יתרונות המינוף בנדלן?

[esng.33]

שלום לכולם,

לאחרונה נתקלתי בפוסט הבא שמשווה בין נדלן (דירה להשקעה) לבין השקעה פסיבית בשוק ההון:

המדריך המקיף לניתוח כדאיות השקעות נדל"ן (והשוואה מול שוק ההון)

המדריך המקיף לניתוח כדאיות השקעות נדל"ן והשוואה מול שוק ההון

www.simplifynance.co.il

בעוד שעל חלק מהסעיפים אפשר להתווכח אם הם נכונים או לא (פסיכולוגית ופיננסית), יש סעיף אחד שלא ממש הצלחתי להבין.
תמיד חשבתי שאחד היתרונות המשמעותיים ביותר של דירה להשקעה זה המינוף, אולם נראה כי כותב הפוסט הפריך את הטענה הזו - מה אני מפספס או איפה לא מדייקים?

תודה !

 

[dani91]

לא הצלחת להבין כי זה לא נכון.

 

[איש(3718)]

זה נכון חלקית . זה תלוי באחוזים הספציפים של השכירות ושל הריבית על המשכנתא.

לצורך הדוגמא, נניח שמדובר בהלוואת בלון של 100% מערך הנכס שבה משלמים הקרן בסוף (כשמוכרים הדירה) ומשלמים ריבית שנתית של 3.5 % על המשכנתא.

את ה 3.5% האלו צריך להפחית מההכנסות על הדירה. אם התשואה היא 7% ברוטו בשנה (שכירות + עליית ערך) ,התשואה נטו היא 3.5 %.

וזה המקרה הטוב בו יש עליית ערך.

מה קורה אם אין עליית ערך או ריבית המשכנתא גבוהה? אז מפסידים כסף.

נניח שריבית המשכנתא 7% לשנה, ומחיר הדירה לא עולה, אך מקבלים שכירות של 3.5% בשנה, במקרה הזה מפסידים 3.5% מערך הנכס כל שנה.

הכל תלוי במספרים.

 

[ExeAction]

במקרה הכנתי טבלה כדי להסביר לעצמי מה ההשפעה של משכנתא על התשואה מהשכירות

סימוציית תשואה תחת משכנתא

docs.google.com

 

[בת העמק]

מה אני מפספס

שהוא התעלם מהסיבה הכי טובה למינוף - להשאיר לך הון עצמי לצורך השקעות אחרות.
יש לזכור, בתלות ובתשומת לב לשינויים כמובן, שהריבית על המשכנתא בעשור האחרון נמוכה בהרבה ביחס לתשואה אפשרית של סנופי או נדל"ן נוסף (בלי ללכת למחוזות מסוכנים מדי). אם אתה לוקח משכנתא כאשר יש לך הון מספק לקניית הדירה, זה יהיה חסר משמעות אם תשאיר אותו בפק"מ/עו"ש או (יותר גרוע) תבזבז על איבזור הדירה או קניית רכב/בגדים/ריגושים אחרים.

 

[Zaltzman]

"אם לקחנו למשל 50% משכנתא , קיבלנו מינוף של פי 2 על עליית ערך הנכס, אבל מנגד "איבדנו" את תשואת השכירות"

המשפט הזה לא נכון בכלל!
השכירות שהשוכר משלם בעצם(במידה והבית מושכר - מצב די נורמלי שקורה ב80% מהזמן מהדירות בישראל לפחות)
היא בעצם גם כסף לכיס - הרי החוב על הבית משולם על ידי מישהו שהוא לא המשקיע (אלא על ידי השוכר)
וזה אומר שגם אם לא הייתה שום עליית ערך(מצב מופרך למדי,כי מה לעשות,אנחנו חיים בכדור שהקרקע בו היא משאב עם כמות סופית) , ברגע המכירה
נשאר למוכר להחזיר את החוב בניכוי תשלומי המשכנתא ששולמו עד אותו רגע.
נכון , יש את אלמנט הריבית שמשולם "סתם" לבנק ולא באמת גורע מהחוב , אבל ריבית יש על כל מינוף שהוא.

 

[esng.33]

שהוא התעלם מהסיבה הכי טובה למינוף - להשאיר לך הון עצמי לצורך השקעות אחרות.

אני לא חושב שזו הנקודה של החוסר דיוק.
כי השאלה היא באיזה אפיק להשקיע את ההון העצמי שיש לי היום - דירה להשקעה או שוק ההון (בהנחה ולא נשאר אחכ הון עצמי).

לא הצלחת להבין כי זה לא נכון.

מעולה איזה חלקים לא נכונים?
זה לא נכון כי הוא לקחת דוגמא ספציפית של משכנתא 50% שמכוסה ע"י השכירות ובמקרים אחרים זה כן יוצא משתלם?

 

[ExeAction]

@esng.33
המשפט שהשכירות מתקזזת עם המשכנתא ולכן מינוף משפיע רק על עליית ערך היא שיקרית.
הצצה קצרה לאקסל שהעליתי מראה למה. אפילו בתזרים שלילי יש רווח.
בכל מצב בו הריבית על המשכנתא היא %X והנכס עושה %X+Y שכירות אז התשואה על ההון העצמי תגדל ככל שהמינוף יותר גדול.

 

[dani91]

מעולה איזה חלקים לא נכונים?
זה לא נכון כי הוא לקחת דוגמא ספציפית של משכנתא 50% שמכוסה ע"י השכירות ובמקרים אחרים זה כן יוצא משתלם?

תשואת החלק הממונף היא: ריבית - שכירות + עליית ערך.
בדוגמה שלו, לא נתונה הריבית אבל נתון שהחזר המשכנתא החודשי (קרן + ריבית) שווה לתשואת השכירות.
מכאן נובע: תשואת השכירות > ריבית.
לכן הטיעון שלו שגוי.

 

[גרהם]

מעולה איזה חלקים לא נכונים?

החלק הראשון מבליע הנחות מוצא שלא רק שהן לא הגיוניות, אלא שבנסיבות כאלו, אכן המינוף לא כדאי.
אם הריבית על סכום בגובה חצי מעלות הנכס שווה לשכירות אז המשמעות היא שעלות הכסף שווה לתשואה ממנו, בהנחה שכן כתובה שתשואת השכירות שווה לתשואה מעליית ערך הנכס, ואז אכן אין טעם לקחת משכנתה.
החלק השני עושה סלט שלם מכל המושגים ולא מבחין בין תשואה, תזרים ותשואה אלטרנטיבית, כך שקשה להתייחס לכל אי הדיוקים. צריך דוגמה מספרית כדי לעשות סדר בבלגן שם.

 

[הורדוס]

כותב הפוסט מציג תפיסה מקובלת ומוטעת לפיה התשלומים החודשיים הם 100% הוצאה ולא השקעה.
בפועל, לדעתי יש לחשב כמה מתוך ההחזר החודשי הוא החזר ריבית וזאת באמת הוצאה, והשאר הוא החזר קרן, וזאת כבר השקעה, הכסף אמנם לא נזיל אבל הבעלות שלך על הנכס גדלה.

 

[רוני]

מה אני מפספס או איפה לא מדייקים?

היי
אלו הן יתרונות המינוף כאשר הוא מתבצע במינון נכון:

* מאפשר לקנות נכס במחיר היום במקום במחיר יקר יותר בעתיד

* מאפשר לקנות יותר נכסים

* במינון נכון מגדיל את התשואה על ההון העצמי

* מאפשר ליהנות מעליית ערך הנכס על ידי מחזור המשכנתא ומשיכת הון נוסף מהקירות מבלי למכור את הנכס ולשלם מס רווחי הון

* מגדיל את התשואה מעליית ערך על ההון העצמי הראשוני שהושקעה

* ההחזר החודשי של הקרן הוא רווח ועוזר לסלק את החוב על הנכס

* בחו"ל ניתן לקבל מימון בלון לתקופות של עשרות שנים, משלמים רק ריבית ולמרות המינוף הגבוה התזרים החודשי חיובי, מנוע אדיר בבניית תיק נכסים

* משמש משקיעי נדל"ן לצורך תכנוני מס, עבור משקיע נדל"ן "מימון זה החיים"