להעזר במשכנתא כדי לעשות כסף

flower

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/2/18
הודעות
269
דירוג
92
היי,
יש לי הון עצמי של 250 אלף שקלים, עובד במשרה מלאה, רווק ומלא בזמן ללא נכסים.
בעזרת משכנתא אני יוכל לקנות דירה במחיר הרבה יותר גבוהה נניח לדוגמא ב1.2 מליון שח
בעקבות כך אני נחשף לשוק מלא בדירות אופציונליות
והמטרה העיקרית היא לעשות רווח כספי

הפרמטרים שלי יהיו לקנות מתחת למחיר השוק:
1. מוכר אשר מעוניין למכור מהר את הדירה שלו ולהוריד את המחיר בעקבות זאת
2. להציע הצעות נמוכות משמעותית ואולי אתפוס מציאה ולהרוויח עליה
3. אולי לראות פוטנציאל לדירה ולשפץ אותה

איך מתבטא עניין המיסוי בתהליך הזה
קנייה ומכירה בטווח שנה אחת?
מה אתם אומרים האם ראלי לנסות לעשות רווח כספי במה שציינתי למעלה?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,236
דירוג
22,147
בעזרת משכנתא אני יוכל לקנות דירה במחיר הרבה יותר גבוהה נניח לדוגמא ב1.2 מליון שח
1M בלבד.
הפרמטרים שלי יהיו לקנות מתחת למחיר השוק:
1. מוכר אשר מעוניין למכור מהר את הדירה שלו ולהוריד את המחיר בעקבות זאת
2. להציע הצעות נמוכות משמעותית ואולי אתפוס מציאה ולהרוויח עליה
3. אולי לראות פוטנציאל לדירה ולשפץ אותה
יפה בתאוריה, בפועל כמעט בלתי אפשרי בשוק של ימינו, אנו שוק של מוכרים, לא של קונים.
איך מתבטא עניין המיסוי בתהליך הזה
קנייה ומכירה בטווח שנה אחת?
25% מס. אם תחזיק מעל שנה וחצי אז 0% מס.
מה אתם אומרים האם ראלי לנסות לעשות רווח כספי במה שציינתי למעלה?
לדעתי בזבוז של זמן, אא"כ אתה עובד בזה במשרה מלאה.
 

flower

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/2/18
הודעות
269
דירוג
92
1M בלבד.

יפה בתאוריה, בפועל כמעט בלתי אפשרי בשוק של ימינו, אנו שוק של מוכרים, לא של קונים.

25% מס. אם תחזיק מעל שנה וחצי אז 0% מס.

לדעתי בזבוז של זמן, אא"כ אתה עובד בזה במשרה מלאה.

תודה אורי
אני בדילמה האם להתחייב למשכנתא ולהשכיר את הדירה (כרגע אני גר עם ההורים)
ובנוסף עם כסף נוסף להוריד את גובה המשכנתא עם חסכון (עבודה 10אלף נטו)

או להשקיע בשוק ההון הישראלי במדד רחב אשר נראה כקורלטיבי כמו הנדלן בארץ
ללא משכנתא וללא דאגות עד שאגיע לנקודה שאני עוזב את בית ההורים ומוכר וקונה דירה

או משאיר את זה ככסף מזומן עד שיגיעו הזדמנויות או הקמת יוזמות שלי
והוא יהיה פנוי כאשר ארצה לגור בדירה ואקח משכנתא לכך
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,236
דירוג
22,147
אני בדילמה האם להתחייב למשכנתא ולהשכיר את הדירה (כרגע אני גר עם ההורים)
לא יכול להמליץ לך לפה או לפה, 2 האלטרנטיבות לא רעות אבל קח בחשבון כמה דברים:
1. יש יתרונות מס ברכישת והשכרת דירה.
2. מינוף גבוה יגרור בהכרח תזרים שלילי, קרי אתה תדמם כסף כל חודש.
3. השכרת דירה זה התעסקות, בניגוד לתיק השקעות.
4. אם תקנה דירה ועוד במינוף זה אומר שכל הביצים שלך בסל אחד.
5. בשביל משכנתא גבוהה אתה צריך הכנסות גבוהות, כלל אצבע זה הכנסה נטו של 1,500 ש"ח על כל 100,000 ש"ח משכנתא.
 

ביולוג ירושלמי

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
1,256
דירוג
2,950
לא יכול להמליץ לך לפה או לפה, 2 האלטרנטיבות לא רעות אבל קח בחשבון כמה דברים:
1. יש יתרונות מס ברכישת והשכרת דירה.
2. מינוף גבוה יגרור בהכרח תזרים שלילי, קרי אתה תדמם כסף כל חודש.
3. השכרת דירה זה התעסקות, בניגוד לתיק השקעות.
4. אם תקנה דירה ועוד במינוף זה אומר שכל הביצים שלך בסל אחד.
5. בשביל משכנתא גבוהה אתה צריך הכנסות גבוהות, כלל אצבע זה הכנסה נטו של 1,500 ש"ח על כל 100,000 ש"ח משכנתא.
@אורי ג. מילה אישית ממני בלי קשר הכרחי לנושא הפוסט הספציפי הנ"ל - אני מאוד אוהב את התשובות שלך ומאוד נהנה לקרוא אותן.
תודה רבה (מהצד) שאתה עוזר לשואלים ולמתלבטים פה, ועל הדרך עוזר לכולנו ללמוד משהו ולחדד את הלבטים ואת המחשבות שלנו.
מעריך את זה.
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
413
דירוג
354
כלל אצבע זה הכנסה נטו של 1,500 ש"ח על כל 100,000 ש"ח משכנתא.
@אורי ג. הכוונה שלך לחלק מהכנסה נטו המיועד להחזר המשכנתא כל חודש (ולא לסה"כ הנטו)? אחרת אין משמעות למספר, אני טועה? איך המספר הזה למתחשב באם המשכתנא היא ל10 או 20 שנה?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,236
דירוג
22,147
@אורי ג. הכוונה שלך לחלק מהכנסה נטו המיועד להחזר המשכנתא כל חודש (ולא לסה"כ הנטו)? אחרת אין משמעות למספר, אני טועה? איך המספר הזה למתחשב באם המשכתנא היא ל10 או 20 שנה?
אני מתכוון לסה"כ הנטו, ההחזר יהיה כשליש מכך. ברור שמשך הזמן הוא פרמטר חשוב אבל תמיד אפשר להאריך אותו עד גבול מסוים, עם הנטו אין לך משחק. בחישוב שלי לקחתי בחשבון תקופה של 23 שנים, צריך לבדוק כל מקרה לגופו כי גם הריבית חשובה וכו', זה רק כלל אצבע גס של ההחזר במשכנתא ארוכת טווח.
הכלל אצבע בסה"כ הוא בערך עד כמה משכנתא אפשר לקחת בתלות בהכנסה שלך.
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
413
דירוג
354
אני מתכוון לסה"כ הנטו, ההחזר יהיה כשליש מכך. ברור שמשך הזמן הוא פרמטר חשוב אבל תמיד אפשר להאריך אותו עד גבול מסוים, עם הנטו אין לך משחק. בחישוב שלי לקחתי בחשבון תקופה של 23 שנים, צריך לבדוק כל מקרה לגופו כי גם הריבית חשובה וכו', זה רק כלל אצבע גס של ההחזר במשכנתא ארוכת טווח.
הכלל אצבע בסה"כ הוא בערך עד כמה משכנתא אפשר לקחת בתלות בהכנסה שלך.
הבנתי תודה רבה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y הדוח השנתי שלי מאוד פשוט - יש צורך לדעתכם להעזר במייצג? מיסים 18
ד איזו מההלוואות במשכנתא לצמצם? נדל"ן 8
מומו הברווז טווח השקעה ל3 שנים ו"עוקץ" הריבית במשכנתא שוק ההון 23
ה המהלך הכלכלי הנכון במשכנתא נדל"ן 5
R האם לפדות את מסלול הפריים במשכנתא ? נדל"ן 3
M ביטוח חיים במשכנתא כתחליף לביטוח חיים רגיל צרכנות פיננסית 15
ה פירעון מוקדם במשכנתא : קרן או שנים? צרכנות פיננסית 5
C תנאים אטרקטיביים במשכנתא נדל"ן 21
ע מתלבט אם לסגור מסלול במשכנתא נדל"ן 1
E ריביות במשכנתא על נכס קיים צרכנות פיננסית 66
unrealx איך הריבית במשכנתא מחושבת? שוק ההון 7
N מסלול זכאות במשכנתא - איך מתמודדים עם הבנקים צרכנות פיננסית 10
ב צריך עזרה לעשות סדר בפנסייה וביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
S אז מה עוד אפשר לעשות עם הפנסיה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 35
E הרבה פעמים צד שלישי מבקש ממני צילומים מהאירוע. מה לעשות? אוף טופיק 16
E לקוח לא רוצה לשלם את מלוא הסכום כי טוען שכמה תמונות לא יצאו טוב. מה לעשות? אוף טופיק 22
י החזר מס כשכיר - לא סגור מה לעשות. מיסים 1
M שאלה לגבי מה עוד ניתן לעשות על מנת להגיע לפרישה מוקדמת. פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 73
A אני לא יודע לעשות קניות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 10
A מה לעשות...? פוסטים מאיכות נמוכה 4
ק מה לעשות כדי להרוויח מהאינפלציה שוק ההון 8
M מה לעשות עם פאונדים בריטיים? שוק ההון 1
ה מה לעשות עם קופות גמל לא פעילות אחרי יציאה לפנסיה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
H מתלבטת מה לעשות בשנים הבאות התפתחות אישית 17
P מה לעשות עם קופת גמל ישנה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S קל גמל (SLICE) האם בטוח לעשות שם קרן השתלמות IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 18
1 שינוי מדיניות whatsapp - מה החלטתם לעשות? אוף טופיק 101
ב שירות נוראי - מה אפשר לעשות? צרכנות פיננסית 3
ב מתלבט מה לעשות בנוגע ללימודים התפתחות אישית 1
ב עובר לברוקר ישראלי, מתלבט מה לעשות עם התיק האמריקאי שוק ההון 4
אקה הרבה כסף וקצת ידע, מה לעשות? שוק ההון 21
ע מה צריך לעשות כדי לקבל את מענק הקורונה של טראמפ? אוף טופיק 1
D מה לעשות עם המזומן? שוק ההון 4
R לעשות סדר התפתחות אישית 5
ש האם חייבים לעשות עקירה של שן בינה אוף טופיק 3
י תיק ההשקעות שלי | פידבקים, ומה לעשות בעתיד? שוק ההון 13
R מה לעשות עם הכסף(: התפתחות אישית 78
C האם מישהו מכיר דרך לעשות אוטומציה לדוחות מס של ברוקר זר? שוק ההון 2
R פסיכומטרי נמוך מדי -לא יודע מה לעשות , אשמח להצעתכם התפתחות אישית 73
Liron2035 מה עשיתם/מתכננים לעשות כששווי חשבון IB מגיע ל-250K$? שוק ההון 5
T דיווח מס כחוק - הדרך הזולה לעשות את זה צרכנות פיננסית 9
Z איך מומלץ לעשות קניות מטח? צרכנות פיננסית 2
ש מה לעשות עם ערימה קטנה של אירו? שוק ההון 20
Yos מה לעשות עם כסף זר קטן? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 10
Suf עומד לקנות VTI+VXUS, דרך איפה כדאי לעשות את זה? שוק ההון 1
עומר 1988 דמי ניהול בקרן הפנסיה וקרן השתלמות - מה לעשות? שוק ההון 5
י יועץ משכנתאות מחפש לעשות שת"פ עם מתווך נדל"ן 2
ר היכן לעשות ביטוח בריאות? צרכנות פיננסית 10
A היכן לעשות ביטוח נסיעות 'חינמי' צרכנות פיננסית 59

נושאים דומים

למעלה