למכור את הבית ולהשקיע את הכסף במדדים?

[milx]

שאלה תיאורטית.
בוא נגיד ואני מוכר את הבית שלי ב-5.3 מיליון, ואחרי כל המיסים, עמלות, סגירת משכנתא וקרן חירום נשאר עם 3.8 מיליון שאני יכול להשקיע.
נניח ואת הכסף הזה אני משקיע במדדי מניות/אגח וכדומה ועושה בממוצע רק 4% שנתי ולא 7% כמצופה.
הרווח הפסימי הזה על פני 30 שנה הוא כמעט 8.5 מיליון שח (אופטימי הוא 24 מיליון אבל נתעלם) - סה"כ לאחר 30 שנה יש לי 12.3 מיליון.
במצב הנ"ל מכיוון שאין לי בית אני עכשיו שוכר, בוא נגיד ושכירות של בית תעלה 15K בחודש (מניח שאפשר גם למצוא אחלה בתים ב-10K-13, ככל שהילדים יתבגרו הדרישות ישתנו ועם הזמן הם גם יעזבו את הבית), עלות השכירות ל-30 שנה תהיה 5.4 מיליון אבל בוא נעגל לרעתי ל-7 מיליון עם הוצאות משתנות ועליה בשכ"ד.
אם נקזז את עלות השכירות מהרווחים, אני יוצא ברווח של 5 מיליון שח (לפני מס), כנראה יותר, זה המקרה הפסימי.
האם עוד שלושים שנה הבית שלי יהיה שווה 10 מיליון? אני דיי בספק, אולי, האם 30 מיליון (כמו במקרה האופטימי)? זה בטוח לא.
יש הגיון בדברים הללו?
אשמח לשמוע את דעתכם בעד ונגד.

 

[Lucy]

"It’s Difficult to Make Predictions, Especially About the Future"

טוב, מצד אחד אני עומדת לקחת משכנתא ל-30 שנה, מצד שני...אין לי מושג מה יקרה. אני מחכה לסינגולריות.

 

[חתול לילה]

עלות השכירות ל-30 שנה תהיה 5.4 מיליון

למה אתה לא מצמיד למדד?

האם עוד שלושים שנה הבית שלי יהיה שווה 10 מיליון? אני דיי בספק, אולי, האם 30 מיליון (כמו במקרה האופטימי)? זה בטוח לא.

מה עשו מחירי הדיור ב- 30 השנים האחרונות?

 

[milx]

יש לך מחשבון להצמדה למדד? לקחתי 1.5 מיליון ספייר אבל יתכן וזה יותר.

מחירי הדיור ב-30 שנה האחרונות לא בהכרח יתנו לי מדד נכון, הרי רק אחרי הקריסה של 2008 המחירים הכפילו את עצמם.
מצד שני יכול להיות שתוך 15 שנים מכוניות אוטונימיות יהפכו לאמצעי תחבורה מרכזי ופתאום לאנשים כבר לא יהיה איכפת לגור בפריפריה - מה שיוביל לירידת מחירים בערים מרכזיות. אני גם מאמין שיש איזשהו גבול עליון למחירים על בתים, מתוך ניסיון הורי למכור בית ביותר מדי כסף והתמורה שקיבלו בסוף לאחר יותר מדי זמן.

 

[Michel]

התרחיש הפסימי מבחינתך הוא רווח של 4% בשנה. אבל בהשקעה כזאת יש תרחיש פסימי הרבה יותר שהתעלמת ממנו. בתרחיש הפסימי באמת לא תרוויח כלום (ואולי אפילו תפסיד) ואז נוצר לך הפסד של 7 מליון. זכותך לחשוב שסיכון כזה לא קיים, אבל זה נתון לויכוח. בנדל"ן, הסיכוי לתרחיש קטסטרופלי נמוך משמעותית מבשוק ההון. הרי אין סיכוי שערך הדירה שלך יימחק אלא אם המדינה תחדול להתקיים (ואז גם מה שהיה בשוק ההון לא שווה כלום). ועוד משהו, בתל אביב של לפני 20 שנה אם היית קונה דירת 3 חדרים במליון שקל היו צוחקים עליך שאתה פראיר.

 

[חתול לילה]

בנדל"ן, הסיכוי לתרחיש קטסטרופלי נמוך משמעותית מבשוק ההון. הרי אין סיכוי שערך הדירה שלך יימחק

רעידת אדמה
טילים מלבנון
עבריינים שעוברים לגור בבניין
שכן שמתופף כל היום
נזקי מים חוזרים ונשנים
הקמת מפעל / גן ילדים בסמיכות לדירה

נראה לי שזה יספיק לעת עתה.

 

[Michel]

אם נקזז את עלות השכירות מהרווחים, אני יוצא ברווח של 5 מיליון שח (לפני מס), כנראה יותר, זה המקרה הפסימי.

איך זה מסתדר? אם הרווחת 8.5 מליון והוצאת 7 מליון הרווח הוא לא 1.5 מליון בלבד?

 

[Michel]

רעידת אדמה
טילים מלבנון
עבריינים שעוברים לגור בבניין
שכן שמתופף כל היום
נזקי מים חוזרים ונשנים
הקמת מפעל / גן ילדים בסמיכות לדירה

נראה לי שזה יספיק לעת עתה.

זה לא הסיפור. כדי להרויח מהמהלך הוא חייב קודם לכסות את השכר דירה + הרווח או ההפסד שהיה נוצר בנדל"ן. כלומר, הוא צריך להרוויח לפחות 7 מליון יותר משהיה מרוויח על הנכס. הסיכון עצום.

 

[milx]

התרחיש הפסימי מבחינתך הוא רווח של 4% בשנה. אבל בהשקעה כזאת יש תרחיש פסימי הרבה יותר שהתעלמת ממנו. בתרחיש הפסימי באמת לא תרוויח כלום (ואולי אפילו תפסיד) ואז נוצר לך הפסד של 7 מליון. זכותך לחשוב שסיכון כזה לא קיים, אבל זה נתון לויכוח. בנדל"ן, הסיכוי לתרחיש קטסטרופלי נמוך משמעותית מבשוק ההון. הרי אין סיכוי שערך הדירה שלך יימחק אלא אם המדינה תחדול להתקיים (ואז גם מה שהיה בשוק ההון לא שווה כלום). ועוד משהו, בתל אביב של לפני 20 שנה אם היית קונה דירת 3 חדרים במליון שקל היו צוחקים עליך שאתה פראיר.

אתה מתאר מצב שבו כל שוק המניות קורס לאורך שנים ואם זה קורה כל הכלכלה שאנחנו מכירים כנראה כבר לא תהיה רלוונטית.
דירה של 3 חדרים בתל אביב שעלתה מיליון לפני 20 שנה היום שווה 3-4 מיליון, לא תשואה מטורפת.

איך זה מסתדר? אם הרווחת 8.5 מליון והוצאת 7 מליון הרווח הוא לא 1.5 מליון בלבד?

יש לך גם קרן בסיס של 3.8 מיליון.

 

[milx]

זה לא הסיפור. כדי להרויח מהמהלך הוא חייב קודם לכסות את השכר דירה + הרווח או ההפסד שהיה נוצר בנדל"ן. כלומר, הוא צריך להרוויח לפחות 7 מליון יותר משהיה מרוויח על הנכס. הסיכון עצום.

שים לב שאני מדבר על השכרת בית ב-15k. אני גם יכול להשכיר דירה יפה בחצי מחיר. דווקא בתור שוכר לטעמי אתה יותר מוגן מנזקי נדל"ן. למשל כבר שנתיים בונים לי בתים ליד הבית וכל הזמן חופרים בראש, אני לא יכול פשוט לקום וללכת.
זה אחרי שגם השארתי 400,000 בצד מהמכירה של הבית כדי לדאוג לשכ"ד בשנים הראשונות, אפשר כמובן גם להשאיר יותר ולהשקיע פחות.

 

[חיים 111]

יש לך גם קרן בסיס של 3.8 מיליון.

אבל אתה מחשב לא נכון.
אפשרות א': אתה מוכר את הדירה, גר בשכירות. מתחיל עם הון של 3.8, מרויח 8.5 לאורך השנים, משלם שכ"ד של 7, זה אומר שבסוף התהליך יש לך הון של 5.2.
אפשרות ב': אתה נשאר לגור בדירה שלך, בסוף 30 שנה יש לך הון בצורת דירה ששווה 5.3 לפני מס, או 3.8 אחרי מס (נניח לרגע שאי אפשר לדעת מה יקרה למחירי הדיור לתקופה כזאת ארוכה).

אם ככה, הפער בין האפשרויות הוא 1.5M.

כמובן, אפשרות א' מאפשרת לך לחסוך בצורה גמישה יותר בשכ"ד, לא חושפת אותך לסיכוני נדלן, ואתה מרויח יותר מאפשרות ב'. אבל מראש חישבת את האפשרות הזו בצורה שגויה.

 

[נעם בלה בלה]

אתה מסתכל רק על תוחלת רווח, ומתעלם מהעובדה שפרופיל הסיכון הוא שונה לחלוטין.
זה לא חסר הגיון, ואני מכיר לא מעט אנשים שאני מאוד מעריך, חלקם עם ידע נרחב בפיננסים, שיושבים על תיק השקעות של מיליונים ואין להם דירה בדיוק מהסיבות שאתה מתאר.

השאלה היא מה המחיר הנפשי, והאם הפסיכולוגיה תאפשר לך להתמיד בתכנית ההשקעה גם ברגעים קשים

 

[אורי ג.]

התשואה של בתים יקרים היא מאד נמוכה, פחות מ2.5% אפילו.
התשואה של תיק אגרסיבי יכול בהחלט להיות 4% וזה אף שמרני מאד
סביר להניח שתרוויח מהמהלך ורבים וטובים עושים אותו באמת, @רוני מהפורום לדוגמא.
דיברתי עם יזם נדלן בארה"ב שגר בארץ לפני כמה ימים ששוכר דירה מקרוב משפחה שלי וזה בדיוק הסיבה שהוא לא רוכש, זה לא שווה לו, התשואות שהוא עושה בנדל"ן בארה"ב הרבה יותר גבוהות.

 

[Michel]

התשואה של בתים יקרים היא מאד נמוכה, פחות מ2.5% אפילו.

למה אתה מתכוון ב "תשואה" ? נראה כאילו אתה מכוון לשכר הדירה אבל שוכח שערך הנכס עצמו גם צפוי לעלות ולכן כדי להצליח הוא צריך ששוק ההון יכה את שבח הנכס ביותר מ 2.5% לשנה. בעיני הסבירות לכך בספק והסיכון גדול.

 

[milx]

.
כמובן, אפשרות א' מאפשרת לך לחסוך בצורה גמישה יותר בשכ"ד, לא חושפת אותך לסיכוני נדלן, ואתה מרויח יותר מאפשרות ב'. אבל מראש חישבת את האפשרות הזו בצורה שגויה.

אל תשכח שזה המקרה הפסימי יחסית של 4% רווח ממוצע.
במקרה של 7% שהשוק בד"כ מציג הרווח יכול להיות גם 24 מיליון, בעוד שווי הבית אולי יטפס ל-10 מיליון.
מה שיותר סביר שיקרה זה שהאישה תרצה לעבור לבית יותר מרווח ומתאים לנו, נמכור את הבית שלנו וניקח משכנתא נוספת לבית יקר עוד יותר.

אתה מסתכל רק על תוחלת רווח, ומתעלם מהעובדה שפרופיל הסיכון הוא שונה לחלוטין.
זה לא חסר הגיון, ואני מכיר לא מעט אנשים שאני מאוד מעריך, חלקם עם ידע נרחב בפיננסים, שיושבים על תיק השקעות של מיליונים ואין להם דירה בדיוק מהסיבות שאתה מתאר.

השאלה היא מה המחיר הנפשי, והאם הפסיכולוגיה תאפשר לך להתמיד בתכנית ההשקעה גם ברגעים קשים

שמע כרגע ה-300 אלף שח שלי, ועוד כמה מיליונים של אמא שלי מושקעים על ידי במניות, אני לא עוקב באופן תדיר או בודק את מצב השוק, אומנם היה שוק שוורי יחסית בשנים האחרונות אז זה פחות חוכמה, אבל אני מאמין שזה לא יזיז לי. יש לי סוג של תעודת ביטוח עתידית - ירושה, ולכן זה לא מדיר שינה מעייני.

 

[אורי ג.]

למה אתה מתכוון ב "תשואה" ? נראה כאילו אתה מכוון לשכר הדירה אבל שוכח שערך הנכס עצמו גם צפוי לעלות ולכן כדי להצליח הוא צריך ששוק ההון יכה שבח הנכס ביותר מ 2.5% לשנה. בעיני הסבירות לכך בספק והסיכון גדול.

ואתה שוכח גם עלויות תחזוקה כשבנכסים יקרים הוא לא מבוטל.
ההשוואה צריכה להיות תשואת תיק אגרסיבי מול תשואת נדל"ן יוקרה כולל שכ"ד, עליית ערך ומינוס הוצאות אחזקה.
לדעתי תיק אגרסיבי ינצח בענק.

 

[milx]

התשואה של בתים יקרים היא מאד נמוכה, פחות מ2.5% אפילו.
התשואה של תיק אגרסיבי יכול בהחלט להיות 4% וזה אף שמרני מאד
.

מה כוונתך אגרסיבי? מושקע בעיקר במניות ללא אגח ממשלתי? כי זה הרעיון, לשים 90% על VTI+VXUS

 

[Michel]

לדעתי תיק אגרסיבי ינצח בענק.

כלומר (לפי המספרים שרשם milx) תיק של 3.8 מליון ירויח לפחות 8.5 מליון ב30 שנה (4% לשנה) וערך הדירה לא יעלה ביותר מ 15% (1.5 מליון) ? יכול להיות שאתה צודק. אני לא יכול לנבא את העתיד אבל לומר שזה סביר מאוד? אני בספק גדול.

 

[אורי ג.]

מה כוונתך אגרסיבי? מושקע בעיקר במניות ללא אגח ממשלתי? כי זה הרעיון, לשים 90% על VTI+VXUS

אכן.
אגב שלא ישתמע שאני ממליץ על צעד כזה, רק אומר שהוא כנראה כלכלי.

כלומר (לפי המספרים שרשם milx) תיק של 3.8 מליון ירויח לפחות 8.5 מליון ב30 שנה (4% לשנה) וערך הדירה לא יעלה ביותר מ 15% (1.5 מליון) ? יכול להיות שאתה צודק. אני לא יכול לנבא את העתיד אבל לומר שזה סביר מאוד? אני בספק גדול.

לא התייחסתי למספרים כי אין להם משמעות, יש משמעות לתשואה כוללת צפויה, ככה משווים אלטרנטיבות השקעה שונות.
לנבא את העתיד אי אפשר, אפשר להניח הנחות שונות על העתיד, זה תקף גם לגבי נדל"ן וגם לגבי שוק ההון וגם לגבי כל השקעה אחרת.

 

[החושב]

למה אתה מתכוון ב "תשואה" ? נראה כאילו אתה מכוון לשכר הדירה אבל שוכח שערך הנכס עצמו גם צפוי לעלות ולכן כדי להצליח הוא צריך ששוק ההון יכה את שבח הנכס ביותר מ 2.5% לשנה. בעיני הסבירות לכך בספק והסיכון גדול.

לאנשים יש זיכרון קצר. היו גם שנים שמחירי הדירות ירדו (ריאלית) והיסטורית מחירי הנדל"ן לא עלו בשיעור כל כך גבוה. ראה למשל כאן: https://www.madlan.co.il/article/areFlatPricesAlwaysRising. בגדול, ב30 שנה האחרונות הנדל"ן עלה ריאלית ב100% בלבד. זה מייצג תשואה ריאלית של טיפ טיפה מעל 2%. בעוד תשואה ריאלית של מדדי המניות הינם יותר כמעט 7.5% ריאלית באותה תקופה.

הקפיצה הגדולה של מחירי הנדל"ן התחילה עם הפחתת הריבית, כאשר אם תשים לב בשנים האחרונות כשאין שינוי בריבית לא רואים קפיצה כל כך גדולה אלא שינויים של אחוזים בודדים, כאשר מדדי המניות מזנקים בעשרות אחוזים.

כמובן שצריך לחשב גם את התשואה מהשכירות, אבל המחשבה שנדל"ן תמיד עולה, היא בדיוק כמו המחשבה (שהייתה נפוצה כשהייתי צעיר יותר) ש"הדולר תמיד עולה" (עד כדי כך שהמחוקק חשב שלהצמיד למדד או לדולר זה ממש אותו רעיון).