חסיד של שוק ההון אבל הנדל"ן קורץ

[סולידיצעיר]

היי,
אני בחור צעיר עם הון עצמי דיי נמוך אבל ההכנסה שלי צפויה לגדול משמעותית בשנים הקרובות. מאז שאני בצבא אני חוסך ומשקיע.
בהתחלה זה היה דרך קופת גמל להשקעה וכשהסכום הגיע למעל 20 אלף שקלים העברתי את הכסף לתיק ההשקעות והשקעתי במדדים.
עם סכומים דיי נמוכים שהצלחתי לשים בצד (עקב לימודים שבהם לא עבדתי)- הגעתי להון עצמי של 110 אלף שקלים בגיל 25.

אני מאמין גדול במדדים, היסטורית, אין ספק שהשקעה במדדים הייתה מניבה לי תשואה גבוהה יותר ביחס לנדלן. לא הייתי צריך להתעסק בשוכרים סוררים, לא הייתי צריך לפחד מחודשים שהדירה תעמוד ריקה אבל עדיין החסרון הגדול ביותר הוא המינוף.
בנדל"ן המשכנתא ממנפת אותך מאוד ובהשקעה בשוק ההון אתה משחק רק עם הכסף שלך. גם אם התשואה בשוק ההון גבוהה יותר מנדלן- המינוף בנדלן הופך את הרווח לגדול יותר.


אשמח לדעתכם

 

[פטל ואוכמניות]

דעתי היא שיש בפורום הרבה חומר לקריאה ששווה את הזמן. ואז תחזור עם מידע קונקרטי והשיח יהיה עמוק יותר.

 

[חתול לילה]

אשמח לדעתכם

גוגל: הסולידית נדלן מול שוק ההון
גוגל: הסולידית מינוף

 

[סולידיצעיר]

גוגל: הסולידית נדלן מול שוק ההון
גוגל: הסולידית מינוף

אלו פוסטים בבלוג או פוסטים בפורום של אנשים?

 

[אורי ג.]

אשמח לדעתכם

הכי טוב: גם וגם.

 

[סולידיצעיר]

הכי טוב: גם וגם.

אני לא מיליונר. אם אשקיע בדירה להשקעה- את כל הכסף שהיה מתוכנן לשוק ההון אעדיף לשים ולסגור את המשכנתא כמה שיותר מוקדם

 

[אורי ג.]

אני לא מיליונר. אם אשקיע בדירה להשקעה- את כל הכסף שהיה מתוכנן לשוק ההון אעדיף לשים ולסגור את המשכנתא כמה שיותר מוקדם

אתה לא מיליונר אבל אתה גם צעיר, לאט לאט...

 

[צדיק]

אני לא מיליונר. אם אשקיע בדירה להשקעה- את כל הכסף שהיה מתוכנן לשוק ההון אעדיף לשים ולסגור את המשכנתא כמה שיותר מוקדם

למה?
אם חלק עיקרי מהקטע שלך בנדלן זה המינופיות שלו, אז למה אתה רץ להקטין אותה?

 

[איליה]

היי,
אני בחור צעיר עם הון עצמי דיי נמוך אבל ההכנסה שלי צפויה לגדול משמעותית בשנים הקרובות. מאז שאני בצבא אני חוסך ומשקיע.
בהתחלה זה היה דרך קופת גמל להשקעה וכשהסכום הגיע למעל 20 אלף שקלים העברתי את הכסף לתיק ההשקעות והשקעתי במדדים.
עם סכומים דיי נמוכים שהצלחתי לשים בצד (עקב לימודים שבהם לא עבדתי)- הגעתי להון עצמי של 110 אלף שקלים בגיל 25.

אני מאמין גדול במדדים, היסטורית, אין ספק שהשקעה במדדים הייתה מניבה לי תשואה גבוהה יותר ביחס לנדלן. לא הייתי צריך להתעסק בשוכרים סוררים, לא הייתי צריך לפחד מחודשים שהדירה תעמוד ריקה אבל עדיין החסרון הגדול ביותר הוא המינוף.
בנדל"ן המשכנתא ממנפת אותך מאוד ובהשקעה בשוק ההון אתה משחק רק עם הכסף שלך. גם אם התשואה בשוק ההון גבוהה יותר מנדלן- המינוף בנדלן הופך את הרווח לגדול יותר.


אשמח לדעתכם

ברמת העקרון אתה יכול להיתמנף פי 3 על התיק דרך חשבון מארגין באינטראקטיב. אז הטיעון של העדר יכולת מינוף לא תופס...

 

[צדיק]

ברמת העקרון אתה יכול להיתמנף פי 3 על התיק דרך חשבון מארגין באינטראקטיב. אז הטיעון של העדר יכולת מינוף לא תופס...

לא ממש.
זה מינוף שיכול למחוק אותו בירידות (זמניות) חדות.
בניגוד לנדלן רגיל.
אם הם היו מאפשרים מינוף שלא נבדק יומית, זה היה אחרת.
כעת המינוך מובנה בצורה שירידה חדה = מחיקת ההון.

 

[בבר]

בעיניי אנשים בונים הרבה יותר מדי על עליית ערך בנדלן.

נכון - הייתה עליית ערך משוגעת ב15 שנים האחרונות. נראה שהציבור מתייחס לעליית ערך משמעותית כעובדה מוגמרת.

אבל בארה"ב לדוגמה, משנת 1895 עד 1995 מחירי הדירות עשו עלייה ריאלית של ... 0%.
100 שנה.

The Real Home Price - Updated Chart | Longtermtrends

How did home prices perform after taking into account the effects of inflation? The ratios in these charts divide the nominal home price by the Consumer Price Index (CPI) and therefore display the real home price over time.

www.longtermtrends.net

 

[מבולבל ועצבני]

הכי טוב: גם וגם.

ואז השאלה הופכת להיות, באיזה יחס?

 

[אורי ג.]

ואז השאלה הופכת להיות, באיזה יחס?

עוד לא מצאתי עוד איזה כלל אצבע נכון, כל מקרה לגופו ולפי העדפותיו של פלוני.

 

[איליה]

לא ממש.
זה מינוף שיכול למחוק אותו בירידות (זמניות) חדות.
בניגוד לנדלן רגיל.
אם הם היו מאפשרים מינוף שלא נבדק יומית, זה היה אחרת.
כעת המינוך מובנה בצורה שירידה חדה = מחיקת ההון.

אל תתמנף פי 3, אם תתמנף פי 2 אז הסיכון שלך לmargin call קטן משמעותית. בדיוק כמו עם משכנתא. אני אגב לא בעד מינוף בכלל בגלל האופי הדפוק שלי אבל לדעתי הרבה יותר בטוח להתמנף פי 2 על סנופי מאשר פי 4 על בלטה, במיוחד אם הבלטה הזאת נמצאת בישראל.

 

[צדיק]

בדיוק כמו עם משכנתא.

לא מדויק.
במשכנתא כל עוד ואני עומד בהחזרים המסוכמים - הבנק לא יכול לזרוק אותי מהדירה בגלל שירד לה השווי והיא לא מהוה ביטחון מספק.

 

[יעקב 1]

אל תתמנף פי 3, אם תתמנף פי 2 אז הסיכון שלך לmargin call קטן משמעותית. בדיוק כמו עם משכנתא. אני אגב לא בעד מינוף בכלל בגלל האופי הדפוק שלי אבל לדעתי הרבה יותר בטוח להתמנף פי 2 על סנופי מאשר פי 4 על בלטה, במיוחד אם הבלטה הזאת נמצאת בישראל.

איך זה נהיה בטוח בגלל שזה פי 2?
מדברים כאן על השקעה לטווח רחוק, נניח לשלושים שנה, לא סביר שיהיה משבר שימחק 50 אחוז מערך האחזקה שלו?!

 

[בבר]

אם היינו רובוטים, הדבר האופטימלי ככל הנראה הוא להתמנף בשלב מוקדם - פי 2 ובהדרגה להוריד מינוף. גם אם זה אומר להימחק מתישהו בתחילת הדרך.

אבל אנחנו לא רובוטים ובני תמותה שכמונו לא יצליחו לעמוד בזה ולהמשיך להתמיד.

נדלן מספק מינוף גדול מאוד בתחילת הדרך שלרוב האנשים קל יותר להתמודד עם ההשלכות הפסיכולוגיות שלו.
המינוף בנדלן גם הולך ויורד עם השנים באופן טבעי עם המשכנתא.

 

[איליה]

איך זה נהיה בטוח בגלל שזה פי 2?

כי השוק צריך לרדת ב50% כדי שתגיע למארגין קאל.

מדברים כאן על השקעה לטווח רחוק, נניח לשלושים שנה, לא סביר שיהיה משבר שימחק 50 אחוז מערך האחזקה שלו?!

ברור שסביר, אבל מדובר במינוף ראשוני. התמנפת על הכסף שהכנסת. בדיוק כמו עם הדירה. אם לא חטפת רצף של שנים מאוד גרועות בהתחלה אז הכל טוב.

במשכנתא כל עוד ואני עומד בהחזרים המסוכמים - הבנק לא יכול לזרוק אותי מהדירה בגלל שירד לה השווי והיא לא מהוה ביטחון מספק.

אף אחד לא מפריע לך להתייחס למינוף בשוק ההון כמו אל משכנתא - תכסה אותו בתשלומים.

שימו לב - שאתם מתחילים לייחס לשוק ההון סיכונים הרבה יותר גדולים מאשר שיש בשוק ההון. זאת הטעיה שקהנמן וטברסקי עשו עליה הרבה מאוד מחקרים: הסטטיסטיקה היא עם המקרה הטוב אבל אתם מתייחסים כל הזמן בעודף משקל למקרה הגרוע. מצד שני לקנות נדל"ן בישראל לא מפחיד אותכם ואתם מנמיכים מהסיכון הטמון בקנייה כזאת מאשר בהשקעה בעסקים טובים בפיזור רב.

 

[איליה]

אבל אנחנו לא רובוטים ובני תמותה שכמונו לא יצליחו לעמוד בזה ולהמשיך להתמיד.

כאשר לבני תמותה יש הרבה כסף, הרבה מאוד פעמים הריבית על המארגין (או הלוואה אחרת המגובה בנכסים) זולה יותר מאשר מס רווחי הון. זאת האסטרטגיה של buy borrow die

 

[סולידי]

כאשר לבני תמותה יש הרבה כסף, הרבה מאוד פעמים הריבית על המארגין (או הלוואה אחרת המגובה בנכסים) זולה יותר מאשר מס רווחי הון. זאת האסטרטגיה של buy borrow die

האסטרטגיה הזאת מתאימה לשיטת המס האמריקאית? או הישראלית?