית 15
S מיטב טוענים שכדי לסחור ב - IB דרכם צריך תיק של לפחות 25K דולר, האם מישהו מכיר את ההגבלה הזו והאם יש משהו לעשות בנידון? שוק ההון 5
ע במה את עוסקים? מה הוביל אתכם לכך? כמה את מרוויחים? התפתחות אישית 16
oferM איך כדאי לבנות את עזה מחדש ? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 6
א קרנות ביטקוין לא מספקות את מלוא התשואה השקעות אלטרנטיביות 7
R האם משתלם להעביר את קופות הגמל להשקעה לעוקב מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Jane Doe המלצה על החישוק - מיזם חביב שהוקם כדי להוריד את יוקר המחיה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
צ עצמאי האם להפקיד לפנסיה את המינימום ושאר הסכום בגמל להשקעה או רעיון אחר? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
מ "אי אפשר / נדיר מאוד להכות את השוק" שוק ההון 169
ל לזוג שמתחיל את החיים שלו - מה ההמלצות שלכם? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
מ מי שמעונין לקנות ביטקיון אמיתי ולא קרן שמחכה את הביטקיון איזה מהאפשריות עדיף השקעות אלטרנטיביות 1
א מיצוי זכויות בתשלומי מיסים או ביטוחים וכו', כשמשלמים על בית אבות (יש חברות שמתעסקות בזה, בלי לשחוט את כל הסכום?) מיסים 0
yossik מעבר לדיור מוגן - האם למכור את הדירה או את תיק ההשקעות? צרכנות פיננסית 19
E s&p 500 , נסד"ק 100, מדד עולמי, יש לי את כולם. אבל במה עדיף להשקיע? שוק ההון 23
ה איך דיסקונט מגדרים את הפוזיציה הזאת? - פיקדון מובנה השקעות אלטרנטיביות 7
ה מודיס צפויה להוריד את דירוג האשראי של ישראל פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 168
M מקסום סכום מושקע בקרנות IRA? (נראה שמפסידים את היתרון בדמי ניהול בהפסד תשואה) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
A פרוייקטים מעניינים ששמתם עליהם את העין נדל"ן 32
S דברים קטנים ופשוטים שאפשר לעשות כדי לשפר את איכות החיים ולהאריך אותם אוף טופיק 81
E חברים, איך נכון יהיה לי לחשב את ההוצאות האלה באקסל פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
ק עם רגל אחת בחוץ - חושש לעשות את הצעד האחרון יומני מסע אישיים 57
R מעוניין למכור את התעודה 1159250 ולקנות 1159235 ב IRA שוק ההון 23
R עד כמה מפחיתים את ההפסד במידה ולוקחים ACWI למול S&P בתיק הפטור? שוק ההון 0
שם משתמש בעייתי "מיטב כספית ניהול נזילות" מעלה את דמי הניהול שוק ההון 26
R האם אני יכול לעזוב את הבית של ההורים יומני מסע אישיים 27
מ מעביר את התיק השקעות ממיטב דש לאינטראקטיב ברוקר האמריקאי שוק ההון 23
B איך מורידים את הקובץ אקסולידית? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
deussex התלבטות האם השקעה דרך בית השקעות ישראלי ובלאק רוק עולמית - מאבדת בעצם את הדיבידנד ? שוק ההון 10
yossik שכן אחד מחמם את המים של הבניין אוף טופיק 25
N קה״שׁ עוקבת סנופי (לא ira) - היכן העמלות הטובות ביותר? האם קיימת קבוצה שניתן להצטרף אליה? [קראתי את מייק] פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G השקעה דרך בורסת ישראל או בורסת ארה"ב? מה הדרך הנכונה להשלים את תיק המניות שלי? שוק ההון 4
ע בת 24 לקראת לימודים, מתלבטת איפה לשים את החסכון יומני מסע אישיים 11
ט לשים את כל הכסף הפנוי בIB שוק ההון 10
S מה לספר בראיון העבודה העניין למה עזבתי את מקום העבודה האחרון אוף טופיק 28
oferM נתניהו דרש מראש השב"כ להזהיר את לפיד: בלי פשרה על עילת הסבירות הסכנה למלחמה תגדל פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 47

נושאים דומים

Back
למעלה