1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

כמה עולה לבנות בית (קרקע) על מגרש קיים?

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י vieri, ‏27/7/18.

  1. vieri

    vieri משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/2/15
    הודעות:
    220
    לייקים שהתקבלו:
    101
    נניח מגרש של 250~ מ"ר (נרכש לפני המון שנים אם זה משנה משהו).

    בהערכה גסה אפילו, כמה סה"כ יעלה לבנות עליו בית?

    תודה.
     
  2. בת העמק

    בת העמק מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    3,885
    לייקים שהתקבלו:
    6,129
    בין 7000 ל-10,000 ש"ח ל מטר כולל עלויות פיתוח/אדריכלות וכו' (יש הרבה וכו').
    אם בעלי ואני היינו בונים זה כנראה היה נמוך ב-30% לפחות מהטווח התחתון שכתבתי.
    משאמרתי את כל זה, אציין שאף אחד לא יכול לתת לך תשובה כמה יעלה לך. תלוי אם זה בהר או בחוף, באיזה ישוב/מועצה, אגרות, מי הקבלן, כמה שופוני אתה צריך, כמה אתה יודע להתמקח, האם אתה צריך משכנתא ואם כן- כמה ריבית תשלם ובטח עוד כמה פרמטרים ששכחתי עכשיו.
    למה בעצם אתה שואל פה ולא הולך להתייעץ עם גורמים מקצועיים?
     
  3. vieri

    vieri משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/2/15
    הודעות:
    220
    לייקים שהתקבלו:
    101
    תודה על התגובה. כמובן שאתייעץ גם עם אנשי מקצוע. אני רק מתחיל את השיעורי בית שלי ורציתי להתחיל בלקבל מושג כללי/סדר גודל.
     
  4. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    12,369
    לייקים שהתקבלו:
    15,517
    הסדר גודל שנתנו לך נכון, קח בחשבון שזה גם מאד תלוי ברמת הגימור והסטנדרד שאתה בוחר ובאיזה ליגה המתכננים שלך.
     
    Benjamin Willard אוהב/ת את זה.
  5. Honey jar

    Honey jar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    631
    לייקים שהתקבלו:
    300
    עלויות הבנייה לא אחידות בכל הארץ.
    מדרום לגדרה ומצפון לגדרה המחירים הם הרבה מעל הרף העליון*.
    6000-6500 זה מה שאני מכיר שנהוג לקחת בחשבון, וזה עבור רמת גמרים סבירה פלוס פלוס

    *אני יודע, אין באמת רף עליון אבל 7,000 ש"ח למטר זו רמת בנייה גבוהה למדי.
     
  6. Barak

    Barak משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/6/18
    הודעות:
    19
    לייקים שהתקבלו:
    34
  7. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    12,369
    לייקים שהתקבלו:
    15,517
    ממש אבל ממש לא, בנייה סבירה ותו לא, במיוחד אם אתה לוקח בחשבון שזה כולל מע"מ, עלויות תכנון ומהנדסים והיטל פיתוח, האמת שזה די המינימום.
     
    Nina T ו-בת העמק אוהבים את זה.
  8. amit

    amit משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    1,838
    לייקים שהתקבלו:
    1,601
    800000-1000000 במיוחד אם אתה לא מבין בזה יותר מידי.
    יש עוד דרך - כמה שאתה חושב פלוס 35%
     
    passive income ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  9. Honey jar

    Honey jar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    631
    לייקים שהתקבלו:
    300
    ממש כן.
    ב 6500 למטר הברזים לא יהיו מזהב אבל הבנייה הרבה יותר מסבירה.
    אני אזרום עד 7,000 אבל זה מעל ומעבר. בטח שלא" המינימום".
     
  10. חול כבד

    חול כבד משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏17/6/18
    הודעות:
    53
    לייקים שהתקבלו:
    72
    יש היום די הרבה בלוגים של בונים עצמאיים ויש פורומים וקהילות של בונים פרטיים, יש שם עזרה ותמיכה הדדית והחלפת מידע, קצת כמו פה. הייתי ממליץ להתייעץ שם.

    יש בלוגים שלמים שמפרטים את תהליך הבנייה מאפס , יחד עם טבלאות תקציב באקסל ומידע מקצועי בתחום הבניה.

    עלות בנייה תשתנה בהתאם למה שאתה רוצה ומסוגל. חלק מעדיפים לקחת קבלן מפתח במקום להתעסק עם כל אנשי המקצוע בעצמם, חלק מעדיפים בניות שיטה מודרניות , שהן לא יציקות ובלוקים , ובדרך כלל הבנייה עולה פחות [לא משמעותית] אבל מאפשרת גמישות , מהירה יותר, ונוטה פחות להסתבך, ויש שטוענים אפילו איכותית וירוקה יותר.

    עלויות פיתוח זה בהתאם לתנאי השטח ולאזור. בנוסף יכול להיות שתרצה לקחת בחשבון עלות הקמת גינה.
     
  11. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    12,369
    לייקים שהתקבלו:
    15,517
    קשקוש.
     
  12. בת העמק

    בת העמק מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    3,885
    לייקים שהתקבלו:
    6,129
    התכוונת מדרום לחדרה? מרכז הארץ? למה המחיר למטר גבוה יותר? עובדים שם פועלים אחרי תואר שני? גרים שם פראיירים?
    לדעתי אתה לא לוקח בחשבון את כל העלויות מסביב אלא רק את העבודה עצמה. מה עם האדריכל, המהנדס, מפקח, אגרות שונות, עו"ד מלווה וכל שאר הירקות?
    גם אותם צריך להכניס לשיקלול.
     
    רוני ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  13. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    12,369
    לייקים שהתקבלו:
    15,517
    ומע"מ... זה לבד 17% על כל הסכום והיטלי פיתוח והשבחה שיכולים להיות בקלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
    גם פיתוח זו הוצאה (גינה, שער, חומה, פרגולה וכו').
     
    בת העמק ו-רוני אוהבים את זה.
  14. amit

    amit משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    1,838
    לייקים שהתקבלו:
    1,601
    מה זה מטר בניה?
    בהיתר שלך רשום 100 מטר רבוע- הכוונה לשטח הפנימי של הבית.
    בית אחד יהיה קוביה של 100 מטר על מפלס אחד.
    בית אחר יתפרס על 3 קומות , יצריך מדרגות ותקרות נוספות, חומת בטון בגובה 2 מטר מסביב לחצר , בריכה בגינה , שבילי בטון.
    כל אלה מייקרים את הבניה אבל לא מגדילים את המטראז' שבהיתר.
    תלך עם תוכנית כזו לקבלן והוא יגיד לך - 6000 שקל למטר ,אבל אני רואה כאן 200 מטר.
     
  15. Honey jar

    Honey jar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    631
    לייקים שהתקבלו:
    300
    כן אני יודע בדיוק איזה עלויות צריך לקחת בחשבון.
    המחירים שנרשמו פה הם מעל "הרף העליון".

    תנסי לאתר אנשים שבנו בתים בנתיבות אופקים, באר שבע אפילו להבים ותיווכחו בעצמך.
     
  16. Honey jar

    Honey jar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    631
    לייקים שהתקבלו:
    300
    טוב אם אמרת שזה קשקוש... כנראה שאין מה לדון יותר.
    ומהיכן אתה יודע את מקור הידע שלי? אולי בניתי 4 בתים? אולי אחי קבלן? אולי אני קבלן?
     
    גיא כאן אוהב/ת את זה.
  17. vieri

    vieri משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/2/15
    הודעות:
    220
    לייקים שהתקבלו:
    101
    נשמע טוב! אשמח לרפרנסים ספציפיים.
     
  18. בת העמק

    בת העמק מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    3,885
    לייקים שהתקבלו:
    6,129
    מחיר הבניה עצמה לא אמור להיות שונה ממקום למקום. מה ששונה זה מחיר הקרקע. אם הקבלן לוקח פחות כסף לבניה מתושבי נתיבות מאשר מתושבי חולון אז אתה כנראה צודק. אני זוכרת את ההבדלים בצפון בין המחיר למטר בישובים הקטנים ובמעלות לבין כפר ורדים אבל זה באמת בגלל שתושבי כפר ורדים היו פראיירים שלא בדקו והישוו מחירים וגם כמובן פלצנים. אבל לזה התייחסתי למעלה:
     
  19. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    12,369
    לייקים שהתקבלו:
    15,517
    אם אתה או אחיך קבלנים אז המחירים שאתה בונה בהם שונים מאשר אדם שאינו קבלן בונה בהם.
    אנשים באופקים ונתיבות בונים בתים בסטנדרד נמוך מאד וגם אז זה יעלה להם 5000 ש"ח למ"ר לכל הפחות וגם זה עלות בנייה ישירה בלבד, לא כולל כל המסביב.
    הקבלנים הגדולים בארץ (אשטרום וכו') בפרוייקטים של מאות יח"ד בונים בעלות של 4000 ש"ח למ"ר (עלות בנייה ישירה בלבד וגם זה בסטנדרד פח) + מע"מ, אתה בונה בפחות?!?
    ומהיכן אתה את שלי? אולי אני יזם? אולי אני קבלן?
     
  20. Honey jar

    Honey jar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    631
    לייקים שהתקבלו:
    300
    בניגוד אליך, אני לא מבטל את ההודעות שלך כ"קשקוש" .

    אני מכיר מספיק אנשים שבנו ומכיר את הסטנדרט שנבנה. אתה מוזמן לחפש כאלה ולראות בכמה הם בנו. אתה תופתע.
    יש הצעות מחיר מחיר שמפורסמות בכל מיני קבוצות בנייה לקבלן עד מפתח במחיר נמוך מ 6,000. נכון, זה לא יכלול חימום תת רצפתי, שואב מרכזי ובית חכם, אבל זה כן יהיה סטנדרט סביר בדומה לבתים אחרים שנקנים מקבלן.

    אני לא. אני פשוט מכיר את הנושא כאדם פרטי.
    זו הייתה סתם דוגמה כדי להמחיש לך שזה לא נכון לבטל במחי יד הודעות של אחרים.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.