חוק ה400 ונדלן.

[יוסי ס]

היי, אוקיי, אז סתם עכשיו במקרה אחרי התבוננות ביד2 כמה דברים התבלבלו לי..
אוקיי אז יש את חוק ה400 שיצא לי לראות בכמה מקומות בפורום, ואחד המספרים שעברו לי בראש זה "בדיוק 1,000,000", מה זה המספר הזה? - אני משלם בדיוק 2,500 שקל שכירות כל חודש.
2,500 כפול 400 = 1,000,000

אז, יש זמן עד שיהיה לי 1,000,000 מושקעים בשוק ההון, אבל מפה לשם אני רואה ביד2 באזור שאני גר בו (אפילו קצת יותר קרוב לעבודה) דירה ב400 אלף שקל.
אם אקנה את הדירה הזאת (שוב, הכי סתמי שבעולם, אין לי מושג אם כדאי לקחת משכנתא ל30 שנה, אם כדאי לי פשוט לשלם במזומן, אין לי מושג מכלום), אז לא אצטרך לשלם שכירות. (דרך אגב, אין לי 400 אלף שקל, זה תאורתי בלבד, למרות זאת שאני מאמין שהמשפחה תוכל לעזור)
ואז יוצא מצב שהלכו לי 400,000, אבל מצד שני עכשיו במקום לחכות עד שיהיה לי 1,000,000 שקל מושקעים בשוק ההון - הייתי צריך "רק" 400 אלף.
נראה לי אפילו שאם איקח משכנתא ל30 שנה אז תאורתית אשלם יותר, אבל הכסף שלא אצטרך לשלם במכה עכשיו - ינפח לי בחזרה את ההון יותר מהר מאשר לשלם הכל במכה.

לגבי שכירויות באזור = עומד על בין 2000-2500 שקל.
לגבי דירות באזור = בין 400 אלף - מיליון.


אז... מה עדיף? להמשיך להשקיע רגיל בשוק ההון ולא לאבד מיקוד? לקחת משכנתא על הדירה ולעבור לשם? לקנות את הדירה בתשלום אחד?

 

[yahud]

על הנייר, יוצא שבמקום לשלם 2500 שכירות לתמיד, אתה יכול לקנות את הדירה, ולשלם משכנתא של סכום חודשי זהה ל13.3 שנים, ואז הדירה תהיה שלך במלואה.

אז... מה עדיף? להמשיך להשקיע רגיל בשוק ההון ולא לאבד מיקוד? לקחת משכנתא על הדירה ולעבור לשם? לקנות את הדירה בתשלום אחד?

- תשקיע במה שאתה חושב שתרוויח ממנו יותר כסף. אני לא יודע ממה תרוויח יותר.
- לקחת משכנתא זה לא רעיון רע בהכרח. זה יכול להשאיר לך עוד כסף כדי להשקיע במקביל בשוק ההון אם אתה מאמין שהרווח משוק ההון יעלה על הריבית של המשכנתא.
- אתה יכול גם להשכיר את הדירה למישהו אחר, ולהיות חופשי לגור איפה שרק תרצה.

 

[האזרח הקטן]

- אתה יכול גם להשכיר את הדירה למישהו אחר, ולהיות חופשי לגור איפה שרק תרצה.

צריך רק לקחת בחשבון שלהשכיר דירה זה לא שגר ושכח. יש נכס שצריך לדאוג לאחזקתו ולתיקונים, צריך למצוא שוכר שישלם בזמן וגם עלול לשגע אותך עם כל מיני תיקונים שצריך לעשות, ייתכנו תקופות ללא שוכר וכו'. יש גם שיפוצים כלליים שהבניין החליט לבצע שנופלים על המשכיר.

לא שזה לא משתלם להשכיר למישהו אחר, אבל לזכור שזה לא כמו להיות בעלים של מנייה, שלא דורשת ממך שום התעסקות.

 

[גרהם]

היי, אוקיי, אז סתם עכשיו במקרה אחרי התבוננות ביד2 כמה דברים התבלבלו לי..
אוקיי אז יש את חוק ה400 שיצא לי לראות בכמה מקומות בפורום, ואחד המספרים שעברו לי בראש זה "בדיוק 1,000,000", מה זה המספר הזה? - אני משלם בדיוק 2,500 שקל שכירות כל חודש.
2,500 כפול 400 = 1,000,000

אז, יש זמן עד שיהיה לי 1,000,000 מושקעים בשוק ההון, אבל מפה לשם אני רואה ביד2 באזור שאני גר בו (אפילו קצת יותר קרוב לעבודה) דירה ב400 אלף שקל.
אם אקנה את הדירה הזאת (שוב, הכי סתמי שבעולם, אין לי מושג אם כדאי לקחת משכנתא ל30 שנה, אם כדאי לי פשוט לשלם במזומן, אין לי מושג מכלום), אז לא אצטרך לשלם שכירות. (דרך אגב, אין לי 400 אלף שקל, זה תאורתי בלבד, למרות זאת שאני מאמין שהמשפחה תוכל לעזור)
ואז יוצא מצב שהלכו לי 400,000, אבל מצד שני עכשיו במקום לחכות עד שיהיה לי 1,000,000 שקל מושקעים בשוק ההון - הייתי צריך "רק" 400 אלף.
נראה לי אפילו שאם איקח משכנתא ל30 שנה אז תאורתית אשלם יותר, אבל הכסף שלא אצטרך לשלם במכה עכשיו - ינפח לי בחזרה את ההון יותר מהר מאשר לשלם הכל במכה.

לגבי שכירויות באזור = עומד על בין 2000-2500 שקל.
לגבי דירות באזור = בין 400 אלף - מיליון.


אז... מה עדיף? להמשיך להשקיע רגיל בשוק ההון ולא לאבד מיקוד? לקחת משכנתא על הדירה ולעבור לשם? לקנות את הדירה בתשלום אחד?

חוקים כאלו נועדו לתת סדר גודל של סכומים, לא לחישוב מדוייק, ודאי כשמדובר בנדלן בישראל. אל תסמוך אחרים - בדוק לבד מהיכן הגיע המספר 400 ותיווכח בעצמך.

 

[strstr]

היי, אוקיי, אז סתם עכשיו במקרה אחרי התבוננות ביד2 כמה דברים התבלבלו לי..
אוקיי אז יש את חוק ה400 שיצא לי לראות בכמה מקומות בפורום, ואחד המספרים שעברו לי בראש זה "בדיוק 1,000,000", מה זה המספר הזה? - אני משלם בדיוק 2,500 שקל שכירות כל חודש.
2,500 כפול 400 = 1,000,000

אז, יש זמן עד שיהיה לי 1,000,000 מושקעים בשוק ההון, אבל מפה לשם אני רואה ביד2 באזור שאני גר בו (אפילו קצת יותר קרוב לעבודה) דירה ב400 אלף שקל.
אם אקנה את הדירה הזאת (שוב, הכי סתמי שבעולם, אין לי מושג אם כדאי לקחת משכנתא ל30 שנה, אם כדאי לי פשוט לשלם במזומן, אין לי מושג מכלום), אז לא אצטרך לשלם שכירות. (דרך אגב, אין לי 400 אלף שקל, זה תאורתי בלבד, למרות זאת שאני מאמין שהמשפחה תוכל לעזור)
ואז יוצא מצב שהלכו לי 400,000, אבל מצד שני עכשיו במקום לחכות עד שיהיה לי 1,000,000 שקל מושקעים בשוק ההון - הייתי צריך "רק" 400 אלף.
נראה לי אפילו שאם איקח משכנתא ל30 שנה אז תאורתית אשלם יותר, אבל הכסף שלא אצטרך לשלם במכה עכשיו - ינפח לי בחזרה את ההון יותר מהר מאשר לשלם הכל במכה.

לגבי שכירויות באזור = עומד על בין 2000-2500 שקל.
לגבי דירות באזור = בין 400 אלף - מיליון.


אז... מה עדיף? להמשיך להשקיע רגיל בשוק ההון ולא לאבד מיקוד? לקחת משכנתא על הדירה ולעבור לשם? לקנות את הדירה בתשלום אחד?

אם אתה יכול לקנות דירה ב400 אלף שאתה יכול להשכיר ב2000,
זה אומר שבשנה אתה מקבל 24 אלף מהשכירות, שזה 6% תשואה שנתית (בהנחה שערך הדירה לא עולה/יורד, ומדובר בברוטו ללא מיסים, עמלות וכו').
זה יפה מאוד לנדלן, לכן נשמע לי מוזר. איפה אתה גר?

 

[FreeAgent]

1. אתה משלם יותר מדי שכירות או (יותר סביר) הדירה הזאת לא עולה 400א' או (גם סביר) אתה מתעלם ממשהו (שהוא עלות נוספת, שזה עוד דרך לומר שהדירה ההיא לא עולה רק 400א')
כי 30א' בשנה לנכס של 400א זה תשואה של 7.5%. כבר היו קונים אותה
אולי היא צריכה שיפוץ של 200א כדי להיות ראויה למגורים? עדיין זולה מאוד. אולי היא סתם מודעת פיתוי לשכנע אותך להתקשר למתווך נדל"ן
נשמע שראית דירות במיליון, שזה מחיר סביר לדירה בשכירות הזאת.
אני לא ממש מומחה בנדל"ן. זה @אורי ג. , אני חושב
2. אם החזר המשכנתא פחות מ2500, כולל אובדן התשואה על ההון העצמי, לגור בדירה משלך ייתן לך יותר תזרים מזומנים להשקיע. עד שהדירת מציאה שלך בחצי מליון תצטרך שיפוץ יקר

 

[רוני]

לגבי שכירויות באזור = עומד על בין 2000-2500 שקל.
לגבי דירות באזור = בין 400 אלף - מיליון.

היי
נדל"ן להשקעה שונה מהשקעה בשוק ההון, התקציב העומד לרשות משקיע הנדל"ן מכתיב לו
את מיקום ההשקעה, את סוג השוכרים אליו הנכס פונה, את מצבו הפיזי של הנכס, במילים אחרות את רמת הסיכון של ההשקעה.

מדובר בהשקעה דינמית, אני כמשקיע בוחר את הנכסים בראש וראשונה לפי סוג השוכרים (מעמד סוציואקונמי),
נכס ניתן לשפץ, אך לא ניתן להעביר למקום עם השוכרים חזקים, אני חושב שעבור המשקיע המתחיל מומלץ נכסים יציבים וסולידיים.

ישנם משקיעי נדל"ן המוכנים ויכולים להכיל שוכרים מוגבלים יותר עבור תשואה גבוה יותר משכירות, לדעתי זה פחות מתאים למשקיע מתחיל.