זה לא תמיד המצב. למשל, היטלר חיסל 6 מליון בערך יהודים בלי להרוס את הדירות שלהם לחלוטין. עכשיו במלחמה מאוקראינה מתים הרבה חיילים רוסים ולא נהרסים דירות ברוסיה ככה שמחירי הדירות ברוסיה עלולים לרדת וכדומה (באוקראינה כמובן זה הפוך - נהרסים הרבה דירות ולא מתים מספיק אנשים כדי לפצות על הפער, אבל הם גם מהגרים אז קשה לדעת אם הביקוש יחזור). זה נכון שנהרסו במלחמת העולם השנייה משהו כמו רבע ממספר הדירות בגרמניה - אבל באופן מעניין זה האיץ מאוד את הבנייה בגרמניה אחרי מלחמת העולם השנייה ככה שההיצע מהר מאוד הגיע לביקוש (למרות 10 מליון+ פליטים). בכל מקרה, זו היתה תקופה של ילודה מאוד גבוהה גם אז היו הרבה משפחות וכדומה אחר כך כך שזה גם לחץ מאוד על הביקוש. הם הצליחו לבנות 500K דירות בשנה לעומת 2.3 דירות שנהרסו ו2.3 מליון דירות שנפגעו. לסיכום, לי נראה שמלחמה מורידה את מחירי הדירות בגלל שבני האדם שמחוללים את הביקוש מתים בכמויות יותר גדולות מאשר הבתים עצמם ו(היפותזה שלי: )לאחר המלחמה הבנייה היא מאוד מהירה כי יש כבר קרקע ולפעמים גם יסודות ושלד ולא צריך להשקיע יותר מדי בתכנון אם רוצים - זה גורם לבנייה להיות מאוד מהירה ולהדביק את הביקוש. (מקורות לנתונים:
https://www.jstor.org/stable/3144545)
בכל אופן, לי נראה שבמלחמה מתים יותר אנשים מאשר דירות (יש כל מיני סיבות למה זה נראה לי המצב, אבל אין לי הוכחה לנושא).
מעניין לבדוק מספרים ספציפיים של כמה אנשים נהרגו לעומת כמה דירות נהרסו סך הכל בעולם, אבל לא מצאתי ממש נתונים.
זה גם קצת מורכב כי הריבית מושפעת ממלחמות ואז נוצר מצב של לחץ ביקושים כשמסתיימת המלחמה.
ברעידת אדמה אני אכן מסכים שיהרסו יותר דירות מאשר אנשים כנראה.
במגיפות (מבחינה היסטורית) יש ראיות שמחירי דירות יורדים (אבל חוזרים לעצמם כשהביקוש מדביר את ההיצע כנראה כתוצאה מחוסר בבניה), אבל בימינו כמובן לא מתים מספיק אנשים ומורידים מאוד את הריבית אז זו לא דוגמא טובה. זה אולי יהיה המצב במקרה של הרעלה המונית. (מקור:
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0094119021000152)
הסתכלות לא נכונה לדעתי, אתה מסתכל בהיררכיה לא נכונה.
נכון, בתים ברוסיה לא נפגעים אבל -
יש הרבה פליטים מאוקראינה לאן?
למדינות אחרות - הפליטים צריכים לגור ולכן דווקא הביקוש גדל. אני נתקל בחודשים האחרונים בלא מעט מודעות שמבקשות למצוא לעולים מאוקראינה דירות.
במצבים כאלו, הביקוש גדל בצורה משמעותית וצריך להסתכל על השוק הרלוונטי להשקעה.
אני לא רואה מצב שבו פתאום יהיה היצע שעובר משמעותית את הביקוש באזורי ביקוש. אם יהיה, זה לטווח מסויים עד לאכלוס ואז שוב יהיה מחסור.
דוגמאות רבות לכך ניתן למצוא בבניינים ואף בשכונות חדשות.
תחילה, ההיצע גדול מאוד ולכן המחירים נמוכים.
לאחר כמה שנים, יש אכלוס והמחירים עולים.
לכן, דווקא עבור משקיע אלו מקרים טובים ובמקומות כאלו משקיע חכם יכול לחזות את העתיד.
בעבר, ברחוב בן יהודה בתל אביב היו הומלסים, נרקומנים וז1נות.
אנשים לא רצו לגור שם. היום היית קונה?
אזורים מתפתחים, זאת המציאות.
דוגמה פנטסטית היא בת ים.
תפתח יד 2 . אין עוד עיר במרכז עם ים, שגובלת בתל אביב במחירים כאלו.
כרגע, מאחר והאזור לא מספיק מפותח ועם אוכלוסייה לא מספיק חזקה המחירים לא מגיעים לפוטנציאל שלהם.
אם בת ים כבר הייתה מפותחת וממצה את הפוטנציאל שלה , כולם היו משקיעים ו/או גרים בה ואז המחירים לא היו כאלו.
העיר בתנופת בנייה היסטרית, בניינים שלמים יהיו מוכנים לאיכלוס. אז נכון, כנראה שבהתחלה ההיצע יהיה גדול אך מהר מאוד זה יתאזן והאספקה תיגמר.
