ייעוץ משכנתא והליך רכישת דירה

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
אני מעוניין לרכוש דירה ראשונה ויש לי כמה שאלות קטנות שאשמח לעזרה איתן:
1. ייעוץ משכנתא - תכננתי להעזר ברימון חייט במסלול שבו הוא מדבר עם הבנקים ומתמקח בשמי, אשמח אם מישהו מכיר ויכול לשתף לגביו. מחפש אדם שאפשר להתייעץ איתו לגבי ה משכנתא כחלק מתכנון כלכלי של הבית.

2.מה ההתנהלות לגבי אישור עקרוני? אני חושש שבנק שייתן לי כזה אישור יסתכל עליי כעל לקוח שבוע ויציע לי ריביות לא טובות.

3. כיצד אוכל לבדוק אם קיבלתי ריביות "טובות"?

3.שמאי - האם כדאי חיצוני בנוסף לזה של הבנק? אשמח להמלצות ולכמה עלות לצפות.

4. מהנדס - העו"ד שלי המליץ על מהנדס לבדיקת טיב הבניין, האם אכן מומלץ וכדאי?

5. בדיקות נוספות מעבר לעו"ד שמאי ומהנדס שאני צריך לבצע?

תודה רבה!
 

Boker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
123
דירוג
90
אני מעוניין לרכוש דירה ראשונה ויש לי כמה שאלות קטנות שאשמח לעזרה איתן:
1. ייעוץ משכנתא - תכננתי להעזר ברימון חייט במסלול שבו הוא מדבר עם הבנקים ומתמקח בשמי, אשמח אם מישהו מכיר ויכול לשתף לגביו. מחפש אדם שאפשר להתייעץ איתו לגבי ה משכנתא כחלק מתכנון כלכלי של הבית.

2.מה ההתנהלות לגבי אישור עקרוני? אני חושש שבנק שייתן לי כזה אישור יסתכל עליי כעל לקוח שבוע ויציע לי ריביות לא טובות.

3. כיצד אוכל לבדוק אם קיבלתי ריביות "טובות"?

3.שמאי - האם כדאי חיצוני בנוסף לזה של הבנק? אשמח להמלצות ולכמה עלות לצפות.

4. מהנדס - העו"ד שלי המליץ על מהנדס לבדיקת טיב הבניין, האם אכן מומלץ וכדאי?

5. בדיקות נוספות מעבר לעו"ד שמאי ומהנדס שאני צריך לבצע?

תודה רבה!

2. אם אתה רוצה להוציא רק אישור עקרוני זה לא משנה מאיזה בנק תוציא את האישור ומה יהיו הריביות, גם ככה לריביות יש תוקף של 24 יום המטרה בד"כ של האישור העקרוני הראשוני היא שהבנק מוכן לאשר לך את האשראי שאתה מבקש, אחוז המימון ובמידה ונדרש אז גם אישורים אחרים הספיצפיים לעסקה. כאשר תהיה כבר בשלב של לפני לקיחת המשכנתא תמיד תוכל להתמקח ולהוריד את הריביות.
3. תלוי, בדרך כלל לא אבל כן, כדאי כאשר אתה יודע בודאות שיש חריגות בנייה בנכס (דירה מחולקת למשל) כאשר אתה מבקש 75% מימון ואין לך שום אפשרות להוסיף הון עצמי במידה והשמאי יעריך את הנכס נמוך מדיי
4. אין צורך, אם מדובר במבנה מסוכן תהיה הערה על כך הערה בנסח טאבו
5. במידה ומדובר בדירה שרשומה בטאבו, אתה יכול לשלם 15 שקל ולהוציא נסח טאבו, לראות שאכן המוכר רשום כבעלים בנכס ולראות האם יש הערות חריגות (עיקולים למיניהם, התראה על מבנה מסוכן וכו')
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,602
דירוג
4,695
.שמאי - האם כדאי חיצוני בנוסף לזה של הבנק? אשמח להמלצות ולכמה עלות לצפות.

מעבר לתשובות שקיבלת, במידה והנכס בעייתי לפי הממצאים של בדיקת השמאי, הבנק לא ייתן לך משכנתא.
אני מציע שתנשום עמוק ותרגע, נראה שאתה מעט לחוץ מהתהליך, וזה מובן :)

בהצלחה !
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
מעבר לתשובות שקיבלת, במידה והנכס בעייתי לפי הממצאים של בדיקת השמאי, הבנק לא ייתן לך משכנתא.
אני מציע שתנשום עמוק ותרגע, נראה שאתה מעט לחוץ מהתהליך, וזה מובן :)

בהצלחה !
אכן, תודה!
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
2. אם אתה רוצה להוציא רק אישור עקרוני זה לא משנה מאיזה בנק תוציא את האישור ומה יהיו הריביות, גם ככה לריביות יש תוקף של 24 יום המטרה בד"כ של האישור העקרוני הראשוני היא שהבנק מוכן לאשר לך את האשראי שאתה מבקש, אחוז המימון ובמידה ונדרש אז גם אישורים אחרים הספיצפיים לעסקה. כאשר תהיה כבר בשלב של לפני לקיחת המשכנתא תמיד תוכל להתמקח ולהוריד את הריביות.
3. תלוי, בדרך כלל לא אבל כן, כדאי כאשר אתה יודע בודאות שיש חריגות בנייה בנכס (דירה מחולקת למשל) כאשר אתה מבקש 75% מימון ואין לך שום אפשרות להוסיף הון עצמי במידה והשמאי יעריך את הנכס נמוך מדיי
4. אין צורך, אם מדובר במבנה מסוכן תהיה הערה על כך הערה בנסח טאבו
5. במידה ומדובר בדירה שרשומה בטאבו, אתה יכול לשלם 15 שקל ולהוציא נסח טאבו, לראות שאכן המוכר רשום כבעלים בנכס ולראות האם יש הערות חריגות (עיקולים למיניהם, התראה על מבנה מסוכן וכו')
תודה רבה!
האם מומלץ לקחת שמאי פרטי או אחד שעובד עם הבנק?
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
570
דירוג
454
1. רעיון לא רע. בייחוד אם אתה לא מעוניין/יכול להכנס לעומקם של הדברים. תתמקח על המחיר עם כל חברת ייעוץ שתבחר. בעיניי אין סיבה לשלם על שירות של התמקחות עם הבנקים יותר מ5k.
חשוב אבל להדגיש את הפרטים הספציפיים שלך (מעוניין למחזר עוד כך וכך שנים, יכולת עמידה בהחזרים מסוימים וכו)
2. בעיקר תלוי בהלוואה עצמה, כמה גדולה ולכמה זמן. שאר הדברים לא מעניינים אותם. המשכנתאות זו חטיבה נפרדת משאר הבנק. ליטרלי דוכן ובנאדם נפרד בסניף.
יש בנקים שדורשים העברת משכורת לחשבון אצלם.
3. רק להשוות מול הלוואות דומות. תשתף אפילו פה ונשתדל לחוות דעה.
4.רק אם יש משהו מיוחד שם (בניין ישן, עשו שיפוץ פרטי או דברים אחרים). באופן כללי בדיקה פשוטה בעירייה לגבי אם רשום בתור בניין מסוכן, תוכניות מסוימות וכו תספיק.
5. דעה, לא המלצה -
מרחק מאנטנות, מרחק מכביש ראשי, תוכניות תמא בבניינים קרובים, רטיבות, אם התקרה היא גג אז לבדוק מתי נעשה איטום לאחרונה, מדד חינוך ופשע בשכונה, בן כמה דוד המים ואם הוא סולארי, מרחק ממפעל /סדנה מזהמת, מרחק מתחנת תחבורה ציבורית משמעותית, מתי נעשתה עבודה צנרת מהיסוד ואם אין תשובה ברורה אז לשקול להביא אינסטלטור, לדבר עם הועד בית לגבי טיב השכנים/שוכרים, להריץ בגוגל את שם המוכר של הדירה ואת הכתובת עצמה, להוציא נסח טאבו ולברר חובות בעירייה. זה בעיקר.
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
אני מכיר שכדאי לקחת יועץ משכנתאות פרטי ע"פ האחד של הבנק(שמשלם לו משכורת ולכן בניגוד עניינים).
האם על משקל דומה כדאי לקחת שמאי פרטי? הרי הבנק יחייב אותי לקחת שמאי מתוך רשימה כאשר שכר השמאי משולם על ידי.

מה הערך המוסף של שמאי מטעמי?

הבנתי שיש סוגיה של תמחור חסר של שמאי מהבנק, אך במקרה שלי המשכנתא שאקח משמעותית נמוכה מסכום הדירה ולכן לא יהיה פער בהבדלי תמחור לטובת לקיחת המשכנתא.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,566
דירוג
22,671
1. ייעוץ משכנתא - תכננתי להעזר ברימון חייט במסלול שבו הוא מדבר עם הבנקים ומתמקח בשמי, אשמח אם מישהו מכיר ויכול לשתף לגביו. מחפש אדם שאפשר להתייעץ איתו לגבי ה משכנתא כחלק מתכנון כלכלי של הבית.
עושה רושם של אדם מבין ומקצועי והוא גם מסתובב פה בפורום לעיתים.
2. הוא לא.
3. תשווה הצעות.
3ב. לא חובה אא"כ אתה בגבול העליון של היכולת שלך להביא הון עצמי ואחוזי משכנתא.
4. מיותר. גם המהנדס הטוב ביותר לא יכול להגיע למסקנות כלשהן מבדיקה שטחית.
5. לא ממש.
 

Boker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
123
דירוג
90
תודה רבה!
האם מומלץ לקחת שמאי פרטי או אחד שעובד עם הבנק?

כפי שאמרתי לדעתי אין ערך מוסף ואין צורך לקחת שמאי לפני חתימה חוזה במידה ואין סיבה מצדקת לכך (בלי קשר לכך שתשלם מחיר הרבה יותר
גבוה על שמאות לפני חוזה)
אבל אם בכל זאת אתה רוצה לקחת שמאי, אז עדיף לך לבדוק לפני שהשמאי עובד עם כמה שיותר בנקים כי ככה תוכל להשתמש באותה שמאות
עבור כל הבנקים. חשוב לזכור שהשמאי לא עובד בבנק, והוא "העיניים של הבנק" הבנק רוצה להיות בטוח שהוא מקבל בטוחה טובה לכן המטרה שלו היא כן לחשוף חריגות בנייה/ בעיות רישום וכו' הקשורות לנכס (במידה וכמובן יש בעיות) לכן במקרה הספציפי הזה לך ולבנק יש זהות אינטרסים (אין הרבה מקרים כאלו..). מבחינת התמחור, נכון שהרבה פעמים שמאים נותנים הערכת מחיר זהירה מדיי, אבל בד"כ הם דווקא כן נותנים את מחיר החוזה, ושוב אם אין לך בעייה של שיעור מימון אז זה לא כזה כל כך משנה מבחינתך אם השמאי הוריד קצת את שווי הנכס.
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
כפי שאמרתי לדעתי אין ערך מוסף ואין צורך לקחת שמאי לפני חתימה חוזה במידה ואין סיבה מצדקת לכך (בלי קשר לכך שתשלם מחיר הרבה יותר
גבוה על שמאות לפני חוזה)
אבל אם בכל זאת אתה רוצה לקחת שמאי, אז עדיף לך לבדוק לפני שהשמאי עובד עם כמה שיותר בנקים כי ככה תוכל להשתמש באותה שמאות
עבור כל הבנקים. חשוב לזכור שהשמאי לא עובד בבנק, והוא "העיניים של הבנק" הבנק רוצה להיות בטוח שהוא מקבל בטוחה טובה לכן המטרה שלו היא כן לחשוף חריגות בנייה/ בעיות רישום וכו' הקשורות לנכס (במידה וכמובן יש בעיות) לכן במקרה הספציפי הזה לך ולבנק יש זהות אינטרסים (אין הרבה מקרים כאלו..). מבחינת התמחור, נכון שהרבה פעמים שמאים נותנים הערכת מחיר זהירה מדיי, אבל בד"כ הם דווקא כן נותנים את מחיר החוזה, ושוב אם אין לך בעייה של שיעור מימון אז זה לא כזה כל כך משנה מבחינתך אם השמאי הוריד קצת את שווי הנכס.
תודה!
האם בדיקת השמאי מהבנק היא לאחר או לפני סגירת החוזה ?
האם בדיקת השמאי היא בשלב של קבלת האישור העקרוני מהבנק והאם צריך לפני הבדיקה להצהיר על אחוז המימון שארצה ?

אידיאלית הייתי רוצה לפני סגירת חוזה ומבלי להצהיר כמה אחוז מימון ארצה לקבל (האם 75% או פחות) ששמאי של הבנק שמכיר את הסביבה יתמחר את הנכס.
מבחינתי זו פחות שאלה לאחוז המימון ויותר לקבל אמת מידה לתמחור ריאלי (ופסימי ב5-10%) של הנכס.
 

Boker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
123
דירוג
90
תודה!
האם בדיקת השמאי מהבנק היא לאחר או לפני סגירת החוזה ?
האם בדיקת השמאי היא בשלב של קבלת האישור העקרוני מהבנק והאם צריך לפני הבדיקה להצהיר על אחוז המימון שארצה ?

אידיאלית הייתי רוצה לפני סגירת חוזה ומבלי להצהיר כמה אחוז מימון ארצה לקבל (האם 75% או פחות) ששמאי של הבנק שמכיר את הסביבה יתמחר את הנכס.
מבחינתי זו פחות שאלה לאחוז המימון ויותר לקבל אמת מידה לתמחור ריאלי (ופסימי ב5-10%) של הנכס.

1. אתה יכול לקבל הפניה לשמאי מהבנק גם לפני חתימת חוזה (כמו שאמרתי שמאות לפני חוזה היא יותר יקרה)
2. כשאתה בא הבנקאי ירשום את השווי שאתה תגיד לו (כמובן וכל עוד מדובר בשווי הגיוני) חשוב שתבין אתה יכול כל הזמן לשנות
הבקשה לעלות סכומים להוריד סכומים אין בעיה עם זה, מה שמעניין את הבנק זה לקבל אינדקציה שאתה לקוח חיובי שיכול לעמוד בהחזרים המבוקשים על
ידך
3. כמו שאמרתי תיקח שמאי שעובד עם כמה שיותר בנקים כדי שלא תצטרך לעשות פעמיים שמאות (אתה יכול פשוט לשאול את השמאי עם איזה בנקים הוא עובד), כשהבנק נותן לך הפניה לשמאי יצאו לך 3 שמאים באופן רנדולמי, עדיין אתה יכול לבקש להוסיף שמאי נוסף במידה ושאתה יודע שהוא עובד עם הבנק
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E ייעוץ לגבי משכנתא מול תיק השקעות נדל"ן 1
ת ייעוץ משכנתא - שאלה עקרונית נדל"ן 5
תפוזינה ייעוץ משכנתאות ועוד כמה שאלות לפני משכנתא נדל"ן 19
G ייעוץ לגבי גרייס ומיחזור משכנתא למטרות ***** הון ההשקעה נדל"ן 3
H ייעוץ בנושא משכנתא צרכנות פיננסית 12
C ייעוץ בנושא משכנתא (שוב..) צרכנות פיננסית 19
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
J ייעוץ לתואר שני התפתחות אישית 5
I ייעוץ בנושא פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ש ייעוץ: העלאה בשכר / קרן השתלמות / פתיחת תיק השקעות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
Lag ייעוץ להתפתחות אישית וכלכלית עבור עתודאי התפתחות אישית 5
stamEhad ייעוץ פיננסי לקראת פרישה של אימי פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 11
D ייעוץ פרישה לעובדי מערכת החינוך פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ד ייעוץ בקשר למימון השקעה סולארית השקעות אלטרנטיביות 11
P ניהול תיקי השקעות\ייעוץ השקעות התפתחות אישית 0
הק995 אצל מי מקבלים ייעוץ מס מיסים 11
S ייעוץ תזונה התפתחות אישית 0
ג ייעוץ בהשקעה ראשונה, לא באופן עצמאי שוק ההון 20
י ייעוץ השקעות דיגיטלי לציבור ללא רישיון ייעוץ- למה לא בעצם? אוף טופיק 4
י ההורים פתחו לי קופת גמל לחיסכון לפני שנת 2000, אשמח להכוונה/ייעוץ. (בן 25, סטודנט) שוק ההון 5
Y ייעוץ על הרכב תיק השקעות ושאלות נוספות שוק ההון 13
E ייעוץ לאחד שרוצה למצוא את עצמו כבר התפתחות אישית 1
S ייעוץ המונים התפתחות אישית 38
I ייעוץ בנוגע להשקעה נדל"ן 18
Y לימודי ייעוץ השקעות וייעוץ פנסיוני התפתחות אישית 14
C מעבר לבית על גלגלים צריך ייעוץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
S ייעוץ השקעות בגופים שונים שוק ההון 13
I פתיחת חשבון בבית השקעות-ייעוץ שוק ההון 2
Y המלצה על ייעוץ פיננסי צרכנות פיננסית 0
ח "ייעוץ" השקעות בבנק שוק ההון 6
C ייעוץ דיווח רווח / הפסד הון לקראת מעבר לברוקר ישראלי שוק ההון 0
N ייעוץ לגבי השכרת רכב. מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
E ייעוץ תקציבי לבנייה צרכנות פיננסית 0
B ייעוץ פיננסי צרכנות פיננסית 12
B ייעוץ פיננסי להורים של חברה שיצאו לגמלאות צרכנות פיננסית 10
L לא ייעוץ - אלא בדיקת הצעה של הבנק שוק ההון 28
מ קורס ייעוץ משכנתאות - כדאי? התפתחות אישית 1
A אקסלנס הציעו לי ייעוץ שוק ההון 7
א IRA עם ייעוץ/סיוע שוק ההון 1
Liron2035 למה חל איסור על מתן ייעוץ השקעות? שוק ההון 1
A ייעוץ פנסיוני - סקירה צרכנות פיננסית 3
A ייעוץ בנוגע לפתיחת עסק מכניס פאסיבית שוק ההון 16
ס ייעוץ להורה יומני מסע אישיים 15
א ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 25
א הערכת ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 1
ע ייעוץ השקעות - כדאי או לא כדאי ללמוד? מה דעתכם.. התפתחות אישית 13
י ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 9
D ייעוץ בנושא קניית בית להשקעה וחישוב ריביות נדל"ן 56
מרק סרפדים שירותי ייעוץ מס וראיית חשבון + הצהרת הון שוק ההון 1
Y ייעוץ תעסקותי הנדסה/מדעי המחשב/רפואה אוף טופיק 1

נושאים דומים

למעלה