• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

חישוב תשואה על דירה להשקעה

יש מצב שאתה משתף את הגיליון ללא הנתונים כמובן ?
היי האם העפת מבט בקובץ ששיתפתי פה? זה irr שלוקח בחשבון את התשלומי משכנתא ושאר הוצאות והכנסות של הדירה
 
  • אהבתי
Reactions: Roi
היי האם העפת מבט בקובץ ששיתפתי פה? זה irr שלוקח בחשבון את התשלומי משכנתא ושאר הוצאות והכנסות של הדירה

יש באקסל משהו מוזר. כאשר אני מוריד את שנות המשכנתא ומעלה את ההחזר החודשי התשואה יורדת, בעוד שהיא אמורה לעלות כי אני משלם פחות ריבית לבנק.
 
שקרים, שקרים ארורים וסטטיסטיקה
גם אני יודע לצייר גרפים, הנה התשואה הריאלית על סנופי עם השקעה מחדש של דיבידנדים בניכוי מס 25% בחלון רץ של 10 שנים.
למה 10 ולא 30, כי זה נורא קל להגיד ״אני משקיע לטווח של 30 שנים״, אבל בפועל, לספוג שנה או שנתיים של הפסדים בתיק זה קשה. כמה קל יהיה לך לספוג 10 שנים של תיק שנמצא מתחת למים (בהפסד מהשווי ההתחלתי) ?
0mNnsaX.png

צודק, גרפים יכולים להיות מטעים, זה היחיד שנתקלתי בו בספר עד כה.
אגב, גם חלון של 10 שנים מציג תמונה יפה (כמובן שזה אינדיוידואלי ולכל אחד יש את רף הסבלנות שלו להפסדים).
יהיה מעניין באמת לראות את התשואה הריאלית בחלונות משתנים של 5 עד 30 שנה בקפיצות של 5. מקווה שאמצא זמן לזה.
 
האמת אני קצת מתבייש להעלות את האקסל הזה אחרי שראיתי לאיזה רמה האקסלים של אנשים פה מגיעים :)
זה חישוב שעשיתי בזמנו אחרי שתיקנו פה את השטויות שעשיתי, בטוח יש פה באגים וחישובים לא מדוייקים אז לא הייתי ממהר לאמץ
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1E8e3Vndigd0MK4co-DywYI1m3-19zLUFw1v0fCNVmvw/edit?usp=sharing

נראה טוב ועושה את העבודה @yonigo.
אגב, שים לב שבחישוב של ה-XIRR אתה מפספס את שני התשלומים האחרונים כי אתה מתחיל לספור מ-2 ולא מ-0 (ההשפעה של זה על התוצאה הסופית זניחה לדעתי).
הנוסחה ב-D5 בגיליון "כללי" צריכה להשתנות מ:
=xirr({{indirect("irr!F2:F"&B6*12)};-D7+sum('הוצאות'!D2D:20)},{indirect("irr!A2:A"&(B6*12+1))})
ל:
=xirr({{indirect("irr!F2:F"&B6*12+2)};-D7+sum('הוצאות'!D2D:20)},{indirect("irr!A2:A"&(B6*12+2+1))})
קח למשל דוגמה של משכנתא ל-10 שנים.
אתה תרצה חישוב XIRR על F2:F122 ולא על F2:F120.
כמובן שהוספת ההכנסה ממכירת הנכס בסוף התקופה לא משתנה.

בבקשה. כולל החציון של כל התקופות לכל אורך חלון. התשואות הן NTR ריאליות.
נייס!
גם בגרף עם חלון סביר של השקעה ל-15 שנה רואים תמונה יפה בכלל וב-30 שנה האחרונות בפרט.
תודה @adamshalev!
 
נערך לאחרונה ב:
לא נשמע קשור כאן.
ככל שהמינוף שלך גבוה, התשואה שלך גבוהה. בלי קשר למה אתה עושה במקביל.

בהנחה ואתה משקיע את אותו הסכום כהון עצמי, תסכים איתי שככל שהמשכנתא תהיה ארוכה יותר, כך הכסף שתזרוק לפח על ריבית גדול יותר. כלומר אחרי 30 שנה (לצורך העניין) תשאר עם פחות כסף בכיס. איך זה מסתדר עם התשואה היותר גדולה בגלל המינוף?
 
כלומר אחרי 30 שנה (לצורך העניין) תשאר עם פחות כסף בכיס. איך זה מסתדר עם התשואה היותר גדולה בגלל המינוף?
כי ההנחה היא שתשואת הנכס גדולה מעלות הכסף.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
E חישוב תשואה על דירה עם משכנתא נדל"ן 29
N חישוב תשואה של אגח צמוד מדד לפדיון שוק ההון 18
א חישוב תשואה יומית של בנק לאומי לא נכון שוק ההון 0
L חישוב תשואה נטו של מקמ שוק ההון 10
א חישוב תשואה של מק״מ שוק ההון 21
נ חישוב תשואה שוק ההון 7
פ חישוב תשואה בפנסיה וקופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
מ מועד תחילת חישוב תשואה בפוליסת חסכון שוק ההון 0
א חישוב תשואה בהשקעת נדלן נדל"ן 12
ג חישוב תשואה היסטורית על חברת AT&T שוק ההון 1
גיא_87 חישוב תשואה שוק ההון 2
B חישוב תשואה לפדיון אג"ח שוק ההון 0
nmac חישוב תשואה בתיק בהתחשב בשער מטח + אינפלציה שוק ההון 4
S חישוב תשואה של שני מקורות שונים שלא מסתדרים שוק ההון 11
א חישוב תשואה כוללת בתיק - שאלה מתמטית שוק ההון 11
LtWorf קרן מחקה – חישוב תשואה שוק ההון 14
doc29 שאלה טיפשית על חישוב תשואה בדירה להשקעה נדל"ן 11
shlomi171 אשמח להסבר על מדדי חישוב תשואה שוק ההון 10
L חישוב תשואה שוק ההון 4
always.smile חישוב תשואה בתיק השקעות של אקסלנס וweighted evarage שוק ההון 11
I חישוב תשואה בתיק בסגנון "בעצם, יש לכם רק תיק השקעות אחד" שוק ההון 3
itamaratz חישוב תשואה על הון שוק ההון 33
stass חישוב תשואה שנתית עם פונקצית XIRR שוק ההון 3
Chase חישוב תשואה שנתית מתוך נתון של תשואה לאורך 11 שנים שוק ההון 3
whybe חישוב תשואה על נדל"ן שוק ההון 29
doc29 חישוב תשואה ארוכת טווח משוק המניות שוק ההון 10
7 חישוב תשואה שוק ההון 8
י חישוב תשואה שוק ההון 14
A חישוב היטל השבחה נדל"ן 20
S חישוב רווח: קופגל"ה מול ניהול עצמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S איך מוצאים קרן סנופי עם בסיס חישוב מדד? שוק ההון 5
דניאל פינקלברג עזרה בגוגל Sheets, חישוב רבית לילד אוף טופיק 6
M חישוב החזר עבור הלוואה בריבית משתנה/צמודה צרכנות פיננסית 1
Gari חישוב גובה הקופון באגרות חוב בריבית קבועה שוק ההון 12
A חישוב מס על ניירות ערך זרים מיסים 3
TalYaro1 חישוב והשוואת ריביות משכנתא בזמן מלחמת חרבות ברזל. נדל"ן 1
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול שוק ההון 2
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול מיסים 7
S חישוב חשיפה באחוזים לשוק המניות האמריקאי במסלולים פנסיונים מנוהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
א קרן כספית - חישוב ערך המדד \ אינפלציה שוק ההון 5
D מיסוי espp, בחירת אופן חישוב המס מיסים 2
א חישוב מס רווח הון - הפקדות לקרן השתלמות (עצמאי) מעל לתקרה המזכה: מיסים 7
A חישוב הצמדה וריבית על חוב לביטוח לאומי ולמס הכנסה מיסים 3
D חישוב סכום קצבה בפרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
B חישוב ריבית שנתית שוק ההון 24
R טופס 1322 עזרה בהשלמת חישוב הפסדים להעברה מיסים 2
R כיצד ניתן לקזז הפסדים בשוק ההון, אל מול חישוב מס במימוש רווחים בשנים שאחרי? מיסים 2
C חישוב הפרשים בדמי לידה על בונוס ששולם לאחר הלידה צרכנות פיננסית 4
Y חישוב IBAN של בנק ישראלי (העברה מIB) פוסטים מאיכות נמוכה 2

נושאים דומים

Back
למעלה