כמות הכסף שצריך לחסוך בשנה בשביל "להשיג" את עליית מחירי הנדלן

[האזרח הקטן]

בניה רוויה באזורי ביקוש של דירות בסיסיות להשכרה לטווח ארוך בסבסוד ממשלתי שתתבצע ותנוהל ע"י יזמים בתחום. משהו בסגנון של תכנית דירה להשכיר.

כלומר עדיף ששיכון ובינוי יתעסקו בהשכרה ולא גברת כהן מחדרה. אני לא בטוח שזה ייטיב עם השוכרים.

 

[Iron_man]

כלומר עדיף ששיכון ובינוי יתעסקו בהשכרה ולא גברת כהן מחדרה. אני לא בטוח שזה ייטיב עם השוכרים.

למה לא? בתור שוכר אני חד משמעית אעדיף לשכור דירה מגוף מנוהל ומקצועי עם שקיפות מלאה של התנאים, חוזה מפוקח, וידיעה ברורה של גובה השכירות שאשלם בשנים הבאות, מאשר להיות נתון לגחמות של הגברת מחדרה.

 

[Fitch]

אתה גר היום בדירה להשכיר?
אתה מודע שיש גם דמי ניהול או כד' מעבר למחיר השכירות?
ברור לך ששיכון ובינוי לא מפסידים על זה? והם לא יסתפקו בתשואה של גברת כהן?

 

[Shnizelia]

למה לא? בתור שוכר אני חד משמעית אעדיף לשכור דירה מגוף מנוהל ומקצועי עם שקיפות מלאה של התנאים, חוזה מפוקח, וידיעה ברורה של גובה השכירות שאשלם בשנים הבאות, מאשר להיות נתון לגחמות של הגברת מחדרה.

דמי שכירות ודמי ניהול צמודים למדד.

היתרון הגדול של הפרויקטים האלה זה שכל עוד אתה משלם שכירות אף אחד לא יכול להזיז אותך מהדירה במשך 10 שנים וזה יתרון גדול בג'ונג'ל השכירות הישראלי.

 

[Iron_man]

אתה גר היום בדירה להשכיר?

לצערי לא.

אתה מודע שיש גם דמי ניהול או כד' מעבר למחיר השכירות?

ברור, בדיוק כמו שיש ועד בית בבנייני מגורים רגילים. וגם אם זה יהיה קצת יותר יקר, היתרון שהדברים מנוהלים ע"י חברת ניהול שווה את הפרמיה.

ברור לך ששיכון ובינוי לא מפסידים על זה? והם לא יסתפקו בתשואה של גברת כהן?

גם ברור, אבל אני מניח שבגלל שהם הבעלים של בניינים שלמים אז:
1. הם יסתפקו בשולי רווח קטנים יותר.
2. יהיה הרבה יותר קל לפקח עליהם ולהטיל חוקים ורגולציה מאשר על גברת כהן.
3. זה יהיה חייב להתבצע עם סבסוד משמעותי של המדינה כדי להבטיח שלא יפסידו מכל העסק. הכסף יכול להגיע בתור התחלה מניתוב ההנחות של תכנית ההגרלות הבזיונית שנקראת מחיר למשתכן או איך שזה לא נקרא היום.

 

[Iron_man]

דמי שכירות ודמי ניהול צמודים למדד.

בסדר גמור. היתרון שרשמת בפסקה הבאה עולה בכמה מונים על ההצמדה.

 

[Mitlabet]

עוד הבדל שבתור חברה הם צריכים לשלם מע''מ על שכר הדירה וכן מס חברות המשקל הראשון בשונה מאדם פרטי ולכל מחיר השכירות יהיה יקר יותר

 

[חיים 111]

וזה נראה לך הגיוני שיהיה אג"ח שנותן תשואה של 10-15% בזמן ששאר האג"חים נותנים תשואה של 2% ?
הצעה פופוליסטית בלי שום התכנות כלכלית.
באופן שקול אפשר כבר עכשיו להציע ריבית של 15% כדי למשוך הון משוק הנדל"ן, העובדה היא שזה לא קורה.

פעם חשבתי שיש בזה הגיון.
בתקופה שבה דיברו על הפער בין האינטרס של המדינה (להרויח ממכירת קרקעות לדיור) מול האינטרס של האזרחים (דיור בזול), חשבתי שעצם קיומו של אג"ח כזה יסגור את הפער, וגם למדינה יהיה אינטרס להוריד את המחירים.

אבל היום אחרי כמה שנים שהמדינה מנסה לבנות, ומגלה שהעיריות תוקעות את זה ולא משתפות פעולה, אני חושב שיש לזה פחות אפקטיביות בתחום של פערי האינטרסים, וחושב שפתרונות כמו העלאת הארנונה לדיור עדיפים.

לגופו של עניין - בעוד שלאג"ח רגיל שנותן תשואה של 2% יש עוגן של "חכה מספיק זמן ואתה יודע בדיוק מה תקבל בסוף", לאג"ח צמוד דיור אין עוגן כזה. אתה יכול גם להפסיד.

קשה מאוד להעריך מה אג"ח כזה יעשה לשוק הדיור.
בכתבה לא הוזכר אם ה"ריבית" על האג"ח הזה תהיה צמודה למחירי השכירות, אז כרגע נניח שלא, אבל שיעורה הראשוני ייקבע בקירוב ליחס השכירות בימינו (נתגבר על מוקש האיזוריות באותה צורה שנתגבר על ההצמדה למחירי הדיור).
בשלב ראשון, אני לא רואה למה שאנשים יקנו דירה בלי שהם גרים בה. תמיד עדיף להחנות את הכסף באג"ח, ליהנות מאותה תשואה עם סיכון נמוך יותר. מחירי הדירות צונחים, וחלק מהאנשים שהיום שוכרים דירות קונים אותם.
בשלב הבא, כבר אין מספיק דירות להשכרה (כי את הבעיה של בניית דירות בקצב גידול האוכלוסיה לא פתרנו), ומחירי השכירות עולים, או לפחות יחס שכירות\קניה. עכשיו האג"ח כבר פחות אטרקטיבי וחלק מהמשקיעים ירכשו את הדירות בחזרה. מניח ששיווי המשקל יהיה כזה שתשואת השכירות תהיה קצת מעל ריבית האג"ח. קצב עליית מחירי הדיור חוזר לקדמותו, והמדינה מפסידה הרבה כסף אלא אם תמצא פתרונות מחוץ לקופסא לבעיית הדיור (שוב, בהנחה שזה ביכולתה).

בקיצור - אג"ח כזה לבדו יוצר לדעתי צניחה חדה במחירי הדיור בהתחלה, ואז חוזרים לעלות (אולי בקצב קצת נמוך יותר). הדבר היחיד שהוא מוסיף זה מחויבות כלכלית עמוקה של המדינה לפתור את משבר הדיור (אולי אפילו נראה בנייה ציבורית).


במישור האישי - אם רק יונפק אג"ח כזה, ואני מתמנף עליו עם משכנתא.

 

[גרהם]

אבל היום אחרי כמה שנים שהמדינה מנסה לבנות, ומגלה שהעיריות תוקעות את זה ולא משתפות פעולה, אני חושב שיש לזה פחות אפקטיביות בתחום של פערי האינטרסים, וחושב שפתרונות כמו העלאת הארנונה לדיור עדיפים.

אין ספק שהממשלה כשלה גם בקביעת תמריצים נכונים לרשויות המקומיות לבניית דירות חדשות בתחומן כמו שכשלה בשאר התחומים שקשורים לבניית דירות חדשות.
אבל, בנושאים אחרים הממשלה יודעת איך ללחוץ על הרשויות המקומיות, ובפרט הגנב שהיה שר הפנים במשך שנים רבות ידע יפה איך לגרום לרשויות לתמוך במה שחשוב לו, וזה כנראה לא הדיור לכלל הציבור.

 

[טל51]

לצערי לא.

ברור, בדיוק כמו שיש ועד בית בבנייני מגורים רגילים. וגם אם זה יהיה קצת יותר יקר, היתרון שהדברים מנוהלים ע"י חברת ניהול שווה את הפרמיה.

גם ברור, אבל אני מניח שבגלל שהם הבעלים של בניינים שלמים אז:
1. הם יסתפקו בשולי רווח קטנים יותר.
2. יהיה הרבה יותר קל לפקח עליהם ולהטיל חוקים ורגולציה מאשר על גברת כהן.
3. זה יהיה חייב להתבצע עם סבסוד משמעותי של המדינה כדי להבטיח שלא יפסידו מכל העסק. הכסף יכול להגיע בתור התחלה מניתוב ההנחות של תכנית ההגרלות הבזיונית שנקראת מחיר למשתכן או איך שזה לא נקרא היום.

זה יוצר מצב של לקוחות שבויים, כי האלטרנטיבה היא מגורים לא מסובסדים במחיר השוק (אחרת למה שיגורו שם ולא בדירה רגילה?). כשיש לקוחות שבויים יש הזנחה. הסבסוד גורם לניפוח עלויות של הקבלן כי זה כסף ציבורי , והרבה פעמים לשחיתות. תקבל דירות במימון ציבורי ובאיכות ירודה עם שירות ירוד. הקבלן יוכל לטעון מה אתם רוצים ממני, הכל כחוק. זה תמיד מזכיר לי את חברת אגד, שהפעילות שלה די דומה.

 

[Shnizelia]

אם נחזור לנושא המקורי לאור הנתונים האחרונים על קצב התייקרות של 18% בשנה היכולת לחסוך מספיק כסף כדי להדביק את הפער שואפת לאפס.

 

[amit]

עוד הבדל שבתור חברה הם צריכים לשלם מע''מ על שכר הדירה וכן מס חברות המשקל הראשון בשונה מאדם פרטי ולכל מחיר השכירות יהיה יקר יותר

הם גם צריכים לתמחר הכל , ואנשי צוות ומפקחים לכל דבר .
בהנחת תשואה של 2-3% שממנה נהנית גברת כהן מחדרה - זה פשוט לא כלכלי לחברה גדולה , ולכן אין כאלה. (אלא במימון ממשלתי).

היתרון הגדול של הפרויקטים האלה זה שכל עוד אתה משלם שכירות אף אחד לא יכול להזיז אותך מהדירה במשך 10 שנים וזה יתרון גדול בג'ונג'ל השכירות הישראלי.

ואז נוצר שוק שחור של העברת הזכות בדירה , כמו הישראלים בברלין .

דיור ציבורי

אני די בטוח שאני אתה וחברינו מהעולם הראשון לא נזכה בדיור ציבורי.

 

[חיים 111]

אבל, בנושאים אחרים הממשלה יודעת איך ללחוץ על הרשויות המקומיות, ובפרט הגנב שהיה שר הפנים במשך שנים רבות ידע יפה איך לגרום לרשויות לתמוך במה שחשוב לו, וזה כנראה לא הדיור לכלל הציבור.

שר הפנים יכול לתת כסף בתמורה לזה שעיריות יעשו את מה שחשוב לה.
אבל בכל העסקאות האלו בין הממשלה לרשות המקומית, צריך לשלם לעירייה יותר ממה שזה יעלה לה.

וכאן אנחנו בבעיה - כמה שנים קדימה לשלם? אם דירה נוספת היא חור בתקציב של הרשות, כל סכום שתציע הרשות תגיד - "ומה אני עושה אחרי X שנים?"
אני לא רואה איך שוברים את זה בלי לסגור את החור בתקציב של העירייה.

 

[גרהם]

שר הפנים יכול לתת כסף בתמורה לזה שעיריות יעשו את מה שחשוב לה.
אבל בכל העסקאות האלו בין הממשלה לרשות המקומית, צריך לשלם לעירייה יותר ממה שזה יעלה לה.

וכאן אנחנו בבעיה - כמה שנים קדימה לשלם? אם דירה נוספת היא חור בתקציב של הרשות, כל סכום שתציע הרשות תגיד - "ומה אני עושה אחרי X שנים?"
אני לא רואה איך שוברים את זה בלי לסגור את החור בתקציב של העירייה.

אם הבעיה היחידה היא הארנונה, אז שתתכבד המדינה ותפתור את בעיית הארנונה. הפתרון הנוכחי של מדיניות שמעודדת בנייה שלא תדביק את הביקוש הטבעי פחות טוב בעיני.