• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

כמה שאלות כמשקיע מתחיל

עומר הסולידי

משתמש רשום
הצטרף ב
8/10/20
הודעות
8
דירוג
1
הי,
אחרי תקופה ארוכה בסגר (וכ-4 שנים של on and off קריאה בסולידית), החלטתי לעשות מעשה ופתחתי חשבון השקעות. לשם כך, ניסיתי להשוות את כל המדדים הרלוונטיים בבתי ההשקעות הגדולים שאני מכיר - מיטב דש, אקסלנס, ibi [ופסגות, אותם לא השגתי בטלפון בחול המועד].

מאחר ואני יחסית צעיר (25) ויש לי אופק תעסוקה די טוב לשנים הקרובות, החלטתי להשקיע את כל ההון הנזיל שלי (מסתכם לכ-350k, ובנוסף אליהם כ-150k בפנסיה+השתלמות, במסלולים מנייתיים), במנות - בכל חודש להכניס עוד כ-10% מההון לשוק ההון, ובתקווה בעוד כשנה להתרגל למתחים מירידות שערים ולא להכנס לפאניקה. כמובן, שבעוד כשנה אאזן (כרגע האיזון הוא עצם העובדה שרוב הנכסים שלי הם מזומן בעו"ש).

מסכם את התהיות שלי כרגע ל-3 שאלות:
1. שאלה על עלויות מט"ח: פתחתי חשבון באקסלנס, ורק בדיעבד הבנתי מה שער המרת המט"ח של פסגות. אמנם יש לי תואר במתמטיקה, אבל אני לא בטוח מה החישוב הנכון להשוואת העלויות:
- אקסלנס: 200 פיפס מהשער (~0.55%) + 5$ לעסקה
- פסגות: 0.1% מהשער + הפרשי שער משתנים (עוד כ-0.05%) + 8.5$ לעסקה
מצד אחד - לעסקה בודדת, נראה שכבר מהשקעה של 2.5k ש"ח השער משתווה, ולעסקאות באיזור ה-10k פסגות יותר משתלמת (כ-50% מהעמלה!).
מצד שני - בהנתן שהתיק ייגדל לאורך זמן (שווי) ויאוזן מדי פעם (על ידי מכירות וקניות של ני"ע), נקבל שהמרת שער תקרה בסך הכל פעמיים (פעם אחת בכניסה לשוק, פעם שנייה במשיכה), אבל עסקאות עשויות להיות הרבה. זה אומר, שבארוך טווח (5-10 שנים?) יכול להיות שדווקא אקסלנס יותר משתלמת.
מצד שלישי - עולה לי התהייה על "כל כמה זמן מכניסים כסף לחשבון" - שהרי תשואה ממוצעת של 6% בשנה מגלמת כ-0.5% תשואה בחודש. לכן בכל חודש שכסף "מתייבש" בעו"ש אני נושא באיזור העלות של ההמרה באקסלנס. כלומר, יכול להיות שכל העיסוק ב0.5% הוא שולי ולא מעניין.
אני מבולבל, ואשמח לעזרה :)
[ולמקרה שהסולידית תקרא את הפוסט בעצמה, הייתי ממליץ לערוך את הפוסט הזה, ולהבהיר ש"הפרשי שער לפי מכרז בין הבנקים" == כ-35 פיפס]
(כמובן, בכל שאר המדדים אין כמעט הבדל בין החברות השונות - ולכן לא התייחסתי אליהם)

2. השקעה בנדל"ן ישראלי: אחד הדברים שהסולידית לא מדברת עליהם (מספיק) הוא השקעה בנדלן. על פניו, קל להוכיח מתמטית שאם יש בידינו כמה מוצרי השקעה שיניבו את אותה התשואה בממוצע, אבל הם עם קורלציה נמוכה - משתלם להשקיע בהם במקביל, וכך להוריד לאוסף ההשקעה כולו את השונות. האם נדלן ישראלי הוא לא מוצר כזה? בבירור הקורלציה בינו לבין שווקי ההון (הישראלי, האמריקאי, העולמי) נמוכה יותר מאשר הקורלציות שבין שווקי הון שונים. אחת התצפיות שהכי מחזקות טענה זו היא ששוק הנדלן הישראלי כמעט ולא הניד עפעף לנוכח התפרצות הקורונה בעוד השווקים בעולם חתכו כמעט 50% מהשווי שלהם. בנוסף, לרכישת נדלן ממונף קל (במונחים של בטחונות) לקחת הלוואת משכנתא זולה של עד 75% מערך הדירה. מחישובי אצבע נראה שהרווח אחרי ניכוי הריבית על משכנתא מגיע לכ-5-6% שנתי (ולא ממוסה, לפחות בעבור שכירות נמוכה מ-5k חודשי) - וזה לפני עליית שווי הנכס. השאלה שלי פה היא - למה לא לפצל את ההשקעות גם לנדלן ולקנות רבע דירה (ועוד 3/4 במשכנתא)?

3. קרנות ארץ בעמלות ניהול 0: בדוק הזה מופיעה רשימה יחסית מעודכנת של כל הקרנות (סל+מחקות) בארץ כולל העלויות שלהן. נתקלתי בהרבה קרנות עם 0% דמי ניהול שלמשל מחזיקות 100% מניות של תא35 או תא90 או תא125 (למשל קסם ktf תא 35). האם העניין הוא שמדובר בקרנות "חדשות" שרוצות לצבור הון (ע"מ שיקנו אותן בעתיד), ומתחילות מלגבות 0 דמי ניהול - ובעתיד הן יעלו אותם? או שמא משהו אחר מסתתר מאחורי זה?

תודה לעונים :)
 

Bearson

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/9/20
הודעות
70
דירוג
43
3. קרנות ארץ בעמלות ניהול 0: בדוק הזה מופיעה רשימה יחסית מעודכנת של כל הקרנות (סל+מחקות) בארץ כולל העלויות שלהן. נתקלתי בהרבה קרנות עם 0% דמי ניהול שלמשל מחזיקות 100% מניות של תא35 או תא90 או תא125 (למשל קסם ktf תא 35). האם העניין הוא שמדובר בקרנות "חדשות" שרוצות לצבור הון (ע"מ שיקנו אותן בעתיד), ומתחילות מלגבות 0 דמי ניהול - ובעתיד הן יעלו אותם? או שמא משהו אחר מסתתר מאחורי זה?
לחלוטין, זו מלכודת מס - אתה קונה הרבה יחידות כי אתה מתלהב מדמי ניהול אפסיים, ואז אחרי שהערך עולה מגדילים את דמי הניהול למשהו מוגזם אבל אתה לא בהכרח תעבור כדי לא לשלם מס רווחי הון.
 

עומר הסולידי

משתמש רשום
הצטרף ב
8/10/20
הודעות
8
דירוג
1
לחלוטין, זו מלכודת מס - אתה קונה הרבה יחידות כי אתה מתלהב מדמי ניהול אפסיים, ואז אחרי שהערך עולה מגדילים את דמי הניהול למשהו מוגזם אבל אתה לא בהכרח תעבור כדי לא לשלם מס רווחי הון.
אז מה עושים? לא קונים? ☹
 

עומר הסולידי

משתמש רשום
הצטרף ב
8/10/20
הודעות
8
דירוג
1
עדיף לקנות קרן שקיימת כבר כמה שנים ויש לה רקורד של שמירה על דמי ניהול נמוכים.
הבנתי שמותר לכל חברה להשאיר רק קרן אחת בעבור כל מדד. זה לא אמור להשאיר את הקרנות תחרותיות?

כלומר אולי אפילו עדיף לקנות קרן זולה וקטנה, בידיעה שכשהיא תצמח היא תישאר באיזור הממוצע של שאר הקרנות
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
470
דירוג
522
מסכים איתך לגבי נדל"ן, אם כי השקעה בנכס נדלני אחד עולה לך ביתרונות של פיזור.
כמו כן, קח בחשבון שהשקעה במניות במקביל למשכנתא, היא למעשה השקעה במינוף על מניות בשיעור המימון שלקחת. זה צריך להיות על השולחן כשאתה בוחן את פרופיל הסיכון הרצוי של התיק.

לא ממליץ, לא מייעץ, בור ועם הארץ.
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
3,964
דירוג
6,108
הבנתי שמותר לכל חברה להשאיר רק קרן אחת בעבור כל מדד. זה לא אמור להשאיר את הקרנות תחרותיות?
בעיקרון כן.

כלומר אולי אפילו עדיף לקנות קרן זולה וקטנה, בידיעה שכשהיא תצמח היא תישאר באיזור הממוצע של שאר הקרנות
אלא אם כן היא תחליט להפתיע...
 

עומר הסולידי

משתמש רשום
הצטרף ב
8/10/20
הודעות
8
דירוג
1
מסכים איתך לגבי נדל"ן, אם כי השקעה בנכס נדלני אחד עולה לך ביתרונות של פיזור.
כמו כן, קח בחשבון שהשקעה במניות במקביל למשכנתא, היא למעשה השקעה במינוף על מניות בשיעור המימון שלקחת. זה צריך להיות על השולחן כשאתה בוחן את פרופיל הסיכון הרצוי של התיק.

לא ממליץ, לא מייעץ, בור ועם הארץ.
אם אני מבין נכון - אתה בעצם אומר שבהנתן שאני מושקע x ולווה y, זה לא משנה לאן ההלוואה הלכה (במקור לנדלן), אלא השאלה היא מהם הנכסים (בשווי ההלוואה) הכי מסוכנים שלי?
אני לא בטוח שזה נכון, יכול להסביר לי למה אתה חושב ככה?
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
470
דירוג
522
אם אני מבין נכון - אתה בעצם אומר שבהנתן שאני מושקע x ולווה y, זה לא משנה לאן ההלוואה הלכה (במקור לנדלן), אלא השאלה היא מהם הנכסים (בשווי ההלוואה) הכי מסוכנים שלי?
אני לא בטוח שזה נכון, יכול להסביר לי למה אתה חושב ככה?
זה פשוט יוצא ככה מספרית.
נניח שיש לך 2M ונניח שאין עלויות משכנתא\מינוף.
תרחיש ראשון: אתה קונה דירה בעלות 1.5M ומניות בעלות 1M במינוף של 500K, השוק ירד 10%, נותר לך 1.9M.
תרחיש שני: אתה קונה דירה בעלות 1.5M עם משכנתא של 500K, ומניות בעלות של 1M, השוק ירד 10%, נותר לך 1.9M.
 

KickR

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/6/19
הודעות
2,501
דירוג
2,506
2. השקעה בנדל"ן ישראלי: אחד הדברים שהסולידית לא מדברת עליהם (מספיק) הוא השקעה בנדלן. על פניו, קל להוכיח מתמטית שאם יש בידינו כמה מוצרי השקעה שיניבו את אותה התשואה בממוצע, אבל הם עם קורלציה נמוכה - משתלם להשקיע בהם במקביל, וכך להוריד לאוסף ההשקעה כולו את השונות. האם נדלן ישראלי הוא לא מוצר כזה? בבירור הקורלציה בינו לבין שווקי ההון (הישראלי, האמריקאי, העולמי) נמוכה יותר מאשר הקורלציות שבין שווקי הון שונים. אחת התצפיות שהכי מחזקות טענה זו היא ששוק הנדלן הישראלי כמעט ולא הניד עפעף לנוכח התפרצות הקורונה בעוד השווקים בעולם חתכו כמעט 50% מהשווי שלהם. בנוסף, לרכישת נדלן ממונף קל (במונחים של בטחונות) לקחת הלוואת משכנתא זולה של עד 75% מערך הדירה. מחישובי אצבע נראה שהרווח אחרי ניכוי הריבית על משכנתא מגיע לכ-5-6% שנתי (ולא ממוסה, לפחות בעבור שכירות נמוכה מ-5k חודשי) - וזה לפני עליית שווי הנכס. השאלה שלי פה היא - למה לא לפצל את ההשקעות גם לנדלן ולקנות רבע דירה (ועוד 3/4 במשכנתא)?
אתחיל מלהגיד שאני לא נגד נדל"ן ככלל (וגם לא נגד נדל"ן ישראלי בפרט) אבל:
אם יש בידינו כמה מוצרי השקעה שיניבו את אותה התשואה בממוצע, אבל הם עם קורלציה נמוכה
צריך להוכיח שלמוצר שאתה מציע להוסיף יש את אותה התשואה בממוצע כמו לשאר המוצרים שאתה מתכוון להשקיע בהם וגם שהקורלציה ביניהם שואפת לאפס, אבל יותר חשוב מזה, אתה שוכח להתייחס לזה שלכל מוצר השקעה יש עוד מאפיינים חוץ מהתשואה הצפויה (שהיא בפועל התשואה ההיסטורית). במקרה הזה לנכס ספציפי (דירה) יש ככל הנראה הרבה יותר סיכונים מאשר להשקעה במדד (די דומה לכך שלהשקעה במניה ספציפית יש הרבה יותר סיכונים מאשר להשקעה במדד).
שוק הנדלן הישראלי כמעט ולא הניד עפעף לנוכח התפרצות הקורונה
לא נכון
השווקים בעולם חתכו כמעט 50% מהשווי שלהם
ממש לא נכון, s&p 500 ירד משיא לשפל 33% והתשואה שלו מתחילת השנה (כשיש עוד חודשיים עד סופה, לטוב ולרע) עומדת על 6.73% לא כולל דיבידנדים
לרכישת נדלן ממונף קל (במונחים של בטחונות) לקחת הלוואת משכנתא זולה של עד 75% מערך הדירה.
משכנתא של 75% מערך הדירה תהיה יקרה (למשל, היא תהיה ככל הנראה יקרה מהלוואה כנגד תיק השקעות ב-IB בסדר גודל דומה)
משכנתא על 50% מערך הדירה אולי תהיה זולה יותר מהחלופות שאני מכיר אבל שוב, צריך לזכור שמינוף הוא חרב פיפיות.
מחישובי אצבע
הייתי מציע לך להתייחס יותר ברצינות להחלטות כלכליות שתהיה להן השפעה מהותית על העתיד שלך ולא להסתמך על "חישובי אצבע".
השאלה שלי פה היא - למה לא לפצל את ההשקעות גם לנדלן ולקנות דירה?
אף אחד לא אומר לך לא לעשות את זה, יש שיקולים בעד ויש שיקולים נגד ובסוף אתה תצטרך לעשות את החשבון ולהחליט.
 

עומר הסולידי

משתמש רשום
הצטרף ב
8/10/20
הודעות
8
דירוג
1
אתחיל מלהגיד שאני לא נגד נדל"ן ככלל (וגם לא נגד נדל"ן ישראלי בפרט) אבל:

צריך להוכיח שלמוצר שאתה מציע להוסיף יש את אותה התשואה בממוצע כמו לשאר המוצרים שאתה מתכוון להשקיע בהם וגם שהקורלציה ביניהם שואפת לאפס, אבל יותר חשוב מזה, אתה שוכח להתייחס לזה שלכל מוצר השקעה יש עוד מאפיינים חוץ מהתשואה הצפויה (שהיא בפועל התשואה ההיסטורית). במקרה הזה לנכס ספציפי (דירה) יש ככל הנראה הרבה יותר סיכונים מאשר להשקעה במדד (די דומה לכך שלהשקעה במניה ספציפית יש הרבה יותר סיכונים מאשר להשקעה במדד).

לא נכון

ממש לא נכון, s&p 500 ירד משיא לשפל 33% והתשואה שלו מתחילת השנה (כשיש עוד חודשיים עד סופה, לטוב ולרע) עומדת על 6.73% לא כולל דיבידנדים

משכנתא של 75% מערך הדירה תהיה יקרה (למשל, היא תהיה ככל הנראה יקרה מהלוואה כנגד תיק השקעות ב-IB בסדר גודל דומה)
משכנתא על 50% מערך הדירה אולי תהיה זולה יותר מהחלופות שאני מכיר אבל שוב, צריך לזכור שמינוף הוא חרב פיפיות.

הייתי מציע לך להתייחס יותר ברצינות להחלטות כלכליות שתהיה להן השפעה מהותית על העתיד שלך ולא להסתמך על "חישובי אצבע".

אף אחד לא אומר לך לא לעשות את זה, יש שיקולים בעד ויש שיקולים נגד ובסוף אתה תצטרך לעשות את החשבון ולהחליט.
נשמע שאתה מעט כועס, ולא בצדק :)
תפסת אותי בשימוש במילים כשהכוונה הייתה יותר כללית (לא סתם כתבתי ״אחת התצפיות שמחזקות את הטענה הזו״, ולא ״הנה ההוכחה הניצחת!״) - מה שכתבתי על שווקי העולם לעומת שוק הנדלן הישראלי היה שבעוד שהם חוו טלטלה משמעותית (שייתכן שעוד לא נגמרה), ובמסגרתה גם תיקונים (בחלק מהשווקים), שוק הנדלן התנהג אחרת. בפרט, כשהשוק האמריקאי נחתך בכמה שבועות בעשרות אחוזים - השוק המקביל בישראל חווה חוויה דומה, והשווקים באירופה גם. שוק הנדלן הישראלי לעומת זאת לא חווה (ועדיין לא חווה) ירידה של 30% מערך הדירות. כמובן שהקורונה, הסגרים, הפסקת התיירות - כולם משפיעים במידה מסוימת על מחירי הדירות (דירות airbnb, הארכת חוזים, עבודה מהבית, יכולת לשלם שכ״ד וכו׳), אבל אני עדיין עומד על הדברים שאמרתי - ואשמח אם תתקן אותי - שוק הנדלן פחות קורלטיבי לשווקי המניות, מאשר שווקי המניות בינם לבין עצמם.

על מה שכתבתי ״חישובי אצבע״ - התכוונתי שעשיתי את החשבון הבסיסי כדי להשוות לשוק ההון - והמסקנה היא שבמינוף משכנתא מגיעים לתשואות דומות לשוק ההון (ולא ל1-2% בשנה) - ולכן העלתי את השאלה בפורום, כדי לשמוע התייחסויות. לא ארכוש דירה בלי לבדוק את כל ההשלכות של זה.

אבל היי - תודה שלפחות השקעת מזמנך להגיב (ב-3 בבוקר). גם אם במעט עוקצנות :)
 

KickR

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/6/19
הודעות
2,501
דירוג
2,506
נשמע שאתה מעט כועס,
אני לא
על מה שכתבתי ״חישובי אצבע״ - התכוונתי שעשיתי את החשבון הבסיסי כדי להשוות לשוק ההון - והמסקנה היא שבמינוף משכנתא מגיעים לתשואות דומות לשוק ההון (ולא ל1-2% בשנה)
שים לב שאם אתה מנסה להשוות בין שוק ההון ללא מינוף לבין נדל"ן עם מינוף אתה משווה בין תפוזים ובננות.
חוץ מזה שכמו שכבר ציינתי, להשוות אך ורק את התשואה זו טעות.

שוק הנדלן הישראלי לעומת זאת לא חווה (ועדיין לא חווה) ירידה של 30% מערך הדירות.
מה שאתה לא מבין זה ששוק הנדל"ן הוא שוק יותר איטי בצורה משמעותית (למשל, בחודש יוני היו בארץ בערך 10,000 דירות שנרכשו.
אחת הקרנות שמחקות את המדד העולמי, VT, נרכשת ונמכרת בערך מיליון פעמים ביום.
כשהקורונה התחילה להשפיע בארץ נפח העסקאות בנדל"ן הישראלי צנח בעשרות אחוזים, וכ-30% ממפרסמי הדירות עדכנו מחירים כלפי מטה.
אז נכון, אם החזקת דירה או יחידות של VT בשווי של הדירה בינואר אז במרץ יכול להיות שהיית רואה שהתיק המנייתי ירד ב-34% ובדירה יכול להיות שלא הייתה לך "מראה" שאומרת שהשווי המיידי של הדירה ירד (מצד שני אם היית צריך למכור את הדירה בדיוק בחודשים בהם השוק היה למטה, לא בטוח שהיית מצליח לעשות את זה במחיר של ינואר או אפילו בהפסד פחות גדול מאשר בתיק המנייתי).
ה-bottom line שלי הוא שאי אפשר להגיד שהשווקים לא היו קורלטיביים ביחס למצב של הקורונה במיוחד לאור זה ששניהם נפגעו ספציפית במצב הזה.
עכשיו כשאומרים על מוצרים שהקורלציה ביניהם קרובה לאפס זו לא הבטחה שבאף מצב הם לא יתנהגו בצורה דומה ולכן התגובה של השווקים (שוק ההון ושוק הנדל"ן) לקורונה לא "מוכיחה" שהם קורלטיביים.
אני גם לא טענתי שהם קורלטיביים אלא רק התייחסתי לזה שאתה טענת שהם לא קורלטיביים ללא ציון מקור לטענה.

אולי הכי מפריע לי בתגובה שלך לפוסט שלי זה שבחרת להתעלם דווקא מהנושא שהבהרתי שהוא הכי בעייתי בבחינה שלך, וזה שלא התייחסת לסיכון המוגבר בהשקעה בדירה ספציפית (או בהשקעה ממונפת).
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,859
דירוג
2,403
אני מאוד אוהבת שילוב של שוק ההון עם נדל״ן בדיוק מהסיבה הזו (קורלציה נמוכה). הקטנת התנודתיות של התיק ההוליסטי מקילה עלי (בעיקר פסיכולוגית) את ההשקעה במניות (ששם נמצא כמעט כל ההון הנזיל שלנו). אבל חשוב לי לציין ש:
א. אני מסכימה מאוד עם @KickR שאתה חייב לבחון את המאפיינים של ההשקעה הזו ולוודא שזה מתאים לך ואתה מודע לסיכונים (סיכון ספציפי/אין פיזור, הון התחלתי גבוה, ההון לא נזיל, השקעה בתחזוקה, התנהלות מול שוכרים אם מדובר בנדל״ן להשכרה ועוד ועוד).
ב. תוחלת התשואה נמוכה יותר. היא גבוהה יותר מאג״ח (במיוחד כיום) אבל היא נמוכה ממניות.
ג. מינוף באמצעות משכנתא אכן יכול להיות זול, אבל כמו ש- @KickR כתב זה מוסיף לך סיכוני מינוף. להתייחס להשקעה לא ממונפת כמו להשקעה ממונפת זה בעייתי. יחד עם זאת לדעתי זה גם בעייתי להשוות מינוף באמצעות משכנתא למינוף בשוק ההון (למשל כנגד תיק ההשקעות) בגלל המאפיינים השונים של כל מינוף.


מה שאתה לא מבין זה ששוק הנדל"ן הוא שוק יותר איטי בצורה משמעותית
לדעתי זו דווקא אחת הסיבות שגורמת לקורלציה להיות נמוכה. העובדה שאותה סיבה גורמת לשני השווקים להגיב אבל התגובה קורית בזמנים שונים היא בדיוק חלק מריכוך התנודתיות של התיק הכללי שלך כאשר אתה מחזיק בנכסים משני השווקים.
 

KickR

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/6/19
הודעות
2,501
דירוג
2,506
העובדה שאותה סיבה גורמת לשני השווקים להגיב אבל התגובה קורית בזמנים שונים היא בדיוק חלק מריכוך התנודתיות של התיק הכללי שלך כאשר אתה מחזיק בנכסים משני השווקים.
קשה לי להסכים בצורה מוחלטת עם הקביעה שהתגובה מתרחשת בזמנים שונים.
ברגע שהקורונה התחילה להיות בעיה בארץ הייתה האטה ברכישות בארץ (ולראיה, רבעון 2 היה אחד האיטיים בהיסטוריה של ישראל).
העובדה שלא הייתה לך דרך אפקטיבית >לראות< את ההשפעה של זה על המחיר הנוכחי שהיית יכולה להשיג על דירה בבעלותך לא אומרת שלא הייתה השפעה מיידית על המחיר.
אני מסכים שמבחינת תזרים משכירות ההשפעה היא קצת יותר איטית (וגם פה זה לא בדיוק נכון, הרבה אנשים שפתאום נכנסו למעגל האבטלה אולי התחילו לעשות בעיות לבעלי הדירה שלהם / לבקש הנחות ודחיות).
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,859
דירוג
2,403
קשה לי להסכים בצורה מוחלטת עם הקביעה שהתגובה מתרחשת בזמנים שונים.
ברגע שהקורונה התחילה להיות בעיה בארץ הייתה האטה ברכישות בארץ (ולראיה, רבעון 2 היה אחד האיטיים בהיסטוריה של ישראל).
העובדה שלא הייתה לך דרך אפקטיבית >לראות< את ההשפעה של זה על המחיר הנוכחי שהיית יכולה להשיג על דירה בבעלותך לא אומרת שלא הייתה השפעה מיידית על המחיר.
אני מסכים שמבחינת תזרים משכירות ההשפעה היא קצת יותר איטית (וגם פה זה לא בדיוק נכון, הרבה אנשים שפתאום נכנסו למעגל האבטלה אולי התחילו לעשות בעיות לבעלי הדירה שלהם / לבקש הנחות ודחיות).

אבל זו בדיוק הפואנטה. זה לא ״שוק הדירות״. לך יש דירה אחת (או כמה דירות). ואין לך שום דרך לראות שינויים יומיים או אפילו חודשיים (אפילו על ה״שוק״ אתה צריך להסתכל על ״רבעון״ אחורה בשביל לראות תזוזות). זה נכון גם בסיכון (ולכן היה נכון מצידך להזכיר לפותח השרשור שמדובר על סיכון ספציפי, ריכוזי, של דירה אחת ולא על סיכון מפוזר של ״שוק הדירות״) אבל זה נכון גם כשבאים להעריך תשואה.

ה-״מראה״ הזו שיש בשוק ההון היא חלק אינהרנטי/מובנה מהסיכונים (הפסיכולוגיים) בשוק ההון. רוב האנשים שלא מצליחים לעמוד בתנודתיות של שוק ההון, ובגלל זה לא מסוגלים להחזיק תיק של 100% מניות, זה לא בגלל שהם ״צריכים״ את הכסף דווקא בירידות או ״צריכים״ את הכסף דווקא בעליות. זה בגלל ה״מראה״.
שים לב אגב שלהבדיל מהאינסטינקט/הפחד שגורם (וגרם) לאנשים למכור בזמן המשבר (ירידות גדולות/היקפי מסחר גדולים) גרם דווקא לאינסטינקט של ״להחזיק״ בשוק הדיור (האטה בפעילות/אין שינויים משמעותיים על המחיר). זה אינסטינקט הפוך - שמייצר, בין השאר, את הקורלציה הנמוכה.

אגב, חברה שלי במקרה הייתה צריכה למכור דירה בדיוק בשיא הירידות בשוק ההון, בזמן סגר (הסגר הראשון) ועם הרבה חששות מסביב. להפתעתה הדירה נמכרה מצויין (במחיר שהיא דרשה). אולי הרבה אנשים פחדו למכור/לקנות בתקופה כזו, אבל בדירה הספציפית שלה (סיכון ספציפי - זוכר?) הייתה מכירה מצויינת ובזמן קצר. מה זה אומר על ״שוק״ הדירות? לא יודעת וזה לא באמת משנה (לה).
 

KickR

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/6/19
הודעות
2,501
דירוג
2,506
ה-״מראה״ הזו שיש בשוק ההון היא חלק אינהרנטי/מובנה מהסיכונים (הפסיכולוגיים) בשוק ההון.
זה לא מדויק, יש מניות שהסחירות שלהן מאוד נמוכה :)
גרם דווקא לאינסטינקט של ״להחזיק״ בשוק הדיור
אני לא בטוח שזה בעיקר האינסטינקט של "להחזיק" כמו זה שהרעב שהיה לאנשים לקנות ירד משמעותית לאור חוסר הבטחון הכלכלי והקושי העולה בהשגת משכנתא בתנאים טובים.
דרך אגב, אינסטינקט "הפוך" היה מייצר קורלציה שלילית ולא "קרובה לאפס".
להפתעתה הדירה נמכרה מצויין (במחיר שהיא דרשה)
השאלה היא אם המחיר שהיא דרשה היה המחיר ששמאי היה נותן לדירה חודשיים לפני שהקורונה פרצה בארץ וגם אז
מה זה אומר על ״שוק״ הדירות?
לא הרבה :)
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,859
דירוג
2,403
זה לא מדויק, יש מניות שהסחירות שלהן מאוד נמוכה
נראה לי שגם אתה חושב שזה כן מדוייק... הרי דיברנו על מדד רחב, לא? אחרת יתרון הפיזור מתפוגג כלא היה.

אני לא בטוח שזה בעיקר האינסטינקט של "להחזיק" כמו זה שהרעב שהיה לאנשים לקנות ירד משמעותית לאור חוסר הבטחון הכלכלי והקושי העולה בהשגת משכנתא בתנאים טובים.
המילה ״להחזיק״ אכן יותר רלוונטית למי שהיה לו נכס. בכל מקרה דיברתי על אינסטינקט של לשמר את המצב ולא לעשות פעולות דרסטיות אם לא חייבים. זאת להבדיל מהרצון למכור או לקנות בהיסטריה בשוק ההון שנבעו לא רק מצורך אמיתי לכסף נזיל אלא הרבה בגלל פחדים/פסיכולוגיה. בכל מקרה זה לא משנה מה הסיבה, העובדה היא שבשוק אחד נצפה קיפאון/ירידה בעסקאות (שלא השפיע על המחיר, לפחות בינתיים ולפחות לא בהיקפים גדולים) לעומת שוק אחר שהיה תזזיתי ברמות, עם היקפי מסחר עצומים ועם ירידות (ועליות) בשיעורים משמעותיים. אתה בעצמך הבאת נתונים לגבי זה... אז לא ברור לי למה צריך להתווכח על זה.

דרך אגב, אינסטינקט "הפוך" היה מייצר קורלציה שלילית ולא "קרובה לאפס".
אם זה היה המשתנה היחיד אולי באמת הייתה קורלציה שלילית. לפי המחקרים מדובר על קורלציה נמוכה.

השאלה היא אם המחיר שהיא דרשה היה המחיר ששמאי היה נותן לדירה חודשיים לפני שהקורונה פרצה בארץ וגם אז
במפתיע אני יכולה לענות על זה!
בגלל העיתוי היא לקחה משכנתא/סוג של הלוואת גישור על הדירה שהיא מכרה (לרכישת הדירה שהיא קנתה). אז היה לה דו״ח שמאי מלפני שהקורונה פרצה.
אז התשובה היא - כן.
 

עומר הסולידי

משתמש רשום
הצטרף ב
8/10/20
הודעות
8
דירוג
1
אני מאוד אוהבת שילוב של שוק ההון עם נדל״ן בדיוק מהסיבה הזו (קורלציה נמוכה). הקטנת התנודתיות של התיק ההוליסטי מקילה עלי (בעיקר פסיכולוגית) את ההשקעה במניות (ששם נמצא כמעט כל ההון הנזיל שלנו). אבל חשוב לי לציין ש:
א. אני מסכימה מאוד עם @KickR שאתה חייב לבחון את המאפיינים של ההשקעה הזו ולוודא שזה מתאים לך ואתה מודע לסיכונים (סיכון ספציפי/אין פיזור, הון התחלתי גבוה, ההון לא נזיל, השקעה בתחזוקה, התנהלות מול שוכרים אם מדובר בנדל״ן להשכרה ועוד ועוד).
ב. תוחלת התשואה נמוכה יותר. היא גבוהה יותר מאג״ח (במיוחד כיום) אבל היא נמוכה ממניות.
ג. מינוף באמצעות משכנתא אכן יכול להיות זול, אבל כמו ש- @KickR כתב זה מוסיף לך סיכוני מינוף. להתייחס להשקעה לא ממונפת כמו להשקעה ממונפת זה בעייתי. יחד עם זאת לדעתי זה גם בעייתי להשוות מינוף באמצעות משכנתא למינוף בשוק ההון (למשל כנגד תיק ההשקעות) בגלל המאפיינים השונים של כל מינוף.



לדעתי זו דווקא אחת הסיבות שגורמת לקורלציה להיות נמוכה. העובדה שאותה סיבה גורמת לשני השווקים להגיב אבל התגובה קורית בזמנים שונים היא בדיוק חלק מריכוך התנודתיות של התיק הכללי שלך כאשר אתה מחזיק בנכסים משני השווקים.
מעניין אותי אם את מחזיקה בנדלן ולא באג״ח, ומה הפרופורציות בתיק שלך. תוכלי לשתף? :)
בכל מקרה כמו שכתבת גם בתגובות הבאות - נדלן עשוי לעזור ״פסיכולוגית״ בגלל שמדובר בשוק כ״כ איטי.
מה שעוד לא לגמרי ברור לי זה איך מחשבים סכנת מינוף כשמשקיעים במקביל בשווקים שונים? כמו שנכתב פה כבר למעלה - זה לא משנה איך אני מקבל את ההלוואה למינוף - ההפסדים יהיו זהים.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,859
דירוג
2,403
מעניין אותי אם את מחזיקה בנדלן ולא באג״ח, ומה הפרופורציות בתיק שלך. תוכלי לשתף? :)

כבר שיתפתי בעבר אבל אכתוב שוב.
אני מפרידה בין נדל״ן למגורים לנדל״ן מניב אז ארשום את הפרופורציות עם ובלי כי יש אנשים שלא עושים אבחנה כזו:
נדל״ן מניב בלבד (ללא בית מגורים) - 30%-35% מהתיק ההוליסטי (לא כולל שווי דירת המגורים). לאחרונה זה ירד מתחת ל-30% ולכן מכרנו מהתיק המנייתי (מכרנו RSU) לרכישת דירה נוספת וכך חזרנו לטווח הרצוי לנו.
נדל״ן מניב כולל דירת מגורים - 45%-50% מהתיק ההוליסטי (כולל שווי דירת מגורים). מאוד קשה לי להעריך את השווי של דירת המגורים כי אין הרבה עסקאות באזור שלנו וכל בית יש לו מאפיינים שונים אז גם קשה להשוות.

לגבי אג״ח - זה לא שאין בכלל. יש לנו גם קצת אג״ח שטמון עמוק במכשירים פנסיונים עתיקים שאנחנו מעוניינים לשמר (כגון ריבית מובטחת או מקדם מובטח מאוד נמוך).

לגבי משכנתא - לנו יש משכנתא פצפונת רק על אחת מהדירות המניבות אז הסיכון (שנובע ממימון) במקרה שלנו הוא שולי לגמרי.

חשוב לציין שאנחנו כבר לא צעירים (אנחנו זוג בשנות ה- 50) ומה שמתאים לנו מבחינת לקיחת סיכונים/אחוז המניות בתיק ההוליסטי יכול מאוד לא להתאים לבחור צעיר. אז קח לתשומת ליבך.


מה שעוד לא לגמרי ברור לי זה איך מחשבים סכנת מינוף כשמשקיעים במקביל בשווקים שונים? כמו שנכתב פה כבר למעלה - זה לא משנה איך אני מקבל את ההלוואה למינוף - ההפסדים יהיו זהים

לא לגמרי הבנתי את השאלה.
לכל הלוואה שאתה לוקח יש את התנאים והמאפיינים שלה שמשפיעים גם על רמת הסיכון. לדוגמא MC (שקיים בהלוואה שנלקחת בבית השקעות), סוג המסלול שבוחרים וההשפעה שיש לאינפלציה ולשינויים בריבית על החוב הכולל ועל ההחזרים, תוכניות למיחזור/המשך ההלוואה שלא תמיד אפשר לבצע (לדוגמא בהלוואות בלון על חשבון קרן השתלמות שמתכננים להמשיך) ועוד.
בנוסף צריך לקחת בחשבון מה היכולת שלך לעמוד בהחזרים. מה קורה אם אתה מאבד את מקום עבודתך/את השכירות שתכננת לקבל? מה קורה אם ההחזר גדל הרבה מעבר למה שצפית? איך זה ישפיע על אורך חייך ומה תצטרך לשנות/לעשות/למכור במקרה כזה?
מה המשמעות מבחינתך אם אתה לא מסוגל בכלל לעמוד בהחזרים? תוך כמה זמן תצטרך להחזיר את החוב, מה תצטרך למכור/לעשות במקרה כזה, מה מקורות המימון שיעמדו לרשותך ברגעי משבר כאלו (ומה קורה אם המשבר פגע גם בהם), ואיך זה ישפיע על חייך אם הסיכון יתממש?
מעבר לסיכונים ה״גדולים״ של אי עמידה בתנאי ההלוואה ו/או דרישה להחזר מלא של ההלוואה, יש גם סיכונים של כדאיות. מימון יכול להגדיל את התשואה אבל גם יכול להקטין את התשואה. גם אלו סיכונים שצריכים לקחת בחשבון ולחשוב עד כמה אתה מוכן לעמוד בהפסד מוגדל/תשואה מוקטנת בעיקבות מימון.

בטח פספסתי דברים... זה על קצה המזלג.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S כמה שאלות על קרן השתלמות IRA בסלייס (קל גמל לשעבר) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
פ S&P 500 שאלות: חסרונות המדד, משמעות המדד, פיזור המדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ה חסכון זמין - כיצד מנהלים לצד תיק השקעות? (ועוד כמה שאלות) שוק ההון 8
S שאלות למגישי שובר 351 - דיווח מקוצר על הכנסות חוץ פוסטים מאיכות נמוכה 1
S שאלות למגישי שובר 351 - דיווח מקוצר על הכנסות חוץ פוסטים מאיכות נמוכה 5
C שאלות בנוגע למציאת עבודה בשנה ב במדעי המחשב התפתחות אישית 17
D מספר שאלות על פייפאל אוף טופיק 1
א כמה שאלות בענייני מיסוי דיבידנדים שוק ההון 8
O יציאה לפנסיה לפני גיל 67 - מספר שאלות מטופשות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
Y שאלות לפני שאני שם את הכסף בבית השקעות שוק ההון 4
1 שוקל פרישה מוקדמת בגיל 33 - מספר שאלות ותהיות פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 183
Y שאלות בקשר לקופת גמל להשקעה vs מסחר עצמאי פסיבי שוק ההון 9
1 מס' שאלות לגביי טופס 867 עם דיבידנים בחו"ל ובארץ + משיכת כספים מקופ"ג מיסים 33
Y שאלות תם לגבי קרן גמל להשקעה + השקעה ב-S&P 500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
T שאלות לגבי מניות SPAC שוק ההון 1
F שאלות למשקיע מתחיל שוק ההון 5
ד שאלות בסיסיות לגבי פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
L תיק השקעות ראשון - כמה שאלות שוק ההון 3
א מספר שאלות תם על מסחר דרך הבנק לעומת ברוקר חוץ בנקאי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 6
ד תיק השקעות ראשון -כמה שאלות שוק ההון 11
I שאלות בנושא דו"ח מס שנתי לשכיר, וסיכום רווחים/הפסדים בetrade מיסים 3
G פיזור תיק+ מספר שאלות שוק ההון 5
ב שאלות על "החלק הלא ממוסה" בתיק שוק ההון 3
צ 2 שאלות על שוק ההון שוק ההון 5
T העברת קרן השתלמות בין בתי השקעות -שאלות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M בקשר למיסים - כמה שאלות בקשר לעבודה עם כמה ברוקרים במקביל ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
א כמה שאלות בשביל דיווח שנתי 1301 מיסים 7
ע כמה שאלות של חדש בתחום נדל"ן 0
A תיק השקעות ראשון- כמה שאלות שוק ההון 6
ת שאלות בנושא משכנתא נדל"ן 7
א שאלות על השקעה באג"ח שוק ההון 13
כ 2 שאלות של משקיע חדש פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
נגב שאלות שכדאי לשאול את מי שמציע ליווי לרכישת בוננזה בישראל נדל"ן 24
תפוזינה ייעוץ משכנתאות ועוד כמה שאלות לפני משכנתא נדל"ן 19
B מספר שאלות על אג"ח שוק ההון 2
maverick שאלות על מט״ח בהשקעה שקלית בקרנות חוץ iShares שוק ההון 10
ת שאלות כלליות שוק ההון 1
F צומת דרכים בגיל 34 -שאלות אחרי עשיית שיעורי בית התפתחות אישית 4
רוטב פיצה פיצויים אחרי הוצאה לחלת- כמה שאלות אוף טופיק 4
M שאלות על סיכון של מניות בודדות אל מול מדד עולמי שוק ההון 12
S שאלות לגבי קרן השתלמות IRA + שאלות על INTERACTIVE BROKERS דרך מיטב פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Y שאלות לגבי קופת גמל פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 2
B מספר שאלות בקשר ל- IB ולדולר.. שוק ההון 5
A שאלות טכניות בנוגע לקרנות ישראליות חשופות למטח שוק ההון 2
לאונל שאלות על קופת גמל פנסיונית שוק ההון 3
ס כמה שאלות רגע לפני פתיחת חשבון שוק ההון 16
J שתי שאלות על משכנתא: (1) משכון נכס קיים לטובת סגירת משכנתא אחרת (2) ריהוט וגמר נדל"ן 8
M שתי שאלות על קרנות מחקות שוק ההון 1
tomchoook כמה שאלות בסיסיות לגבי IRA שוק ההון 12
H שאלות תם לגבי ira שוק ההון 5

נושאים דומים

למעלה