למנף או לא למנף?

ג42

משתמש רשום
הצטרף ב
13/12/19
הודעות
8
דירוג
0
שלום, רכשנו דירה להשקעה לטווח ארוך בחריש מחיר למשתכן. מחיר 915,000 ₪. מחיר שוק 1,100,000 ₪. מסירה בעוד שנה. עד כה שילמתי מתוך ההון העצמי 223,000 ₪ שזה כ-25% מערך הדירה. יש ביכולתי לשלם עוד 100,000 ₪ מתוך חסכונות וכך להגיע ל-35% הון עצמי. בנוסף באפשרותי לקחת הלוואה מקרן השתלמות של עוד 100 אלף ₪ וכך להגיע להון עצמי של כ- 45%.
אני מתלבט האם להשאר עם הון עצמי של 25%, לקחת משכנתא ל-30 שנה, לנצל את זה שהריביות נמוכות, השכירות של הדירה תשלם את המשכנתא ואני לא פוגע לא בחסכונות ולא ברמת החיים שלי היום.
או האופציה השניה שהיא למנף כמה שפחות, לגעת בחסכונות, לקחת הלוואה ל- 8 שנים מקרן ההשתלמות והכול על מנת להגיע לבנק עם מינוף נמוך וכך לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא וכן תקופה קצרה יותר. באופציה זאת תהיה פגיעה ברמת החיים הנוכחית בעיקר ב- 8 השנים הראשונות שיהיה החזר של משכנתא וגם של ההלוואה מקרן ההשתלמות. לאחר מכן המצב ישתפר.
אודה להמלצות.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,991
דירוג
2,644
שלום, רכשנו דירה להשקעה לטווח ארוך בחריש מחיר למשתכן. מחיר 915,000 ₪. מחיר שוק 1,100,000 ₪. מסירה בעוד שנה. עד כה שילמתי מתוך ההון העצמי 223,000 ₪ שזה כ-25% מערך הדירה. יש ביכולתי לשלם עוד 100,000 ₪ מתוך חסכונות וכך להגיע ל-35% הון עצמי. בנוסף באפשרותי לקחת הלוואה מקרן השתלמות של עוד 100 אלף ₪ וכך להגיע להון עצמי של כ- 45%.
אני מתלבט האם להשאר עם הון עצמי של 25%, לקחת משכנתא ל-30 שנה, לנצל את זה שהריביות נמוכות, השכירות של הדירה תשלם את המשכנתא ואני לא פוגע לא בחסכונות ולא ברמת החיים שלי היום.
או האופציה השניה שהיא למנף כמה שפחות, לגעת בחסכונות, לקחת הלוואה ל- 8 שנים מקרן ההשתלמות והכול על מנת להגיע לבנק עם מינוף נמוך וכך לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא וכן תקופה קצרה יותר. באופציה זאת תהיה פגיעה ברמת החיים הנוכחית בעיקר ב- 8 השנים הראשונות שיהיה החזר של משכנתא וגם של ההלוואה מקרן ההשתלמות. לאחר מכן המצב ישתפר.
אודה להמלצות.

מצטערת, אבל לדעתי עם 75% משכנתא (גם אם זה ל- 30 שנה) השכירות (בחריש) לא תשלם את המשכנתא...
הייתי משתמשת בחסכונות להקטין את המשכנתא כי אני בספק גדול אם החסכונות שלך יניבו יותר...
לא הייתי לוקחת הלוואה קצרה על חשבון קרן ההשתלמות. בגלל שהיא קצרה היא יכולה (מאוד) לפגוע לך בתנאים של המשכנתא כי יכולת ההחזר שלך תקטן משמעותית.

*לא מייעצת בשום צורה רק כותבת מהרהורי ליבי*
 

ג42

משתמש רשום
הצטרף ב
13/12/19
הודעות
8
דירוג
0
תודה רבה על תגובתך. לגבי השכירות בחריש את צודקת, שכחתי לציין שאני לוקח בחשבון שכל חודש אני אוסיף עוד קצת כסף מהכיס, לוקח בחשבון וזה כסף שקיים ופנוי כל חודש.
לגבי ההלוואה מקרן ההשתלמות אכן נקודה למחשבה. תודה
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,596
דירוג
12,065
ברוך הבא לפורום!
שכחתי לציין שאני לוקח בחשבון שכל חודש אני אוסיף עוד קצת כסף מהכיס, לוקח בחשבון וזה כסף שקיים ופנוי כל חודש.
במילים אחרות קוראים לזה תזרים כספי שלילי. את הכסף הפנוי היה אפשר להשקיע באפיקים נוספים.
כותרת הנושא שגוייה, זה לא למנף או לא למנף, זה כמה למנף ...
 

ג42

משתמש רשום
הצטרף ב
13/12/19
הודעות
8
דירוג
0
השאיפה שבעתיד רמת השכירויות שם תעלה ואז לא יהיה יותר תזרים שלילי.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,803
דירוג
23,137
האפשרות הכלכלית הטובה ביותר תהיה ככל הנראה לפדות את הקה"ש, להשתמש בחסכונות ולקחת כמה שפחות משכנתא, בטח שלא להאריך ל30 שנים.
לקצר כמה שיותר, כל עוד זה לא פוגע לך ברמת החיים.
 

ג42

משתמש רשום
הצטרף ב
13/12/19
הודעות
8
דירוג
0
כלכלית אני מבין שמה שאתה מציע זאת האופציה הטובה ביותר...אך אני לא רוצה לגעת בקרן ההשתלמות שעושה תשואות יפות ואין שם מס רווחי הון. גם קצת מפחיד להשתמש בכל החסכונות ולהשאר בלי כלום או עם מעט מאוד כסף בצד, לא?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,803
דירוג
23,137
כלכלית אני מבין שמה שאתה מציע זאת האופציה הטובה ביותר...אך אני לא רוצה לגעת בקרן ההשתלמות שעושה תשואות יפות ואין שם מס רווחי הון. גם קצת מפחיד להשתמש בכל החסכונות ולהשאר בלי כלום או עם מעט מאוד כסף בצד, לא?
להזכירך שגם המשכנתא זוהי הוצאה לא מוכרת במס ככה שתשווה נטו לנטו.
לגבי לשים בצד, יש בזה משהו ואם ככה אפשר לא לגעת בקה"ש אבל אז גם אין לך מה למנף אותה כי לא יהיה לך בצד...
 

בדרך למינוס מיליון

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/9/17
הודעות
67
דירוג
19
בפן הכלכלי התשובה קלה:
תשווה בין שתי ההוצעות שתקבל מהבנק, אחת עם מינוף מינימלי ואחת עם מינוף מקסימלי.
בפן הפסיכולוגי זה תלוי בך האם אתה אוהב סיכון או שונא סיכון ולפי זה להחליט על רמת הסיכון במידה ובפן הכלכלי יותר משתלם לקחת את האופציה עם הסיכון המקסימלי.
יכול להעיד על עצמי שאני במקום לסלק את המשכנתא את הכסף שאני מצליח לחוסך אני משקיע בשוק ההון.
בכל מקרה כל עוד אתה לא באמת חייב לפדות את קרן ההשתלמות לדעתי אין שום סיבה לעשות את זה כי כפי שרשמת זה כסף מושקע שלא משלמים עליו מס רווחי הון.
 

אונזוקה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/9/18
הודעות
70
דירוג
33
אני חושב שהכי נכון יהיה להוריד את המשכנתא לרמה המינימלית בזמן שאתה משאיר לעצמך איזושהי קרן ביטחון (נניח בצורת קרן ההשתלמות)
 

hatzadik

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/11/19
הודעות
60
דירוג
35
שלום, רכשנו דירה להשקעה לטווח ארוך בחריש מחיר למשתכן. מחיר 915,000 ₪. מחיר שוק 1,100,000 ₪. מסירה בעוד שנה. עד כה שילמתי מתוך ההון העצמי 223,000 ₪ שזה כ-25% מערך הדירה. יש ביכולתי לשלם עוד 100,000 ₪ מתוך חסכונות וכך להגיע ל-35% הון עצמי. בנוסף באפשרותי לקחת הלוואה מקרן השתלמות של עוד 100 אלף ₪ וכך להגיע להון עצמי של כ- 45%.
אני מתלבט האם להשאר עם הון עצמי של 25%, לקחת משכנתא ל-30 שנה, לנצל את זה שהריביות נמוכות, השכירות של הדירה תשלם את המשכנתא ואני לא פוגע לא בחסכונות ולא ברמת החיים שלי היום.
או האופציה השניה שהיא למנף כמה שפחות, לגעת בחסכונות, לקחת הלוואה ל- 8 שנים מקרן ההשתלמות והכול על מנת להגיע לבנק עם מינוף נמוך וכך לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא וכן תקופה קצרה יותר. באופציה זאת תהיה פגיעה ברמת החיים הנוכחית בעיקר ב- 8 השנים הראשונות שיהיה החזר של משכנתא וגם של ההלוואה מקרן ההשתלמות. לאחר מכן המצב ישתפר.
אודה להמלצות.
ההפרש בין בריביות במימון של 75% ובמימון של 60% הוא לא כ"כ גדול. כמובן שכלכלית עדיף לקצר תקופה וכך לשלם פחות ריביות אבל לטעמי אם זה יפגע לך באיכות החיים זה לא שווה את זה.
אני אישית הייתי ממנף במקסימום מכיוון שמשכנתא בד"כ היא ההלוואה הכי זולה שתוכל לקבל ואת החסכונות וקרן ההשתלמות הייתי משאיר להשקעות הבאות.
קח בחשבון שחריש בעייתית מאוד מבחינת השכירויות ויש סיכוי גבוה שתישאר ללא שוכר וגם אם תמצא שוכר זה לא יהיה במחיר שאתה חושב עליו...
**לא ממליץ ולא מייעץ**
 

ג42

משתמש רשום
הצטרף ב
13/12/19
הודעות
8
דירוג
0
תודה על תשובתך. אכן ייתכן שבהתחלה יהיה קשה להשכיר וגם ייתכן שאצטרך לבצע כל מיני שדרוגים בדירה (מזגן, רשתות, פרקט) על מנת שיהיה קל יותר להשכיר (הרי תהיה תחרות קשה). כלומר יהיו עוד הוצאות ולכן אני חושב שיהיה נכון להשאיר את החיסכון ואת קרן ההשתלמות לעת הצורך.
 

ג42

משתמש רשום
הצטרף ב
13/12/19
הודעות
8
דירוג
0
נגיד ואלך על משכנתא של כ-700,000 ש"ח שמבחינת הבנק מהווה 63% מינוף (ביחס למחיר שוק של 1.1 מיליון) ולתקופה של 25/30 שנה...על איזה תמהיל הייתם ממליצים? חבר שלי אומר שכיוון שהריבית היום מאוד נמוכה זו הזדמנות טובה ללכת על קל"צ עבור כל הסכום וכך להבטיח לעצמי תשלום קבוע לאורך זמן. הרי הריביות מכאן רק יעלו זה רק שאלה של זמן ולכן גם אם ארצה לסגור חלק של מסלול זה אז הקנס לא יהיה בשמיים. מה דעתכם? האם בכל אופן הייתם מוסיפים חלק בפריים או מסלול אחר? האם מישהו יכול לציין לי גובה ריביות הנהוגות היום המשכנתאות דומות? תודה
 

hatzadik

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/11/19
הודעות
60
דירוג
35
נגיד ואלך על משכנתא של כ-700,000 ש"ח שמבחינת הבנק מהווה 63% מינוף (ביחס למחיר שוק של 1.1 מיליון) ולתקופה של 25/30 שנה...על איזה תמהיל הייתם ממליצים? חבר שלי אומר שכיוון שהריבית היום מאוד נמוכה זו הזדמנות טובה ללכת על קל"צ עבור כל הסכום וכך להבטיח לעצמי תשלום קבוע לאורך זמן. הרי הריביות מכאן רק יעלו זה רק שאלה של זמן ולכן גם אם ארצה לסגור חלק של מסלול זה אז הקנס לא יהיה בשמיים. מה דעתכם? האם בכל אופן הייתם מוסיפים חלק בפריים או מסלול אחר? האם מישהו יכול לציין לי גובה ריביות הנהוגות היום המשכנתאות דומות? תודה
קודם כל תוריד ל 60% ההפרש בסכום הוא לא גדול והריביות שתקבל יהיו יותר טובות.
אני הייתי בכל מקרה הולך על שליש לפחות בפריים וכל השאר בקל"צ שהיום אתה יכול לקבל ריבית של 3.5% בערך ל 25 שנה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T יש דרכים למנף קרן השתלמות כשכיר? פוסטים מאיכות נמוכה 6
O כישורים רבים - בעיה שאני לא יודע למנף אותם התפתחות אישית 18
מ פיצול דירה ל-2, האם ניתן למנף מקום חניה 1 ל-2 ע"י "מתקן חניה"? נדל"ן 8
Gari איך למנף השקעה פאסיבית במדדי מניות? שוק ההון 5
ד למה לא למנף? שוק ההון 89
ו הקמת LLC (או יישות משפטית אחרת) לצורך השקעה בפלטפורמות אמריקאיות נדל"ן 5
IAmSam אופציות ומניות כעוסק מורשה או חברה בע"מ מיסים 2
B בני זוג נשואים, אחד אמריקאי - IB או SCHWAB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
T מחיר למשתכן 5 או 6 חדרים נדל"ן 0
M קרן פנסיה או קופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
V משיכה שקלית מIB - בעזרת WISE או ישירות דרך IB? שוק ההון 14
M קרן פנסיה או קופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
G החזר מס על רווחים גם או רק על הפסדים ? מיסים 3
שם משתמש בעייתי איפה עדיף להפקיד כ-10,000 ש"ח: קרן פנסיה או גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
U המלצות על ניהול אישי במגדל או ב- slice פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
י לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel נדל"ן 51
H צומת דרכים - נדל"ן או תיק השקעות? שוק ההון 10
stamEhad מחיר למשתכן לזוג צעיר - עסקה משתלמת תמיד או לא בהכרח? נדל"ן 10
K להשכיר או למכור? עוד התלבטות נדל"ן 37
O קרן אמריקאית או אירית בחברות כלל עולמיות שוק ההון 2
א מי הניב יותר S&P 500 או MSCI שוק ההון 2
ד דירה ראשונה זולה או יקרה נדל"ן 5
deussex הצבת מטרות - אחת אחת או במקביל ? התפתחות אישית 18
ק תעודות סל ישנות עם דמי ניהול גבוהים - למכור ולעבור, או לא לגעת? שוק ההון 21
F הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים? נדל"ן 13
נ אלדורדו Eldorado, המרדף אחרי הגביע הקדוש, או איך לא להפסיד אף פעם בבורסה - שאלה על פסיכולוגיה של משקיעים. אוף טופיק 4
י התלבטות בין מדמ"ח חד חוגי או דו חוגי התפתחות אישית 23
E פרילנסר. מה עדיף: יותר לקוחות שמשלמים פחות או פחות לקוחות שמשלמים יותר? אוף טופיק 1
Tsachi01 רצץ העסקה - נדיבות יתר של המעסיק או חוק? פוסטים מאיכות נמוכה 0
new-investor ב-מה הייתם משקיעים, אג״ח ממשלתי או אג״ח עולמי? פוסטים מאיכות נמוכה 10
כ וואנגרד או בלאקרוק למשקיע בדולרים? שוק ההון 23
X לימודים אקדמיים- הלב או המוח התפתחות אישית 61
H מקבל 10 מליון שח- פמילי אופיס, בית השקעות או PRIVATE BANKING? שוק ההון 122
S השקעה בקרן נאמנות מחקה מדד או תעודת סל מחקה מדד שוק ההון 1
F עדיף סילוק משכנתא מהיר או לפרוס ל-25,30 שנה? נדל"ן 7
T לקחת משכנתא או לקנות במזומן? נדל"ן 18
deussex האם RSUs ו ESPP חלק מהמאזן (מניות:לא מניות) או רק חלק מהשווי ? שוק ההון 4
נ האם קונה יכול להתקין מכונת כביסה בעצמו או שצריך טכנאי מוסמך אוף טופיק 16
פ תיק השקעות ראשון - מוגן מט"ח או בלאקרוק? שוק ההון 11
F קורסים בהייטק או תואר מדעי המחשב מרופין ? התפתחות אישית 13
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 8
S תשלום על טיפול בגינה משותפת בבניין-נופל על המשכיר או על השוכר? נדל"ן 3
G FRIN או FLIN בחשבון פטור? מיסים 0
C סגירת משכנתא או תיק השקעות נדל"ן 15
M השקעה במוכר או בקונה? שוק ההון 11
גירסה 2 בלקרוק בארץ או בלונדון שוק ההון 1
D האם יש בישראל קרן סל או קרן מחקה של מדד מניות צמיחה בארה"ב? שוק ההון 0
D קרן מחקה או קרן סל שנסחרת בישראל שעוקבת (או מחזיקה) במדד מניות צמיחה בארה"ב שוק ההון 0
unrealx כיריים גז או חשמל - מה יותר חסכוני? צרכנות פיננסית 1
RumpSteak החזר מס (עקב ביטוח חיים פרטי) לזוג נשוי - הגשה ביחד או בנפרד? מיסים 1

נושאים דומים

למעלה