כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי

[minimizer]

אנחנו נמצאים כעת בשלב התכנון של בית פרטי ומתלבטים לגבי בנייה של יחידת דיור שמותרת לפי התב"ע, אותה אנחנו מתכוונים להשכיר לפחות עד שהילדים יגדלו / יעלה צורך אישי אחר בשימוש בה.
סדר הגודל של התוספת עבור בניית היחידה (לעומת לבנות בית בלי יחידה) הוא כ-400 אלף.

בצד היתרונות יש כמובן לא מעט - עלות הוספת יח"ד בשלב הבניה נמוכה בהרבה מאשר הוספתה לאחר מכן והתשואה על ההשקעה היא גבוהה מאוד (מעל 10% שנתי, ברוטו).
מצד שני, בניגוד להשקעה רגילה בנדל"ן, במקרה של יחידת דיור אי אפשר אף פעם "לממש" את ההשקעה - היחידה היא חלק מהבית ואי אפשר למכור אותה, גם כשלא מצליחים/לא מעוניינים להמשיך להחזיק בה (וכמובן שהיא גוררת תשלום ארנונה שוטף).
בנוסף לכך ישנו כמובן אובדן מסוים של פרטיות, שזה אספקט חשוב לדעתי בבית פרטי.

אשמח אם אנשים שבנו/מחזיקים יח"ד יוכלו להתייחס לכדאיות המהלך (גם כלכלית וגם מבחינות אחרות).

 

[yahud]

לא בניתי כזו, אבל גרתי במספר כאלה בשכירות (בבתים פרטיים של אנשים אחרים), ויש לי כזו בבית שאני גר בו היום.

באמת יש פה 2 עניינים אחד מול השני. כלכלי VS פרטיות ופחות מקום. אכתוב נקודות על כל אחד, אבל בסוף זה באמת החלטה של כל בן אדם..

***כלכלי***:
1. כמו שאמרת, אתה משקיע עכשיו ומחזיר את ההשקעה תוך מספר חד ספרתי של שנים, ואז יש לך נכס שנשאר איתך בהמשך ומוסיף לא קצת לתזרים.
2. כמובן שכמו בכל נכס, יש לך הוצאות נלוות של בלאי וכו' , וצריך לחשב את זה כלכלית.
3. ה"דירה להשקעה" שלך היא במרחק 10 צעדים מהספה בבית, שזה פלוס גדול מהרבה סיבות, אבל הרבה אנשים היו מסכימים להרוויח כמה אחוזים פחות בשביל פחות התעסקות.
4. ממליץ בשלב הבניה לבצע הפרדה כלשהי של החשבונות השוטפים מהיחידת דיור, ככה שיהיה קל לדיירים שנמצאים שם לשלם על הצריכה שלהם.
5. באמת זה נשמע כמו צעד כלכלי טוב, אבל האם אתה צריך אותו? אולי אתה כבר עשיר מספיק וזה סתם עוד צעד כדי להיות יעיל?
6. להחזיק את היחידה בלי שמישהו יגור שם זה באמת לא כלכלי, אבל מצד שני גר לגור בבית פרטי ולא בדירת 3 חדרים זה גם לא כלכלי בדר"כ. אי אפשר לכמת הכל בצורה כלכלית. צריך להיות מאושר בסוף ממה שבנית.
7. נכון שאתה לא יכול לממש בקלות רק את היחידת דיור. אבל במידה ותרצה לממש את הבית כולו, היחידת דיור שקיימת תעלה את ערכו.

**פרטיות:**
1. יש פה משהו מאוד רלוונטי לך בתור בן אדם. אתה בונה בית פרטי כי נמאס לך משכנים? כי זה נותן הרבה יותר שקט, אבל בעירבון מוגבל. עדיין יש לך שכנים אני מניח. עם בניה מספיק חכמה, היחידת דיור הזו יכולה להיות כמו עוד שכן. מהפרדה של המבנה לקצה של השטח, ועד גדר שמפרידה ביניהם כדי שהחצר אפילו לא תהיה משותפת.
2. הזכרתי, אבל זה נקודה משל עצמה: שטח משותף כגון חצר הוא בדר"כ ישומש ע"י הדיירים שלך, אם לא תהיה הפרדה ברורה.
3. אופציה לתת לילדים(או לאחד מהם, או בתחרות) פרטיות כשהם רוצים לעזוב את הבית, אבל עדיין להשאיר אותם קרוב. לעזור להם יותר בקלות, ולהנות מחברתם יותר זמן.
4. עוד נקודה לחשוב עליה, היא האם לדעתך תוכל למצוא דיירים בפרופיל אישי טוב שירצו לגור במושב/עיר/קיבוץ שאתה בונה בו. אתה רוצה שמי שיגור שם יהיה בן אדם נורמלי, שמסתובב ליד הילדים שלך.

 

[NoyC]

אני מדבר מאנקדוטה אבל אני סטודנט שגר עם המשפחה בבית פרטי באזור יקר (יותר מ5,6 מיליון ש"ח לבית) ואין פה אפילו יחידת דיור אחת בשכונה. למה? כי אנשים שמרוויחים מספיק בשביל להרשות לעצמם לחיות במקום כזה, לא מכניסים שכן הביתה בשביל עוד 3,000 ש"ח בחודש.

לעומת זאת, אני כן מכיר כאלה שיש להם יחידת דיור שהשתמשו בה למחסן ואז שהילדים מתבגרים הילדים עוברים אליה עם בן/בת זוג כדי לחסוך כסף ולחיות בעצמאות מסוימת - "קרוב אבל רחוק" מההורים.

 

[גרהם]

דיור אי אפשר אף פעם "לממש" את ההשקעה - היחידה היא חלק מהבית ואי אפשר למכור אותה

זה נכון, אבל כשתרצה למכור, סביר שבית עם יחידה יהיה שווה יותר מאשר בית בלעדיה, בפרט כשמדובר בבנייה חוקית.

 

[minimizer]

תודה על התשובה. במקרה שלנו האינטראקציה היחידה עם הדיירים תהיה בחניה המשותפת אבל משם הם יילכו ימינה ואנחנו שמאלה ומכל שאר הבחינות היחידה נפרדת לחלוטין (כולל חצר נפרדת).

4. ממליץ בשלב הבניה לבצע הפרדה כלשהי של החשבונות השוטפים מהיחידת דיור, ככה שיהיה קל לדיירים שנמצאים שם לשלם על הצריכה שלהם.

יש לך טיפים בנושא?
בכל מקרה התכוונו להתקין מונה חשמל/מים נפרד (וגז מבלונים) ליחידה, אבל עדיין ההתחשבנות של הדיירים תהיה מולי. האם אפשר להתקין מונים נפרדים לגמרי ולתת להם להתחשבן ישירות מול הרשויות? אם לא, איך מתייחסים לתעריפים שונים, למשל תעריף מים שתלוי במספר הנפשות?

5. באמת זה נשמע כמו צעד כלכלי טוב, אבל האם אתה צריך אותו? אולי אתה כבר עשיר מספיק וזה סתם עוד צעד כדי להיות יעיל?

אני אסתדר עם היחידת דיור וגם בלעדיה. הסיבה העיקרית שבגינה אני רוצה לבנות אותה היא לא כדי להפיק ממנה רווח (אחרת הייתי יכול לקחת את ה-400 אלף האלה ולקנות דירה להשקעה) אלא מתוך כוונה שהילדים ישתמשו בה בעתיד - אבל אנחנו מדברים על משהו כמו 15 שנה מהיום. בינתיים רצוי שהיא לפחות תעזור לי קצת לשלם את המשכנתא על הבית עצמו.

6. להחזיק את היחידה בלי שמישהו יגור שם זה באמת לא כלכלי, אבל מצד שני גר לגור בבית פרטי ולא בדירת 3 חדרים זה גם לא כלכלי בדר"כ. אי אפשר לכמת הכל בצורה כלכלית. צריך להיות מאושר בסוף ממה שבנית.

כשאתה גר בבית פרטי לעומת 3 חדרים אתה משלם על משהו שאתה משתמש בו ונהנה ממנו. כשהיחידת דיור עומדת ריקה זה פשוט לזרוק כסף לפח פשוטו כמשמעו. ובניגוד לדירה, כאמור, אי אפשר למכור את היחידה.

7. נכון שאתה לא יכול לממש בקלות רק את היחידת דיור. אבל במידה ותרצה לממש את הבית כולו, היחידת דיור שקיימת תעלה את ערכו.

זה נכון, אבל כשתרצה למכור, סביר שבית עם יחידה יהיה שווה יותר מאשר בית בלעדיה, בפרט כשמדובר בבנייה חוקית.

האמת שאנחנו לא מתכננים למכור אותו אף פעם (אולי זה קצת נאיבי), אבל התחושה שלי לפחות היא שיחידת דיור יכולה גם מצד שני להרחיק רוכשים פוטנציאליים שפשוט לא רוצים את ההתעסקות הזאת בכלל.

 

[גרהם]

האמת שאנחנו לא מתכננים למכור אותו אף פעם (אולי זה קצת נאיבי), אבל התחושה שלי לפחות היא שיחידת דיור יכולה גם מצד שני להרחיק רוכשים פוטנציאליים שפשוט לא רוצים את ההתעסקות הזאת בכלל.

מההכרות שלי זה הפוך.
כשהיחידה הנוספת חוקית, הרוב מעדיפים שתהיה להם אחת כזו, בפרט בתרבות הישראלית בה אנשים סוחטים את כושר ההחזר עד הקצה והיחידה הנוספת מאפשרת לקנות בית יקר יותר בהתבסס על דמי השכירות ממנה.
יתרון נוסף, שמודגש בימי הקורונה, הוא האפשרות להפוך את היחידה לקליניקה או משרד המנותקים מהבית.

 

[קפיצת הדרך]

מסכימה מאוד עם מה שכתבו כאן.
ברור שאם הדירה תושכר זה יהיה מאוד כלכלי. בוודאי יחסית ל- ״דירה להשקעה״ אחרת.
גם אם הדירה לא תושכר יכולים להיות לה שימושים אחרים - יחידת דיור לילדים מתבגרים, יחידת דיור שיכולה לשמש כמשרד/בית מלאכה וכו׳.
אבל אז כמובן שזה לא ממש עניין ״כלכלי״, אלא יותר עניין ״שימושי״.

במקרה שלנו האינטראקציה היחידה עם הדיירים תהיה בחניה המשותפת אבל משם הם יילכו ימינה ואנחנו שמאלה ומכל שאר הבחינות היחידה נפרדת לחלוטין (כולל חצר נפרדת).

זה מעולה.
מכירה מקרוב (משפחה) שיש להם יחידת דיור שהיא לגמרי מופרדת (כניסה נפרדת, גינה נפרדת, מפלס נפרד) ובאמת לא מרגישים בכלל שיש דיירים בקרבה. כך שמלבד ההתעסקות הרגילה עם שוכרים אין פגיעה בפרטיות.
לדעתי זה תנאי ראשון במעלה אם הפרטיות חשובה לכם.

האמת שאנחנו לא מתכננים למכור אותו אף פעם (אולי זה קצת נאיבי), אבל התחושה שלי לפחות היא שיחידת דיור יכולה גם מצד שני להרחיק רוכשים פוטנציאליים שפשוט לא רוצים את ההתעסקות הזאת בכלל.

בימינו ליחידת דיור שכזו יש ערך רב גם עבור אנשים שרוצים לאפשר לעצמם לעבוד מהבית. כך שגם אם מישהו לא ירצה להשכיר קשה לי לראות מצב שבו זה ירחיק קונים פוטנציאליים.

ואין פה אפילו יחידת דיור אחת בשכונה. למה? כי אנשים שמרוויחים מספיק בשביל להרשות לעצמם לחיות במקום כזה, לא מכניסים שכן הביתה בשביל עוד 3,000 ש"ח בחודש.

גם באזור שלנו אין. ולדעתי - בדיוק מהסיבה הזו. זה פשוט לא מצדיק את ההתעסקות ואת הפגיעה בפרטיות.

אם עבורך

בינתיים רצוי שהיא לפחות תעזור לי קצת לשלם את המשכנתא על הבית עצמו.

אז לך זה בהחלט יכול להצדיק את ההתעסקות והפגיעה בפרטיות (שכנראה תהיה מינימלית בהתחשב במיקום המתוכנן).

 

[איש(3718)]

גם באזור שלנו אין. ולדעתי - בדיוק מהסיבה הזו. זה פשוט לא מצדיק את ההתעסקות ואת הפגיעה בפרטיות.

ולכן, כדאיות כלכלית תלויה באזור, וזה לא שחור ולבן.

אם זה אזור בו מי שמחפש לקנות מרויח טוב, ולא צריך התזרים, אז יחידה נפרדת לא תעלה מחיר הבית (אא"כ מדובר בשיכון ילדים מתבגרים של הקונה).

צריך לשים לב גם לנושא היטל השבחה. יש מקומות שדורשים היטל כזה על פיצול, ולעיתים הוא לא קורלטיבי כלל לעליית הערך (שלא קיימת).

 

[Joseph]

בהנחה שהבניה תעלה עוד 400,000, והשכירות תהיה 3,000 (סתם מספר)
ייקח 133 חודשים להחזיר את ההשקעה - 11 שנים.
לאחר 11 שנים פחות או יותר (כתבת 15) תרצה את הדירה בשביל הילדים/שימושים שונים
כלומר קיבלת יחידה "ללא עלות" לאחר השקע של עשור +-
במונחי כדאיות אני לא בטוח אם זה מה שהייתי עושה עם 400,000 ש"ח פנויים.
אבל אולי אני טועה (בחישוב או בהסתכלות הכלכלית), אשמח אם תתקנו אותי.
כמובן שאני לא מדבר במונחים של נוחות ויוקרה, אלא רק של "כדאיות העסקה"

 

[minimizer]

אני חושב שבהיבט הכלכלי זו לא עסקה רעה (אבל גם לא מדהימה כמובן).
קודם כל הבת הגדולה שלי היום בת 3, ואני לא צופה שהיא תגור ביחידה הזאת לפחות עד שהיא תהיה בצבא, כך שיש עוד מינימום 15 שנים עד אז, מינוס הזמן שייקח לבנות את הבית בפועל שזה עוד +/- שנה וחצי מהיום, אז במינימום אנחנו מדברים על 13 שנים שהיחידה תושכר.
מעבר לזה, הילדים לא יחיו בה לנצח (אם בכלל) ומתישהו יעזבו את הבית ואז היחידה פשוט תשמש אותנו כהכנסה פסיבית לקראת גיל הפרישה שלנו (כנראה שנהיה סביבות גיל 60 כבר).
אגב, לגבי האזור, מדובר בהרחבה של מושב שנמצא צמוד לעיר ובשניהם יש היום מצוקת דיור חמורה. לא ניתן למצוא היום במושב יחידות דיור להשכרה, וזה לא בגלל שהן לא קיימות אלא פשוט כי כולן מושכרות.

בסופו של דבר, אם התב"ע מאפשרת לבנות יחידת דיור באופן חוקי, זה נשמע לי הגיוני לבנות אותה מראש ולהשכיר מאשר להוסיף אותה אחר כך "כשצריכים", אפילו מבחינת עלויות הבניה נטו. אבל הדילמה שלי היא לא כלכלית נטו - הייתי שמח לקבל חוות דעת של אנשים שמחזיקים ביחידות דיור בבית שלהם ומה החוויות שלהם.

 

[bw]

אני בניתי יחידה במקום החניה שלי, כל הבניה עלתה 75k כולל רהוט, 3 שנים הוצאתי את ההשקעה.
אחד הדברים הכי משתלמים שיש.
והביקוש לכך גבוה מאוד בייחוד שהוא לא מרתף.

 

[רוני]

אשמח אם אנשים שבנו/מחזיקים יח"ד יוכלו להתייחס לכדאיות המהלך (גם כלכלית וגם מבחינות אחרות).

היי
מדובר בהשקעה מצויינת, מדוע לחפש סיבות לא להוציא לפועל

 

[קפיצת הדרך]

ולכן, כדאיות כלכלית תלויה באזור, וזה לא שחור ולבן.

אם זה אזור בו מי שמחפש לקנות מרויח טוב, ולא צריך התזרים, אז יחידה נפרדת לא תעלה מחיר הבית (אא"כ מדובר בשיכון ילדים מתבגרים של הקונה).

לא מדויק.
באזורים כאלו (כמו אצלנו לדוגמא) זה בהחלט מעלה את מחיר הבית בדיוק בגלל השימושים האחרים של יחידה כזו. לדוגמא יש הרבה אנשים במקצועות חופשיים שמשתמשים ביחידה בתור המשרד שלהם. וכאמור כיום גם לשכירים זה יכול להיות מאוד מאוד שימושי ונוח לייצר משרד בבית.

 

[minimizer]

וכאמור כיום גם לשכירים זה יכול להיות מאוד מאוד שימושי ונוח לייצר משרד בבית.

זה קצת מיותר לייצר משרד בגודל של 50-60 מ"ר עם מקלחת ומטבח..

אני בניתי יחידה במקום החניה שלי, כל הבניה עלתה 75k כולל רהוט, 3 שנים הוצאתי את ההשקעה.

וואו, יפה. במקרה שלי זה לא ממש אפשרי, צריך שלד ויסודות בשביל היחידה (מצד אחד זה כמובן מייקר מאוד, מצד שני זה יוצר אותה במפלס נפרד מהבית).

 

[קפיצת הדרך]

זה קצת מיותר לייצר משרד בגודל של 50-60 מ"ר עם מקלחת ומטבח..

לא באזור שבו לא טורחים להשכיר את היחידה…

אגב, דירה בגודל כזה (שמגיעה גם עם גינה פרטית) תושכר כנראה בסכום הרבה יותר גבוה מ- 3000₪ (יותר לכיוון 4500-5000₪).

 

[minimizer]

זו תהיה דירה בגודל 55 מ"ר עם סלון וחדר שינה - הם יהיו מרווחים אבל עדיין מדובר בדירת שני חדרים, ואני לא חושב שהיא תושכר ביותר מ-3,500.
לצערי ניסינו לדחוף שם עוד חדר וזה פשוט לא מסתדר במגבלות התב"ע - לעשות שלושה חדרים בגודל 55-60 מ"ר זה צפוף מדי, ואי אפשר לגנוב שטח מהגינה בגלל קוי הבניין...

 

[Redroze]

זו תהיה דירה בגודל 55 מ"ר עם סלון וחדר שינה - הם יהיו מרווחים אבל עדיין מדובר בדירת שני חדרים, ואני לא חושב שהיא תושכר ביותר מ-3,500.
לצערי ניסינו לדחוף שם עוד חדר וזה פשוט לא מסתדר במגבלות התב"ע - לעשות שלושה חדרים בגודל 55-60 מ"ר זה צפוף מדי, ואי אפשר לגנוב שטח מהגינה בגלל קוי הבניין...

גם אני חשבתי כמוך אבל אני מחזק את @קפיצת הדרך. ברחוב שלי יש מספר בתים שבשנה האחרונה יצאו לשוק עם יחידות כמו שאתה מתאר. אנשים עמדו בתור ונלחמו על היחידות, כתוצאה מכך המחירים מגרדים את ה-5 אלף ש"ח שכירות.
רק כדי להכניס דברים לפורפורציה, בסכום הזה ניתן לשכור באזור דירת 4.5 חדרים בבניין מודרני.

 

[צדיק נסתר]

ואני אתרום ממה שקורה אצלנו בישוב בשרון
יש לא מעט בתים עם יחידות דיור
יש הרבה בעלי נכסים שמתבגרים ומקבלים כך הכנסה נוספת
קחו בחשבון שזוג כבר לא צריך בית של 250- 300 מטר
ולפעמים העובדה שיש עוד מישהו בחצר היא יתרון ולא חיסרון
בגיל מסוים
הבתים אצלנו על מגרשים של מעל לחצי דונם ורק בודדים
ומחזק את נושא העבודה מהבית שנותן אפשרות הפרדה בין הבית למשרד.

גילוי נאות: אין לנו יחידת דיור ולא צורך כלכלי בה.

 

[אליהו]

אני עשיתי יחידה בדירה שלי ורק בגלל זה יכולתי להרשות לעצמי לקנות דירה אם חצר ולאט לאט מחיר היחידה עולה בגלל שמחיר הדירות עלה והמשכנתא נשאר בערך אותו החזר
אבל אם לא צריכים כסף אז זה כאב ראש חבל

 

[Homer]

זה לא רק כשהבת בצבא. אני מכיר משפחה אחת בה ההורים עזבו את הבית הגדול ועברו ליחידה. את הבית הם העבירו לאחד הילדים שיש לו משפחה גדולה. הם כבר לא צריכים הרבה מקום, והעדיפו יחידה בלי מדרגות על הבית המרכזי. כך גם קרובים לבן ולנכדים.