לקנות או לשכור? (בשדרות)

[StephanosLegaros]

אני מתכנן לעבור לשדרות השנה לדירת 3 חדרים. אני מתלבט האם לקנות דירה או לשכור ולהמשיך להשקיע במדדים s&p 500, acwi, emerging markets וכדומה כמו שאני עושה היום.

מחיפוש קצר ביד 2, דירה כמו שאני מחפש עולה 1,000,000 ש״ח, או שכירות של 2400 ש״ח. יש לי את ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה.

מה יותר משתלם לי מבחינה כלכלית בלבד?

 

[חתול לילה]

מה יותר משתלם לי מבחינה כלכלית בלבד?

בחישוב גס: השקעה במדדים נותנת 10% בשנה (לא מובטח ולא יציב!)
במקרה שלך זה 100K בשנה, 8K לחודש. מזה מס הכנסה לוקח 25%, אתה נשאר עם 6K לחודש.
שזה יותר מעלות השכירות שלך.

עריכה: משקיעי נדל"ן יגידו שגם ערך הדירה עולה עם הזמן ויש להכניס לחישוב. לדעתי זה כבר ספקולציה עם המחירים היום, אבל תכניס לחישוב אם תרצה.

 

[הורדוס]

קודם כל לשכור, אסור שההחלטה לקנות תהיה מושפעת מהלחץ למצוא דירה שתתאים למגורים שלך כרגע.

לאחר שתגור שם ותכיר טוב את האזור, ותהיה קרוב מאוד לשוק, אפשר בכלל לחשוב על קנייה שם, וככה אם תחליט לקנות תעשה את זה אחרי שאתה יודע טוב מאוד מה אתה קונה, ויש לך את הזמן לחכות וליצור עסקה טובה.

 

[GOKYO8848]

בחישוב גס: השקעה במדדים נותנת 10% בשנה (לא מובטח ולא יציב!)
במקרה שלך זה 100K בשנה, 8K לחודש. מזה מס הכנסה לוקח 25%, אתה נשאר עם 6K לחודש.
שזה יותר מעלות השכירות שלך.

עריכה: משקיעי נדל"ן יגידו שגם ערך הדירה עולה עם הזמן ויש להכניס לחישוב. לדעתי זה כבר ספקולציה עם המחירים היום, אבל תכניס לחישוב אם תרצה.

למה לדעתך זו ספקולציה ?

מה דעתך על דבריו של בן פליקס בנוגע לציפיה לתשואה של משקיעי מדדים רחבים לטווח ארוך?

Do Stocks Return 10% on Average?

Meet with PWL Capital: https://calendly.com/d/cpws-jyp-znpMany people take it as a given that stocks return 10% per year on average, but on closer inspection...

youtu.be

תשואה מצרפית של דירה ממוצעת מורכבת מ3.5-4% עליית ערך ו2.5-4% משכירות.
כלומר לפחות 6-8% לדירה יחידה עם הטבות מס מפליגות (ללא מינוף).

 

[אורי ג.]

מה יותר משתלם לי מבחינה כלכלית בלבד?

כמה זמן אתה מתכנן לגור שם?

 

[חתול לילה]

ו2.5-4% משכירות.

אבל פות"ש כתב שהוא מתכוון לגור בדירה ולכן לא תהיה לו הכנסה משכירות.

למה לדעתך זו ספקולציה ?

ספקולציה שמחירי הדירות בשדרות יעלו. אני למשל לא הייתי מוכן לגור בשדרות גם אם ישלמו לי כל חודש (מצטער, לא אוהב קסאמים ונוחבות). גם המחירים בשאר הארץ הפכו להיות מעבר להשג יד ואני לא רואה איך יעלו עוד, אבל זה כבר נושא לשרשור אחר.

מה דעתך על דבריו של בן פליקס בנוגע לציפיה לתשואה של משקיעי מדדים רחבים לטווח ארוך?

לדעתי אף אחד לא יודע מה יהיו התשואות העתידיות של שוק ההון, גם לא בן פליקס האהוב.

 

[StephanosLegaros]

כמה זמן אתה מתכנן לגור שם?

לפחות 3 שנים, בתקווה ליותר.

 

[אורי ג.]

לפחות 3 שנים, בתקווה ליותר.

לא הייתי קונה בשלב זה.

 

[StephanosLegaros]

אבל פות"ש כתב שהוא מתכוון לגור בדירה ולכן לא תהיה לו הכנסה משכירות.

אבל אני כן אחסוך את השכירות שאשלם לדירה אחרת, אז זה כמו שאני אשלם לעצמי שכירות כל חודש.

 

[חתול לילה]

אבל אני כן אחסוך את השכירות שאשלם לדירה אחרת, אז זה כמו שאני אשלם לעצמי שכירות כל חודש.

ומצד שני יהיה לך פחות כסף להשקעה, שהריבית שלו הייתה יכולה לכסות שכירות.
נראה לי שאנחנו אומרים אותו דבר, פשוט צריך לעשות את החישוב הכספי.

 

[GOKYO8848]

אבל פות"ש כתב שהוא מתכוון לגור בדירה ולכן לא תהיה לו הכנסה משכירות.

במקום לשלם שכירות. חשבונאית זה אותו הדבר.

ספקולציה שמחירי הדירות בשדרות יעלו. אני למשל לא הייתי מוכן לגור בשדרות גם אם ישלמו לי כל חודש (מצטער, לא אוהב קסאמים ונוחבות). גם המחירים בשאר הארץ הפכו להיות מעבר להשג יד ואני לא רואה איך יעלו עוד, אבל זה כבר נושא לשרשור אחר.

אם המחירים היו מעבר להישג היד של האוכלוסיה, הם לא היו ממשיכים לעלות (לפי דוחות הלמס).

לדעתי אף אחד לא יודע מה יהיו התשואות העתידיות של שוק ההון, גם לא בן פליקס האהוב.

אף אחד לא יודע , אבל צריך להניח הנחות מבוססות עבר, להשליך על העתיד ולהקצות הון בהווה.

 

[רוני]

דירה כמו שאני מחפש עולה 1,000,000 ש״ח, או שכירות של 2400 ש״ח. יש לי את ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה.

הי,
לקנות דירה במזומן זה בזבוז משאבים ואין כאן ניצול מיטבי של הזמן כמשקיע, עדיף שתקנה דירה יקרה יותר בעיר אחרת עם משכנתא
והכנסה גבוה יותר משכירות הקרובה יותר לתקרת הפטור ממס של 7,500 ש"ח על דירה יחידה.

 

[StephanosLegaros]

הי,
לקנות דירה במזומן זה בזבוז משאבים ואין כאן ניצול מיטבי של הזמן כמשקיע, עדיף שתקנה דירה יקרה יותר בעיר אחרת עם משכנתא
והכנסה גבוה יותר משכירות הקרובה יותר לתקרת הפטור ממס של 7,500 ש"ח על דירה יחידה.

תודה על התשובה!
כשאמרתי שיש לי הון עצמי לקניית הדירה, התכוונתי ל250,000 ש״ח (25% הון עצמי ו75% משכנתא), האם עדיין עדיף לגור בשכירות ולחסוך ולקנות דירה יקרה יותר בעיר אחרת?

 

[דורון]

תודה על התשובה!
כשאמרתי שיש לי הון עצמי לקניית הדירה, התכוונתי ל250,000 ש״ח (25% הון עצמי ו75% משכנתא), האם עדיין עדיף לגור בשכירות ולחסוך ולקנות דירה יקרה יותר בעיר אחרת?

לקנות זה אופציה לא רעה בכלל. אנחנו ננצח את המלחמה הזאת, הדרום יפרח, והמחירים יברחו לך. זה הסיכון של לחכות. בלי קשר, אני לא מבין את אלה שמספרים על 10% בטוח במדדים, אני מגיע לחצי מזה בתיק סולידי, מדדים ואגחים.

 

[רוני]

תודה על התשובה!
כשאמרתי שיש לי הון עצמי לקניית הדירה, התכוונתי ל250,000 ש״ח (25% הון עצמי ו75% משכנתא), האם עדיין עדיף לגור בשכירות ולחסוך ולקנות דירה יקרה יותר בעיר אחרת?

ברור שכן מסיבה פשוטה, בנדל"ן מה שקובעה את רמת הסיכון והפוטנציאל של ההשקעה הוא גובה המימון וקהל היעד הפוטנציאלי של השוכרים שמאפיין את מיקום הנכס.

דירת 3 חדרים בשדרות המושכרת ב 2,400 לחודש מתאימה לשוכר שמרוויח 7,000 לחודש הוא ממעד סוציואקונומי מסויים,
לעומת שוכרים דירת 3 חדרים בתל אביב בשכירות של 10,000 ש"ח בחודש ומרוויחים בסביבות 30,000 ש"ח נטו בחודש הם ממעמד סוציואקונומי גבוה יותר,
נתתי דוגמא קיצונית לצורך המחשה.

 

[יזם]

אם העבודה שלך קרובה ואתה מסתדר טוב ביום יום שם וזה מקום המגורים שלך שאתה רוצה ואוהב ל-4 שנים הקרובות כמו שאתה מציין,
+במידה ואתה בגילאי ה-20 המוקדמות, אישית הייתי הולך על זה, אף פעם לא מאוחר להשקיע בשוק ההון.

 

[pseudonym]

לקנות זה אופציה לא רעה בכלל. אנחנו ננצח את המלחמה הזאת, הדרום יפרח, והמחירים יברחו לך. זה הסיכון של לחכות. בלי קשר, אני לא מבין את אלה שמספרים על 10% בטוח במדדים, אני מגיע לחצי מזה בתיק סולידי, מדדים ואגחים.

Wishful thinking.

 

[הנועזת]

אני מתכנן לעבור לשדרות השנה לדירת 3 חדרים. אני מתלבט האם לקנות דירה או לשכור ולהמשיך להשקיע במדדים s&p 500, acwi, emerging markets וכדומה כמו שאני עושה היום.

מחיפוש קצר ביד 2, דירה כמו שאני מחפש עולה 1,000,000 ש״ח, או שכירות של 2400 ש״ח. יש לי את ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה.

מה יותר משתלם לי מבחינה כלכלית בלבד?

כמה נקודות:
1. רכישת דירה לעומת השקעה במדדים, יש לה יתרון עצום והוא השימוש במינוף. לכן כדי לעשות קפיצה מבחינה כלכלית בעייני קיים יתרון ברכישת דירה ראשונה שברמות המחיר שלך, גם לא ממוסת.
2. המיקום. עקרונית 250 א' הון עצמי, הוא סכום שלא מספיק לאיזור המרכז ולכן אם כן רוצים לעשות מהלך הוא באיזורי הפריפריה, השאלה איפה.
3. שדרות, נתיבות וכל איזור הדרום בתנופת בנייה מאסיבית. דירות בבניה נחטפות שם כמו לחמניות כרגע, השוק ברמות הביקוש שלו מגלם הנחת מוצא שבדרום הביטחון בדרך
להשגה.השאלה היא מה ההשקפה שלך, קיים פה ריסק משמעותי המגולם במחיר.