למה ירדתי מהשקעה בדירה בבת ים

[LevAizik]

נווה צדק הייתה שכונת פח של פח, נרקומנים והכל.

נווה צדק שכונה צמודה לים ומרכז תל אביב עם בניינים מיוחדים והיסטוריה עשירה. במהלך השנים השכונה אכן הפכה לשכונת פח, אבל פוטנציאל תמיד היה שם.

בת ים ענייה ללא ערבוב שימושים ומלאה בבניינים חומים דוחים שבנו כאן החל משנות ה-50.

אתם מהמרים על הרכבת הקלה שתרים את העיר. אני לא אומר שאין פוטנציאל. אני רק אומר שאני לא מאמין שנראה נהירה המונית של הייטקיסטים שמרוויחים את ה-40K שלהם + מניות.

 

[אורי ג.]

גם היום במרכז אפשר להסתדר יותר טוב בלי אוטו. אני בכלל לא טורח להזיז את הרכב בשביל להתנייד בגוש דן. אנשים נוסעים במכוניות כי לתחבורה ציבורית יש סטיגמה. תהליך של חינוך מחדש ימשך שנים ואפילו עשרות שנים.

כנראה שהסטנדרטים שלנו מאד שונים ולי אני מבטיח לך אין שום סטיגמה, אני ממש שונא לנסוע ברכב.
ימשך שנים זה גם בסדר, לא משקיעים בנדלן לשנה שנתיים בדרך כלל.

אגב סתם אנקדוטה וג"נ:
רכשתי בבת ים לפני כ8 חודשים.
אני מורווח על הנייר כ31% ו125% על ההון העצמי.

בת ים ענייה ללא ערבוב שימושים ומלאה בבניינים חומים דוחים שבנו כאן החל משנות ה-50.

תתפלא, בהרבה מהתבע"ות החדשות יש עירוב שימושים, כולל זה שאני השקעתי בו.

אתם מהמרים על הרכבת הקלה שתרים את העיר. אני לא אומר שאין פוטנציאל. אני רק אומר שאני לא מאמין שנראה נהירה המונית של הייטקיסטים שמרוויחים את ה-40K שלהם + מניות.

לא אכפת לי מהייטקיסטים, הכסף של עובדי צווארון כחול לא נחות בעיני.

 

[niceguy23]

מילת המפתח החשובה ביותר, מי שגר תקופה בחו"ל עם רכבת טובה פעילה מבין היטב. עוד לא הופנם פה גודל המהפיכה שזה הולך לעשות.
נכס טוב=קרוב לתחנה=יקר יותר, רחוק מהתחנה=לא טוב=זול יותר.

לא. אין.
נגישות טובה=לא צריך אוטו, או יותר נכון אתה מעדיף ללא אוטו, גם אם אתה עשיר ממש ויש לך אחד.
בכל העולם המערבי מיליונרים נוסעים ברכבת לא כי זה זול יותר כי זה טוב יותר.

למשקיע לא אכפת מסטיגמה ואוכלוסיה, אכפת לו מכסף, ספר את זה למחירים שבת"א בנווה שאנן, שכונת התקווה, נווה עופר, יפו ג'+ד', יד אליהו, עג'מי, צהלון, קריית שרת ונווה צדק.

- גרתי בניו-יורק הרבה שנים ואכן רכבת יעילה זה דבר טוב, אבל התוואי הנוכחי שנוי במחלוקת לגבי האם באמת יש יכולת להשתמש ברכבת על מנת להגיע מ- A ל- B (אולי עם הוספת הקוים הנוספים זה יהיה יותר פרקטי וזה ייקח יותר מעשור)

- לגבי סנטימנט כללי - אני באמת מאמין שלהשקעה של למעלה מ- 10 שנים בת-ים זה no brainer אבל כל עוד הקריטריון שלי הוא קצר טווח אז בת-ים ירדה מהפרק

 

[niceguy23]

כנראה שהסטנדרטים שלנו מאד שונים ולי אני מבטיח לך אין שום סטיגמה, אני ממש שונא לנסוע ברכב.
ימשך שנים זה גם בסדר, לא משקיעים בנדלן לשנה שנתיים בדרך כלל.

אגב סתם אנקדוטה וג"נ:
רכשתי בבת ים לפני כ8 חודשים.
אני מורווח על הנייר כ31% ו125% על ההון העצמי.

תתפלא, בהרבה מהתבע"ות החדשות יש עירוב שימושים, כולל זה שאני השקעתי בו.

לא אכפת לי מהייטקיסטים, הכסף של עובדי צווארון כחול לא נחות בעיני.

אשמח לדעת באיזה איזור קנית ומה היו הקריטריונים שהצבת

 

[אורי ג.]

אשמח לדעת באיזה איזור קנית ומה היו הקריטריונים שהצבת

צמוד לפארק הים.
קריטריונים: מחיר זול במיוחד לדעתי, הוצאות עסקה אפסיות, נכס טוב לכל הדעות, אפסייד משמעותי מאד לדעתי, יכולת מינוף גבוהה מאד וריבית מימון נמוכה.

אבל התוואי הנוכחי שנוי במחלוקת לגבי האם באמת יש יכולת להשתמש ברכבת על מנת להגיע מ- A ל- B (אולי עם הוספת הקוים הנוספים זה יהיה יותר פרקטי וזה ייקח יותר מעשור)

מסכים אבל בכל זאת עדיף בהרבה מעכשיו...

- לגבי סנטימנט כללי - אני באמת מאמין שלהשקעה של למעלה מ- 10 שנים בת-ים זה no brainer אבל כל עוד הקריטריון שלי הוא קצר טווח אז בת-ים ירדה מהפרק

טווח קצר העיר כנראה עשתה כבר את המהלך שלה, אני אישית שם ללפחות 5-6 שנים נוספות.

 

[niceguy23]

צמוד לפארק הים.
קריטריונים: מחיר זול במיוחד לדעתי, הוצאות עסקה אפסיות, נכס טוב לכל הדעות, אפסייד משמעותי מאד לדעתי, יכולת מינוף גבוהה מאד וריבית מימון נמוכה.

מסכים אבל בכל זאת עדיף בהרבה מעכשיו...

טווח קצר העיר כנראה עשתה כבר את המהלך שלה, אני אישית שם ללפחות 5-6 שנים נוספות.

- פארק הים לא כל כך קרובה לרכבת הקלה אז אני מניח שאתה מתכוון לאיזור רחוב ניסנבאום?

- הייתי צריך לחדד את הקריטריון של ״טווח קצר״ - אני מסכים - חד משמעית לעיר יש פוטנציאל לא קטן בטווח של למעלה מ- 10 שנים

 

[אורי ג.]

- פארק הים לא כל כך קרובה לרכבת הקלה אז אני מניח שאתה מתכוון לאיזור רחוב ניסנבאום?

כתבתי צמוד לפארק הים, ניסנבאום פינת הקוממויות שזה ממש על התחנה.

- הייתי צריך לחדד את הקריטריון של ״טווח קצר״ - אני מסכים - חד משמעית לעיר יש פוטנציאל לא קטן בטווח של למעלה מ- 10 שנים

נדלן זה לא משחק של טווח קצר ולו בגלל עלויות העסקה והמיסוי אא"כ אתה נופל על איזה בוננזה.

 

[LevAizik]

ברמת הנשיא?

 

[niceguy23]

כתבתי צמוד לפארק הים, ניסנבאום פינת הקוממויות שזה ממש על התחנה.

נדלן זה לא משחק של טווח קצר ולו בגלל עלויות העסקה והמיסוי אא"כ אתה נופל על איזה בוננזה.

איזור טוב. אשמח לדעת עוד כמה פרטים - כיוונת לכמות חדרים מסויימת? לדייר מסוג מסויים? (למשל רווקים לעומת משפחה)? לבניין / דירה במצב מוזנח יחסית / משהו אחרי השבחה?

 

[יהודה המתכנת]

כאחד שקנה בעצמו דירה בבת ים בחודשים האחרונים אכתוב את הערותי בענין:

1) צדקו המפקפקים בשינוי שתביא הרכבת הקלה.

השכונות המזרחיות הסמוכות לתחנות הרכבת קרובות גם היום לתל אביב. קרובות מאד. הרבה יותר קרובות ממה שהרכבת הקלה תקרב.
מרמת יוסף, מגיעים היום למרכז תל אביב באמצעות הרכבת המהירה, שתהיה מהירה בהרבה מהרכבת הקלה המזדחלת, שתזדחל דרך יפו עד שתגיע לתל אביב.

אם זה *לא* שינה את האוכלוסיה, מהיכי תיתי שהרכבת הקלה תשנה?


2) השינוי יבוא בגלל תכניות ההתחדשות העירונית שהרשוית דוחפות.
יש שכונות בעיר אשר ברור שבמוקדם או מאוחר תתחדשנה.

בכמה מקומות בעיר בונים מגדלים עם עירוב שימושים. זה עשוי להביא אוכלוסיות צעירות.

הצלחת העיר, לדעתי, תלויה בדבר אחד: חיזוק מערכת החינוך.
לעומת שכנתה יריבתה חולון, אשר ממתגת את עצמה כ"עיר ילדים" וחינוך, בת ים מפגרת מאחור ואיננה עושה די כדי למשוך משפחות צעירות לבנות בה את ביתן.

 

[niceguy23]

כאחד שקנה בעצמו דירה בבת ים בחודשים האחרונים אכתוב את הערותי בענין:

1) צדקו המפקפקים בשינוי שתביא הרכבת הקלה.

השכונות המזרחיות הסמוכות לתחנות הרכבת קרובות גם היום לתל אביב. קרובות מאד. הרבה יותר קרובות ממה שהרכבת הקלה תקרב.
מרמת יוסף, מגיעים היום למרכז תל אביב באמצעות הרכבת המהירה, שתהיה מהירה בהרבה מהרכבת הקלה המזדחלת, שתזדחל דרך יפו עד שתגיע לתל אביב.

אם זה *לא* שינה את האוכלוסיה, מהיכי תיתי שהרכבת הקלה תשנה?


2) השינוי יבוא בגלל תכניות ההתחדשות העירונית שהרשוית דוחפות.
יש שכונות בעיר אשר ברור שבמוקדם או מאוחר תתחדשנה.

בכמה מקומות בעיר בונים מגדלים עם עירוב שימושים. זה עשוי להביא אוכלוסיות צעירות.

הצלחת העיר, לדעתי, תלויה בדבר אחד: חיזוק מערכת החינוך.
לעומת שכנתה יריבתה חולון, אשר ממתגת את עצמה כ"עיר ילדים" וחינוך, בת ים מפגרת מאחור ואיננה עושה די כדי למשוך משפחות צעירות לבנות בה את ביתן.

תוכל לשתף איזה שכונות לדעתך יותר אטרקטיביות?

 

[יהודה המתכנת]

אני מכיר את שכונת רמת יוסף.

השכונה עצמה, נעימה ונחמדה. הרחובות והגנים מטופחים ויפים..
השכונה איננה על הים, אבל קרובה לרכבת.

האוכלוסיה מבוגרת. הדיירים מבוגרים ושקטים, או אנשים שנוסעים לעבוד בתל אביב.
אין בה פרחחים וגורמים שמונעים התחדשות כמו בריונים וכו', אבל גם אין שם משפחות צעירות שהחליטו להקים שם את ביתן.

יש שם כמה פרוייקטים לפינוי ובינוי שכבר בהליכי בניה, ואולי כאשר יושלמו יביאו אוכלוסיה חדשה.
ברחוב אילת, יש פרוייקט פינוי ובינוי שאושר זה עתה להפקדה, ובעקבות כך יש שם הרבה אנשים שרוצים למכור. אולי משקיעים שרוצים לקצור את פירות השקעתם, או אנשים שרוצים למכור בטרם יחויבו בהיטל השבחה.

בשלב הזה, הפינוי והבינוי לא מתומחר עדיין במחיר הנכס ואפשר למצוא מציאות.

 

[MarketTimer]

רק רוצה לציין שהאיזור שציינת, הוא האיזור הפחות מבוקש בבת ים.

מה האזורים המבוקשים?

 

[O.G]

אני מכיר את שכונת רמת יוסף.

השכונה עצמה, נעימה ונחמדה. הרחובות והגנים מטופחים ויפים..
השכונה איננה על הים, אבל קרובה לרכבת.

האוכלוסיה מבוגרת. הדיירים מבוגרים ושקטים, או אנשים שנוסעים לעבוד בתל אביב.
אין בה פרחחים וגורמים שמונעים התחדשות כמו בריונים וכו', אבל גם אין שם משפחות צעירות שהחליטו להקים שם את ביתן.

יש שם כמה פרוייקטים לפינוי ובינוי שכבר בהליכי בניה, ואולי כאשר יושלמו יביאו אוכלוסיה חדשה.
ברחוב אילת, יש פרוייקט פינוי ובינוי שאושר זה עתה להפקדה, ובעקבות כך יש שם הרבה אנשים שרוצים למכור. אולי משקיעים שרוצים לקצור את פירות השקעתם, או אנשים שרוצים למכור בטרם יחויבו בהיטל השבחה.

בשלב הזה, הפינוי והבינוי לא מתומחר עדיין במחיר הנכס ואפשר למצוא מציאות.

על איזה סדרי גודל של מחירים מדובר שם?

 

[MarketTimer]

מילת המפתח החשובה ביותר, מי שגר תקופה בחו"ל עם רכבת טובה פעילה מבין היטב. עוד לא הופנם פה גודל המהפיכה שזה הולך לעשות.
נכס טוב=קרוב לתחנה=יקר יותר, רחוק מהתחנה=לא טוב=זול יותר.

ברור לי שרכבת זה טוב, במיוחד בפקקים של היום.
אבל לא ברור לי למה הרכבת הקלה עדיפה על הרכבת הקיימת. כבר עכשיו יש דירות בבת ים במרחק הליכה מהרכבת, ותוך כמה תחנות אתה בעזריאלי, למה זה לא מספיק?

 

[Wonko]

אני רכשתי דירה שנה שעברה ב1200000 ומשכיר ב3700. האם באמת הייתה עלייה כל כך חדה במחירי הדירות?

 

[Wonko]

צריכים להיות עם יד על הדופק. לעניות דעתי כרגע המחירים מתומחרים כאילו כבר יש רכבת פועלת. מאוד מסקרן לראות אם הרכבת הקלה תביא אתה שינוי אמיתי לעיר.

זה אומר שאתה חושב שהמחירים גבוהים מהתמחור שצריך להיות. כלומר, אתה מאמין שהשוק לא יעיל. למה בעצם?
בשוק יעיל המחיר משקף את התאריך הצפוי לסיום בניית הרכבת. זה כי יש אפיקי השקעות אחרים שאפשר להרוויח בהם בזמן הזה.

 

[אורי ג.]

אבל לא ברור לי למה הרכבת הקלה עדיפה על הרכבת הקיימת. כבר עכשיו יש דירות בבת ים במרחק הליכה מהרכבת, ותוך כמה תחנות אתה בעזריאלי, למה זה לא מספיק?

בניו יורק, לונדון, מוסקבה או אמסטרדם ביקרת?

 

[MarketTimer]

בניו יורק, לונדון, מוסקבה או אמסטרדם ביקרת?

ב 3 מהן. יש יותר קווים כך שיש יותר מקומות שקל להגיע מהם למרכז. אבל בשביל אדם מסויים שגר במקום מסויים, יש בגדול קו אחד רלוונטי - מהבית שלו למרכז העיר.

 

[השקעה לא מזל]

אני חושב אחרת..


תל אביב היא העיר היקרה בעולם
בת ים נמצאת במעגל השני של העיר היקרה בעולם
עם רצועת חוף
השקעה בפיתוח העיר והעסקים
רכבת קלה
תחבורה ציבורית מצויינת לתל אביב
לא נותרו עתודות קרקע