יש לי כ-3 מיליון ש"ח. איך אני משקיע אותם לקבלת רנטה חודשית, במקום בית ושכ"ד תמורתו.

[אינקו]

אני ממש לא יודע איך להתחיל. יש לי בית, שאני סובל מאוד מההשכרה שלו לדיירים בעייתיים. זה כסף שדורש עוד כסף לתחזק אותו. במקום שהבית יתן לי את תוספת ההכנסה שאינו אני שוקל למכור את הבית, לשים את הכסף איפשהו (איפה????), ולאסוף רנטה חודשית.

יש לי פנסיה תקציבית, וגם חיסכון פנסיוני, כך שאיני צריך לדאוג לפרישה.

אבל, לא מצאתי איך אני יכול לשים את הכסף באיזשהו מקום, שיתן הכנסה יחסית יציבה? אפילו לא יודע מאין להתחיל לחפש

 

[Vorlorg]

אם אתה מעל גיל 60 ומקבל קצבה מינימלית (כ-4,500 ש"ח למיטב זכרוני), ייתכן שקופת גמל לפי תיקון 190 תקיים את הדרישות שלך.
ניתן להגדיר בה סכום קבוע למשיכה חודשית ("אנונה").

 

[חתול לילה]

אפילו לא יודע מאין להתחיל לחפש

גוגל: פורום הסולידית אנונה

 

[משתמש לא פעיל]

לא יכול להמליץ, אבל נשמע קלאסי לתיק דיבידנדים. תקרא, תבין אם זה מעניין אותך היו על זה לא מעט דיונים בפורום וגם מאמרים של הסולידית לאחרונה.

 

[adamshalev]

גיל? סיבולת סיכון? מוכן לראות את תיק המניות שלך יורד 50%? ולא לחזור חזרה במשך עשור?
הדבר הכי גרוע שאתה יכול לעשות זה לשים את הכסף במשהו שאתה לא מבין עד הסוף. אולי הדיירים שלך בעיתיים אבל לפחות אתה מכיר את ההשקעה שלך. חשבת פשוט להחליף דייר או לקנות נכס נדלן אחר?
(אישית שונא נדלן, אבל אם אתה כלל לא מכיר מניות, זה יכול להיות יותר גרוע)

 

[בת העמק]

מוכן לראות את תיק המניות שלך יורד 50%?

הוא לא הזכיר את המילה מניות אפילו פעם אחת

 

[adamshalev]

הוא לא הזכיר את המילה מניות אפילו פעם אחת

הציעו לו מניות והוא שאל מה האופציות לכן אני מזהיר.

 

[Redroze]

אני ממש לא יודע איך להתחיל. יש לי בית, שאני סובל מאוד מההשכרה שלו לדיירים בעייתיים. זה כסף שדורש עוד כסף לתחזק אותו. במקום שהבית יתן לי את תוספת ההכנסה שאינו אני שוקל למכור את הבית, לשים את הכסף איפשהו (איפה????), ולאסוף רנטה חודשית.

יש לי פנסיה תקציבית, וגם חיסכון פנסיוני, כך שאיני צריך לדאוג לפרישה.

אבל, לא מצאתי איך אני יכול לשים את הכסף באיזשהו מקום, שיתן הכנסה יחסית יציבה? אפילו לא יודע מאין להתחיל לחפש

לתת לחברת ניהול שתנהל את תפעול הנכס והשוכרים, יעלה כמה שיעלה.

 

[adamshalev]

לתת לחברת ניהול שתנהל את תפעול הנכס והשוכרים, יעלה כמה שיעלה.

כמה נמוך אתה רוצה שהתשואה תרד? מתחילים בדירה ממוצעת בארץ עם 3% תשואה. אחרי תיקונים וביטוחים ודיירים בעיתיים כמה נשאר לך? 2%? אתה רוצה לחלוק את זה עם חברת ניהול ולרדת לכמה? 1.5% 1%?
רחמנה. טריא עושה 4-5% אחרי מס ומפזר סיכון על פני מאות/אלפי אנשים ״בעיתיים״. מניות דיבידנד עושים 3-4% לפני מס (דולרי). קרן אגח מפוזרת עושה 2-3% (דולרי).
נדלן פשוט לא שווה את הכאב ראש (בעיני).
מילא כאשר מדובר באדם שממנף אגרסיבית עם משכנתא ואין לו בעיה להתנהל עם דיירים, אבל כלל לא נשמע שזה המצב.

 

[DudeOFortune]

נדלן פשוט לא שווה את הכאב ראש (בעיני).

צריך לדעת איך להתנהל איתו זה הכל

 

[Redroze]

כמה נמוך אתה רוצה שהתשואה תרד? מתחילים בדירה ממוצעת בארץ עם 3% תשואה. אחרי תיקונים וביטוחים ודיירים בעיתיים כמה נשאר לך? 2%? אתה רוצה לחלוק את זה עם חברת ניהול ולרדת לכמה? 1.5% 1%?
רחמנה. טריא עושה 4-5% אחרי מס ומפזר סיכון על פני מאות/אלפי אנשים ״בעיתיים״. מניות דיבידנד עושים 3-4% לפני מס (דולרי). קרן אגח מפוזרת עושה 2-3% (דולרי).
נדלן פשוט לא שווה את הכאב ראש (בעיני).
מילא כאשר מדובר באדם שממנף אגרסיבית עם משכנתא ואין לו בעיה להתנהל עם דיירים, אבל כלל לא נשמע שזה המצב.

אני חושב שקצת הגזמת, לא לוקחים 50% דמי ניהול. יש גם משקיעים שמוכנים תמורת ירידה במחיר וחוזה ארוך טווח לעשות שכירות משנה.
פרט לאגח כל האופציות שהצעת מגלמות סיכון גדול יותר. לי אישית זה לא מפריע אבל זו לא השוואה הוגנת.

 

[adamshalev]

אני חושב שקצת הגזמת, לא לוקחים 50% דמי ניהול. יש גם משקיעים שמוכנים תמורת ירידה במחיר וחוזה ארוך טווח לעשות שכירות משנה.
פרט לאגח כל האופציות שהצעת מגלמות סיכון גדול יותר. לי אישית זה לא מפריע אבל זו לא השוואה הוגנת.

תיק הלוואות בטריא, מפוזר על פני 1000 לווים, ש-85% מגובה בבטחונות, עם ביטוח נגד חדלות פרעון, ומשיא ריבית של 4-5% נטו, יותר מסוכן מנכס נדלן בודד עם דייר בעייתי?
יש לנו כנראה תפיסות שונות לגבי סיכון.
(שלא לדבר על נזילות. אני מפקיד ומושך מטריא כאילו שזה חשבון עו״ש שני).

 

[אורי ג.]

תיק הלוואות בטריא, מפוזר על פני 1000 לווים, ש-85% מגובה בבטחונות, עם ביטוח נגד חדלות פרעון, ומשיא ריבית של 4-5% נטו, יותר מסוכן מנכס נדלן בודד עם דייר בעייתי?

1. כן.
2. אין ביטוח כלשהו, זוהי פיקציה.
3. הריבית לא משנה כשאתה בודק סיכון, הסיכון הוא לקרן.

 

[adamshalev]

1. כן.
2. אין ביטוח כלשהו, זוהי פיקציה.
3. הריבית לא משנה כשאתה בודק סיכון, הסיכון הוא לקרן.

מבין למה שהרבה אנשים יראו את זה ככה. בלי קשר לנדלן יש יתרון מובהק מהיותו נכס ריאלי וחוב לא.
אבל - ברחתי מדירה שכורה כאשר לדירה ליד נכנס עבריין עם סיפור התנקשות והוא רישת את הבניין עם מצלמות. אני לא צריך לספר לך סיפורים על דייר בעייתי ולאן זה יכול להגיע, אתה מכיר לבד ולא חסר בפורום. בעיני - זה סיכון לקרן הרבה יותר גדול ממה שמגולם בטריא.
ואז יש את פקטור הנזילות. ואת פקטור התשואה.
אולי יותר נכון להגיד שבמכלול השיקולים - טריא מנצח נדלן בארץ (למטרת תזרים שקלי), עבורי. זה לא נכון לכל אחד.

 

[אינקו]

ווואו, למדתי המון.
ראשית, למדתי מילה חדשה אנונה. כשפתרנו תרגילים של סכום של טור גיאומטרי, קראו לזה רנטה.
שנית, למדתי על תיקון 190, שלא ידעתי על קיומו. כן, אני מעל 60, אבל אני ממשיך לעבוד. אבל, ממש לא הצלחתי להבין איך אני מושך מהקרן "אנונה" או "רנטה" חדשית, ואיך אני מוכיח להם שהפנסיה, שאותה אני לא מקבל, גבוהה מסכום מסויים. חיפשתי באינטרנט על תיקון 190, ומצאתי עלון של מס הכנסה, אבל לאהצלחתי להבין אותו. מצאתי גם המון פירסומות, אבל עדיין לא הצלחתי להבין.
שלישית,תודה שהזכרתם לי את טריא. וגם שם לא הבנתי איך אני מושך אנונה קבועה? או אולי קוראים לזה רנטה?
רביעית, למדתי על תיק דיבדנדים, ואני מתחיל לחפש.

אשתף במידע עלרמת הסיכון של הנדל"ן, וזאת באמצעות קצת מידע על הנכס, 4 מ' שווי. משכנתא 800K. תשלום חודשי כ 6500 ש"ח. שכ"ד 10500. חודשים ללא תשלום שכר דירה עד כה: 4. הוצאות על השכירות: 10.5K תיווך, 5K משפטי, 15K תיקונים ושיפוצים, 13K הוצאות פינוי דיירת, ועדיין לא מובטח.

סה"כ, ב-8 חודשים הראשונים של השכירות קיבלתי 31.5K שכ"ד ופיקדון, והוצאתי40K. בחשבון גס, זה אובדן שאפשר אולי לסבול, של פחות מאחוז אחד לשנה על שווי הדירה. הקושי הוא בכך שאני ממש נזקק להכנסה הנוספת הזו כדי לשלם את המשכנתא.

 

[בת העמק]

יש לי פנסיה תקציבית, וגם חיסכון פנסיוני, כך שאיני צריך לדאוג לפרישה.

כן, אני מעל 60, אבל אני ממשיך לעבוד

לא ממש הבנתי מה הבעיה שלך.
המשכורת שלך כיום איננה מספיקה לך? הפנסיה וקצבת הזיקנה לא יספיקו לך? יש לך משפחה לדאוג להם?
לכמה תוספת חודשית אתה זקוק, אם בכלל?

סה"כ, ב-8 חודשים הראשונים של השכירות קיבלתי 31.5K שכ"ד ופיקדון, והוצאתי40K.

אם זאת השנה הראשונה אז בהחלט הגיוני שיהיו לך יותר הוצאות מהכנסות אבל אלה הוצאות שידעת עליהן מראש (הוצ' הקניה והשיפוץ). לגבי הדיירת - זה באמת ביש מזל ליפול על אחת בעייתית כבר מההתחלה. יכול להיות שלא עשית בירור מעמיק מספיק עליה לפני כן?
אם תחליט להשאיר עדיין את הדירה, אתה יכול לנסות לבקש הלוואה קטנה לשנה-שנתיים מהחסכון הפנסיוני שלך כדי לגשר על ההפרשים שמקשים עליך.
אם תחליט למכור את הדירה אז השאלה היא אם חשוב לך שהכסף יצמח או רק לשמור עליו ולקחת ממנו מתי שתצטרך? אם האפשרות השניה, אז אתה יכול להשאיר את הכסף בעו"ש או לשים בפק"מ.

 

[אינקו]

לא ממש הבנתי מה הבעיה שלך.
המשכורת שלך כיום איננה מספיקה לך? הפנסיה וקצבת הזיקנה לא יספיקו לך? יש לך משפחה לדאוג להם?
לכמה תוספת חודשית אתה זקוק, אם בכלל?

המשכורת אינה מספיקה לי. יש הוצאות קבועות של כ 10000 ש"ח שבהם איני יכול לקצץ (שכ"ד ומזונות). בנוסף, ישנו גם תשלום על הלוואות, אבל אותן אסגור כשאמכור את הבית. ברור שהפנסיה וקצבת הזיקנה לא יספיקו.

אם זאת השנה הראשונה אז בהחלט הגיוני שיהיו לך יותר הוצאות מהכנסות אבל אלה הוצאות שידעת עליהן מראש (הוצ' הקניה והשיפוץ). לגבי הדיירת - זה באמת ביש מזל ליפול על אחת בעייתית כבר מההתחלה. יכול להיות שלא עשית בירור מעמיק מספיק עליה לפני כן?
אם תחליט להשאיר עדיין את הדירה, אתה יכול לנסות לבקש הלוואה קטנה לשנה-שנתיים מהחסכון הפנסיוני שלך כדי לגשר על ההפרשים שמקשים עליך.
אם תחליט למכור את הדירה אז השאלה היא אם חשוב לך שהכסף יצמח או רק לשמור עליו ולקחת ממנו מתי שתצטרך? אם האפשרות השניה, אז אתה יכול להשאיר את הכסף בעו"ש או לשים בפק"מ.

זו השנה השניה. בשנה הראשונה אמנם קיבלתי שכר דירה בזמן, אבל היו לי דיירים נוראיים שאחרי שעזבו היה צריך להשקיע בבית המון, והיה חודש שבו לא קיבלתי שכ"ד עד שהשכרתי שוב.

הדיירת היא עורכת דין במקצועה, ועשתה רושם מצויין. אבל אחרי פחות מחודש קפץ לה הפיוז, היא הפסיקה לשלם שכר דירה, ומונעת ממני להכנס לבית..

אם אמכור את הבית, חשוב לי שהכסף ישמור על ערכו, אבל חשוב לי לקבל מהכסף השלמת הכנסה. לפי כלל 3% אני יכול לקבל על 3M סה"כ 7500 לחודש. זה יספיק לי להתקיים. כל שאר הרווח, זו תוספת לירושה של הילדים...

 

[אינקו]

אם אתה מעל גיל 60 ומקבל קצבה מינימלית (כ-4,500 ש"ח למיטב זכרוני), ייתכן שקופת גמל לפי תיקון 190 תקיים את הדרישות שלך.
ניתן להגדיר בה סכום קבוע למשיכה חודשית ("אנונה").

לא בטוח שהבנתי. אם אני ממשיך לעבוד, אני יכול לקבל אנונה?

 

[בת העמק]

אם אמכור את הבית, חשוב לי שהכסף ישמור על ערכו, אבל חשוב לי לקבל מהכסף השלמת הכנסה. לפי כלל 3% אני יכול לקבל על 3M סה"כ 7500 לחודש.

אז אתה יכול לשים בפיקדון/חסכון שלא יגזול ממך עמלות גבוהות ופשוט להשתמש בכסף.

ומזונות

כמה זמן נותר לך לתשלום המזונות? אחר-כך סכום ההוצאות יכול לרדת, לא?

 

[אינקו]

אז אתה יכול לשים בפיקדון/חסכון שלא יגזול ממך עמלות גבוהות ופשוט להשתמש בכסף.

איזה פיקדון? זו בדיוק השאלה.

כמה זמן נותר לך לתשלום המזונות? אחר-כך סכום ההוצאות יכול לרדת, לא?

יותר מ-5 שנים.