טיפים לפני סבב משכנתא?

[guym]

שלום,
מבקש סביבות 38% מימון מהבנק, 850 אש"ח.
מצפה להצליח לחסוך את הסכום בתוך 10 שנים+- ולסגור את החוב (או שמא עדיף להשקיע? אבל זה כבר שרשור אחר)
מה כדאי לדעת לפני שאני ניגש לעשות סבב?
למשל, שמעתי על טריק של "מסלול פיתוי" - בו לוקחים ריבית גבוהה עם אפשרות יציאה, ומקבלים מסלול אחר עם ריבית נמוכה, ואת הגבוהה פורעים בקרוב.

אשמח לעוד המלצות ו/או הבהרה לגבי ההמלצה לעיל
תודה

 

[guym]

אוסיף קצת רקע, אולי זה יעזור:
זוג בני 31 ו-25. אחרי שזוגתי תתחיל לעבוד (כרגע סטודנטית) צפויים להכנסה של סביבות 30 אש"ח נטו.
כרגע הון עצמי של סביבות 1.4 מליון + ספייר של 200 אש"ח שישאר בצד.
בלי ילדים, הוצאות נמוכות ב-2-3 שנים הקרובות.
התכנון הוא לחסוך ולהזרים כסף למשכנתא בכל שנה כדי להקטין את ההחזר החודשי, עד כדי כיסוי המשכנתא כולה.

איך תמליצו להרכיב את התמהיל?
תודה!

 

[yossik]

יש לך כבר שרשור בנושא...

 

[guym]

השרשור השני הוא למטרה אחרת (להשקיע או להגדיל הון עצמי)
תודה

 

[נתן]

ממליץ לקרוא באתר של הבחור
https://www.*************/knowledge-center/

אמל"ק- לא להנעל על ענייני הריביות, הריבית הרבה פחות חשובה מהתמהיל (משך ההלוואות, והסכום בכל סוג מסלול).

 

[אורי ג.]

אמל"ק- לא להנעל על ענייני הריביות, הריבית הרבה פחות חשובה מהתמהיל (משך ההלוואות, והסכום בכל סוג מסלול).

נו, אז אמר.

 

[נתן]

נו, אז אמר.

קראת את הסיבות לכך? הוא מראה את זה די יפה מתמטית, ולא נראה לי שאפשר להפריך בקלות, או שאני מפספס משהו. כנ"ל לגבי המנעות מ "הטבות" כמו הלוואות קצרות מקרן השתלמות או הלוואות הצטרפות קצרות.

 

[אורי ג.]

קראת את הסיבות לכך? הוא מראה את זה די יפה מתמטית, ולא נראה לי שאפשר להפריך בקלות, או שאני מפספס משהו. כנ"ל לגבי המנעות מ "הטבות" כמו הלוואות קצרות מקרן השתלמות או הלוואות הצטרפות קצרות.

קראתי, לא התרשמתי וזכותי לחלוק עליו.
קח בחשבון שלי אין אינטרס, אני לא יועץ משכנתאות ואני לא צריך לקוחות.

 

[נתן]

קראתי, לא התרשמתי וזכותי לחלוק עליו.
קח בחשבון שלי אין אינטרס, אני לא יועץ משכנתאות ואני לא צריך לקוחות.

הבחור במקצועו לא היה יועץ משכנתאות, אני עקבתי אחריו גם כשלא הציע עזרה בתשלום, אלא ניתח חינם תמהילים. הגישה שלו לא השתנתה.
זכותך לחלוק עליו, אבל אתה בא מנקודה של משקיע נדל"ן מנוסה, ולא זוג שקונה דירת מגורים \ דירת השקעה יחידה.
במקרה כזה הדגש על ריביות שגוי, כי לוקח המשכנתא מוגבל להחזר חודשי כלשהו קשיח, והלוואות קצרות עם ריבית "טובה" מאלצות אותו להאריך את ההלוואות הארוכות עם הריבית הלא טובה.

 

[אורי ג.]

אבל אתה בא מנקודה של משקיע נדל"ן מנוסה, ולא זוג שקונה דירת מגורים \ דירת השקעה יחידה.

תן לי קצת קרדיט בבקשה, אני יודע לבוא בגישות שמותאמות לשואל.

והלוואות קצרות עם ריבית "טובה" מאלצות אותו להאריך את ההלוואות הארוכות עם הריבית הלא טובה.

לא נכון. הלוואות קצרות אפשר לגלגל, אפשר לקחת בלון ואפשר עוד אלף דברים לעשות.

 

[chen15]

@אורי ג.
אז אתה חושב שהריבית כן הכי חשובה
או שהכי פשוט להשוות אותה.

למה הכי חשוב לשים לב, לדעתך?

 

[אורי ג.]

אז אתה חושב שהריבית כן הכי חשובה
או שהכי פשוט להשוות אותה.

למה הכי חשוב לשים לב, לדעתך?

אני חושב שהכל חשוב, גם התמהיל, רק שהתמהיל הסטנדרטי של הבנק (שליש כפול שלוש) הוא כן טוב לרוב האנשים, תמיד יש מקום לתיקונים וכיוונונים בהתאם ללווה הספציפי, סיבולת הסיכון שלו וציפיותיו לעתיד.
בגדול זה לא תורה מסיני.

אם היה לי כוח אולי הייתי גם יועץ בתשלום.

 

[נתן]

לא נכון. הלוואות קצרות אפשר לגלגל, אפשר לקחת בלון ואפשר עוד אלף דברים לעשות.

כל זה עובד בהנחה שכל הנקודות כאן לא נכונות, והן כן - ההלוואות הקצרות הן חלק מאותה חבילה במשכנתא עם הארוכות. רוב האנשים לא יהיו בעלי המשמעת העצמית להגדיל את ההחזר בשאר המסלולים עם סיום המסלול הקצר וה"זול" , ובלי קשר ידרשו לשלם עלויות על פרעון מוקדם של המסלולים הארוכים.

 

[אורי ג.]

כל זה עובד בהנחה שכל הנקודות כאן לא נכונות, והן כן - ההלוואות הקצרות הן חלק מאותה חבילה במשכנתא עם הארוכות. רוב האנשים לא יהיו בעלי המשמעת העצמית להגדיל את ההחזר בשאר המסלולים עם סיום המסלול הקצר וה"זול" , ובלי קשר ידרשו לשלם עלויות על פרעון מוקדם של המסלולים הארוכים.

שמע, עברתי ברפרוף על מה שהוא כותב שם, הרבה מזה פשוט לא נכון והמלצות גרועות.
מיציתי ברשותך.

 

[hatzadik]

כל זה עובד בהנחה שכל הנקודות כאן לא נכונות, והן כן - ההלוואות הקצרות הן חלק מאותה חבילה במשכנתא עם הארוכות. רוב האנשים לא יהיו בעלי המשמעת העצמית להגדיל את ההחזר בשאר המסלולים עם סיום המסלול הקצר וה"זול" , ובלי קשר ידרשו לשלם עלויות על פרעון מוקדם של המסלולים הארוכים.

הריבית היא בהחלט החלק הכי חשוב במיוחד בתהחשב בעובדה שאורך חיים ממוצע של משכנתא בארץ הוא בסביבות ה 12 שנים.
יש המון משחקים של יועצי משכנתאות שמנסים להראות באותות ובמופתים שהתמהיל שלהם הוא הכי מקורי ומנצח.

 

[waskindalost]

לדעתי הנושא נדון פה כבר.
בנה לך תמהיל פשוט (קלצ, קבועה צמודה משתנה ופריים) וקבע זמן לכל הלוואה רצוי מבחינתך אחכ - גש לסבב בנקים.
הריביות חשובות מאוד...
אגב, פורום משכנתאות בתפוז יכול לסייע הרבה מידע גם עדכני.

 

[יועץ משכנתאות]

את התמהיל כדאי להתאים ללוקח המשכנתא עצמו.
לדוגמה: אדם שצפוי להיכנס לו סכום כסף גדול ייקח חלק גדול מהמשנתא במשתנה כל 5 לצורך העניין. או אם הוא אדם שונא סיכון, ייקח את רוב המשכנתא בקלצ.
לגבי הריביות, אם לא לוקחים יועץ, מומלץ להיכנס לאתר של בנק ישראל ולראות את הרביות הממוצעות העדכניות (של קצ וקלצ) ולהגיע מוכנים לבנק.