כיסוי הלוואה משתנה כל 5 במשכנתא או השקעה

[Rokubato]

ברשותי קרן כספית עם 370k₪ ויש לי הלוואה במשכנתא על סך 170k₪ בריבית משתנה כל 5 שנים של 3.3% כלומר הבנק מפסיד כסף בסביבת ריבית של היום. כאשר הריבית עתידה להשתנות כעת ל7.03% לפי העוגן של היום כולל התוספת לעוגן.
נשאלת השאלה האם לסגור את המסלול מההון או לספוג את ההפרש ריבית ולהשאיר את הכסף לטובת שימוש עתידי.
המשמעות של שינוי הריבית היא תוספת של 360₪ בחודש למשכנתא (יכולים לספוג) כאשר מנגד ה170k₪ מניבים לנו כ500₪ לאחר מס כל חודש מקרן כספית (תלוי בריבית כמובן). אם נכסה את ההלוואה זה ייתן לנו עוד 1150₪ כל חודש אבל נישאר בלי 170k₪.
העניין שאנחנו בשלב בחיים ששוקלים לרכוש דירה להשקעה בשנתיים הקרובות והסכום הזה יכול להיות דיל ברייקר אם נכסה את המשכנתא.
לכן אני תוהה האם להשאיר את ההלוואה כרגע ולספוג את הריביות ב5 שנים הקרובות כאשר אני מסתכל על זה כהפרש ריבית של כ2.5% שאני סופג כי את היתר אני משקיע בקרן כספית ובקרוב כנראה בנדלן.
מאוד מתלבטים מה לעשות.

 

[אורי ג.]

אני הייתי סוגר את המשכנתא בתחנה הקרובה.

 

[Rokubato]

אני הייתי סוגר את המשכנתא בתחנה הקרובה.

גם אם זה אומר שהיית מאבד את האפשרות לרכוש דירה להשקעה או מונע מעצמך שיפור דיור?
התכנון הוא אחד מהשניים
אשמח לדעת מה עומד מאחורי ההחלטה לסגור

 

[אורי ג.]

גם אם זה אומר שהיית מאבד את האפשרות לרכוש דירה להשקעה או מונע מעצמך שיפור דיור?
התכנון הוא אחד מהשניים
אשמח לדעת מה עומד מאחורי ההחלטה לסגור

המטרה שלי היא להרוויח כמה שיותר כסף בסיכון X, להחזיר משכנתא יקרה זה דרך טובה להגיע למטרה זו.
אם לך יש מטרות אחרות אז יתכן שעדיף לא להחזיר.

 

[Therealdeal]

גם אם זה אומר שהיית מאבד את האפשרות לרכוש דירה להשקעה או מונע מעצמך שיפור דיור?
התכנון הוא אחד מהשניים
אשמח לדעת מה עומד מאחורי ההחלטה לסגור

שיפור דיור - תוכל לקחת משכנתא כנגד הנכס החדש.

דירה להשקעה -

1. אתה שוכח שיש ביטוח לטובת הבנק, אם תסגרו את המשכנתא יתכן ותוכלו להפחית את הסכום המבוטח ולחסוך כסף.
2. משקל ההחלטה תלוי בהקשר שלה, ואם אני זוכר נכון מדובר בערך ב 2%-4 משווי הנכסים שלכם. כלומר זניח.
3. כיוון שההכנסות שלכם גבוהות, הסכום הזה יהפוך להיות אפילו עוד יותר זניח בהמשך.
4. תזכור שתמיד תוכל לקבל הלוואה מקרנות השתלמות, פנסיות וכו'.

בקיצור, הייתי פועל כפי ש @אורי ג. כתב.

 

[Rokubato]

בגדול הודעתי לבנק שבוע שעבר בכתב שאני מבקש לפרוע אבל לא קיבלתי עוד טפסים למלא, השינוי ריבית הוא מחר (משתנה כל 5 שנים) האם זה עדיין מאפשר לי לפרוע מבלי לשלם עמלת היוון?
כלומר שזה יהיה עדיין תחת הגדרה של פירעון בתחנת יציאה?
קצת לא הוגן אם יחליטו לגבות עמלה רק כי לא נעשה ביום המדויק.

 

[אייל ריטברג]

שלום RUKUBATO,
עונה כיועץ משכנתא.

ברשותי קרן כספית עם 370k₪ ויש לי הלוואה במשכנתא על סך 170k₪ בריבית משתנה כל 5 שנים של 3.3% כלומר הבנק מפסיד כסף בסביבת ריבית של היום. כאשר הריבית עתידה להשתנות כעת ל7.03% לפי העוגן של היום כולל התוספת לעוגן.

זו ריבית ממש גבוהה. אני מתאר לעצמי שזו הלוואה משתנה צמודה ואז הריבית היא ממש גבוהה אבל גם אם הריבית היא משתנה לא צמדוה, הריבית היא גבוהה.

נשאלת השאלה האם לסגור את המסלול מההון או לספוג את ההפרש ריבית ולהשאיר את הכסף לטובת שימוש עתידי.

למה שלא תמחזר פשוט? למה שלא תבחן את כלל תמהיל המשכנתא שלך? יכול להיות שכדאי לך לשנות את כל התמהיל.
ייתכן מאוד שיש לך הלוואה בריבית קבועה לא צמודה שהיא מאוד אטרקטיבית, ואתה מפחד לאבד אותה.
מהניסיון שלי (וזה לא בהכרח תקף למצב שלך, אבל אני מציג אותה כמידע לשאר הציבור), קיום של הלוואה כזו בתמהיל בצד הלוואה ממש לא כדאית במשתנות (כמו שיש לך) או/ו הלוואה בריבית בתנאי השוק בריבית הפריים הוא לא נכון וכדאי כלכלי.
קל מאוד להבין האם זה כדאי או לא, פשוט אתה צריך לפנות ליועץ משכנתא, שיעשה לך סימולציה איזה תמהיל אתה יכול לקבל היום בהתבסס על ההחזר וגובה ההלוואה שאתה מחזיר כעת.
אם אתה מצליח, בהחזר כיום, לקצר את משך החיים הממוצע או לא לקצר אבל לרדת ברמת הסיכון של התמהיל [פחות הצמדות ו/או פחות הלוואות בריבית פריים] - אז כדאי לך למחזר.

המשמעות של שינוי הריבית היא תוספת של 360₪ בחודש למשכנתא (יכולים לספוג) כאשר מנגד ה170k₪ מניבים לנו כ500₪ לאחר מס כל חודש מקרן כספית (תלוי בריבית כמובן). אם נכסה את ההלוואה זה ייתן לנו עוד 1150₪ כל חודש אבל נישאר בלי 170k₪.
העניין שאנחנו בשלב בחיים ששוקלים לרכוש דירה להשקעה בשנתיים הקרובות והסכום הזה יכול להיות דיל ברייקר אם נכסה את המשכנתא.

אז למה לעשות את זה ? למה לאבד את היכולת שלך להשקיע בגלל הלוואה שאתה יכול לשפר ולטייב אותה?

לכן אני תוהה האם להשאיר את ההלוואה כרגע ולספוג את הריביות ב5 שנים הקרובות כאשר אני מסתכל על זה כהפרש ריבית של כ2.5% שאני סופג כי את היתר אני משקיע בקרן כספית ובקרוב כנראה בנדלן.
מאוד מתלבטים מה לעשות.

אשמח לבצע עבורך את הבדיקה הזו.

 

[Rokubato]

זו ריבית ממש גבוהה. אני מתאר לעצמי שזו הלוואה משתנה צמודה ואז הריבית היא ממש גבוהה אבל גם אם הריבית היא משתנה לא צמדוה, הריבית היא גבוהה.

ראשית מדובר בריבית סופר נמוכה להיום שהיא 3.3% והבנק מפסיד עליה כסף ואני מרוויח כי היא בקרן כספית 4.5%.
שנית, אני לא מבין איך הסקת שזו ריבית צמודה ? הרי בהינתן שהריבית משתנה כל 5 שנים, שכעת הגיע מועד השינוי והיא עומדת רק על 3.3%, אז איך היא יכולה להיות צמודה אם המדד עלה בכ-12% ב-5 שנים האחרונות בעוד הריבית נותרה 3.3% ?
אז לא, מדובר בריבית משתנה לא צמודה בריבית מצוינת, שכעת מתעדכנת בהתאם לריבית במשק.

הריבית היא גבוהה.

גבוהה ביחס למה ? הריבית במשק כיום היא 4.5% והפריים היא 6%, איך אפשר להגיד על ריבית שהיא גבוהה כאשר היא מייצגת את המצב במשק ?
הריבית אולי לא כלכלית, אבל היא ממש לא גבוהה.

למה שלא תמחזר פשוט? למה שלא תבחן את כלל תמהיל המשכנתא שלך? יכול להיות שכדאי לך לשנות את כל התמהיל.
ייתכן מאוד שיש לך הלוואה בריבית קבועה לא צמודה שהיא מאוד אטרקטיבית, ואתה מפחד לאבד אותה.

יש לי 400K בקל"צ עם 3.1% ועוד 200K בפריים מינוס 1. זה היה מצוין לפני 5 שנים כשלקחתי את המשכנתא וזה מצוין גם היום לכן אני לא אמחזר.
לא משנה איזה יועץ ייעץ לי, לא אקבל ריביות טובות יותר.
העדפתי לפרוע את המשתנה שעולה לריבית של 7.03 כי המשמעות של זה עבורי לפי סימולציות היא תשלום ריבית של 60K ש"ח ב5 שנים וירידה בהחזר הקרן ב50%.
הפירעון מחזיר אותי כלכלית אחורה כחצי שנה, שאני רוצה להאמין שזה לא דיל ברייקר ברכישת נדל"ן להשקעה במסלול 10/90.

קל מאוד להבין האם זה כדאי או לא, פשוט אתה צריך לפנות ליועץ משכנתא, שיעשה לך סימולציה

תודה, אך לא צריך יועץ בשביל זה, יש אינספור מחשבונים שנותנים מידע מדויק לרמת השקל, צריך לחפש, בדיוק כמו הסימולציה שעשיתי על החזר 60K ריבית ב5 שנים.

 

[ABCD]

שנית, אני לא מבין איך הסקת שזו ריבית צמודה ? הרי בהינתן שהריבית משתנה כל 5 שנים, שכעת הגיע מועד השינוי והיא עומדת רק על 3.3%, אז איך היא יכולה להיות צמודה אם המדד עלה בכ-12% ב-5 שנים האחרונות בעוד הריבית נותרה 3.3% ?

לא הבנתי מילה... מקווה שאתה הבנת
מצדד גם במה שכתב אייל שכדאי לבחון אפשרות של מיחזור למסלול הספציפי שהריבית בו השתנתה אפשר בהחלט לקבל היום מרווחים נמוכים היסטורית.

 

[half-solid]

שנית, אני לא מבין איך הסקת שזו ריבית צמודה ? הרי בהינתן שהריבית משתנה כל 5 שנים, שכעת הגיע מועד השינוי והיא עומדת רק על 3.3%, אז איך היא יכולה להיות צמודה אם המדד עלה בכ-12% ב-5 שנים האחרונות בעוד הריבית נותרה 3.3% ?
אז לא, מדובר בריבית משתנה לא צמודה בריבית מצוינת, שכעת מתעדכנת בהתאם לריבית במשק.

לי נשמע שאתה לא מבין מה זה הלוואה צמודה

ספוילר: לא אינטואיטיבי, כשמדברים על הלוואה צמודה, הכוונה היא שהקרן צמודה למדד, לא הריבית צמודה

 

[אייל ריטברג]

ראשית מדובר בריבית סופר נמוכה להיום שהיא 3.3% והבנק מפסיד עליה כסף ואני מרוויח כי היא בקרן כספית 4.5%.

אני לא דיברתי על הריבית הנוכחית של 3.3%. אני דיברתי על השינוי שאתה אמרת ל7.03%. ואני חושב שהריבית שלך צמודה למדד המחירים לצרכן.
אני מאמין שלא קיבלת 3.3% בריבית משתנה לא צמודה .

שנית, אני לא מבין איך הסקת שזו ריבית צמודה ? הרי בהינתן שהריבית משתנה כל 5 שנים, שכעת הגיע מועד השינוי והיא עומדת רק על 3.3%, אז איך היא יכולה להיות צמודה אם המדד עלה בכ-12% ב-5 שנים האחרונות בעוד הריבית נותרה 3.3% ?
אז לא, מדובר בריבית משתנה לא צמודה בריבית מצוינת, שכעת מתעדכנת בהתאם לריבית במשק.

הסיבה שאני מתאר לעצמי שזו ריבית צמודה למדד (אני לא אמרתי שהסקתי) היא שהריבית היא נמוכה בשביל להיות לא צמודה.
שים לב, שבכל הלוואת משכנתא יש: חלוקה לשניים - האם הקרן צמודה או לא צמודה למדד, והאם הריבית עצמה משתנית או לא.
אנחנו ידועים שהריבית שלך משתנית, ומהפסקה לעיל, אתה דיברת רק על הריבית ולא על הקרן.

גבוהה ביחס למה ? הריבית במשק כיום היא 4.5% והפריים היא 6%, איך אפשר להגיד על ריבית שהיא גבוהה כאשר היא מייצגת את המצב במשק ?
הריבית אולי לא כלכלית, אבל היא ממש לא גבוהה.

אני דיברתי על הריבית שאתה אמרת שתתעדכן ל7.03%. היא ממש גבוהה, אתה מוזמן לראות מה הריביות שמציעים היום לאנשים - תחפש קו משווה של בנק ישראל.

יש לי 400K בקל"צ עם 3.1% ועוד 200K בפריים מינוס 1. זה היה מצוין לפני 5 שנים כשלקחתי את המשכנתא וזה מצוין גם היום לכן אני לא אמחזר.
לא משנה איזה יועץ ייעץ לי, לא אקבל ריביות טובות יותר.

אתה צודק, אתה לא תקבל ריבית יותר טובה על הקל"צ. אתה צריך לבדוק שבשמירה על הריבית היותר טובה שלך, אתה לא נתקע עם רוב המשכנתא שהיא בריבית גרועה יותר.

העדפתי לפרוע את המשתנה שעולה לריבית של 7.03 כי המשמעות של זה עבורי לפי סימולציות היא תשלום ריבית של 60K ש"ח ב5 שנים וירידה בהחזר הקרן ב50%.
הפירעון מחזיר אותי כלכלית אחורה כחצי שנה, שאני רוצה להאמין שזה לא דיל ברייקר ברכישת נדל"ן להשקעה במסלול 10/90.

תודה, אך לא צריך יועץ בשביל זה, יש אינספור מחשבונים שנותנים מידע מדויק לרמת השקל, צריך לחפש, בדיוק כמו הסימולציה שעשיתי על החזר 60K ריבית ב5 שנים.

מצוין, שיהיה לך המון בהצלחה. כל הכבוד על שיח מכבד.
אייל מפינוויז.

 

[Rokubato]

אני מאמין שלא קיבלת 3.3% בריבית משתנה לא צמודה .

הריבית היא משתנה לא צמודה, אתה לא חייב להאמין למרות שכבר אמרתי זאת שלוש פעמים, אז צירפתי קישור

אתה צודק, אתה לא תקבל ריבית יותר טובה על הקל"צ. אתה צריך לבדוק שבשמירה על הריבית היותר טובה שלך, אתה לא נתקע עם רוב המשכנתא שהיא בריבית גרועה יותר.

כמו שאמרתי, נשאר לי 600K טוטאל, קל"צ (2/3) ב3.1% ופריים (1/3) במינוס 1, אז לא סביר שאקבל היום ריביות טובות יותר במחזור.
אני צריך לחבק את הריביות שיש לי במצב של היום

 

[האזרח הקטן]

גם אם תפרע / תמחזר בתקופה הקרובה כנראה לא תהיה עמלת היוון, הריבית הממוצעת לא צפויה לרדת (ובכל מקרה הפרסום שלה נעשה כל 11 בחודש, אז יש לך זמן עד שתפורסם הריבית הממוצעת הבאה).
וגם אם נניח הריבית הממוצעת תרד ברבע אחוז (לא סביר בעיניי), אז עמלת ההיוון תהיה של אחוז ורבע מהסכום הנפרע - לא סוף העולם לאור יתרת ההלוואה שציינת.