niceguy23
משתמש סולידי
- הצטרף ב
- 27/5/21
- הודעות
- 27
- דירוג
- 28
בחודש האחרון למדתי בצורה אינטנסיבית את השוק בבת ים בכלל ובפרט את את שכונת ״דרום מערב״ הקרובה לים ולמתווה הרכבת הקלה בבת ים.
הקרטיריונים שלי היו -
- מחיר עד 1,600,000
- שכירות : 3,200 - 3,500 ש״ח (על-מנת שהשכירות תכסה את תשלומי משכנתא של 950,000 ל-30 שנה)
- מיקום : על תוואי הרכבת הקלה ועדיפות לקרבה לים
- פוטנציאל להשבחת הדירה (לדוגמא - תמ״א)
- כמה שפחות התעסקות עם השוכרים והדירה
- אפשרות להתנזל בתוך 5 שנים ברווח של לפחות 50% (cash on cash return)
הנתונים שבהם התעמקתי -
- היסטוריית עסקאות דירות יד שניה באיזור ומגמת המחירים בשנים האחרונות
- הלכתי לראות עשרות דירות בשכונה והסתובבתי ברחובות על מנת להבין את האיזור
- בדיקה של תכניות שינוי פני העיר, תוואי הרכבת הקלה וקרבה לתל-אביב
- בדיקה של סוג האוכלוסיה בעיר והאם יש שינוי לאוכלוסיה במצב סוציו-אקונומי גבוה יותר
- קריאת נתוני מאקרו של משרד האוצר בנוגע לשוק הנדל״ן בארץ בשנת 2021
ה 2 cents שלי לגבי המצב כרגע בעיר הם :
- עליית ערך נכסי יד-2 בשנים האחרונות נובע בעיקר כתוצאה מנהירת משקיעים נוספים שנכנסו אליה. אין ביקוש גדול של דורשי דירות שמבקשים לגור בבת-ים או לשפר דיור בתוך בת-ים (לעומת שווקי דירות אחרים בארץ)
- בת-ים תהנה בשנים הקרובות מעליית ערך שתנבע בעיקר מנהירת משקיעים חדשים לקניית דירות נוספות ולא מדורשי דירות שרוצים לעבור לבת-ים או משפרי דיור בתוך בת ים
- מחירי הדירות נקבעים על ידי בעלי הדירות שמסתמכים על העליות החדות בשנה האחרונה וצופים עליית ערך נוספת ומאידך המחירים האלה ״פוגשים״ משקיעים שראו את עליית הערך ורוצים להצטרף לחגיגה
- פונטציאל הרכבת הקלה שתושמש כנראה בסוף 2022 כבר מתומחר לתוך מחירי הדירות הקרובות לתוואי
- השינוי הדמוגרפי של העיר בת ים ייקח הרבה יותר מכמה שנים (להערכתי לפחות 10 שנים)
לאור המסקנות דלעיל החלטתי שמאחר ואני רוצה את האפשרות להתנזל מהנכס עד 5 שנים ושרוב הדירות להשקעה בבת-ים טומנות בחובן הרבה אי-וודאות וגם התעסקות במקרה של השבחה כגון תמ״א (אלא אם כן קונים דירה בפחות ממחיר השוק) - זה לא עומד בקנה אחד עם הקריטריונים שהצבתי
[*המסקנות דלעיל הן מסקנות שמשקפות את דעתי שלי בלבד וכמובן אין בהן משום המלצה מכל סוג]
הקרטיריונים שלי היו -
- מחיר עד 1,600,000
- שכירות : 3,200 - 3,500 ש״ח (על-מנת שהשכירות תכסה את תשלומי משכנתא של 950,000 ל-30 שנה)
- מיקום : על תוואי הרכבת הקלה ועדיפות לקרבה לים
- פוטנציאל להשבחת הדירה (לדוגמא - תמ״א)
- כמה שפחות התעסקות עם השוכרים והדירה
- אפשרות להתנזל בתוך 5 שנים ברווח של לפחות 50% (cash on cash return)
הנתונים שבהם התעמקתי -
- היסטוריית עסקאות דירות יד שניה באיזור ומגמת המחירים בשנים האחרונות
- הלכתי לראות עשרות דירות בשכונה והסתובבתי ברחובות על מנת להבין את האיזור
- בדיקה של תכניות שינוי פני העיר, תוואי הרכבת הקלה וקרבה לתל-אביב
- בדיקה של סוג האוכלוסיה בעיר והאם יש שינוי לאוכלוסיה במצב סוציו-אקונומי גבוה יותר
- קריאת נתוני מאקרו של משרד האוצר בנוגע לשוק הנדל״ן בארץ בשנת 2021
ה 2 cents שלי לגבי המצב כרגע בעיר הם :
- עליית ערך נכסי יד-2 בשנים האחרונות נובע בעיקר כתוצאה מנהירת משקיעים נוספים שנכנסו אליה. אין ביקוש גדול של דורשי דירות שמבקשים לגור בבת-ים או לשפר דיור בתוך בת-ים (לעומת שווקי דירות אחרים בארץ)
- בת-ים תהנה בשנים הקרובות מעליית ערך שתנבע בעיקר מנהירת משקיעים חדשים לקניית דירות נוספות ולא מדורשי דירות שרוצים לעבור לבת-ים או משפרי דיור בתוך בת ים
- מחירי הדירות נקבעים על ידי בעלי הדירות שמסתמכים על העליות החדות בשנה האחרונה וצופים עליית ערך נוספת ומאידך המחירים האלה ״פוגשים״ משקיעים שראו את עליית הערך ורוצים להצטרף לחגיגה
- פונטציאל הרכבת הקלה שתושמש כנראה בסוף 2022 כבר מתומחר לתוך מחירי הדירות הקרובות לתוואי
- השינוי הדמוגרפי של העיר בת ים ייקח הרבה יותר מכמה שנים (להערכתי לפחות 10 שנים)
לאור המסקנות דלעיל החלטתי שמאחר ואני רוצה את האפשרות להתנזל מהנכס עד 5 שנים ושרוב הדירות להשקעה בבת-ים טומנות בחובן הרבה אי-וודאות וגם התעסקות במקרה של השבחה כגון תמ״א (אלא אם כן קונים דירה בפחות ממחיר השוק) - זה לא עומד בקנה אחד עם הקריטריונים שהצבתי
[*המסקנות דלעיל הן מסקנות שמשקפות את דעתי שלי בלבד וכמובן אין בהן משום המלצה מכל סוג]
