לגבי היטלי ההשבחה בסביבת המטרו

[iam]

קראתי כאן וראיתי שצפויים היטלי השבחה סביב המטרו

72% בפלורנטין ונווה שאנן, פטור ביפו ד': מפת היטלי ההשבחה של המטרו בת"א נחשפת

הוועדה המקומית ת"א החליטה על מדיניות היטלי ההשבחה בסביבת תחנות המטרו בעיר, כשבקרוב לחצי מתוך 24 אזורים – נקבע היטל ההשבחה המקסימלי ששיעורו 72%...

www.nadlancenter.co.il

רציתי לדעת אם במידה ומבוצע פינוי בינוי אצלנו ורשום שהיזם משלם את היטלי ההשבחה האם זה רלוונטי גם להיטלים של המטרו?
איך ניתן לדעת אילו שכונות כלולות בהיטלי ההשבחה של הרכבת הקלה או המטרו?
האם היטלי ההשבחה האלו משולמים רק כאשר מוכרים את הנכס?
ואם למשל רשום שהיטל ההשבחה של המטרו יהיה 72%, מאיזה סכום זה?
תודה רבה

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

רציתי לדעת אם במידה ומבוצע פינוי בינוי אצלנו ורשום שהיזם משלם את היטלי ההשבחה האם זה רלוונטי גם להיטלים של המטרו?

כן, היזם נושא בהיטלים. רק שאני לא רואה כדאיות אמיתית לאף יזם לקדם מתחמים עם 72% היטל השבחה לדוגמה, וגם לא עם פחות. בטח ובטח לא יזמים שמחזיקים חוזים ישנים עם תמורות יותר גבוהות לעיתים, כשהריביות העלויות הבנייה עלו משמעותית.

איך ניתן לדעת אילו שכונות כלולות בהיטלי ההשבחה של הרכבת הקלה או המטרו?

כל עירייה מחלקת את ההיטלים לפי איזורים. מי שקבע מדיניות רקל / מטרו אז פרסם את ההיטל כנראה. לדעתי עדיין לא כולם קבעו.

האם היטלי ההשבחה האלו משולמים רק כאשר מוכרים את הנכס?

משולמים בהשבחת הנכס, בהיתר. אם מכרת את הדירה לאחר שהתבע אושרה ולפני שיש היתר אז אתה חשוף לתשלום היטל.

ואם למשל רשום שהיטל ההשבחה של המטרו יהיה 72%, מאיזה סכום זה?

72% מההשבחה שנוצרה בין השווי לפני השבחה לבין השווי אחרי ההשבחה (זאת אומרת, על ההפרש בניהם).

 

[iam]

כן, היזם נושא בהיטלים. רק שאני לא רואה כדאיות אמיתית לאף יזם לקדם מתחמים עם 72% היטל השבחה לדוגמה, וגם לא עם פחות. בטח ובטח לא יזמים שמחזיקים חוזים ישנים עם תמורות יותר גבוהות לעיתים, כשהריביות העלויות הבנייה עלו משמעותית.

כל עירייה מחלקת את ההיטלים לפי איזורים. מי שקבע מדיניות רקל / מטרו אז פרסם את ההיטל כנראה. לדעתי עדיין לא כולם קבעו.

משולמים בהשבחת הנכס, בהיתר. אם מכרת את הדירה לאחר שהתבע אושרה ולפני שיש היתר אז אתה חשוף לתשלום היטל.

72% מההשבחה שנוצרה בין השווי לפני השבחה לבין השווי אחרי ההשבחה (זאת אומרת, על ההפרש בניהם).

תודה רבה לך

אם למשל יש תחנת רכבת קלה בשטחה של תל אביב האם עיריית גבעתיים יכולה לגבות היטל השבחה על כך אם התחנה 200 מטר ממנה? או שרק העיריות שהתחנה נמאת בגבולותן יכולות לבקש

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תודה רבה לך

אם למשל יש תחנת רכבת קלה בשטחה של תל אביב האם עיריית גבעתיים יכולה לגבות היטל השבחה על כך אם התחנה 200 מטר ממנה? או שרק העיריות שהתחנה נמאת בגבולותן יכולות לבקש

הרשות המקומית לה התחנה שייכת גובה את ההיטלים.

 

[iam]

הרשות המקומית לה התחנה שייכת גובה את ההיטלים.

תודה רבה
האם אותה רשות יכולה לגבות ממתחם פינוי בינוי שלא נמצא בשטחה אבל קרוב לתחנת הרכבת הקלה היטל השבחה על כך?

 

[האזרח הקטן]

תמ"א 70 מגדירה את אזורי ההשפעה של המטרו, ובהם ניתן להגדיל את זכויות הבניה ולהטיל היטל השבחה מוגדל.
בהחלט יכול להיות מצב שבו שטח ההשפעה חורג לרשות המקומית השכנה לתחנת המטרו, אם כי אני לא יודע אם זה קורה בפועל, צריך לפתוח את המפות ולבדוק.

 

[iam]

תמ"א 70 מגדירה את אזורי ההשפעה של המטרו, ובהם ניתן להגדיל את זכויות הבניה ולהטיל היטל השבחה מוגדל.
בהחלט יכול להיות מצב שבו שטח ההשפעה חורג לרשות המקומית השכנה לתחנת המטרו, אם כי אני לא יודע אם זה קורה בפועל, צריך לפתוח את המפות ולבדוק.

אצלנו למשל יש תחנות שנמצאות על גבול גבעתיים תל אביב, מעניין אם באמת הפרויקט נמצא ברשות אחרת והתחנה נמצאת קרוב אל הפרויקט אבל לא באותה הרשות אם הם צריכים לשלם היטל השבחה לרשות הזו

 

[האזרח הקטן]

אצלנו למשל יש תחנות שנמצאות על גבול גבעתיים תל אביב, מעניין אם באמת הפרויקט נמצא ברשות אחרת והתחנה נמצאת קרוב אל הפרויקט אבל לא באותה הרשות אם הם צריכים לשלם היטל השבחה לרשות הזו

תפתח את תמ"א 70 ותקבל תשובה מדויקת לשאלה שלך.

 

[iam]

תפתח את תמ"א 70 ותקבל תשובה מדויקת לשאלה שלך.

תודה רבה אכן מצאתי את אזורי ההשפעה ואכן יש חריגות לרשויות אחרות אבל לא מצאתי תשובה לשאלה להאם למשל אם הפרוייקט נמצא אצל רשות מקומית אחת שאכן נמצאת בתווך ההשפעה, אבל התחנה של המטרו תהיה ברשות אחרת, האם היא תבקש את ההיטלים מהיזם למרות שהוא לא נמצא בשטחה

 

[האזרח הקטן]

תודה רבה אכן מצאתי את אזורי ההשפעה ואכן יש חריגות לרשויות אחרות אבל לא מצאתי תשובה לשאלה להאם למשל אם הפרוייקט נמצא אצל רשות מקומית אחת שאכן נמצאת בתווך ההשפעה, אבל התחנה של המטרו תהיה ברשות אחרת, האם היא תבקש את ההיטלים מהיזם למרות שהוא לא נמצא בשטחה

כל מה שבשטח ההשפעה יקבל הגדלת זכויות והיטל השבחה מוגדל. אין קשר לאיזה רשות התחנה שייכת.

 

[iam]

כל מה שבשטח ההשפעה יקבל הגדלת זכויות והיטל השבחה מוגדל. אין קשר לאיזה רשות התחנה שייכת.

תודה רבה לך, האם לדעתך זה יגרום ליזמים לרדת ממתחמים באזור ההשפעה עקב היטל ההשבחה הגבוה?

 

[האזרח הקטן]

תודה רבה לך, האם לדעתך זה יגרום ליזמים לרדת ממתחמים באזור ההשפעה עקב היטל ההשבחה הגבוה?

לא, התמורות גדלות בהתאמה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תודה רבה לך, האם לדעתך זה יגרום ליזמים לרדת ממתחמים באזור ההשפעה עקב היטל ההשבחה הגבוה?

יכול בהחלט לקרות.
בטח בעיריות שרוצות לשלוט בקצב ההתחדשות העירונית.

הרי בתמ"א 70 מוגדר רח"ק מינימאלי לבנייה. יכול להיות שילוב של היטל גבוה + לא מספיק זכויות וזה כמובן פוגע בכדאיות.

 

[iam]

יכול בהחלט לקרות.
בטח בעיריות שרוצות לשלוט בקצב ההתחדשות העירונית.

הרי בתמ"א 70 מוגדר רח"ק מינימאלי לבנייה. יכול להיות שילוב של היטל גבוה + לא מספיק זכויות וזה כמובן פוגע בכדאיות.

מעניין רוב מתחמי הפינוי בינוי אצלנו דווקא נמצאים צמוד לתחנות הרכבת הקלה, ומהצד השני גם המטרו, אולי זה משתלם להם עקב הביקוש לאזורים אלו? ולתחבורה ציבורית טובה

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מעניין רוב מתחמי הפינוי בינוי אצלנו דווקא נמצאים צמוד לתחנות הרכבת הקלה, ומהצד השני גם המטרו, אולי זה משתלם להם עקב הביקוש לאזורים אלו? ולתחבורה ציבורית טובה

לא יודע איפה זה אצלנו, וכמובן שאם המחיר למטר מפצה אז הכדאיות עולה.

שאלת אם יכול להיות מקרה שיזם לא ירצה להיכנס למתחם בגלל חוסר כדאיות, עניתי שחד משמעית כן.

 

[iam]

לא יודע איפה זה אצלנו, וכמובן שאם המחיר למטר מפצה אז הכדאיות עולה.

שאלת אם יכול להיות מקרה שיזם לא ירצה להיכנס למתחם בגלל חוסר כדאיות, עניתי שחד משמעית כן.

תל אביב, גבעתיים רמת גן
תודה רבה עזרת לי מאוד

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תל אביב, גבעתיים רמת גן
תודה רבה עזרת לי מאוד

אז אני יכול לענות לך ספציפית על רמת גן כי אני מכיר היטב מספר שכונות בעיר:

נכון שיש פרוייקטים שהוחתמו בעבר ע"י יזמים. צריך להבין שיש חברות שמחתימות במאסות ולא תמיד מקדמות את הפרוייקט. זה לא אידיאלי ולא דרך קבע אבל זה גם קיים, רק שיהיה לך בראש שלא כל פרוייקט שמחתימים יוצא לפועל בסוף.

יתרה מכך, זכויות הבנייה יכולות להיגזר ע"י או תכנית עירונית בסמכות הרשות המקומית או תכנית ארצית כמו תמ"א 70.

משמע, יכול להיות, שיזמים שהחתימו פרוייקטים בעבר הסתמכו על התוכניות העירוניות ולא על תמ"א 70 שאושרה לפני פחות משנה. אני מכיר אישית פרוייקטים כאלו.

שורה תחתונה, שים לב שעיריות שרוצות לעודד התחדשות במתחמי מטרו, בד"כ נותנים באיזורים האלו היטל מופחת או לעיתים פטור מהיטל. כמובן שהדבר משפיע על רווחיות היזם, שמשפיעה על כדאיות הפרוייקט.

 

[iam]

אז אני יכול לענות לך ספציפית על רמת גן כי אני מכיר היטב מספר שכונות בעיר:

נכון שיש פרוייקטים שהוחתמו בעבר ע"י יזמים. צריך להבין שיש חברות שמחתימות במאסות ולא תמיד מקדמות את הפרוייקט. זה לא אידיאלי ולא דרך קבע אבל זה גם קיים, רק שיהיה לך בראש שלא כל פרוייקט שמחתימים יוצא לפועל בסוף.

יתרה מכך, זכויות הבנייה יכולות להיגזר ע"י או תכנית עירונית בסמכות הרשות המקומית או תכנית ארצית כמו תמ"א 70.

משמע, יכול להיות, שיזמים שהחתימו פרוייקטים בעבר הסתמכו על התוכניות העירוניות ולא על תמ"א 70 שאושרה לפני פחות משנה. אני מכיר אישית פרוייקטים כאלו.

שורה תחתונה, שים לב שעיריות שרוצות לעודד התחדשות במתחמי מטרו, בד"כ נותנים באיזורים האלו היטל מופחת או לעיתים פטור מהיטל. כמובן שהדבר משפיע על רווחיות היזם, שמשפיעה על כדאיות הפרוייקט.

תודה רבה, האם בפרוייקטים שאושרה התב"ע יש סבירות גבוה יותר שהפרוייקט אכן יצא לפועל? או רק בזמן היתר בניה אפשר לדעת

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כן, כל אבן דרך כזו מגדילה וודאות. האם הוודאות היא 100%? לא.

 

[iam]

כן, כל אבן דרך כזו מגדילה וודאות. האם הוודאות היא 100%? לא.

ממש תודה לך