לשכור או לקנות - הדילמה שלי

[נון]

שלום,
קודם כל אני לא מבקש המלצות או ייעוץ אישי, רק מעלה נקודות למחשבה ורוצה לשמוע מה דעתכם.
אני רווק המעוניין לרכוש דירה למגורים במרכז, בנוסף להון העצמי אני אצטרך משכנתא "סבירה" של 700 אלף ש"ח.
הדילמה שלי היא כזו:

• מחירי הנדל"ן בימינו גבוהים מאוד ואולי עדיף לחכות להורדת מחירים - ובמקביל להשקיע את הכסף המיועד לדירה בבורסה
  
• מחירי הדיור מתנפחים כל שנה לשיאים חדשים - אם לא אקנה בקרוב, אמצא את עצמי בלי יכולת לקנות דירה ברצועת גדרה-חדרה

נשים לרגע בצד שיקולים סוביקטיביים, האם הנוסחה של עלות שכר הדירה מול עלות המימון היא הנוסחה הנכונה לחישוב הכדאיות הכלכלית (בהכללה) ?
אם כן, במחירים של היום כאשר השכירות במרכז היא באיזור ה-3.5% והריבית (לתקופה של 20 שנה) עומדת על 3.60% עד 3.75% אז למעשה יש כאן שווין ? ומה לגבי עליית הערך של הנכס מול הרווחים הנצברים בהשקעות ?

תודה

 

[TunaGolem]

מחירי הדיור מתנפחים כל שנה לשיאים חדשים

התנפחו.

 

[adamshalev]

נשמע שעיקר המניע שלך לפעול הוא fear of missing out. אסטרטגיה מסוכנת בראי ההיסטוריה.
האם החלטת איזה סוג משקיע אתה רוצה להיות - נדל״ן או בשוק ההון? לנסות לתזמן שני שווקים כל כך שונים מבלי להתמחות באף אחד מהם זאת בעיה.

 

[FIYaacov]

אני רווק המעוניין לרכוש דירה למגורים במרכז, בנוסף להון העצמי אני אצטרך משכנתא "סבירה" של 700 אלף ש"ח.

כתבת בגרשיים, אבל לדעתי זה סכום לא סביר בעליל...

 

[בת העמק]

במחירים של היום כאשר השכירות במרכז היא באיזור ה-3.5%

איך הגעת לאחוז הזה?

ובקשה מאחד העורכים: אנא שנו את המילה הראשונה בכותרת למילה "לשכור". נדמה לי שזה מה שהפות"ש התכוון.

 

[נון]

נשמע שעיקר המניע שלך לפעול הוא fear of missing out. אסטרטגיה מסוכנת בראי ההיסטוריה.
האם החלטת איזה סוג משקיע אתה רוצה להיות - נדל״ן או בשוק ההון? לנסות לתזמן שני שווקים כל כך שונים מבלי להתמחות באף אחד מהם זאת בעיה.

הדירה היא למגורים, וכן הפחד מניע אותי במקרה הזה.
שנים ישבתי על הגדר, בלי השקעה של הכסף, לכן הפסדתי לפחות על הנייר לא מעט עם עליית מחירי הנדל"ן.
אני מחפש את האסטרטגיה הכי טובה במצב הזה מהבחינה הכלכלית.

 

[נון]

כתבת בגרשיים, אבל לדעתי זה סכום לא סביר בעליל...

אכן כתבתי בגרשיים, כי הסכום גבוה גם לדעתי. אני משווה את זה לאחרים שלקחו משכנתאות של מעל מיליון (טירוף מוחלט בעיני).

 

[adamshalev]

אני מחפש את האסטרטגיה הכי טובה במצב הזה מהבחינה הכלכלית.

ללא כדור בדולח במצב תקין או התמקצעות אמיתית (נניח כזאת שלוקחת שנים) אסטרטגיה שטובה בד״כ היא פשוט פיזור של הכל.
אבל אתה בעיקר צריך לעבוד על הגדרת יעדים, סיכונים שאתה מוכן ולא מוכן לקחת, לנסות לחשוב על תרחישים סבירים שתצתרך להתמודד איתם (זוגיות, ילדים, קריירה וכד) ואיך כל אלו ישפיעו (בוודאות) על התוכניות שלך. ולבנות לך תוכנית שתהיה טובה מספיק. היא לא צריכה להיות מושלמת, אלא כזאת שאתה יכול להתחיל איתה, לדבוק בה ולהתאים אותה לנסיבות המשתנות.

 

[נון]

איך הגעת לאחוז הזה?

ובקשה מאחד העורכים: אנא שנו את המילה הראשונה בכותרת למילה "לשכור". נדמה לי שזה מה שהפות"ש התכוון.

3600 שכירות על דירה שהשווי הממוצע שלה 1280000.

יש כתבות שמדברות על ממוצע נמוך מ-3 למשל: http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/430408

 

[רוני]

הדירה היא למגורים, וכן הפחד מניע אותי במקרה הזה.
שנים ישבתי על הגדר, בלי השקעה של הכסף, לכן הפסדתי לפחות על הנייר לא מעט עם עליית מחירי הנדל"ן.
אני מחפש את האסטרטגיה הכי טובה במצב הזה מהבחינה הכלכלית.

רכישת דירה גם אם היא משמשת למגורים צריכה להירכש כאשר המחירים אטרקטיביים עד סבירים, ולא מתוך חשש שלאחר 10 שנות עליית מחירים , מחירי הדירות ימשיכו לעלות לנצח (אתה עלול לרכוש היום ולהיווכח שהשוק יורד והמשכנתא שלקחת גבוהה מידי).

החישובים שלך של תשואה משכירות והריבית של המימון אינם מדוייקים, שכירות הברוטו באזור המרכז נעה בין 2.5% לבין 3%, כדי לדייק, כבעל נכס אתה חשוף לעלויות תיקונים, שיפוץ הבית, שיפוץ הבניין, מס רכישה, הריבית של המימון נכון להיום היא בין 4% ל 5% (סביר להניח שאתה כלווה יחיד הריבית עבורך תהיה גבוהה יותר), צריך לזכור שחלק ממסלולי המימון מוצמדים למדד או בריבית משתנה, ונכון להיום הם במגמת עלייה כך שעלויות המימון החודשיות יגדלו עם הזמן.

לקחת מימון ל 20 שנים יש פה מידה לא קטנה של סיכון, אם הדירה הייתה דירה להשקעה, השוכרים היו משלמים את עלויות המימון החודשיות ברובן, מאחר ואתה רוכש יחידי, אתה מהמר על תשלום חודשי משכר העבודה למשך 20 שנים קדימה כאשר אתה לא יודע איך יראה שוק העבודה בעוד מספר שנים מהיום.

כאשר אתה בודק אלטרנטיבות השקעה, אתה צריך לבדוק את האופציה של השקעה בשוק ההון או בנכסים מניבים בחו"ל, כיום ניתן לקבל תשואה משכירות בצפון אנגליה בין 5% ל 6% נטו ואילו בארה"ב ישנם מיקומים שניתן לקבל תשואה משכירות בגובה 8% עד 10% נטו.

שאלה נוספת שצריך לשאול, האם אתה בטוח שרכישת דירת מגורים והשקעת מירב המשאבים הכלכליים שלך בדירת מגורים ב 20 שנים הקרובות, בנוסף לפנסיה כזו או אחרת שאתה אמור לקבל בעתיד, מספקות לך רשת ביטחון כלכלי מובטח ? אם התשובה היא לא, כדאי שתתמקד בהשקעות ויצירת הכנסות פסיביות שיספקו לך רשת ביטחון כלכלי בעתיד.

במקרה של נישואים עתידיים, אתה עלול לתרום חצי מהדירה במקרה של גירושים לאחר שסיימת לשלם את המשכנתא (כדאי להתייעץ עם עורך דין כיצד להגן על עצמך).

 

[נון]

תודה רוני ! כתבת נקודות חשובות שאני עוד צריך להתעמק בהן
לגבי אלטרנטיבות השקעה, התשואה מחו"ל גבוה, אבל מה הסיכונים? חייב להיות משהו, אחרת בתור משקיע למה לי להשקיע דווקא בארץ?
מה ההגדרה שלך לרשת ביטחון כלכלי ? לא בדקתי את זה, אבל בהנתן נכס נקי ממשכנתא אני מניח שאוכל לספוג ירידה בהכנסות ועדיין לחיות טוב בפנסיה.

 

[boreg]

אני די באותו מצב שלך (פותח האשכול).
כבר לפני כמה שנים היה ברשותי הון עצמי ללקיחת משכנתא, והתלבטתי והתלבטתי ובסוף החלטתי לחכות ולשכור כי המחירים גבוהים מדי.
בינתיים חברים שלי קנו, ערך הדירות שלהם עלה ב 20-30 אחוז והמצב שלי נעשה רק יותר גרוע -
* המחירים עלו
* ריבית המשכנתא עלתה

נכון להיום, בשל החלטתי דאז, הפסדתי מאות אלפי שקלים (עליית ערך + תשלום שכירות). אני עדיין ממתין על הגדר כי המחירים הרי גבוהים מדי והולכים לרדת מתישהו, הלא כן?

חג שמח

 

[Curhx11]

נכון להיום, בשל החלטתי דאז, הפסדתי מאות אלפי שקלים (עליית ערך + תשלום שכירות).

חייב לציין שהמשפט הזה מצחיק אותי.
יש לך 2 שקל ואיבדת שקל= הפסדת כסף
יש לך 2 שקל קנית ארטיק ומחר הוא עולה שקל= לא הפסדת כסף. קנית מוצר בהתאם למחיר שהיה מקובל עלייך וזהו. מלבד הרגשה רעה אין פה כלום.
יש לך 2 שקל, לא קנית ארטיק ומחר הארטיק הזה עולה 4 שקל= לחשוב שהפסדת מזה כסף זה פשוט שטות גמורה. והעניין שהשטות הזאת גורמת לאנשים לאבד את הראש.

אני מכיר זוג עם שכר ממוצע לחלוטין שלקחו משכנתא על מיליון שקל ל-30 שנה. במהלך ה-30 שנה הללו הם צריכים להחזיר עוד 800 אלף שקל לבנק. 800 אלף שקל. פשוט טירוף.

 

[נון]

חייב לציין שהמשפט הזה מצחיק אותי.
יש לך 2 שקל ואיבדת שקל= הפסדת כסף
יש לך 2 שקל קנית ארטיק ומחר הוא עולה שקל= לא הפסדת כסף. קנית מוצר בהתאם למחיר שהיה מקובל עלייך וזהו. מלבד הרגשה רעה אין פה כלום.
יש לך 2 שקל, לא קנית ארטיק ומחר הארטיק הזה עולה 4 שקל= לחשוב שהפסדת מזה כסף זה פשוט שטות גמורה. והעניין שהשטות הזאת גורמת לאנשים לאבד את הראש.

אני מכיר זוג עם שכר ממוצע לחלוטין שלקחו משכנתא על מיליון שקל ל-30 שנה. במהלך ה-30 שנה הללו הם צריכים להחזיר עוד 800 אלף שקל לבנק. 800 אלף שקל. פשוט טירוף.

זה כי לרוב האנשים אין השכלה פיננסית בסיסית, ומבחינתם שכירות זה כסף שנזרק לפח.
אני זוכר שבדקתי את השוק בתקופת השפל (2008 כמדומני) ומחיר של דירת 4 חדרים בפ"ת היה באיזור המיליון, דירה דומה בראש העין עלתה בסביבות 800 אלף.
ה-800 אלף שאותו זוג יחזיר לבנק במהלך המשכנתא יכלו לקנות דירה חדשה לפני קצת פחות מעשור.

מ-2011 אני שומע כי אנחנו בבועה, וכי המחירים צריכים לרדת כי זה לא הגיוני. והשוק ממשיך בשלו, ההגיון אומר שזה יעצר בשלב מסוים, אבל לא יודע מתי.

 

[בת העמק]

אני רווק המעוניין לרכוש דירה למגורים במרכז,

אם אתה מעוניין לרכוש אז למה בכותרת אתה מתלבט אם לשכור או לקנות? אתה באמת מתלבט?

במחירים של היום כאשר השכירות במרכז היא באיזור ה-3.5% והריבית (לתקופה של 20 שנה) עומדת על 3.60% עד 3.75% אז למעשה יש כאן שוויון ?

@רוני כתב לך שהתשואה היא פחות מ-3% והריבית מעל 4%. אז אם הוא צודק, זה כבר לא שוויון. עדיין מעדיף לקנות?

ומה לגבי עליית הערך של הנכס מול הרווחים הנצברים בהשקעות ?

יש כאן חברים שיכולים להגיד לך מה התשואה הממוצעת בעבר על השקעות אם תגיד במה אתה רוצה להשקיע. לגבי העתיד, אף אחד לא יודע (גם לגבי נדל"ן).

מחירי הנדל"ן בימינו גבוהים מאוד ואולי עדיף לחכות להורדת מחירים - ובמקביל להשקיע את הכסף המיועד לדירה בבורסה

יש כאן 3 בעיות. אחת- אתה לא יודע מה יהיה המחיר בנדל"ן מחר או עוד שנה או עשור. שתיים- בגלל בעיה מס' 1, אתה לא יודע לכמה זמן ההשקעה ולכן לא יודע איך לפזר את ההשקעה שלך. שלוש- יכול להיות שהמחירים בנדל"ן יצנחו בדיוק כשההשקעה שלך תצנח ותישאר באותו מצב.

 

[boreg]

חייב לציין שהמשפט הזה מצחיק אותי.
יש לך 2 שקל ואיבדת שקל= הפסדת כסף
יש לך 2 שקל קנית ארטיק ומחר הוא עולה שקל= לא הפסדת כסף. קנית מוצר בהתאם למחיר שהיה מקובל עלייך וזהו. מלבד הרגשה רעה אין פה כלום.
יש לך 2 שקל, לא קנית ארטיק ומחר הארטיק הזה עולה 4 שקל= לחשוב שהפסדת מזה כסף זה פשוט שטות גמורה. והעניין שהשטות הזאת גורמת לאנשים לאבד את הראש.

ההבדל היחיד הוא שארטיק אני לא חייב לקנות. אני יכול לקנות שוקולד או מנה פלאפל או פיצה או משהו אחר.
אני יכול אפילו להכין ארטיקים בעצמי (אהמ סולידית אהמ).
דירה אני אהיה חייב לקנות מתישהו. היום, עוד שנה, עוד 5 שנים, עוד 10 שנים - מתישהו זה יקרה. לא רואה את עצמי בלי דירה.
לכן, עם כמה שאני אדם רציונלי והגיוני, נכון לנקודת הזמן הזאת, הפסדתי כסף.

אני מכיר זוג עם שכר ממוצע לחלוטין שלקחו משכנתא על מיליון שקל ל-30 שנה. במהלך ה-30 שנה הללו הם צריכים להחזיר עוד 800 אלף שקל לבנק. 800 אלף שקל. פשוט טירוף.

גם לי יש חברים שלקחו משכנתא ל 25-30 שנה. אישית, קשה לי לראות את עצמי בן 60 ועדיין עם חוב לבנק. זה טירוף מבחינתי.

עדיין על הגדר.

 

[Curhx11]

אני גם רואה את עצמי עם דירה מתישהו, אבל לא בכול מחיר.

דירה ממוצעת עולה 1.5 מיליון? אז שתעלה מחר 2 מיליון. יש מחירים שהם פשוט לא רלוונטים, וזה עבר כבר מזמן את הפרופורציה למחיר הגיוני.

 

[רוני]

תודה רוני ! כתבת נקודות חשובות שאני עוד צריך להתעמק בהן
לגבי אלטרנטיבות השקעה, התשואה מחו"ל גבוה, אבל מה הסיכונים? חייב להיות משהו, אחרת בתור משקיע למה לי להשקיע דווקא בארץ?
מה ההגדרה שלך לרשת ביטחון כלכלי ? לא בדקתי את זה, אבל בהנתן נכס נקי ממשכנתא אני מניח שאוכל לספוג ירידה בהכנסות ועדיין לחיות טוב בפנסיה.

השאלה שלך נכונה, בכל השקעה, גם בנדל"ן, יש סיכון ברמה כזו או אחרת, הסיכונים בהשקעת נדל"ן כיום בארץ גבוהים מהסיכונים בהשקעות נדל"ן במדינות מפותחות מסויימות בחו"ל, אנסה למנות את הסיכונים או הקשיים בהשקעה בנדל"ן בחו"ל:

הקושי הראשון הוא המחסום הפסיכולוגי של השקעה מרוחקת, שבעיקרה נובעת מחוסר ידע ומחוסר רצון ללמוד ולהבין, השקעה במט"ח החשופה לשינויים בשער החליפין מול השקל, תלות באיכות חברת ניהול (אני רואה בזה יתרון על ניהול ישיר, זה הופך את ההשקעה לפסיבית), חוסר הבנה היכן להשקיע ובאיזה סוג נכס להשקיע.

ההגדרה שלי לרשת ביטחון כלכלי היא הכנסה חודשית פסיבית מהשקעה, שמממנת את עלויות המחיה החודשיות ולוקחת בחשבון בלתמים ברמה מסויימת, תשלומי מס על ההשקעות, שינויים לרעה בשערי החליפין של המטבעות. רשת הביטחון הכלכלי בעצם מבטלת את התלות בשכר מעבודה.

בבעלות על נכס ללא משכנתא, עלויות הדיור בהחלט יפחתו, במידה ויש לך פנסיה תקציבית ותצליח לשרוד בשוק העבודה עד לגיל הפרישה, יש לך סיכוי סביר (תלוי בגובה הפנסיה ובעלויות המחיה החודשיות) לחיות בסדר בגיל פרישה.
במידה ויש לך פנסיה צוברת וחוסר ודאות אם תשרוד בעבודה עד לגיל הפרישה, דירה ללא משכנתא בבעלותך, תפחית את עלויות הדיור החודשיות אך עדיין לא פותרת עבורך את הצורך בתשלום עבור יתר עלויות המחיה.
מה קורה אם בגיל 50 אתה מפוטר ממקום העבודה, לא מוצא עבודה חדשה, מפסיק להפריש לקרן הפנסיה הצוברת, וקיצבת זיקנה תקבל בגיל 67 או 70 ? מאחר ואני שייך לקבוצת גיל זו אני רואה אנשים סביבי במצוקה בעקבות מצב זה, סביר להניח שבעתיד הבעיה תחמיר עקב הירידה בביטחון התעסוקתי.

 

[adamshalev]

בהנחה שההון העצמי של @boreg ישב במזומן בתקופה המדוברת אז הוא אכן הפסיד כסף בגובה האינפלציה. לא פחות ולא יותר.
עכשיו אפשר לדסקס איך נכון למדוד אינפלציה (מדד המחירים לצרכן, מדד מחירי נדלן כלשהו, זהב, שילוב של כולם) אבל זה באמת שווי שנשחק ונעלם ולא יוחזר.
העובדה שאפשר היה להשקיע את הכסף (בין אם בנדלן ישראלי או ספרדי או מניות בתל או אביב ניו יורק) זה חסר משמעות.
זה לא שונה מלהגיד שכולנו הפסדנו מלא כסף כי לא קנינו את מניית אמזון בכל החסכונות שלנו לפני כמה שנים.

@boreg חרטה לא תורמת לכלום ועלולה אף לגרום לנו לקבל החלטות שגויות.
המשפט:

דירה אני אהיה חייב לקנות מתישהו

צורם.
לא אתה לא חייב. אתה יכול לחיות בשכירות כל החיים. בהרבה מדינות אירופאיות זה נורמה.
אם בת זוגתי לא הייתה נחושה על לקנות למגורים אז מבחינתי לשכור כל החיים ולהשקיע את הכסף בשוק ההון. כשהחלטנו לקנות לפני שנה בדיוק שמנו בצד את כל נושא תזמון היוקר וחיפשנו את מה שמתאים לנו לפי הצרכים שלנו והתקציב שלנו.
אגב כל הילדות שלי הייתה בדירות בשכירות, נכון שעברנו דירות לא מעט (בערך כל 3 שנים) אבל זה לא הפריע לי כלל וההפך גרם לי להכיר את העיר שבה גדלתי מהרבה זוויות שונות שאחרת לא הייתי נחשף אליהם. המעברים היו כמעט תמיד ״שדרוג״ באופן שנתן יותר ספייס לנו כילדים או לשכונה יותר טובה, בהתאם לצרכים והיכולת של ההורים שלי. וההורים שלי קנו דירה למגורים רק כשאנחנו הילדים היינו בשלים לעזוב את הבית והם קנו דירה שמתאימה בעיקר לצרכים שלהם מבחינת גודל ומיקום. במהלך כל המעברים הללו עברנו מדירות של 2 חדרים ועד דירות של 4.5 חדרים.
בעיני שכירות זאת גמישות. תשווה את הנ״ל לרכישה של זוג צעיר של דירה שגדולה על הצרכים שלהם היום כי הם יצטרכו יותר חדרים בעתיד והמשך החזקה שלה גם אחרי שהילדים עוזבים כי זה ״הבית״. משתלם כלכלית זה לא.

 

[geocow]

אני יכול לתרום קצת פרספקטיבה לגבי שוק הנדל"ן.
קודם כל אני אגיד שלאף אחד אין ממש תשובה לשאלה שלך. "האם זאת הנקודה הנכונה להיכנס להשקעה X?" זאת שאלת השאלות ואף מומחה לא ממש הצליח לפצח אותה עד היום. יכול להיות שמחר השוק יקרוס, ויכול להיות שמחר השוק ייכנס לבועה כמו שהייתה ביפן, שתהיה כ"כ חזקה שהעליות עד כה יראו כמו משחק ילדים.

בכל מקרה הנה קצת נתונים היסטוריים: הגרף הבא הוא של בנק ישראל והוא לקוח מתוך כתבה. זה גרף שמתאר את המחיר הריאלי של דירה (בניכוי אינפלציה) בשנים 1973-2016. הקו האדום הוא קו המגמה הרב שנתי.

מתוך הגרף אפשר לחלץ שהעלייה הרב שנתית במחירי הדירות היא בערך 1.85%+הצמדה. לנתון הזה צריך להוסיף את שכר הדירה כדי לקבל את התשואה הכוללת מהדירה. אפשר לראות מתוך גרף המחירים דפוס מאוד מחזורי של boom-bust במחירי הנדל"ן לאורך השנים. בשנים שבהן מחירי הדירות עלו מעל לממוצע הרב שנתי, אז בשנים העוקבות המחירים ירדו מתחת לממוצע הזה, והפוך. עוד אפשר לראות שהמחירים ב2007 היו זולים מאוד, המחירים ב2011-2012 שיקפו את השווי ההוגן של דירה, והמחירים היום יקרים ביחס לממוצע הרב שנתי.

האם המחירים יירדו או יעלו? כמו שאמרו פה, זאת כבר שאלה לכדור הבדולח.

איך נכון להשקיע זה באמת תלוי בתוכניות שלך לעתיד ובמצב האישי שלך. היסטורית אפשר להגיד בוודאות שאם אתה רוצה לראות תשואה על הכסף שלך אז כדאי שתשקיע בדירות או במניות. מי שיושב על מזומן בטוח מפסיד. מעבר לזה זה הכל ניחושים.