חישוב היטל השבחה

[aiib]

דירה בעלת 90 מטר מוציאה היתר בניה של 70 מטר, מה שאומר שהם חורגים ב20 מטר מהפטור של 140 מ"ר.

מה החישוב של עלות מטר בניה?
במידה ועלות הבניה לכל ה70 מטר הם 800 א"ש, האם לוקחים את כל עלות הבניה של כל השטח ומורידים מהרווח או שמחשבים רק את העלות של הבניה של השטח העודף שלא זכאי לפטור?
במידה ומחשבים רק את עלות הבניה של השטח העודף, האם ניתן להגדיר שב20 הנותרים יהיו השטחים היקרים יותר לבניה כגון חדרים רטובים ומטבחים?

תודה רבה

 

[ירח אפל]

רשום יחסי, אז יחשבו את ההיטל הכולל ותשלם 20/70 מתוכו
וזה לא היתר בנייה, זה היטל השבחה

 

[aiib]

רשום יחסי, אז יחשבו את ההיטל הכולל ותשלם 20/70 מתוכו

השאלה היא מה מבין החישובים הבאים נכון:
70 מטר כפול 20,000 ש"ח למטר = 1.400,000 ש"ח - 800,000 עלות בניה = היטל השבחה 300,000 ש"ח ואז לחשב רק ל20 מטר יוצא 85,700 ש"ח היטל השבחה בפועל
או שהחישוב הבא הוא הנכון:
20 מטר כפול 20,000 ש"ח למטר שווה 400,000 ש"ח - 800,000 עלות בניה (על כל ה70 מטר) = אין היטל השבחה כלל....

 

[ירח אפל]

השאלה היא מה מבין החישובים הבאים נכון:
70 מטר כפול 20,000 ש"ח למטר = 1.400,000 ש"ח - 800,000 עלות בניה = היטל השבחה 300,000 ש"ח ואז לחשב רק ל20 מטר יוצא 85,700 ש"ח היטל השבחה בפועל
או שהחישוב הבא הוא הנכון:
20 מטר כפול 20,000 ש"ח למטר שווה 400,000 ש"ח - 800,000 עלות בניה (על כל ה70 מטר) = אין היטל השבחה כלל....

אני מנסה, אבל לא מצליח להבין מה קשורה עלות הבניה לכאן?
נגיד בתאריך 1/1/2020 הוצאת שינוי תב"ע המתיר לך לבנות תוספת של 70 מטר.
השמאי קבע שערך הנכס עלה בגלל שינוי התוכנית הזו ב־400 אלף שקל, ולכן היטל ההשבחה הוא 200 אלף שקל.
בתאריך 1/1/2025 החלטת לבנות, ואתה אומר אני מתכוון לגור במקום 4 שנים אחרי תום הבניה ומבקש את הפטור.
יחשבו את הנמוך מבין עליית מדד המחירים לעליית מדד תשומות הבנייה, בין שני התאריכים האלו ויגדילו את 200 אלף השקלים בעליית המדד הזו.
אתה תשלם את הסכום אחרי ההגדלה כשהוא מוכפל ב־20/70 ואז תוכל להתחיל לבנות.

אם יתברר בעתיד שלא גרת במקום במשך 4 השנים שאחרי סיום הבניה, אתה תידרש לשלם גם את יתרת 50/70 מסכום ההיטל, כשהוא מוצמד עד ליום התשלום.

 

[aiib]

אני מנסה, אבל לא מצליח להבין מה קשורה עלות הבניה לכאן?

איך שידוע לי עלות הבניה מתקזזת מעלות ההיטל, כי הרי א"א לומר שהרווחתי מיליון ש"ח מהיתר הבניה אם כדי לממש אותו אני צריך לשלם עלות בניה של מיליון שקל. ולכן מחשבים את עלות הבניה ורק אחריה מחשבים את ההיטל.

 

[ירח אפל]

איך שידוע לי עלות הבניה מתקזזת מעלות ההיטל, כי הרי א"א לומר שהרווחתי מיליון ש"ח מהיתר הבניה אם כדי לממש אותו אני צריך לשלם עלות בניה של מיליון שקל. ולכן מחשבים את עלות הבניה ורק אחריה מחשבים את ההיטל.

לא

 

[אורי ג.]

איך שידוע לי עלות הבניה מתקזזת מעלות ההיטל, כי הרי א"א לומר שהרווחתי מיליון ש"ח מהיתר הבניה אם כדי לממש אותו אני צריך לשלם עלות בניה של מיליון שקל. ולכן מחשבים את עלות הבניה ורק אחריה מחשבים את ההיטל.

לא.
ההיטל מחושב כ50% מההשבחה במועד שהתב"ע אושר.
השווי למ"ר כבר ידוע בהנחה וזה לא תב"ע חדשה.

 

[aiib]

לא

אתה מתכוון שאני לא צודק בטענה שלי? גם אם עלות הבניה גדולה מגובה 'השבח' עדיין יהיה חיוב של היטל השבחה?

 

[ירח אפל]

דרך אגב, היכן אתה מתכוון לבקש שינוי תב"ע? אתה יודע שזה גם לוקח זמן?

 

[אורי ג.]

אתה מתכוון שאני לא צודק בטענה שלי? גם אם עלות הבניה גדולה מגובה 'השבח' עדיין יהיה חיוב של היטל השבחה?

עלות הבנייה לא מעניינת.
עוד הפעם, הנוסחה היא פשוטה מאד: שווי מ"ר לבנייה במועד אישור התב"ע כפול 0.5 כפול המטרים שאתה בונה.

 

[ירח אפל]

אתה מתכוון שאני לא צודק בטענה שלי? גם אם עלות הבניה גדולה מגובה 'השבח' עדיין יהיה חיוב של היטל השבחה?

אני מתכוון שאין בכלל קשר לעלות הבניה, ואפילו לא לשאלה אם בונים.
היטל השבחה נקבע על פי עליית ערך הנכס הקיים ולא על פי ערך הנכס אחרי הבנייה

דרך אגב, היכן אתה מתכוון לבקש שינוי תב"ע? אתה יודע שזה גם לוקח זמן?

 

[aiib]

לא.
ההיטל מחושב כ50% מההשבחה במועד שהתב"ע אושר.
השווי למ"ר כבר ידוע בהנחה וזה לא תב"ע חדשה.

נכון, ברור שהוא מחושב במועד התב"ע ואף כשהמחיר למ"ר ידוע, עדיין יש צורך לקחת בחשבון את העלות שתוביל אותי לשבח המדובר.
להלן מקור בודד אבל ראיתי בהרמה מקומות את הנקודה הזו:

היטל השבחה - המדריך השלם לשנת 2024

היטל השבחה - מה זה? מתי נצטרך לשלם אותו, ועל סמך מה נקבע שווי התשלום? אם גם אתם שואלים את השאלות האלו, כדאי שתקראו את המאמר הבא

www.nadlancenter.co.il

 

[האזרח הקטן]

דרך אגב, היכן אתה מתכוון לבקש שינוי תב"ע? אתה יודע שזה גם לוקח זמן?

אלא אם יש תב"ע כוללנית לעיר שמכוחה ניתן להוציא היתר, כמו למשל בחולון.

 

[aiib]

דרך אגב, היכן אתה מתכוון לבקש שינוי תב"ע? אתה יודע שזה גם לוקח זמן?

זה כבר אחרי תב"ע, כעת במימוש ההשבחה [בקבלת ההיתר] העיריה דורשת תשלום היטל השבחה.

 

[ירח אפל]

נכון, ברור שהוא מחושב במועד התב"ע ואף כשהמחיר למ"ר ידוע, עדיין יש צורך לקחת בחשבון את העלות שתוביל אותי לשבח המדובר.
להלן מקור בודד אבל ראיתי בהרמה מקומות את הנקודה הזו:

קראת את התוכן? הינה הציטוט, שים לב שהיטל ההשבחה הוא חצי שווי ההשבחה, והוא לא משתנה לפי השינוי שלהם ב"שווי ההשבחה בפועל"

שווי ההשבחה עומד על 300,000 שקל לפני קיזוז הוצאות ההשבחה כגון עלות בנייה, חומרים וכו'.
אם בדוגמה הנ"ל הוצאות הבנייה והחומרים הגיעו ל-100,000 שקל, שווי ההשבחה בפועל יעמוד על 200,000 שקל, והיטל ההשבחה יעמוד על מחצית מהסכום - 150,000 שקל.

זה כבר אחרי תב"ע, כעת במימוש ההשבחה [בקבלת ההיתר] העיריה דורשת תשלום היטל השבחה.

למיטב זכרוני רשמת שיש לך רק דירה אחת שקנית מקבלן, אז איזה מימוש השבחה יש עליה? או שאני טועה
שים לב שאם מדובר בדירה שאתה קונה אחרי שכבר הייתה תב"ע, אז המוכר משלם את ההיטל

 

[אורי ג.]

נכון, ברור שהוא מחושב במועד התב"ע ואף כשהמחיר למ"ר ידוע, עדיין יש צורך לקחת בחשבון את העלות שתוביל אותי לשבח המדובר.

לא, לא צריך כי השווי למ"ר כבר ידוע אחרי ערעורים, שמאים מכריעים והכל.
כל מה שנותר הוא להכניס את השווי הזה לנוסחה, אתה לא צריך לחשב אותו, הוא כבר קבוע בשבילך.

העיריה דורשת תשלום היטל השבחה.

אם העירייה דורשת את היטל ההשבחה אז אתה כבר יודע מה ההשבחה, מה הבעיה בדיוק?

 

[aiib]

שווי ההשבחה עומד על 300,000 שקל לפני קיזוז הוצאות ההשבחה כגון עלות בנייה, חומרים וכו'.
אם בדוגמה הנ"ל הוצאות הבנייה והחומרים הגיעו ל-100,000 שקל, שווי ההשבחה בפועל יעמוד על 200,000 שקל, והיטל ההשבחה יעמוד על מחצית מהסכום - 150,000 שקל.

זה מה שכתבת. אבל יש כאן טעות, שווי ההשבחה הוא 300,000 ש"ח והיטל ההשבחה הוא 150,000 ש"ח אבל מכיוון שיש עלויות בניה של 100,000 ש"ח שווי ההשבחה הוא רק 200,000 וממילא היטל ההשבחה יהיה חצי ממנו ויהיה 100,000 שקל

 

[ירח אפל]

שווי ההשבחה עומד על 300,000 שקל לפני קיזוז הוצאות ההשבחה כגון עלות בנייה, חומרים וכו'.
אם בדוגמה הנ"ל הוצאות הבנייה והחומרים הגיעו ל-100,000 שקל, שווי ההשבחה בפועל יעמוד על 200,000 שקל, והיטל ההשבחה יעמוד על מחצית מהסכום - 150,000 שקל.

זה מה שכתבת. אבל יש כאן טעות, שווי ההשבחה הוא 300,000 ש"ח והיטל ההשבחה הוא 150,000 ש"ח אבל מכיוון שיש עלויות בניה של 100,000 ש"ח שווי ההשבחה הוא רק 200,000 וממילא היטל ההשבחה יהיה חצי ממנו ויהיה 100,000 שקל

העתקתי מהאתר שאתה הבאת, תחליט אם האתר טועה, למה הבאת אותו בתור הוכחה?
רק לציין שהוא לא טועה, וההיטל נקבעה על פי זכויות הבניה ולא על פי עלות הבניה בפועל

 

[aiib]

העתקתי מהאתר שאתה הבאת, תחליט אם האתר טועה, למה הבאת אותו בתור הוכחה

זאת פשוט טעות שלו... הוא כתב מפורשות:
חשוב לציין כי משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה, כגון עלויות השיפוץ או הבנייה.

לפי הציטוט שלך אין שום קיזוז של ההוצאות משווי ההשבחה. מה שאומר שזה פשוט טעות...
אם קריטי אני אמצא עוד מקורות בלי טעות כזו...

 

[ירח אפל]

אם קריטי אני אמצא עוד מקורות בלי טעות כזו...

אוקי, מה שתגיד...