• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

יתרונות הנדלן על שוק המניות?

Zivafgin

משתמש סולידי
הצטרף ב
17/2/20
הודעות
31
דירוג
8
ברמה הכלכלית בלבד -
להשקעה ארוכת טווח בגיל 28, האם מניות אכן עדיפות על נדלן בארץ?

אני כרגע מושקע בשוק המניות העולמי, אבל באותה נשימה,
אני יכול לקחת משכנתא מהבנק לטובת קניית דירה שאותה אני אוכל להשכיר במחיר המשכנתא
ולהינות מהגדילה בשווי הנכס +ותוך 10שנים הנכס שייך לי.

דבר שני- הרווח מהשכירות פטור ממס, מתחת ל5000 שקל בחודש.

וישנה אפשרות למנף את הכסף במשכנתא נוספת על הבית לרכישת נכס שני ושלישי

אני בטוח שהאנשים הטובים כאן עשו כבר את החישוב ולכן אני פונה אליכם.
האם המינוף הזה עדיין נחות על הריבית-דה-ריבית במניות ברמה המספרית /כלכלית?



רב תודות
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,733
דירוג
24,713
האם זה עדיין נחות על מניות ברמה המספרית?
תלוי על איזה מספרים אתה מדבר.
דבר שני, אפשר להינות מרווח נקי ללא מיסוי (מתחת ל 5000 שקל בחודש) בדירה הראשונה.
אכן יתרון גדול.
ואפילו למנף את ההשקעה עם משכנתא לטובת קניית נכס שני ושלישי ...
אבל בתשלום מס מלא++
גם בשוק ההון ניתן להתמנף, לא שאני ממליץ או מייעץ על כך.
האם זה לא מינוף מהיר יותר מהריבית דה ריבית בשוק המניות שחייב במס?
מהיר יותר? לא. מינוף בשוק ההון אפשר לקבל מהיום להיום בעוד בנדל"ן זו פרוצדורה ארוכה.
 

Zivafgin

משתמש סולידי
הצטרף ב
17/2/20
הודעות
31
דירוג
8
תלוי על איזה מספרים אתה מדבר.

אכן יתרון גדול.

אבל בתשלום מס מלא++
גם בשוק ההון ניתן להתמנף, לא שאני ממליץ או מייעץ על כך.

מהיר יותר? לא. מינוף בשוק ההון אפשר לקבל מהיום להיום בעוד בנדל"ן זו פרוצדורה ארוכה.

אני מושקע בעיקר במדדים פסיבים , 70אחוז על SP500 , ו30אחוז על שוק אירופאי ושוק מתפתח עולמי. דרך הבלאקרוק הישראלית

איך אפשר למנף את הכסף שלך בשוק ההון? הלוואה מהבנק בריבית נמוכה?

אם אנחנו מדברים רק על דירה ראשונה,
כאשר מתחת ל5000 שקל אין מיסוי + גדילה בשווי שוק הנדלן.
כלכלית בלבד, בטווח של 10 שנים + זה עדיין יהיה נחות מול מהמדדים בשוק המניות העולמי?
 

Mr. Bigglesworth

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
2,942
דירוג
3,486
כלכלית בלבד
קשה לומר בלי כדור בדולח. אני מניח שלמבינים ממני יש נתונים הסטוריים, אבל אופתע אם ההטבה במס לא נותנת אפילו עדיפות
יש סיכון נוסף שלא התחשבת בו והוא שכאשר אתה קונה דירה יחידה אתה חושף את עצמך לסיכון מסוים שמשהו יקרה לה.
להשיג פיזור בשוק ההון זה יותר קל ודורש הרבה פחות עבודה מלהשיג פיזור בשוק הנדלן.
יש קרנות ריט שנותנות חשיפה לנדל"ן שדומה יותר באופן טכני לשוק ההון אבל אז מותרים על הטבת המס המשוגעת.
 

Zivafgin

משתמש סולידי
הצטרף ב
17/2/20
הודעות
31
דירוג
8
קשה לומר בלי כדור בדולח. אני מניח שלמבינים ממני יש נתונים הסטוריים, אבל אופתע אם ההטבה במס לא נותנת אפילו עדיפות
יש סיכון נוסף שלא התחשבת בו והוא שכאשר אתה קונה דירה יחידה אתה חושף את עצמך לסיכון מסוים שמשהו יקרה לה.
להשיג פיזור בשוק ההון זה יותר קל ודורש הרבה פחות עבודה מלהשיג פיזור בשוק הנדלן.
יש קרנות ריט שנותנות חשיפה לנדל"ן שדומה יותר באופן טכני לשוק ההון אבל אז מותרים על הטבת המס המשוגעת.

נכון ואגב לוקח בחשבון את הסיכון, ודווקא כשהסיכון עולה הרווח עולה איתו ביחד לא ?

לפי הסטורייה של נתונים אימפירים אובייקטיביים,
האם הרווח הנקי מתחת ל5K בחודש ביחד עם התשואה על הנכס אחרי מכירה. כלכלית יותר
בתנאי משכתנא עם הון של 50אחוז או אפילו ללא
אל מול השקעות במדדים העולמיים - ארצות הברית, אירופה ושווקים מתפתחים
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,733
דירוג
24,713
איך אפשר למנף את הכסף שלך בשוק ההון? הלוואה מהבנק בריבית נמוכה?
דובר פה רבות בפורום, תחפש.
אם אנחנו מדברים רק על דירה ראשונה,
כאשר מתחת ל5000 שקל אין מיסוי + גדילה בשווי שוק הנדלן.
כלכלית בלבד, בטווח של 10 שנים + זה עדיין יהיה נחות מול מהמדדים בשוק המניות העולמי?
כלכלית בלבד אין פה (ובכלל) נביאים.
נכון ואגב לוקח בחשבון את הסיכון, ודווקא כשהסיכון עולה הרווח עולה איתו ביחד לא ?
לא. סיכון של שנובע מחוסר פיזור הוא סיכון שלא מפוצה.
 

Zivafgin

משתמש סולידי
הצטרף ב
17/2/20
הודעות
31
דירוג
8
דובר פה רבות בפורום, תחפש.

כלכלית בלבד אין פה (ובכלל) נביאים.

לא. סיכון של שנובע מחוסר פיזור הוא סיכון שלא מפוצה.

ראשית תודה!
אני לא מצפה שתחזה מה יקרה, אני שואל האם לפי ההיסטוריה וראייה על החזקת נכס שהשווי שלו גם עולה וגם השכירות בו ללא מיסים אשר מכסה את המשכנצא עדיין נחות ברווח שלו בטווח הרחוק מרווח הריבית-דה-ריבית של המדד בשווקים העולמיים (כאשר ארה"ב 70אחוז מהתיק - SP500).

אגב אפשר להריץ פה בחיפוש "מינוף כסף שוק ההון" וזה יימצא לי את הדיון על המינוף?
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,733
דירוג
24,713
, אני שואל האם לפי ההיסטוריה וראייה על החזקת נכס שהשווי שלו גם עולה וגם השכירות בו ללא מיסים אשר מכסה את המשכנצא עדיין נחות ברווח שלו בטווח הרחוק מרווח הריבית-דה-ריבית של המדד בשווקים העולמיים (כאשר ארה"ב 70אחוז - SP500).
אין משמעות לאם השכ"ד מכסה את המשכנתא או שלא.
חוץ מזה אני לא מבין את השאלה, אתה שואל מה היה? גם אי אפשר לדעת כי משטר המס היה שונה בעתיד ודירה בר"ג התנהגה מאד שונה מדירה בת"א או ב"ש, מה גם בין השכונות יש שונות גדולה. גם הריבית שאתה תקבל שונה מהריבית שאני אקבל ובטח והריביות גם משתנות כל הזמן, בעבר הם היו גבוהות יותר משמעותית.

הS&P מהווה רק כ48% מהשוק העולמי ולא70%.
 

Zivafgin

משתמש סולידי
הצטרף ב
17/2/20
הודעות
31
דירוג
8
וראייה על החזקת נכס שהשווי שלו גם עולה
אין משמעות לאם השכ"ד מכסה את המשכנתא או שלא.
חוץ מזה אני לא מבין את השאלה, אתה שואל מה היה? גם אי אפשר לדעת כי משטר המס היה שונה בעתיד ודירה בר"ג התנהגה מאד שונה מדירה בת"א או ב"ש, מה גם בין השכונות יש שונות גדולה. גם הריבית שאתה תקבל שונה מהריבית שאני אקבל ובטח והריביות גם משתנות כל הזמן, בעבר הם היו גבוהות יותר משמעותית.

הS&P מהווה רק כ48% מהשוק העולמי ולא70%.

אתחיל מהסוף - 70אחוז הכוונה לחלוקה מתוך התיק

אני מבין את המורכבות של השאלה, אני יוצא מנקודת הנחה שאנחנו שמים את הדוגמאות הקיצוניות בצד. ומסתכלים על ממוצע .
שאומרים ששוק הנדל"ן עושה 3אחוז -4אחוז תשואה בשנה (זה בכלל נכון לומר כך?)
בעוד מדדי המניות קרוב ל 8 אחוז בשנה.
אם זה נכון- במבט כזה ברור שעדיף למנף את הכסף דרך התשואה במדד המנייתי . גם פיזור וגם רווח....

האם לוקחים בחשבון את הנושא של רווח משכירות חודשית ופטור מס?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,733
דירוג
24,713
ומסתכלים על ממוצע .
שאומרים ששוק הנדל"ן עושה 3אחוז -4אחוז תשואה בשנה (זה בכלל נכון לומר כך?)
אין משמעות לממוצע כי:
1. אתה לא יכול להשקיע בממוצע.
2. הממוצע כולל את מה שהיה בשנות ה60,70,80 וה90. איך זה רלוונטי להיום? (זה לא).

בעוד מדדי המניות קרוב ל 8 אחוז בשנה.
אני די בטוח שאתה טועה בגלל:
1. תשווה ש"ח לש"ח ודולר לדולר.
2. תשקלל מיסים.
3. תשקלל מינוף.
אם זה נכון- במבט כזה ברור שעדיף למנף את הכסף דרך התשואה במדד המנייתי . גם פיזור וגם רווח....
תשואות זה לא רק מה שחשוב, הסיכון למשל יותר חשוב. לקנות מדד במינוף זה סיכון מטורף.

האם לוקחים בחשבון את הנושא של רווח משכירות חודשית ופטור מס?
בהחלט, צריך לקחת בחשבון את כל הפרמטרים ומיסוי זה אחד חשוב.

טיפ קטן: אני מניח שאתה לא היסטוריון ואין לך יכולת להשקיע בעבר, מה שהיה פחות חשוב, חשוב מה שיהיה, אנחנו לא נביאים (אני לא לפחות) ככה שאין לנו דרך לדעת מה יהיה אבל אנחנו כן יכולים וצריכים להניח הנחות ריאלית לגבי העתיד בבואנו להשקיע ולהחלט במה להשקיע.
https://he.wikipedia.org/wiki/תורת_ההחלטות

אני מציע לך לשבת ולהניח הנחות סבירות עם מקדמי ביטחון לגבי כל אחת מהאלטרנטיבות שלך ולקבל החלטה בהתאם. תשקלל גם את רמת הסיכון ולא רק התשואה הצפויה.
 

AAA

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/5/20
הודעות
332
דירוג
92
פרשנות שלי (לא יעוץ וכ'ו)
יתרונות בנדלן:
בדירה יחידה יש הטבת מס
מינוף ע"י משכנתא ( יוצר מצב של ריבית דריבית רק בהפוך)

יתרונות שוק הון :
קלות התפעול
עלויות תפעול זולות
 

Zivafgin

משתמש סולידי
הצטרף ב
17/2/20
הודעות
31
דירוג
8
אין משמעות לממוצע כי:
1. אתה לא יכול להשקיע בממוצע.
2. הממוצע כולל את מה שהיה בשנות ה60,70,80 וה90. איך זה רלוונטי להיום? (זה לא).
ברור לי, אבל זה בעצם הכלי שלי ל"להניח הנחות ריאלית לגבי העתיד"

אני די בטוח שאתה טועה בגלל:
1. תשווה ש"ח לש"ח ודולר לדולר.
2. תשקלל מיסים.
3. תשקלל מינוף.
סליחה, מה הכוונה מינוף בהיקשר הזה?
ולגבי הנתונים של שוק המניות לפי מה שאני זוכר שאבתי אותם מאחד הפוסטים כאן של דורין. ומספר שקראתי לאחרונה גם בהמלצתה בפורום the bogleland .על נתון של קרוב ל 7.8אחוז בשנה לאורך תקופה.

טיפ קטן: אני מניח שאתה לא היסטוריון ואין לך יכולת להשקיע בעבר, מה שהיה פחות חשוב, חשוב מה שיהיה, אנחנו לא נביאים (אני לא לפחות) ככה שאין לנו דרך לדעת מה יהיה אבל אנחנו כן יכולים וצריכים להניח הנחות ריאלית לגבי העתיד בבואנו להשקיע ולהחלט במה להשקיע.
https://he.wikipedia.org/wiki/תורת_ההחלטות

אני מציע לך לשבת ולהניח הנחות סבירות עם מקדמי ביטחון לגבי כל אחת מהאלטרנטיבות שלך ולקבל החלטה בהתאם. תשקלל גם את רמת הסיכון ולא רק התשואה הצפויה.

בעברי 3 שנים שחקן פוקר מקצועי וריווחי באינטרנט , אני מבין מזה אומר לשקלל סיכון מול רווח ובכלל בעבודה גרינדית יומית.
אני אישית לא הצלחתי לקחת את כל הפרמטרים בחשבון ולהבין כדאיות.
לכן העלאתי את הפוסט כדי להבין דרכם את פוטנציאל הרווח של השכלול הזה אל מול האסטרטגיה הנוכחית שלי (מדדי שוק המניות)
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,211
דירוג
2,198
ודווקא כשהסיכון עולה הרווח עולה איתו ביחד לא ?
זה לא עובד ככה.
"הסיכון עולה" = טווח האפשרויות לתשואה עתידית גדל, לשני הכיוונים, והסבירות שיהיה לך הפסד מוחלט או יחסי נומינלי או ריאלי הולכת וגדלה.

חשבת שאם תקרא למשהו "בסיכון גבוה יותר זה אומר שתרוויח? נשמע נורא קל ופשוט (שזה ההפך מסיכון).

תסתכל למשל על רכישת כרטיס לוטו. הסיכון שתפסיד את כל ההשקעה שלך הוא עצום, והיי.. באמת לרוב אתה מפסיד את ההשקעה שלך....
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,211
דירוג
2,198
שאומרים ששוק הנדל"ן עושה 3אחוז -4אחוז תשואה בשנה
ייתכן, אבל מה אכפת לך מה השוק "עושה"? זה מספר ממוצע שאין לך נגישות אליו מכיוון שלך יש נכס אחד ויחיד שאולי עושה הרבה פחות. ראה הודעה קודמת בנוגע למושג סיכון.
ברכישת תעודה מחקה מדדית אתה כן מקבל בקירוב את הממוצע.
 

יושב על הגדר

משתמש סולידי
הצטרף ב
6/6/20
הודעות
30
דירוג
24
ממליץ לך לקרוא כאן וגם את פוסט ההמשך, קצת ישן אבל יש שם ניתוח יחסית מעמיק.
 

YPV

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/8/16
הודעות
1,487
דירוג
2,328
בנוסף למה שכבר ניסו להסביר לך חוסר המשמעות של הסתמכות על ממוצעים -

תחשוב שאתה מקבל הצעת עבודה בחברה ואתה מתחייב לתפקיד לפחות ל 10 שנים. כשאתה שואל מה יהיה השכר שלך, התשובה שתקבל תהיה "לא נוכל להגיד לך עכשיו כמה תרוויח אבל תדע שהשכר הממוצע בחברה הוא 60,000 ש"ח לחודש". האם היית מקבל את ההצעה?
 

Asafabadi

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/6/20
הודעות
215
דירוג
41
סתם שאלה בתור אחד חדש שמתעניין, אין לך אג"ח בתיק השקעות? כי הבנתי שצריך לאזן עם אג"ח ולא להשקיע הכל במניות
 

Asafabadi

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/6/20
הודעות
215
דירוג
41
ממי הבנת את זה?
לא ״צריך״ שום דבר. כל אחד מתכנן את השקעותיו לפי צרכיו האישיים ורמת הסיכון המתאימה לו.
מהבלוגים שקראתי פה שכתבה הסולידית, כתבה שצריך לאזן ראיתי 70-30 למשל היא עשתה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T יתרונות ב IBKR לעומת תיק בבנק שוק ההון 17
stamEhad ביטקוין VS. איתריום (וגם Ethereum Killers) - יתרונות וחסרונות השקעות אלטרנטיביות 12
J תיק דיוידנד דרך קרן סל - יתרונות וחסרונות. שוק ההון 30
נ קצבה- יתרונות מול חסרונות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
T יתרונות וחסרונות בשילוב קרן פנסיה כללית וקופת גמל לעומת כללית בלבד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
ה יתרונות וחסרונות בהשארת הון עצמי ולקיחת משכנתא נדל"ן 6
E יתרונות המינוף בנדלן? נדל"ן 11
D יתרונות vs חסרונות : קרבה לרכבת הקלה נדל"ן 31
ה יתרונות וחסרונות כלכליים בנישואים צרכנות פיננסית 51
M העברת קרן השתלמות ישנה לניהול עצמי - יתרונות וחסרונות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Gari יתרונות פיננסיים (בעיקר בשוק ההון) בדרכון פורטוגלי? שוק ההון 16
ס יתרונות חסרונות בלקיחת משכנתא אם תיק ההשקעות שלי לא 100% מניות נדל"ן 6
ב דרכון אירופאי - יתרונות בהשקעות נדל"ן נדל"ן 7
I יתרונות ההשקעה ב IB שוק ההון 6
S יתרונות וחסרונות של מסחר בברוקר זר שוק ההון 84
K יתרונות וחסרונות של ברוקר זר צרכנות פיננסית 14
Z האם יתרונות של TAX HARVESTING מצדיקים רכישת מניותר רבות במקום סלים? שוק ההון 3
ג להשקיע כאשר השוק בירידה - יתרונות/חסרונות? שוק ההון 10
ש יתרונות וחסרונות על ההבדלים בין הqqq ל tqqq שוק ההון 0
unrealx אילו יתרונות יש להשקעה בקרנות אג"ח ממשלתי על אג"ח בודדת? שוק ההון 15
ה השקעה באמצעות חברה בע"מ - יתרונות וחסרות מיסים 9
R השקעה בישראל: יתרונות וחסרונות שוק ההון 15
אנא-אל חדר כושר- יתרונות מול חסרונות התפתחות אישית 53
עצמאית יתרונות וחסרונות של שני חשבונות בנק בשני בנקים שונים צרכנות פיננסית 3
M צעדים ראשונים בעולם הנדלן- איפה ומה לקרוא נדל"ן 2
O למה מדד REIT נחשב כמוטה יותר לשוק ההון מאשר לשוק הנדלן? נדל"ן 0
קוף שמבין עליית מחירי הנדלן נדל"ן 15
R עליות מחירי הנדלן בעולם - דיון נדל"ן 37
Ron.B צעדים ראשונים בעולם הנדלן- מאפייני נכס רצוי נדל"ן 23
M בועת הנדלן של החילונים בישראל נדל"ן 2
מומו הברווז דירה מפוצלת - המניות של הנדלן? נדל"ן 27
Ron.B קריירה כשכיר בעולם הנדלן התפתחות אישית 15
S קורסים בתחום הנדלן. התפתחות אישית 17
H שכירות עד קריסת בועת הנדלן מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 109
maverick שוק הנדלן - כניסה לתחום התפתחות אישית 12
א תהיה נוספת על בועת הנדלן שוק ההון 107
ל האם מדד ת"א נדל"ן 15 הוא דרך "לגיטימית" להרוויח (או להפסיד) מבועת הנדלן? שוק ההון 15
A מרגיש מחוץ למשחק של שוק ההון - דווקא בגלל הפורם והטוויטר של הסולידית.... שוק ההון 108
ס ביג דאטה על שוק ההון והערכות אוף טופיק 0
E אני מבולבל ולא יודע איפה ללמוד על שוק ההון שוק ההון 115
ק סקר שוק בנקים ופתיחת חשבון בנק - מרחוק צרכנות פיננסית 7
F כתבה שהתפרסמה בגלובס - "האינפלציה חורגת מהיעד, ובנק ישראל במלכוד: האם להעלות ריבית ולטלטל את שוק המשכנתאות?" פוסטים מאיכות נמוכה 1
S קרן סל ישראלית בלאקרוק בלי עושה שוק שוק ההון 5
Y פקדון תשואה בטוחה אל מול שוק המניות? שוק ההון 3
L כיצד ניתן להשוות את שוק ההון לנדל"ן? השקעות אלטרנטיביות 7
oferM כיצד יושפע שוק הנדל"ן משינויים גדולים בשוק העבודה ? נדל"ן 2
א שוק ההון גבוה- שווה להיכנס עכשיו? שוק ההון 12
V מה הסיבה שאיננני יכול לפתוח נושא ב>שוק ההון>ברוקרים ופלטפורמות מסחר אוף טופיק 2
הסיני שוק המניות הסיני - שאנגחאי ושנז'ן שוק ההון 16
F הוצע לי להשכיר את דירתי ל-3 שנים מעל מחיר שוק, כולל שיפוץ הדירה על חשבונם. יש קאצ'? נדל"ן 1

נושאים דומים

למעלה