1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

ייעוץ משכנתא והליך רכישת דירה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י Amirb, ‏23/6/19.

  1. Amirb

    Amirb משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/10/18
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    44
    אני מעוניין לרכוש דירה ראשונה ויש לי כמה שאלות קטנות שאשמח לעזרה איתן:
    1. ייעוץ משכנתא - תכננתי להעזר ברימון חייט במסלול שבו הוא מדבר עם הבנקים ומתמקח בשמי, אשמח אם מישהו מכיר ויכול לשתף לגביו. מחפש אדם שאפשר להתייעץ איתו לגבי ה משכנתא כחלק מתכנון כלכלי של הבית.

    2.מה ההתנהלות לגבי אישור עקרוני? אני חושש שבנק שייתן לי כזה אישור יסתכל עליי כעל לקוח שבוע ויציע לי ריביות לא טובות.

    3. כיצד אוכל לבדוק אם קיבלתי ריביות "טובות"?

    3.שמאי - האם כדאי חיצוני בנוסף לזה של הבנק? אשמח להמלצות ולכמה עלות לצפות.

    4. מהנדס - העו"ד שלי המליץ על מהנדס לבדיקת טיב הבניין, האם אכן מומלץ וכדאי?

    5. בדיקות נוספות מעבר לעו"ד שמאי ומהנדס שאני צריך לבצע?

    תודה רבה!
     
  2. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,964
    לייקים שהתקבלו:
    2,254
    @רימון איש מקסים ובעל מקצוע ישר.
    ממליץ להיעזר בו.

    2. פשוט תוציא על הסכום המקסימאלי בכל הבנקים.

    4. מיותר לדעתי.
    5. עורך דין עורך דין עורך דין.
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  3. Boker

    Boker משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏2/10/17
    הודעות:
    43
    לייקים שהתקבלו:
    26
    2. אם אתה רוצה להוציא רק אישור עקרוני זה לא משנה מאיזה בנק תוציא את האישור ומה יהיו הריביות, גם ככה לריביות יש תוקף של 24 יום המטרה בד"כ של האישור העקרוני הראשוני היא שהבנק מוכן לאשר לך את האשראי שאתה מבקש, אחוז המימון ובמידה ונדרש אז גם אישורים אחרים הספיצפיים לעסקה. כאשר תהיה כבר בשלב של לפני לקיחת המשכנתא תמיד תוכל להתמקח ולהוריד את הריביות.
    3. תלוי, בדרך כלל לא אבל כן, כדאי כאשר אתה יודע בודאות שיש חריגות בנייה בנכס (דירה מחולקת למשל) כאשר אתה מבקש 75% מימון ואין לך שום אפשרות להוסיף הון עצמי במידה והשמאי יעריך את הנכס נמוך מדיי
    4. אין צורך, אם מדובר במבנה מסוכן תהיה הערה על כך הערה בנסח טאבו
    5. במידה ומדובר בדירה שרשומה בטאבו, אתה יכול לשלם 15 שקל ולהוציא נסח טאבו, לראות שאכן המוכר רשום כבעלים בנכס ולראות האם יש הערות חריגות (עיקולים למיניהם, התראה על מבנה מסוכן וכו')
     
    Amirb אוהב/ת את זה.
  4. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,897
    לייקים שהתקבלו:
    3,333
    מעבר לתשובות שקיבלת, במידה והנכס בעייתי לפי הממצאים של בדיקת השמאי, הבנק לא ייתן לך משכנתא.
    אני מציע שתנשום עמוק ותרגע, נראה שאתה מעט לחוץ מהתהליך, וזה מובן :)

    בהצלחה !
     
  5. Amirb

    Amirb משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/10/18
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    44
    אכן, תודה!
     
  6. Amirb

    Amirb משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/10/18
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    44
    תודה רבה!
    האם מומלץ לקחת שמאי פרטי או אחד שעובד עם הבנק?
     
  7. monkey22

    monkey22 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/12/18
    הודעות:
    230
    לייקים שהתקבלו:
    200
    1. רעיון לא רע. בייחוד אם אתה לא מעוניין/יכול להכנס לעומקם של הדברים. תתמקח על המחיר עם כל חברת ייעוץ שתבחר. בעיניי אין סיבה לשלם על שירות של התמקחות עם הבנקים יותר מ5k.
    חשוב אבל להדגיש את הפרטים הספציפיים שלך (מעוניין למחזר עוד כך וכך שנים, יכולת עמידה בהחזרים מסוימים וכו)
    2. בעיקר תלוי בהלוואה עצמה, כמה גדולה ולכמה זמן. שאר הדברים לא מעניינים אותם. המשכנתאות זו חטיבה נפרדת משאר הבנק. ליטרלי דוכן ובנאדם נפרד בסניף.
    יש בנקים שדורשים העברת משכורת לחשבון אצלם.
    3. רק להשוות מול הלוואות דומות. תשתף אפילו פה ונשתדל לחוות דעה.
    4.רק אם יש משהו מיוחד שם (בניין ישן, עשו שיפוץ פרטי או דברים אחרים). באופן כללי בדיקה פשוטה בעירייה לגבי אם רשום בתור בניין מסוכן, תוכניות מסוימות וכו תספיק.
    5. דעה, לא המלצה -
    מרחק מאנטנות, מרחק מכביש ראשי, תוכניות תמא בבניינים קרובים, רטיבות, אם התקרה היא גג אז לבדוק מתי נעשה איטום לאחרונה, מדד חינוך ופשע בשכונה, בן כמה דוד המים ואם הוא סולארי, מרחק ממפעל /סדנה מזהמת, מרחק מתחנת תחבורה ציבורית משמעותית, מתי נעשתה עבודה צנרת מהיסוד ואם אין תשובה ברורה אז לשקול להביא אינסטלטור, לדבר עם הועד בית לגבי טיב השכנים/שוכרים, להריץ בגוגל את שם המוכר של הדירה ואת הכתובת עצמה, להוציא נסח טאבו ולברר חובות בעירייה. זה בעיקר.
     
  8. Amirb

    Amirb משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/10/18
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    44
    אני מכיר שכדאי לקחת יועץ משכנתאות פרטי ע"פ האחד של הבנק(שמשלם לו משכורת ולכן בניגוד עניינים).
    האם על משקל דומה כדאי לקחת שמאי פרטי? הרי הבנק יחייב אותי לקחת שמאי מתוך רשימה כאשר שכר השמאי משולם על ידי.

    מה הערך המוסף של שמאי מטעמי?

    הבנתי שיש סוגיה של תמחור חסר של שמאי מהבנק, אך במקרה שלי המשכנתא שאקח משמעותית נמוכה מסכום הדירה ולכן לא יהיה פער בהבדלי תמחור לטובת לקיחת המשכנתא.
     
  9. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,964
    לייקים שהתקבלו:
    2,254
    גילוי הבעיה לפני חתימת החוזה.
     
  10. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,137
    לייקים שהתקבלו:
    12,700
    עושה רושם של אדם מבין ומקצועי והוא גם מסתובב פה בפורום לעיתים.
    2. הוא לא.
    3. תשווה הצעות.
    3ב. לא חובה אא"כ אתה בגבול העליון של היכולת שלך להביא הון עצמי ואחוזי משכנתא.
    4. מיותר. גם המהנדס הטוב ביותר לא יכול להגיע למסקנות כלשהן מבדיקה שטחית.
    5. לא ממש.
     
    doc29 אוהב/ת את זה.
  11. Boker

    Boker משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏2/10/17
    הודעות:
    43
    לייקים שהתקבלו:
    26
    כפי שאמרתי לדעתי אין ערך מוסף ואין צורך לקחת שמאי לפני חתימה חוזה במידה ואין סיבה מצדקת לכך (בלי קשר לכך שתשלם מחיר הרבה יותר
    גבוה על שמאות לפני חוזה)
    אבל אם בכל זאת אתה רוצה לקחת שמאי, אז עדיף לך לבדוק לפני שהשמאי עובד עם כמה שיותר בנקים כי ככה תוכל להשתמש באותה שמאות
    עבור כל הבנקים. חשוב לזכור שהשמאי לא עובד בבנק, והוא "העיניים של הבנק" הבנק רוצה להיות בטוח שהוא מקבל בטוחה טובה לכן המטרה שלו היא כן לחשוף חריגות בנייה/ בעיות רישום וכו' הקשורות לנכס (במידה וכמובן יש בעיות) לכן במקרה הספציפי הזה לך ולבנק יש זהות אינטרסים (אין הרבה מקרים כאלו..). מבחינת התמחור, נכון שהרבה פעמים שמאים נותנים הערכת מחיר זהירה מדיי, אבל בד"כ הם דווקא כן נותנים את מחיר החוזה, ושוב אם אין לך בעייה של שיעור מימון אז זה לא כזה כל כך משנה מבחינתך אם השמאי הוריד קצת את שווי הנכס.
     
  12. Amirb

    Amirb משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/10/18
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    44
    תודה!
    האם בדיקת השמאי מהבנק היא לאחר או לפני סגירת החוזה ?
    האם בדיקת השמאי היא בשלב של קבלת האישור העקרוני מהבנק והאם צריך לפני הבדיקה להצהיר על אחוז המימון שארצה ?

    אידיאלית הייתי רוצה לפני סגירת חוזה ומבלי להצהיר כמה אחוז מימון ארצה לקבל (האם 75% או פחות) ששמאי של הבנק שמכיר את הסביבה יתמחר את הנכס.
    מבחינתי זו פחות שאלה לאחוז המימון ויותר לקבל אמת מידה לתמחור ריאלי (ופסימי ב5-10%) של הנכס.
     
  13. Boker

    Boker משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏2/10/17
    הודעות:
    43
    לייקים שהתקבלו:
    26
    1. אתה יכול לקבל הפניה לשמאי מהבנק גם לפני חתימת חוזה (כמו שאמרתי שמאות לפני חוזה היא יותר יקרה)
    2. כשאתה בא הבנקאי ירשום את השווי שאתה תגיד לו (כמובן וכל עוד מדובר בשווי הגיוני) חשוב שתבין אתה יכול כל הזמן לשנות
    הבקשה לעלות סכומים להוריד סכומים אין בעיה עם זה, מה שמעניין את הבנק זה לקבל אינדקציה שאתה לקוח חיובי שיכול לעמוד בהחזרים המבוקשים על
    ידך
    3. כמו שאמרתי תיקח שמאי שעובד עם כמה שיותר בנקים כדי שלא תצטרך לעשות פעמיים שמאות (אתה יכול פשוט לשאול את השמאי עם איזה בנקים הוא עובד), כשהבנק נותן לך הפניה לשמאי יצאו לך 3 שמאים באופן רנדולמי, עדיין אתה יכול לבקש להוסיף שמאי נוסף במידה ושאתה יודע שהוא עובד עם הבנק
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
ייעוץ בנושא קניית בית להשקעה וחישוב ריביות פורום השקעה בנדל"ן ‏22/5/18
התלבטות (רכישת דירה) וייעוץ כללי פורום השקעה בנדל"ן ‏30/9/17
דירה להשקעה Vs דירה ללא משכנתא פורום השקעה בנדל"ן ‏ביום שישי ב- 18:39
ריביות משכנתא בימינו פורום השקעה בנדל"ן ‏1/8/19
שתי הצעות משכנתא לבדיקה פורום השקעה בנדל"ן ‏18/7/19
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.