• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

טביליסי ואנשים שקנו שם נכסים

Shpatoza

משתמש רשום
הצטרף ב
29/9/18
הודעות
13
דירוג
1
שלום לכולם,
לאחרונה חזרתי מטביליסי, לי ולאשתי יש משהו כמו 150000 ש''ח להשקעה והאופציה של רכישת דירה באזור טוב ולהשכיר booking וכו' ממש קוסמת לנו כמו חלום שיש לנו כבר כמה זמן.
הפחדים שלי הם בעיקר חוסר הידע שלי של השוק חוסר הודאות שיכול להתקיים לגבי עד כמה הדירה תהיה מושכרת. לפי חיפוש באתרים כמו air bnb , booking יש לא מעט נכסים שמוצעים שם במחירים שמגיעים ל 10-15 אחוז רווח שנתי לפי החישוב ללילה עם תפוסה של 60 אחוז בערך.
מה שהייתי שמח לדעת הוא האם יש כאן אנשים שעשו את הצעד הזה ויכולים לשפוך קצת אור על איך זה מתנהל, כמה באמת זמן התעסקות זה ובכלל האם השקעתם ואתם יכולים לומר אם זאת הייתה טעות או שזה סבבה לגמרי בינתיים

תודה לעונים!
 
השאלה ההכי חשובה תמיד היא אחת. מי ינהלך לך את הנכס?
 
יש לא מעט נכסים שמוצעים שם במחירים שמגיעים ל 10-15 אחוז רווח שנתי לפי החישוב ללילה עם תפוסה של 60 אחוז בערך.
מי אמר לך שהתפוסה היא 60% ולא 20%? מה לגבי מחיר ממוצע? הרי המחיר בעונה שונה מאד ממחיר שלא בעונה.
מה לגבי הוצאות?
 
@stass לגבי ניהול הנכס זאת תהיה חברה מקומית ,לא סגור לגבי עלויות לכן זאת אחת השאלות שלי. כמו כן קרובי משפחה מבקרים שם הרבה אז זה יוכל לסייע בקתת מבחינה לוגיסטית

@אורי ג. הסתכלתי מדגמית על מספר דירות שבאזורים תירותיים יחסית אני בטוח שזאת השערה גסה לכן רציתי לראות אם מישהו שחווה את זה יוכל לספר ממקום ראשון. לגבי הוצאות זה אותו הדבר, אם היה לי מקום טוב לראות סטטיסטיקות אחורה זה היה עוזר,עד אז חכמת חברי הפורום היא תקוותי
 
וכו' ממש קוסמת לנו כמו חלום שיש לנו כבר כמה זמן.
מה קוסם לך? למה יש לך חלום כזה? המטרה שלך היא להרוויח כסף או שיהיה לך דירה במקום שכוח-אל כי זו איזה פנטזיה שלך?
נניח קנית נכס ב150K ש"ח
נניח שבאמת תקבל 15% רווח גולמי (בספק) כלומר 22.5K ש"ח בשנה.
מזה תוריד כ15% לפחות דמי ניהול (סביר להניח שיותר)
עוד 3% לAIRBNB
עוד 3% לPAYPAL
נשארת עם 17.775K ש"ח
עכשיו תוריד עוד לפחות 1,500 ש"ח (ואני עדין) לרו"ח בגאורגיה + רו"ח בארץ
נשארת עם 16.275K ש"ח
עכשיו כל הוצאות החשמל, מים, מס רכוש/ארנונה, גז (הוצאה מאד רצינית בארצות קרות) על חשבונך, לא יודע כמה זה.
תוריד ביטוח
תוריד הוצאות תחזוקה
תוריד הוצאות CAPEX
ותגיע לתשואה של דירה ממוצעת בפריפריה בארץ, אולי פחות.
 
@אורי ג. כשאתה מפרט את זה ככה זה באמת נהיה פחות כלכלי, מהסתכלות יותר גסה אולי השכרה רגילה תהיה יותר הגיונית בשביל לחסוך חלק מההוצאות.

מבחינת היתרונות של גאורגיה,אני דובר את השפה ויש לי כמה קרובי משפחה שמבקרים שם מדי חודש. יעד יחסית קרוב לגיחה של כמה ימים, לא מאמין שאצטרך מעבר לפעם פעמיים בשנה אם בכלל.
אני מאמין שאם זה היה כזה מוצלח כולם היו הולכים כל זה.
 
היית מסכים שיפילו עלייך תיק של ללכת לבדוק כל ביקור נכס של אחד מבני המשפחה?
אני לא הייתי סומך על שום קרוב משפחה כשזה נוגע לנכס, מספיק שיראו משהו ויחשבו שזה לא רלוונטי בשביל לקבל קנס ענקי, נזק שיכול היה להיפתר בכמה שקלים נהפך לנזק של אלפי שקלים.
עד כמה אתה מוכן לסכן את הנכס בשביל המשפחה או להיפך?
 
@Shpatoza
אתה חייב להניח לפחות 50% מההכנסות שהולכות על הוצאות שונות כפי שאורי תיאר.
מה הברוטו זה נעלם גדול כי אתה לא יודע מה התפוסה תהיה בפועל, מה יהיה עם התחרות של יחידות אחרות באזור, מה יהיה עם התיירות באזור, מה יהיה עם רגולציה על AirBnb ועוד.

אל תתאהב בהשקעות שלך, תעשה איתם עסקים.
 
תודה לכל העונים,אכן נקודות חשובות מאוד למחשבה שלא התעמקתי בהן.
 
שלום לכולם,
לאחרונה חזרתי מטביליסי, לי ולאשתי יש משהו כמו 150000 ש''ח להשקעה והאופציה של רכישת דירה באזור טוב ולהשכיר booking וכו' ממש קוסמת לנו כמו חלום שיש לנו כבר כמה זמן.
הפחדים שלי הם בעיקר חוסר הידע שלי של השוק חוסר הודאות שיכול להתקיים לגבי עד כמה הדירה תהיה מושכרת. לפי חיפוש באתרים כמו air bnb , booking יש לא מעט נכסים שמוצעים שם במחירים שמגיעים ל 10-15 אחוז רווח שנתי לפי החישוב ללילה עם תפוסה של 60 אחוז בערך.
מה שהייתי שמח לדעת הוא האם יש כאן אנשים שעשו את הצעד הזה ויכולים לשפוך קצת אור על איך זה מתנהל, כמה באמת זמן התעסקות זה ובכלל האם השקעתם ואתם יכולים לומר אם זאת הייתה טעות או שזה סבבה לגמרי בינתיים

תודה לעונים!
גם אם תעשה תשואה יותר גבוהה מבארץ, כשאחר כך תקח את העודף תשואה ותחלק בזמן הנוסף שהית צריך לבזבז על הנכס הזה לעומת נכס דומה בארץ, תראה שמצאת לעצמך משרה שמשלמת לא משהו, שלא נדבר על כך שלקחת גם את כל הסיכון במשרה הזאת.
אני אגיד את זה פעם אחר פעם, עסקים (במקרה הזה נדל"ן) שדורשים התעסקות קצת יותר מורכבת (מיסים/כספים/ניהול וכו') עושים רק ב-scale, כשיש נפח פעילות/מחזור משמעותי, אחרת זה לא יעיל ובמקרה הטוב נשאר בגדר סיפור מגניב לספר לחבר'ה.
 
Back
למעלה