• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

למה שמישהו ישקיע ב-Non traded REIT?

  • פותח הנושא Naz
  • פורסם בתאריך

Naz

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/4/16
הודעות
43
דירוג
7
לאחרונה התחלתי להסתכל קצת על כל מיני יוזמות נדל"ן ומישהו זרק לי את Fundrise כאלטרנטיבה ללקנות ולהתעסק עם הנדל"ן בארה"ב.
החלטתי להיכנס קצת לפרטים ולהסתכל על המודל העסקי של Fundrise על חברות דומות.
בטוח שאני לא מבין את כל התמונה אבל זה פשוט נראה לי כמו הונאת פונזי קלאסית. מרגיש לי ממש קרן הגשמה פינת פרי נדל"ן
שקיפות מינימלית, פרויקטים חצי מומצאים, דמי ניהול הזויים בכל מיני שלבים לא ברורים ונזילות נמוכה מאוד.
ומעבר לכל החזרים לא כאלה אטרקטיביים ששווים את הסיכון.

מה פספסתי? איך החברות האלה קיימות בכלל?
 
קהל היעד הוא לאנשים עם טווח השקעה מאוד ארוך. כשאתה לא נסחר באופן יומי, אתה יכול להכווין את מטרות הרווח שלך לטווח הארוך במקום הטווח הקצר. כלומר השווי הוא בהתאם שווי הנכס ולא לפי מצב השוק באותו יום.
אני אישית לא משקיע כי דמי הניהול הם באמת גבוהים מידי בשבילי ברוב המקרים.
 
מה פספסתי? איך החברות האלה קיימות בכלל?
מבלי לחוות דיעה על FUNDRISE כלל.
סיבה טובה לNON TRADED REIT היא פשוט הטבת מס גדולה, אתה מקבל סיווג של קרן ריט עם כל המשתמע.
עוד סיבות הם דרישות רגולטוריות, בתנאים מסויימים נדרש פיקוח של הSEC אבל בעל הקרן לא מעוניין שהיא תהיה סחירה.
לפעמים זה בא לטובת המשקיעים, פיקוח של הSEC אף פעם לא מזיק (למעט העלויות).
לפעמים יש משקיע עוגן שדורש את זה ועוד סיבות רבות ומגוונות.

ואתה צודק על הזהירות הגבוהה הנדרשת, התחום רווי נוכלויות ומה שאני קורא לו "מחפשי פראיירים", גם בNON TRADED REITS וגם באתרים השונים המופנים למשקיעי RETAIL.

ג"נ: מושקע באחת כזו (NTR).
 
נערך לאחרונה ב:
באופן תיאורטי, בנכסים לא נסחרים ניתן להגיע לתשואה גבוהה יותר (מה שמכונה בשוק: פרמיית אי-סחירות) כי אתה לא מתחרה על הנכסים עם מיליוני קונים שנמצאים בשוק הסחיר.
החסרון באמת, הוא שבגלל שאין פיקוח של הרשות לניירות ערך, לא הוגש תשקיף שמגובה במסמכים משפטיים, ולכן יכולה להיות הונאה מאחורי זה. בגלל זה השקעות כאלה מתבצעות בד"כ ע"י גופים מוסדיים או קרנות פרטיות שיש להן אמצעים משפטיים וחשבונאיים לבדוק לעומק את ההשקעות והמסמכים לפני ההשקעה. אם יש רק אנשים פרטיים בפנים, זה הזמן להתחיל לדאוג.
 
נערך לאחרונה ב:
@אורי ג. מה היה השיקול שלך להשקיע ב-NTR? תחת איזה פלח זה נמצא אצלך בתיק?
לא מצאתי שום נתונים על תשואות גבוהות יותר או גבוהות יותר משמעותית שמצדיקות את אי הנזילות.
בנוסף אם אנחנו מסתכלים על פיזור סיכון בנדל"ן כמו במניות אני מעדיף שה-REIT שלי יושקע בכמה שיותר פרויקטים מאשר במעט פרויקטים ועם הטיה גאוגרפית (בחלק מה-NTRים)
 
@אורי ג. מה היה השיקול שלך להשקיע ב-NTR?
תשואה גבוהה, תזרים גבוה, לא ממש קורלטיבי לשוק ההון.
תחת איזה פלח זה נמצא אצלך בתיק?
חוב מגובה נדל"ן, תכלס אג"ח. אציין שאני משקיע רק ב1 כזה.
לא מצאתי שום נתונים על תשואות גבוהות יותר או גבוהות יותר משמעותית שמצדיקות את אי הנזילות.
ובצדק, לא חושב שיש הרבה נתונים עליהם וגם אם יש זה לא אומר הרבה כי אי אפשר לרכוש פה מדד.
בנוסף אם אנחנו מסתכלים על פיזור סיכון בנדל"ן כמו במניות אני מעדיף שה-REIT שלי יושקע בכמה שיותר פרויקטים מאשר במעט פרויקטים ועם הטיה גאוגרפית (בחלק מה-NTRים)
צודק רק שבNTR קונים בNAV, זה לא סחיר ואין MTM, איך כבר מחשבים את הNAV זה סיפור אחר.
 
אז על סמך אתה מניח "תשואה גבוהה, תזרים גבוה, לא ממש קורלטיבי לשוק ההון."
נטו אמפירי? איך החלטת על ההשקעה? שלח לחמך על המים?

בסופו של דבר ה-value proposition הוא לכאורה אטרקטיבי אבל בלי שום נתונים על חברה נתונה או חברות דומות זה מרגיש כמו לשים את הכסף בblack box
 
אז על סמך אתה מניח "תשואה גבוהה, תזרים גבוה, לא ממש קורלטיבי לשוק ההון."
נטו אמפירי? איך החלטת על ההשקעה? שלח לחמך על המים?
כי אני משקיע עם האנשים האלה מזה כ6 שנים, עוד הרבה לפני שהיה להם קרן ריט ואפילו לפני שהיה להם קרן כלשהי.
בסופו של דבר ה-value proposition הוא לכאורה אטרקטיבי אבל בלי שום נתונים על חברה נתונה או חברות דומות זה מרגיש כמו לשים את הכסף בblack box
מסכים. לא הייתי נוגע בכזה דבר ככה על בליינד.
 
הבנתי המקרה שלך סופר פרטני, אתה במקום טוב בפירמידה (;
תודה על השיתוף
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D מישהו יודע למה יש תקלה בכניסה בחשבון מסחר עצמאי בארץ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
L למה רוב סרטי\סדרות מדע בדיוני נהיו לזבל פסאודו-מדעי? אוף טופיק 25
M למה המנייה עולה ויש הפסד יומי? פוסטים מאיכות נמוכה 1
K למה לא נהוג להשוות ביצועי מניות כולל דיווידנד? שוק ההון 5
A למה יש הבדל בעלויות בין סנופי אינבסקו לסנופי איישרס? פוסטים מאיכות נמוכה 7
ל למה עדיין אין כזו אפלקציה? עוזר כלכלי אישי יזמות והגדלת הכנסות 2
S עדיין לא הצלחתי להבין למה האדם הממוצע צריך ביטקוין אוף טופיק 113
F למה בישראל מניות נסחרות באגורות? שוק ההון 4
א תעודות סל ישראליות עוקבות SP500 בפער ענק מהSPY , למה ? שוק ההון 12
ה עסקאות 20/80, למה לא? נדל"ן 2
M שירותי אורחים בדירת שלושה חדרים, למה? פוסטים מאיכות נמוכה 9
C למה אנשים פשוט לא קונים דירות, במקום לשכור דירה נדל"ן 186
I מישהו יודע למה אין מסחר בנייר 1159235 שוק ההון 1
A מישהו מבין למה שערי הדולר והאירו עלו בצורה חדה שוק ההון 8
F יועץ משכנתאות, כן/לא למה? נדל"ן 78
F למה בעצם נדל"ן בישראל ולא בארה"ב? נדל"ן 32
K למה מתכוונים כשאומרים קרן מחקה שוק ההון 1
C 10 סיבות למה אני לא כדאי להשקיע במדד מחקה שוק ההון 14
J פנסיה - מחקה מדד- למה בעצם ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
G למה להמשיך להחזיק קופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 38
S מה לספר בראיון העבודה העניין למה עזבתי את מקום העבודה האחרון אוף טופיק 28
א אג"חים תמיד מפתיעים אותי, למה תשואת האג"ח הישראלי התרסקה ? שוק ההון 34
littleSeal אז למה לא להשקיע בחסכון בבנק, בעצם? פוסטים מאיכות נמוכה 2
חתול לילה למה הקרן המחקה שלי לא נותנת את תשואת המדד? שוק ההון 208
S שוקולד מריר - למה מנוטרל מטח?! שוק ההון 5
S האם יש כאן אנשים שמפקידים לקופת גמל ולא לקרן פנסיה משלימה? אם כן - אשמח לשמוע למה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 69
M תשואה על אגח ממשלתי צמוד אמריקאי גבוהה ממקבילו הישראלי, למה? שוק ההון 8
R למה לא בגדולות שוק ההון 7
ע למה להעדיף השקעות אקטיביות. פוסטים מאיכות נמוכה 2
I למה הייטקיסט צריך להפקיד לפנסיה בגיל בוגר יותר ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 28
O למה משכנתאות בישראל כל כך מסובכות? נדל"ן 59
S למה אומרים לא לערב את הצבא בפוליטיקה? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 71
ה למה שוק המניות הישראלי גרוע? שוק ההון 36
T למה בגביע יוגורט יש 2.75 כפיות סוכר? אוף טופיק 35
F למה גוגל ופייסבוק לא נחשבות מניות טכנולוגיות? פוסטים מאיכות נמוכה 3
א למה הדירות בישראל יקרות פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 16
V מישהו יודע למה אין נתונים על ZPRV/ZPRX באתרים השונים מהתאריך 30.6? פוסטים מאיכות נמוכה 2
צ אג"ח- למה כמה ואיך? שוק ההון 12
ה למה דמי הניהול בקרן השתלמות כל כך גבוהים? צרכנות פיננסית 4
P למה מורידים מס ממשכורות נמוכות ? פוסטים מאיכות נמוכה 51
ב ניתוח מינוף מניות עם margin או: למה ויתרתי על הרעיון שוק ההון 20
D למה חשוב רצף ביטוחי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
Y למה הסולידית משקיעה בחברות נפט שוק ההון 2
א למה התשואה של קרנות כספיות כל כך נמוכה ? שוק ההון 5
ב משכנתא במסלול צמוד מדד - למה נחשב מסוכן? נדל"ן 45
V למה העלאה בריבית באמת כל כך משפיעה על קונה דירה ממוצע בישראל פוסטים מאיכות נמוכה 17
shirbi למה אני מופסד (תיאורטית) באגח ממשלתית בריבית משתנה שוק ההון 6
B למה ריבית גבוהה עדיפה על אינפלציה? אוף טופיק 43
A למה קרנות נאמנות מהסוג 10/90 , 15/85 , 20/80 מרוויחות היטב? שוק ההון 13
B למה קיבלתי כסף ממס הכנסה? מיסים 8

נושאים דומים

Back
למעלה