SillyPosition
משתמש רשום
- הצטרף ב
- 27/2/22
- הודעות
- 15
- דירוג
- 0
אני מתגורר בדירה הנוכחית, דירה יחידה, כ-5 שנים, ולפני כשנתיים רכשתי "על הנייר" דירה גדולה יותר שאני מתכנן לעבור לגור בה.
לא היו לי תכניות כלכליות מרחיקות לכת, תיכננתי למכור את הנכס לקראת האיכלוס ולכן הצהרתי בפני מס הכנסה, ושילמתי, מס רכישה לפי דירה יחידה.
הנסיבות הכלכליות השתנו מאז וכעת אני מעוניין בנכס להשקעה, לטווח של כמה שנים לפחות, עם שכירות + משכנתא מסוימת.
קו המחשבה הראשוני שלי הוא למכור את הדירה הראשונה בכדי להמנע מתשלום מס שבח בעתיד אם\כאשר אחליט למכור את הנכס, על כל הרווח שכבר הצטבר על הנכס הזה בזמן שהייתי בעל דירה יחידה (באיזור ה 1מ', אולי מעט יותר), ולמכור במסגרת 18 חודשים ממועד האיכלוס בדירה החדשה.
המטרה היא כמובן לצמצם את גובה ההשבחה שאשלם, אם ארצה למכור את הנכס בעתיד.
מדובר בערך ב 280-300 אלף שקל מס שבח שאני יכול להמנע מלשלם אם אמכור את הנכס וארכוש אחד אחר מיד אחרכך - ככה כל רווח עתידי במחיר הנכס, יחושב ממחיר הרכישה לפי מחירי השוק הנוכחיים, ולא אלו שהיו לפני 5 שנים.
למיטב הבנתי אין אפשרות להתייחס להשבחה לפי שמאות בהתייחסות למועד האמיתי שבו הפכתי לבעל שתי דירות. אשמח אם מישהו יודע לספר אחרת.
הבעיה שמדובר בנכסים באיזור ה 3מליון. ברגע שארכוש נכס אחר באיזור אותו מחיר, אשלם 8% מס רכישה של בערך 240-250 אלף שקל...אם לוקחים בחשבון שיש עלויות נלוות לכל בית שארכוש, בדמות עו"ד, שיפוץ\התקנות של דברים מסוימים לבית..הרי שמלבד מכירה ורכישה של דירה חדשה, את כל המס שבח העתידי שאני עשוי לשלם בנקודת זמן כלשהי בעתיד, אני אשלם כבר עכשיו.
האם במצב כזה עדיף כבר לא לגעת להשאיר את הנכס (כל עוד מעוניינים להשאיר אותו בכללי)?
בהתחלה חשבתי שזה אמור לצמצם לי עלויות מסוימות וכדאי לי. כרגע אני נוטה לחשוב שמלבד התחלופה בנכס, העלות לא בהכרח נמוכה יותר.
במידה ואני בוחר להשאיר את הנכס כמו שהוא, ולהשאיר את עצמי "חשוף" למס שבח מהמחיר הראשוני, אני צריך להצהיר מחדש על הדירה החדשה לא כדירה יחידה, אלא כדירה שניה שמס הרכישה עליה שונה.
הדירה השניה נרכשה לקראת סוף שנת 2019, באיזור ה 3מ', למיטב ידיעתי גם אז מס רכישה עמד על 8%. האם יש דרך לשקלל עם מס הכנסה מס רכישה לדירה ולשלם את ההפרש?
האם למיטב ידיעתכם ניתן לשנות את האופן שבו משוקלל מס שבח עבור הדירה הראשונה כדי שיתחשבו במחיר הנוכחי ולא זה מלפני כמה שנים?
האם לדעתכם יש דרך טובה יותר למצב הנוכחי?
לא היו לי תכניות כלכליות מרחיקות לכת, תיכננתי למכור את הנכס לקראת האיכלוס ולכן הצהרתי בפני מס הכנסה, ושילמתי, מס רכישה לפי דירה יחידה.
הנסיבות הכלכליות השתנו מאז וכעת אני מעוניין בנכס להשקעה, לטווח של כמה שנים לפחות, עם שכירות + משכנתא מסוימת.
קו המחשבה הראשוני שלי הוא למכור את הדירה הראשונה בכדי להמנע מתשלום מס שבח בעתיד אם\כאשר אחליט למכור את הנכס, על כל הרווח שכבר הצטבר על הנכס הזה בזמן שהייתי בעל דירה יחידה (באיזור ה 1מ', אולי מעט יותר), ולמכור במסגרת 18 חודשים ממועד האיכלוס בדירה החדשה.
המטרה היא כמובן לצמצם את גובה ההשבחה שאשלם, אם ארצה למכור את הנכס בעתיד.
מדובר בערך ב 280-300 אלף שקל מס שבח שאני יכול להמנע מלשלם אם אמכור את הנכס וארכוש אחד אחר מיד אחרכך - ככה כל רווח עתידי במחיר הנכס, יחושב ממחיר הרכישה לפי מחירי השוק הנוכחיים, ולא אלו שהיו לפני 5 שנים.
למיטב הבנתי אין אפשרות להתייחס להשבחה לפי שמאות בהתייחסות למועד האמיתי שבו הפכתי לבעל שתי דירות. אשמח אם מישהו יודע לספר אחרת.
הבעיה שמדובר בנכסים באיזור ה 3מליון. ברגע שארכוש נכס אחר באיזור אותו מחיר, אשלם 8% מס רכישה של בערך 240-250 אלף שקל...אם לוקחים בחשבון שיש עלויות נלוות לכל בית שארכוש, בדמות עו"ד, שיפוץ\התקנות של דברים מסוימים לבית..הרי שמלבד מכירה ורכישה של דירה חדשה, את כל המס שבח העתידי שאני עשוי לשלם בנקודת זמן כלשהי בעתיד, אני אשלם כבר עכשיו.
האם במצב כזה עדיף כבר לא לגעת להשאיר את הנכס (כל עוד מעוניינים להשאיר אותו בכללי)?
בהתחלה חשבתי שזה אמור לצמצם לי עלויות מסוימות וכדאי לי. כרגע אני נוטה לחשוב שמלבד התחלופה בנכס, העלות לא בהכרח נמוכה יותר.
במידה ואני בוחר להשאיר את הנכס כמו שהוא, ולהשאיר את עצמי "חשוף" למס שבח מהמחיר הראשוני, אני צריך להצהיר מחדש על הדירה החדשה לא כדירה יחידה, אלא כדירה שניה שמס הרכישה עליה שונה.
הדירה השניה נרכשה לקראת סוף שנת 2019, באיזור ה 3מ', למיטב ידיעתי גם אז מס רכישה עמד על 8%. האם יש דרך לשקלל עם מס הכנסה מס רכישה לדירה ולשלם את ההפרש?
האם למיטב ידיעתכם ניתן לשנות את האופן שבו משוקלל מס שבח עבור הדירה הראשונה כדי שיתחשבו במחיר הנוכחי ולא זה מלפני כמה שנים?
האם לדעתכם יש דרך טובה יותר למצב הנוכחי?