עומר הסולידי
משתמש רשום
- הצטרף ב
- 8/10/20
- הודעות
- 8
- דירוג
- 1
הי, משקיע לאחרונה את רוב כספי בשוק ההון ומתלבט בנוגע לקניית דירה.
קצת לרקע - איש קבע, צפי למשכורת יציבה וגבוהה בשנים הקרובות.
התפיסה שגיבשתי בנוגע להשקעות סולידיות (ותודה לסולידית) היא לנסות לפזר את כספי בצירים שונים שיישאו תשואה של כ-5-6% בשנה בתוחלת, ושיהיו כמה שיותר בלתי תלויים ביציבותם - למשל, בשוק ההון אני מחזיק קרנות סל זולות שמחקות את המדדים ברוב העולם (למתעניינים - קרבנות של בלקרוק על ארה״ב, אירופה ושווקים מתפתחים). נכס נדלני בארץ הוא אופציה מעניינת לפיזור ההשקעות - כי על אף שאני מושקע בבניין אחד בשכונה אחת, לטענתי מחרי הדיור בארץ מושפעים ע״י ערוצים שונים מאשר שוקי ההון בעולם (ולכן משתלם להחזיק דירה בארץ מאשר לפזר רק בשווקי ההון את הכספים).
לצורך העניין, אני רוצה לקנות דירת 4 חדרים בב״ש בקרבת האוניברסיטה, במינוף של 60-75% (משכנתא), בשווי של כמיליון שקלים. השכירות ל-3 סטודנטים היא כ-3500 ש״ח בחודש.
- מה הפרמטרים החשובים של ״עלויות נוספות״ שיש לקחת בחשבון בקניית דירה?
- איך אני יכול לשער לעצמי מה צפי הריביות למשכנתא שכזו? 1%? 3%? 5%?
- האם יש עלויות לסילוק/החלפת משכנתא (מכירת הדירה על מנת לקנות דירה יקרה יותר, או לחלופין מכירת הדירה לפני קניית דירת מגורים ע״מ להפטר ממס רכישה על דירה שנייה?)
- האם משהו בחישוב הבא שגוי - קניית דירה עם תשואה ברוטו של 4.5%, במינוף של 75% (שנושא בריבית של 2.5% לשנה) תביא לתשואה כוללת על ההשקעה של 10.5%? אני מפספס פה משהו? זו תשואה די גבוהה, בסיכון יחסית נמוך (ירידת מחירי הדיור בב״ש / אי-יכולת למצוא סטודנטים שוכרים לדירה)
מרגיש שאני מפספס פה סיכון, או שיש קאצ׳ בחישובים שלי - על פניו, גם אם ערך הנדלן נשאר כפי שהוא התשואה גבוהה מאוד ויחסית בטוחה (ב״ש מתפתחת, סטודנטים הם שוכרים נוחים, הדירה לא יקרה מדי)
אשמח שתאירו את עיניי לדברים שאולי אני מפספס
תודה!
קצת לרקע - איש קבע, צפי למשכורת יציבה וגבוהה בשנים הקרובות.
התפיסה שגיבשתי בנוגע להשקעות סולידיות (ותודה לסולידית) היא לנסות לפזר את כספי בצירים שונים שיישאו תשואה של כ-5-6% בשנה בתוחלת, ושיהיו כמה שיותר בלתי תלויים ביציבותם - למשל, בשוק ההון אני מחזיק קרנות סל זולות שמחקות את המדדים ברוב העולם (למתעניינים - קרבנות של בלקרוק על ארה״ב, אירופה ושווקים מתפתחים). נכס נדלני בארץ הוא אופציה מעניינת לפיזור ההשקעות - כי על אף שאני מושקע בבניין אחד בשכונה אחת, לטענתי מחרי הדיור בארץ מושפעים ע״י ערוצים שונים מאשר שוקי ההון בעולם (ולכן משתלם להחזיק דירה בארץ מאשר לפזר רק בשווקי ההון את הכספים).
לצורך העניין, אני רוצה לקנות דירת 4 חדרים בב״ש בקרבת האוניברסיטה, במינוף של 60-75% (משכנתא), בשווי של כמיליון שקלים. השכירות ל-3 סטודנטים היא כ-3500 ש״ח בחודש.
- מה הפרמטרים החשובים של ״עלויות נוספות״ שיש לקחת בחשבון בקניית דירה?
- איך אני יכול לשער לעצמי מה צפי הריביות למשכנתא שכזו? 1%? 3%? 5%?
- האם יש עלויות לסילוק/החלפת משכנתא (מכירת הדירה על מנת לקנות דירה יקרה יותר, או לחלופין מכירת הדירה לפני קניית דירת מגורים ע״מ להפטר ממס רכישה על דירה שנייה?)
- האם משהו בחישוב הבא שגוי - קניית דירה עם תשואה ברוטו של 4.5%, במינוף של 75% (שנושא בריבית של 2.5% לשנה) תביא לתשואה כוללת על ההשקעה של 10.5%? אני מפספס פה משהו? זו תשואה די גבוהה, בסיכון יחסית נמוך (ירידת מחירי הדיור בב״ש / אי-יכולת למצוא סטודנטים שוכרים לדירה)
מרגיש שאני מפספס פה סיכון, או שיש קאצ׳ בחישובים שלי - על פניו, גם אם ערך הנדלן נשאר כפי שהוא התשואה גבוהה מאוד ויחסית בטוחה (ב״ש מתפתחת, סטודנטים הם שוכרים נוחים, הדירה לא יקרה מדי)
אשמח שתאירו את עיניי לדברים שאולי אני מפספס
תודה!