למה הכוונה כשמשווקים היום בחוף התכלת ושדה דב קרקע עם זכות ל-100 מטר דירה?

[mikethe]

שלום,
יש לא מעט הצעות בסגנון קרקע עם זכות עתידית ל-X מטרים ליחידת דיור.
כשמחפשים ברשת נוחתים על דפי שיווק.
הייתי רוצה פעם אחת להבין למה בתכל'ס הכוונה?
אם אני קונה היום במיליון שקל זכות קרקע ל-100 מטר, זה אומר שבעתיד כשתוכנית מפורטת תופקד והיתר יינתן ובניה תסתיים מה יהיה לי ביד ועל מה עוד אצטרך להוסיף בעתיד?
תודה,

 

[אורי ג.]

אם אני קונה היום במיליון שקל זכות קרקע ל-100 מטר, זה אומר שבעתיד כשתוכנית מפורטת תופקד והיתר יינתן ובניה תסתיים מה יהיה לי ביד ועל מה עוד אצטרך להוסיף בעתיד?

לא יהיה לך כמעט כלום ביד, יהיה לך זכות משותפת במושע עם עוד מאות ואולי אלפי מחזיקים פרטיים קטנים אחרים, מהלך שיסתיים בפירוק שיתוף (אא"כ יש הסכם שיתוף), יתכן וחלק שלך יוקצו זכויות במלון, במשרדים או במגורים ובכל מקרה תאלץ לשלם מאות אלפי שקלים בהיטלי השבחה, היטלי פיתוח אם תבנה, והוצאות עו"ד אם יהיה פירוק שיתוף.

הייתי רוצה פעם אחת להבין למה בתכל'ס הכוונה?

מומלץ מאד לשכור שמאי מטעמך כדי שיבחן בדיוק מה מציעים לך ויסביר לך בתכלס מה בדיוק אתה קונה וכמה זה שווה.

 

[רוני]

שלום,
יש לא מעט הצעות בסגנון קרקע עם זכות עתידית ל-X מטרים ליחידת דיור.
כשמחפשים ברשת נוחתים על דפי שיווק.
הייתי רוצה פעם אחת להבין למה בתכל'ס הכוונה?
אם אני קונה היום במיליון שקל זכות קרקע ל-100 מטר, זה אומר שבעתיד כשתוכנית מפורטת תופקד והיתר יינתן ובניה תסתיים מה יהיה לי ביד ועל מה עוד אצטרך להוסיף בעתיד?
תודה,

היי
בשנת 2005 קיבלתי הצעה לרכוש 120 מ"ר אדמה בחוף התכלת, בעלות של $48,000,
נאמר לי שזה יספיק לדירת 4 חדרים, ותוך שנתיים שלוש יתחילו בבניה.

פניתי לעו"ד העוסק בקרקעות, הוא הסביר לי שאני צריך לקחת בחשבון 15 שנים עד שיתחילו לבנות,
ואם אני מצפה לדירה שלמה, כדאי שארכוש 500 מ"ר, החלטתי לוותר.

 

[mikethe]

תודה,
מה שרק לא הבנתי:
1. נניח ויש לי "מספיק זכויות" וכל הבירוקרטיה הסתדרה, בבסיס-הדירה עצמה "בחינם"? ז"א אין יותר צורך לשלם על הבניה עצמה?
2. רוני-עכשיו עברו 15 שנה מאז, ואושרה תוכנית כוללנית למתחם התכלת (מכוחה ניתן להוציא תוכניות מפורטות ואז שרשרת רישוי). זה לא אומר שכבר יש יותר מידע ולכן הזכויות שמוכרים עכשיו כבר "ארוזות" ביחידות יותר קונקרטיות ז"א דירה ואיזו, או זכות במלון וכו'?

 

[רוני]

תודה,
מה שרק לא הבנתי:
1. נניח ויש לי "מספיק זכויות" וכל הבירוקרטיה הסתדרה, בבסיס-הדירה עצמה "בחינם"? ז"א אין יותר צורך לשלם על הבניה עצמה?
2. רוני-עכשיו עברו 15 שנה מאז, ואושרה תוכנית כוללנית למתחם התכלת (מכוחה ניתן להוציא תוכניות מפורטות ואז שרשרת רישוי). זה לא אומר שכבר יש יותר מידע ולכן הזכויות שמוכרים עכשיו כבר "ארוזות" ביחידות יותר קונקרטיות ז"א דירה ואיזו, או זכות במלון וכו'?

כדאי להתייעץ עם איש מקצוע בעל נסיון בתחום, בכל מקרה תזכור את הייעוץ שאני קיבלתי,
לא לרכוש פחות מ 500 מ"ר.

 

[c881]

1. נניח ויש לי "מספיק זכויות" וכל הבירוקרטיה הסתדרה, בבסיס-הדירה עצמה "בחינם"? ז"א אין יותר צורך לשלם על הבניה עצמה?

ברור...
לי היה שטח עם זכות בניה... הוספנו עוד 250K שח על זכויות שנוספו בתב"ע לפני בניה ואז בניה.

בוא נגיד את זה ככה - בגיל 17, יש לך זכות להוציא רשיון לרכב. עכשיו רק תשלם למורה שילמד אותך, לתאוריה, לטסט...

 

[אורי ג.]

פניתי לעו"ד העוסק בקרקעות, הוא הסביר לי שאני צריך לקחת בחשבון 15 שנים עד שיתחילו לבנות,
ואם אני מצפה לדירה שלמה, כדאי שארכוש 500 מ"ר, החלטתי לוותר.

פיספס בבערך 10 שנים, לא נורא.

 

[yossik]

אם אני קונה היום במיליון שקל זכות קרקע ל-100 מטר

אפשר לשאול מה אמצעי המימון של ה 1M עבור הזכות.

 

[Winston.C]

ובכל מקרה תאלץ לשלם מאות אלפי שקלים בהיטלי השבחה, היטלי פיתוח אם תבנה

על מה משולמים המיסים הללו?

 

[אורי ג.]

על מה משולמים המיסים הללו?

על היטלי השבחה והיטלי פיתוח.

 

[mikethe]

אפשר לשאול מה אמצעי המימון של ה 1M עבור הזכות.

זאת הייתה דוגמה עם מספרים עגולים לשם הפשטות. בכל צקרה הכסף חייב להיות הון עצמי אין משכנתאות או הלוואות עבור קרקע לפרטיים.

 

[mikethe]

על מה משולמים המיסים הללו?

תחשוב על זה ככה: 2 גרים באחת מערי הלווין של ת"א במרחק אווירי של 400 מטר זה מזה. עבור אחד ועדות התכנון החליטו שלידו תעבור רכבת קלה. ברור הרי שברגע זה בגלל החלטה של ועדת תכנון שווי הנכס שלו עלה דמטית. אז על סוג כזה של מתנות משמיים נהוג בישראל לשלם מס.

 

[סתם_אחד]

1. אל תשכח את נושא הפקעת שטחים. אם הרשות מפקיעה שטח, זה יורד כאחוז מהשטח שלך, ואז אם בפועל צריך 100 מ"ר הזכות לדירה, ויש לך אחרי ההפקעה פחות, תצטרך להוסיף כסף.

2. כמדומני, אתה עדיין צריך לשלם מיסים כמו מע''מ שירותי בנייה, גם אם הדיל שלך עם הקבלן זה בנייה תמורת השטח, כמו בעסקת קומבינציה.