להעזר במשכנתא כדי לעשות כסף

[flower]

היי,
יש לי הון עצמי של 250 אלף שקלים, עובד במשרה מלאה, רווק ומלא בזמן ללא נכסים.
בעזרת משכנתא אני יוכל לקנות דירה במחיר הרבה יותר גבוהה נניח לדוגמא ב1.2 מליון שח
בעקבות כך אני נחשף לשוק מלא בדירות אופציונליות
והמטרה העיקרית היא לעשות רווח כספי

הפרמטרים שלי יהיו לקנות מתחת למחיר השוק:
1. מוכר אשר מעוניין למכור מהר את הדירה שלו ולהוריד את המחיר בעקבות זאת
2. להציע הצעות נמוכות משמעותית ואולי אתפוס מציאה ולהרוויח עליה
3. אולי לראות פוטנציאל לדירה ולשפץ אותה

איך מתבטא עניין המיסוי בתהליך הזה
קנייה ומכירה בטווח שנה אחת?
מה אתם אומרים האם ראלי לנסות לעשות רווח כספי במה שציינתי למעלה?

 

[אורי ג.]

בעזרת משכנתא אני יוכל לקנות דירה במחיר הרבה יותר גבוהה נניח לדוגמא ב1.2 מליון שח

1M בלבד.

הפרמטרים שלי יהיו לקנות מתחת למחיר השוק:
1. מוכר אשר מעוניין למכור מהר את הדירה שלו ולהוריד את המחיר בעקבות זאת
2. להציע הצעות נמוכות משמעותית ואולי אתפוס מציאה ולהרוויח עליה
3. אולי לראות פוטנציאל לדירה ולשפץ אותה

יפה בתאוריה, בפועל כמעט בלתי אפשרי בשוק של ימינו, אנו שוק של מוכרים, לא של קונים.

איך מתבטא עניין המיסוי בתהליך הזה
קנייה ומכירה בטווח שנה אחת?

25% מס. אם תחזיק מעל שנה וחצי אז 0% מס.

מה אתם אומרים האם ראלי לנסות לעשות רווח כספי במה שציינתי למעלה?

לדעתי בזבוז של זמן, אא"כ אתה עובד בזה במשרה מלאה.

 

[flower]

1M בלבד.

יפה בתאוריה, בפועל כמעט בלתי אפשרי בשוק של ימינו, אנו שוק של מוכרים, לא של קונים.

25% מס. אם תחזיק מעל שנה וחצי אז 0% מס.

לדעתי בזבוז של זמן, אא"כ אתה עובד בזה במשרה מלאה.

תודה אורי
אני בדילמה האם להתחייב למשכנתא ולהשכיר את הדירה (כרגע אני גר עם ההורים)
ובנוסף עם כסף נוסף להוריד את גובה המשכנתא עם חסכון (עבודה 10אלף נטו)

או להשקיע בשוק ההון הישראלי במדד רחב אשר נראה כקורלטיבי כמו הנדלן בארץ
ללא משכנתא וללא דאגות עד שאגיע לנקודה שאני עוזב את בית ההורים ומוכר וקונה דירה

או משאיר את זה ככסף מזומן עד שיגיעו הזדמנויות או הקמת יוזמות שלי
והוא יהיה פנוי כאשר ארצה לגור בדירה ואקח משכנתא לכך

 

[אורי ג.]

אני בדילמה האם להתחייב למשכנתא ולהשכיר את הדירה (כרגע אני גר עם ההורים)

לא יכול להמליץ לך לפה או לפה, 2 האלטרנטיבות לא רעות אבל קח בחשבון כמה דברים:
1. יש יתרונות מס ברכישת והשכרת דירה.
2. מינוף גבוה יגרור בהכרח תזרים שלילי, קרי אתה תדמם כסף כל חודש.
3. השכרת דירה זה התעסקות, בניגוד לתיק השקעות.
4. אם תקנה דירה ועוד במינוף זה אומר שכל הביצים שלך בסל אחד.
5. בשביל משכנתא גבוהה אתה צריך הכנסות גבוהות, כלל אצבע זה הכנסה נטו של 1,500 ש"ח על כל 100,000 ש"ח משכנתא.

 

[ביולוג ירושלמי]

לא יכול להמליץ לך לפה או לפה, 2 האלטרנטיבות לא רעות אבל קח בחשבון כמה דברים:
1. יש יתרונות מס ברכישת והשכרת דירה.
2. מינוף גבוה יגרור בהכרח תזרים שלילי, קרי אתה תדמם כסף כל חודש.
3. השכרת דירה זה התעסקות, בניגוד לתיק השקעות.
4. אם תקנה דירה ועוד במינוף זה אומר שכל הביצים שלך בסל אחד.
5. בשביל משכנתא גבוהה אתה צריך הכנסות גבוהות, כלל אצבע זה הכנסה נטו של 1,500 ש"ח על כל 100,000 ש"ח משכנתא.

@אורי ג. מילה אישית ממני בלי קשר הכרחי לנושא הפוסט הספציפי הנ"ל - אני מאוד אוהב את התשובות שלך ומאוד נהנה לקרוא אותן.
תודה רבה (מהצד) שאתה עוזר לשואלים ולמתלבטים פה, ועל הדרך עוזר לכולנו ללמוד משהו ולחדד את הלבטים ואת המחשבות שלנו.
מעריך את זה.

 

[$Ron$]

כלל אצבע זה הכנסה נטו של 1,500 ש"ח על כל 100,000 ש"ח משכנתא.

@אורי ג. הכוונה שלך לחלק מהכנסה נטו המיועד להחזר המשכנתא כל חודש (ולא לסה"כ הנטו)? אחרת אין משמעות למספר, אני טועה? איך המספר הזה למתחשב באם המשכתנא היא ל10 או 20 שנה?

 

[אורי ג.]

@אורי ג. הכוונה שלך לחלק מהכנסה נטו המיועד להחזר המשכנתא כל חודש (ולא לסה"כ הנטו)? אחרת אין משמעות למספר, אני טועה? איך המספר הזה למתחשב באם המשכתנא היא ל10 או 20 שנה?

אני מתכוון לסה"כ הנטו, ההחזר יהיה כשליש מכך. ברור שמשך הזמן הוא פרמטר חשוב אבל תמיד אפשר להאריך אותו עד גבול מסוים, עם הנטו אין לך משחק. בחישוב שלי לקחתי בחשבון תקופה של 23 שנים, צריך לבדוק כל מקרה לגופו כי גם הריבית חשובה וכו', זה רק כלל אצבע גס של ההחזר במשכנתא ארוכת טווח.
הכלל אצבע בסה"כ הוא בערך עד כמה משכנתא אפשר לקחת בתלות בהכנסה שלך.

 

[$Ron$]

אני מתכוון לסה"כ הנטו, ההחזר יהיה כשליש מכך. ברור שמשך הזמן הוא פרמטר חשוב אבל תמיד אפשר להאריך אותו עד גבול מסוים, עם הנטו אין לך משחק. בחישוב שלי לקחתי בחשבון תקופה של 23 שנים, צריך לבדוק כל מקרה לגופו כי גם הריבית חשובה וכו', זה רק כלל אצבע גס של ההחזר במשכנתא ארוכת טווח.
הכלל אצבע בסה"כ הוא בערך עד כמה משכנתא אפשר לקחת בתלות בהכנסה שלך.

הבנתי תודה רבה