• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן

solidix2

משתמש רגיל
הצטרף ב
1/5/19
הודעות
858
דירוג
283
לקחתי משכנתא לכל מטרה לקניית נכס להשקעה בחו"ל, הנכס מספק תזרים חיובי.
אני מחזיק כרגע 20% מהתיק שלי במזומן ועלתה לי המחשבה שאולי כדאי להשתמש בחלק מהמזומן כדי לסגור את המסלול עם ההחזר החודשי הגבוה ביותר במקום לקנות אג"ח.

אני מודע לעובדה שאין היגיון באחזקת אג"ח כאשר נוטלים משכנתא עבור דירת מגורים לדוגמא אבל מה לגבי הלוואה כנגד נכס מניב?
המתמטיקה אומרת שכדאי להשתמש בחלק שלא מושקע במניות כדי לסגור חלק מהלוואה ובכך להגדיל את התזרים ולהוריד את הסיכון.
 
לקחתי משכנתא לכל מטרה לקניית נכס להשקעה בחו"ל, הנכס מספק תזרים חיובי.
אני מחזיק כרגע 20% מהתיק שלי במזומן
אין קשר לתזרים, הדבר שקול לכך שלקחת משכנתא בריבית X% בשביל להשקיע את ההון שכבר היה לך במזומן עם ריבית 0% (אפילו פחות ריאלית). כלומר התשואה על המזומן היא מינוס X% ולזה תוסיף אינפלציה.
כנראה שיש שיקולים פסיכולוגיים שבגינם אנשים משלמים את הפרמיה הזאת (החזקת קרן חירום נזילה למשל), אך קודם כל יש להכיר בקיומה.
 
נערך לאחרונה ב:
ברור שיש כאן הפסד כספי, אתה משלם ריבית על הלוואה ומשקיע באגח שלא מכסה את הריבית הזו. אם היית משקיע במניות אז יש לזה היגיון כי כנראה בטווח מספיק ארוך התשואה תכסה את הריבית של ההלוואה.
 
כלומר התשואה על המזומן היא מינוס X% ולזה תוסיף אינפלציה.
למה אתה משקלל אינפלציה פעמיים?
עריכה: מסכים לחלוטין, אך ההסבר לא מאוד ברור לכולם
 
איזה מסלול הייתם סוגרים בהנחה שאני מתכוון לסגור רק מסלול 1 ולתת להכנסה משכירות לשלם את יתר המסלולים?
פריים + 3% - 14 שנה
קל"צ 3.3% - 10 שנה
משתנה כל 5 שנים וצמודה - 15 שנים - נשארו עוד כ3 שנים לסוף התקופה של ה5 שנים הראשונות, המדד כבר מרים ראש לא יודע מה יהייה בעוד 3 שנים.
 
שאלה טובה, רשום B + 4.5%, אתה יודע מה זה אומר?
זה תלוי במה שאליו הצמדת את הריבית. זה נתון שמשתנה ואתה יכול לראות בתור התחלה את הריבית הנומינלית / מתואמת באישור המשכנתא הסופי שלך.
תוכל לתת הסבר קצר למה דווקא בסדר הזה? זה מאוד יעזור לי להבין את הרציונל
בעיניי כשניגשים למשכנתא יש לנהל סיכונים לפי:
1. פרופיל הלווה.
2. התקופה.
ראשית, אני חושב שחשוב היום בנטילת משכנתא לקבע ריבית (קלצ), ובעזרת מסלול פיתוי לנסות להוריד אותה כמה שיותר. זה מבחינתי ה"ביטחון שלי".
לגבי הפריים, כיום הריבית של בנק ישראל נמוכה מאוד כבר תקופה, וייתכן שבטווח השנים שציינת שתעלה בצורה הדרגתית.
המשתנה היא הכי מסוכנת היות וכולה צמודה למדד (גם הקרן), מה שאומר שאם האינפלציה תטפס - אכלת אותה.

כמובן יש להתייחס גם לעמלת פרעון מוקדם שקיימת בקלצ + צמודה.
 
איזה מסלול הייתם סוגרים בהנחה שאני מתכוון לסגור רק מסלול 1 ולתת להכנסה משכירות לשלם את יתר המסלולים?
פריים + 3% - 14 שנה
קל"צ 3.3% - 10 שנה
משתנה כל 5 שנים וצמודה - 15 שנים - נשארו עוד כ3 שנים לסוף התקופה של ה5 שנים הראשונות, המדד כבר מרים ראש לא יודע מה יהייה בעוד 3 שנים.
ברור שלסגור. אלו הלוואות יקרות בוודאי ובוודאי יחסית לאג״ח.
לא לגמרי הבנתי מה הריבית במסלול הצמוד, אבל עוד יותר גרוע שאתה לא יודע:roll:
האם יש לך עמלת פירעון מוקדם על המסלול של המשתנה?

המסלול של הפריים הוא כרגע בריבית 4.6% והוא ל- 14 שנה. בנוסף אין עליו עמלת פירעון מוקדם אז ברור שצריך לסגור אותו לפני שסוגרים את הקל״צ.
לגבי המשתנה - יש סיכוי טוב שיהיה עדיף לסגור אותה עוד לפני הפריים. פשוט לא ברור מה הריבית במשתנה אז קשה לייעץ.
 
זה תלוי במה שאליו הצמדת את הריבית. זה נתון שמשתנה ואתה יכול לראות בתור התחלה את הריבית הנומינלית / מתואמת באישור המשכנתא הסופי שלך.
פשוט לא ברור מה הריבית במשתנה אז קשה לייעץ.
ראיתי, B + 4.5% כאשר B = ריבית בנק ישראל, נראה שזה המסלול הכי מסוכן (כי גם הקרן צמודה למדד) שלא ישתנה ב3 שנים הבאות - עמלת הפרעון היא 2100 ש"ח.

אני רוצה להוריד קצת את המינוף כדי להוריד את הסיכון אבל עדיין לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה כי מהצד השני יש נכס שמכסה את עלות המימון, במקרה הכי גרוע שאין שוכר אני יכול לעמוד בהחזר ללא כל בעיה.

השאלה היא האם לסגור את מסלול הפריים או את המשתנה בהתאם לתחזית של עליית ריבית הפריים \ בנק ישראל.
 
ראיתי, B + 4.5% כאשר B = ריבית בנק ישראל, נראה שזה המסלול הכי מסוכן (כי גם הקרן צמודה למדד) שלא ישתנה ב3 שנים הבאות - עמלת הפרעון היא 2100 ש"ח.

אני רוצה להוריד קצת את המינוף כדי להוריד את הסיכון אבל עדיין לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה כי מהצד השני יש נכס שמכסה את עלות המימון, במקרה הכי גרוע שאין שוכר אני יכול לעמוד בהחזר ללא כל בעיה.

השאלה היא האם לסגור את מסלול הפריים או את המשתנה בהתאם לתחזית של עליית ריבית הפריים \ בנק ישראל.
המשתנה הכי יקרה - גם צמודה וגם בריבית 4.6%. אז כנראה שכדאי לסגור את המשתנה.

לא הבנתי את הקשר לנכס שמכסה את העלות. אתה מדבר על מזומן שיושב בצד, לא? המזומן (או האג״ח) לא מכסה את עלות המימון אז מה ההגיון?
ההגיון היחיד הוא אם אתה מתכנן בזמן הקרוב להשקיע את הכסף הזה בנכס שהתשואה ממנו אמורה להיות גבוהה מעלות ההלוואה שלך.


ג.נ. לא מבינה בתחום, לא בעלת מקצוע, לא ממליצה…
 
המשתנה הכי יקרה - גם צמודה וגם בריבית 4.6%
כרגע הריבית היא 3.7%, אולי החישוב הזה יכנס לתקוף רק אחרי ה5 שנים הראשונות?
לא הבנתי את הקשר לנכס שמכסה את העלות. אתה מדבר על מזומן שיושב בצד, לא? המזומן (או האג״ח) לא מכסה את עלות המימון אז מה ההגיון?
ההגיון היחיד הוא אם אתה מתכנן בזמן הקרוב להשקיע את הכסף הזה בנכס שהתשואה ממנו אמורה להיות גבוהה מעלות ההלוואה שלך.
הקשר הוא שאני לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה = נוח לי עם המינוף.
אני מעוניין לשמור עוד X מזומן עבור נכס נוסף \ מיתון תנודתיות של התיק \ שקט נפשי ועוד.
 
כרגע הריבית היא 3.7%, אולי החישוב הזה יכנס לתקוף רק אחרי ה5 שנים הראשונות?

הקשר הוא שאני לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה = נוח לי עם המינוף.
אני מעוניין לשמור עוד X מזומן עבור נכס נוסף \ מיתון תנודתיות של התיק \ שקט נפשי ועוד.
מה עם האופציה שהריבית משתנה תעלה עוד שהפריים יעלה וגם לא תמצא שוכר במקביל? עדיין יהיה לך נוח לך עם ההלוואה?
 
כרגע הריבית היא 3.7%, אולי החישוב הזה יכנס לתקוף רק אחרי ה5 שנים הראשונות?

הקשר הוא שאני לא מעוניין לסגור את כל ההלוואה = נוח לי עם המינוף.
אני מעוניין לשמור עוד X מזומן עבור נכס נוסף \ מיתון תנודתיות של התיק \ שקט נפשי ועוד.
אז השיקול להשאיר מזומן הוא לא כלכלי וזה בסדר גמור.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
yancuk רכב חברה - כדאיות צרכנות פיננסית 14
עידו ג הבדלי דמי ניהול בקרן אירית - כדאיות שוק ההון 6
T כדאיות העברת כספים מקופת גמל לפנסיה כללית? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
F כדאיות של 20/80 לעומת דירה קיימת? (+אקסל מתנה) נדל"ן 64
י כדאיות התקנת חימום תת רצפתי בדירה להשקעה מקבלן נדל"ן 11
כ עצמאי - כדאיות הטבות מס מקרן פנסיה \ גמל ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
P כדאיות ביטוח רכב צרכנות פיננסית 6
J כדאיות קופת גמל במעמד עצמאי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
A מעבר לקטנוע חשמלי - כדאיות כלכלית לעומת חסרון טווח הנסיעה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
י כדאיות מעבר לIKBR שוק ההון 7
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
S הטבות מס בשכר לא מבוטח⁩ - כדאיות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
וינסנט כדאיות השקעה בחלק הסולידי של התיק שוק ההון 19
א מישהו יכול להמליץ על ספר כדאיות השקעות בנדלן? פוסטים מאיכות נמוכה 0
jinjiy כדאיות מחזור משכנתאות נדל"ן 28
IAmSam חישוב כדאיות של פרישה מרצון עם מרכיב פיצויים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
D כדאיות ביטוח חיים צרכנות פיננסית 8
א השקעה באג"ח ארה"ב - כדאיות ומיסוי שוק ההון 5
O כדאיות ביטוחים, אשמח לשמוע את דעתכם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
יבגני_ל כדאיות ביטוח אבדן כושר עבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
Z מה הן מדינות הכי כדאיות מבחינת מס רווח הון? מיסים 10
T חישוב כדאיות הקדמת תשלומים לקבלן נדל"ן 14
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
A כדאיות רישום למחיר מטרה כעת - סיכויי זכייה נדל"ן 5
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
T כדאיות פתיחת עוסק פטור לשכיר עם שכר גבוה מיסים 21
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
E כדאיות מחיר למשתכן נדל"ן 8
S כדאיות\שיקולי מס ב"הסבת" הדירה הראשונה כדירה להשקעה נדל"ן 19
ל כדאיות מחזור משכנתא עזרתכם. נדל"ן 6
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
A כדאיות והערכה של ייעוץ פנסיוני בתשלום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
G כדאיות דחיית בקשה להחזרי מס מיסים 8
A שכיר: כדאיות הפרשה לפנסיה על בונוס ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
משקיע בתבונה כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
ליאונידס כדאיות קיזוז מס כנגד הפסד מיסים 10
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי האם זה שהשקל עולה ביחס לדולר יכול להשפיע על כדאיות של מדד s&p500? שוק ההון 2
I מועדון הוט - כדאיות הצטרפות לחברי הייטקזון צרכנות פיננסית 1
The Stoic כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
J ביטוח מנהלים ללא מקדם מובטח - איך לחשב כדאיות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
N למישהו יצא להוציא דרכון רומני? עלות vs כדאיות אוף טופיק 10
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11

נושאים דומים

Back
למעלה