• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

חסיד של שוק ההון אבל הנדל"ן קורץ

סולידיצעיר

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/11/19
הודעות
134
דירוג
5
היי,
אני בחור צעיר עם הון עצמי דיי נמוך אבל ההכנסה שלי צפויה לגדול משמעותית בשנים הקרובות. מאז שאני בצבא אני חוסך ומשקיע.
בהתחלה זה היה דרך קופת גמל להשקעה וכשהסכום הגיע למעל 20 אלף שקלים העברתי את הכסף לתיק ההשקעות והשקעתי במדדים.
עם סכומים דיי נמוכים שהצלחתי לשים בצד (עקב לימודים שבהם לא עבדתי)- הגעתי להון עצמי של 110 אלף שקלים בגיל 25.

אני מאמין גדול במדדים, היסטורית, אין ספק שהשקעה במדדים הייתה מניבה לי תשואה גבוהה יותר ביחס לנדלן. לא הייתי צריך להתעסק בשוכרים סוררים, לא הייתי צריך לפחד מחודשים שהדירה תעמוד ריקה אבל עדיין החסרון הגדול ביותר הוא המינוף.
בנדל"ן המשכנתא ממנפת אותך מאוד ובהשקעה בשוק ההון אתה משחק רק עם הכסף שלך. גם אם התשואה בשוק ההון גבוהה יותר מנדלן- המינוף בנדלן הופך את הרווח לגדול יותר.


אשמח לדעתכם
 
אני לא מיליונר. אם אשקיע בדירה להשקעה- את כל הכסף שהיה מתוכנן לשוק ההון אעדיף לשים ולסגור את המשכנתא כמה שיותר מוקדם
אתה לא מיליונר אבל אתה גם צעיר, לאט לאט...
 
אני לא מיליונר. אם אשקיע בדירה להשקעה- את כל הכסף שהיה מתוכנן לשוק ההון אעדיף לשים ולסגור את המשכנתא כמה שיותר מוקדם
למה?
אם חלק עיקרי מהקטע שלך בנדלן זה המינופיות שלו, אז למה אתה רץ להקטין אותה?
 
היי,
אני בחור צעיר עם הון עצמי דיי נמוך אבל ההכנסה שלי צפויה לגדול משמעותית בשנים הקרובות. מאז שאני בצבא אני חוסך ומשקיע.
בהתחלה זה היה דרך קופת גמל להשקעה וכשהסכום הגיע למעל 20 אלף שקלים העברתי את הכסף לתיק ההשקעות והשקעתי במדדים.
עם סכומים דיי נמוכים שהצלחתי לשים בצד (עקב לימודים שבהם לא עבדתי)- הגעתי להון עצמי של 110 אלף שקלים בגיל 25.

אני מאמין גדול במדדים, היסטורית, אין ספק שהשקעה במדדים הייתה מניבה לי תשואה גבוהה יותר ביחס לנדלן. לא הייתי צריך להתעסק בשוכרים סוררים, לא הייתי צריך לפחד מחודשים שהדירה תעמוד ריקה אבל עדיין החסרון הגדול ביותר הוא המינוף.
בנדל"ן המשכנתא ממנפת אותך מאוד ובהשקעה בשוק ההון אתה משחק רק עם הכסף שלך. גם אם התשואה בשוק ההון גבוהה יותר מנדלן- המינוף בנדלן הופך את הרווח לגדול יותר.


אשמח לדעתכם
ברמת העקרון אתה יכול להיתמנף פי 3 על התיק דרך חשבון מארגין באינטראקטיב. אז הטיעון של העדר יכולת מינוף לא תופס...
 
ברמת העקרון אתה יכול להיתמנף פי 3 על התיק דרך חשבון מארגין באינטראקטיב. אז הטיעון של העדר יכולת מינוף לא תופס...
לא ממש.
זה מינוף שיכול למחוק אותו בירידות (זמניות) חדות.
בניגוד לנדלן רגיל.
אם הם היו מאפשרים מינוף שלא נבדק יומית, זה היה אחרת.
כעת המינוך מובנה בצורה שירידה חדה = מחיקת ההון.
 
בעיניי אנשים בונים הרבה יותר מדי על עליית ערך בנדלן.

נכון - הייתה עליית ערך משוגעת ב15 שנים האחרונות. נראה שהציבור מתייחס לעליית ערך משמעותית כעובדה מוגמרת.

אבל בארה"ב לדוגמה, משנת 1895 עד 1995 מחירי הדירות עשו עלייה ריאלית של ... 0%.
100 שנה.
 
נערך לאחרונה ב:
לא ממש.
זה מינוף שיכול למחוק אותו בירידות (זמניות) חדות.
בניגוד לנדלן רגיל.
אם הם היו מאפשרים מינוף שלא נבדק יומית, זה היה אחרת.
כעת המינוך מובנה בצורה שירידה חדה = מחיקת ההון.
אל תתמנף פי 3, אם תתמנף פי 2 אז הסיכון שלך לmargin call קטן משמעותית. בדיוק כמו עם משכנתא. אני אגב לא בעד מינוף בכלל בגלל האופי הדפוק שלי אבל לדעתי הרבה יותר בטוח להתמנף פי 2 על סנופי מאשר פי 4 על בלטה, במיוחד אם הבלטה הזאת נמצאת בישראל.
 
בדיוק כמו עם משכנתא.
לא מדויק.
במשכנתא כל עוד ואני עומד בהחזרים המסוכמים - הבנק לא יכול לזרוק אותי מהדירה בגלל שירד לה השווי והיא לא מהוה ביטחון מספק.
 
אל תתמנף פי 3, אם תתמנף פי 2 אז הסיכון שלך לmargin call קטן משמעותית. בדיוק כמו עם משכנתא. אני אגב לא בעד מינוף בכלל בגלל האופי הדפוק שלי אבל לדעתי הרבה יותר בטוח להתמנף פי 2 על סנופי מאשר פי 4 על בלטה, במיוחד אם הבלטה הזאת נמצאת בישראל.
איך זה נהיה בטוח בגלל שזה פי 2?
מדברים כאן על השקעה לטווח רחוק, נניח לשלושים שנה, לא סביר שיהיה משבר שימחק 50 אחוז מערך האחזקה שלו?!
 
אם היינו רובוטים, הדבר האופטימלי ככל הנראה הוא להתמנף בשלב מוקדם - פי 2 ובהדרגה להוריד מינוף. גם אם זה אומר להימחק מתישהו בתחילת הדרך.

אבל אנחנו לא רובוטים ובני תמותה שכמונו לא יצליחו לעמוד בזה ולהמשיך להתמיד.

נדלן מספק מינוף גדול מאוד בתחילת הדרך שלרוב האנשים קל יותר להתמודד עם ההשלכות הפסיכולוגיות שלו.
המינוף בנדלן גם הולך ויורד עם השנים באופן טבעי עם המשכנתא.
 
איך זה נהיה בטוח בגלל שזה פי 2?
כי השוק צריך לרדת ב50% כדי שתגיע למארגין קאל.
מדברים כאן על השקעה לטווח רחוק, נניח לשלושים שנה, לא סביר שיהיה משבר שימחק 50 אחוז מערך האחזקה שלו?!
ברור שסביר, אבל מדובר במינוף ראשוני. התמנפת על הכסף שהכנסת. בדיוק כמו עם הדירה. אם לא חטפת רצף של שנים מאוד גרועות בהתחלה אז הכל טוב.

במשכנתא כל עוד ואני עומד בהחזרים המסוכמים - הבנק לא יכול לזרוק אותי מהדירה בגלל שירד לה השווי והיא לא מהוה ביטחון מספק.
אף אחד לא מפריע לך להתייחס למינוף בשוק ההון כמו אל משכנתא - תכסה אותו בתשלומים.

שימו לב - שאתם מתחילים לייחס לשוק ההון סיכונים הרבה יותר גדולים מאשר שיש בשוק ההון. זאת הטעיה שקהנמן וטברסקי עשו עליה הרבה מאוד מחקרים: הסטטיסטיקה היא עם המקרה הטוב אבל אתם מתייחסים כל הזמן בעודף משקל למקרה הגרוע. מצד שני לקנות נדל"ן בישראל לא מפחיד אותכם ואתם מנמיכים מהסיכון הטמון בקנייה כזאת מאשר בהשקעה בעסקים טובים בפיזור רב.
 
אבל אנחנו לא רובוטים ובני תמותה שכמונו לא יצליחו לעמוד בזה ולהמשיך להתמיד.
כאשר לבני תמותה יש הרבה כסף, הרבה מאוד פעמים הריבית על המארגין (או הלוואה אחרת המגובה בנכסים) זולה יותר מאשר מס רווחי הון. זאת האסטרטגיה של buy borrow die
 
כאשר לבני תמותה יש הרבה כסף, הרבה מאוד פעמים הריבית על המארגין (או הלוואה אחרת המגובה בנכסים) זולה יותר מאשר מס רווחי הון. זאת האסטרטגיה של buy borrow die
האסטרטגיה הזאת מתאימה לשיטת המס האמריקאית? או הישראלית?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T הבנת החלופות של מימוש כתבי אופציה שוק ההון 0
ט למה השטחים של 1967 שונים מאלה של 1948? אוף טופיק 60
S 4 שנים של השקעה - התוצאות יומני מסע אישיים 4
ג איך יודעים מה אופן המיסוי של קרן עוקבת מדד ריאלי\לא מדד\מט"ח ? שוק ההון 5
T מניית BRK.B (ברקשייר הת'וואי) של באפט שוק ההון 11
M התייעצות החלפת קרן מחקה sp500 של בלאקרוק בסכום כניסה קטן יותר שוק ההון 11
R השכרה של דירה מושקעת נדל"ן 151
NachYur דיווח הפקדות שוטפות וקודמות של פנסיות והשתלמויות בדוח האמריקאי מיסים 0
M יתרונות וחסרונות של מסלול מק"מ ומסלולי מל"צ נדל"ן 0
arvin איך להבין את צורת המיסוי של קרנות חוץ שקליות? שוק ההון 12
S כיצד יתכן הבדל לא זניח באחוז דיבידנד של שתי קרנות המשקיעות באותו המדד ? שוק ההון 3
G העברת 2000$ לחשבון השקעות של אקסלנס: איך להימנע מעמלות מיותרות? שוק ההון 11
כ איך לחשב הנחה של "דירה בהנחה" נדל"ן 1
נ סיכום: מה היו השינויים בתיק ההשקעות של הסילידית לאורך השנים? ולמה? שוק ההון 1
K אזרח אמריקאי לא מדווח ל-IRS עם כמה שנים של PFIC, מתלבט אם לעבור לIB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 25
C סלולר: "זמני ההמתנה של המוקד ארוכים מן הרגיל" צרכנות פיננסית 9
A תשלום שכירות בצ'קים של ההורים נדל"ן 3
M פטור ממס על השכרת דירה של ידועים בציבור נדל"ן 25
M האם מפורסם המחיר של דירות שנמכרו בפרוייקט נדל"ן 8
S איך לקצץ עלויות של אינטרנט סיבים? צרכנות פיננסית 14
S כדאיות של עיסקת קנית דירה חדשה מקבלן נדל"ן 0
ס קיזוז אוטומטי ע״י הברוקר/בנק של רווח בשקלים מול הפסד בדולרים מיסים 5
משה האם קניית קרקע בהנחה של 90% לחיילי מילואים באזור עדיפות לאומית היא דיל טוב? נדל"ן 22
WRLD יומנו של ילד עם שאיפות יומני מסע אישיים 7
T האם יש בכלל רווח יזמי בבנייה של צמוד קרקע? או שלמעשה יש הפסד יזמי? נדל"ן 6
A כאשר אני פונה לאתר של אינטרקטיב ברוקרס יש כפתור ברוקרים ופלטפורמות מסחר 4
R קבלת קופנים (ריבית) של אג"ח מדינה שקלית שוק ההון 12
ש מתי מתבצע קניה של קרן נאמנות או מדד כלשהיא, לפי מה שכתוב בתשקיף הדף? שוק ההון 0
I מעבר בנק לפני כיסוי מלא של הלוואת הטבה פוסטים מאיכות נמוכה 0
J קאש בונוס של בנק אוף אמריקה מיסים 11
L הדרך אל ההתחלה - יומן של אמצע הדרך יומני מסע אישיים 4
M הדילמה הפיננסית של הפורשים פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 103
M קופת גמל - שינוי מסלול מרכיב פיצויים של מעסיק הקודם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ס שאלת פרוצדורה של מתחילה. שוק ההון 14
S ריבית של הלוואה - הוצאה מוכרת? מיסים 3
S מיטב מסלול פסיבי מחקה מדדי מניות - האם יש עדכון לגבי החשיפה החדשה של המסלול בעקבות הרפורמה של רשות שוק ההון? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
N מיסוי אמריקאי של תגמול מילואים רגיל מיסים 8
מ במה קרן מחקה צוברת של אגח ממשלתי זה יותר טוב מלקנות ישירות אגח ממשלתי? שוק ההון 4
A לקיחת משכנתא מבנק בארה"ב עבור רכישה של נכס בארץ נדל"ן 11
חדש בשוק תשואה של קרן אג״ח שוק ההון 3
ש האם יש תחליף למשכנתא, סוג של שותפות? נדל"ן 11
M השכרה של דירת גן נדל"ן 9
T האם הבנתי נכון את העמלת קנייה/מכירה של מניות בInteractive Brokesrs? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 4
flower ביטול הצעותיו של פייסבוק לצפייה בתוכן פלסטיני בהגדרות הפיד שלי אוף טופיק 17
K שאלה על ביצועים של iShares Core S&P 500 שוק ההון 4
N אזרח ישראלי תיק של schwab/ib ופשיטת רגל בישראל אוף טופיק 16
NachYur קופ"ג וקה"ש בדוח ה-1040 של תושב ישראל מיסים 10
F משיכת פנסיה ורילוקיישן לארה"ב - אופטימיזציה של מיסוי מיסים 30
O ירושה של קרן השתלמות בניהול עצמי (IRA) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
R יומנו של Bo יומני מסע אישיים 10

נושאים דומים

Back
למעלה