חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה

  • פותח הנושא nppc
  • פורסם בתאריך

nppc

משתמש רשום
הצטרף ב
31/12/21
הודעות
6
דירוג
0
שלום לחברי הפורום,
אשמח לקבל את חוות דעתכם על התמהיל הבא.
שווי הדירה 1,540,000
משכנתא 1,155,000 . ( 75% )
המטרה של התמהיל היא יציבות ככל הניתן עם כמה שפחות הפתעות בדרך.

385 בפריים - ל 300 חודשים - ריבית 1.15
577 - קבועה לא צמודה 288 חודשים - ריבית 3.68
193 - צמודה משתנה 300 חודשים - ריבית 1.86

האם ניתן לשפר? האם התמהיל בנוי בצורה טובה?
אשמח לקבל את חוות דעתכם,
תודה רבה!
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,219
דירוג
25,635

nppc

משתמש רשום
הצטרף ב
31/12/21
הודעות
6
דירוג
0
אורי, תודה רבה על תשובתך.
כשאני אומר יציבות אני מתכוון לתמהיל שהוא ברמת סיכון נמוכה אך זה לא מחייב 100% קלצ.
לגבי ההחזר החודשי היכולת היא עד 5500 לחודש.
כשאמרתה ״ממש לא״ האם הכוונה היא על התמהיל או הריביות?
תודה !
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,219
דירוג
25,635
כשאני אומר יציבות אני מתכוון לתמהיל שהוא ברמת סיכון נמוכה אך זה לא מחייב 100% קלצ.
נמוך זה מילה, צריך לצקת לה תוכן, סיכון נמוך בשבילי הוא כנראה סיכון גבוה מאד בשבילך.
כשאמרתה ״ממש לא״ האם הכוונה היא על התמהיל הוא הריביות?
על התמהיל, מצד אחד אתה רוצה כמה שיותר יציב מצד שני 50% ממנו הוא בריביות משתנות או צמודות.

דעתי:
פריים בלפחות שליש מהמשכנתא זה יהיה פשע לא לקחת, הריבית שם מצחיקה.
בשאר תוכל לקחת קל"צ, או להכניס גם פלח משתנה כל 5, בכל מקרה בצמוד לא הייתי נוגע בכלל, באף אחד מהמסלולים.
ככל שמרכיב הקל"צ גבוה יותר ככה המשכנתא בטוחה, סולידית ויציבה יותר.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,735
דירוג
5,447
הקל"צ בריבית גבוהה, וחוץ מהעלות הגבוהה של הריבית זה גם יגרום לך לקנסות גבוהים כשתרצה למחזר.
תנסה להאריך פריים ל30 שנה ולקצר קל"צ לפחות מ20, זה אמור לשפר ריביות.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,735
דירוג
5,447
לשפר ריביות ולהגדיל את הסיכון מן הסתם.
לא בטוח שזה יגדיל סיכון. ברגע שהקל"צ ייגמר, יתפנו לו כ3000 בחודש להגדיל את ההחזר החודשי של הפריים, והוא יקצר את תקופת ההחזר הכוללת (או יעשה מחזור של הכל, לפי אחוז מימון מאוד נמוך).
וגם זה רק בהנחה שלא ימכור את הדירה ב20 השנה הבאות.
 

nppc

משתמש רשום
הצטרף ב
31/12/21
הודעות
6
דירוג
0
נמוך זה מילה, צריך לצקת לה תוכן, סיכון נמוך בשבילי הוא כנראה סיכון גבוה מאד בשבילך.

על התמהיל, מצד אחד אתה רוצה כמה שיותר יציב מצד שני 50% ממנו הוא בריביות משתנות או צמודות.

דעתי:
פריים בלפחות שליש מהמשכנתא זה יהיה פשע לא לקחת, הריבית שם מצחיקה.
בשאר תוכל לקחת קל"צ, או להכניס גם פלח משתנה כל 5, בכל מקרה בצמוד לא הייתי נוגע בכלל, באף אחד מהמסלולים.
ככל שמרכיב הקל"צ גבוה יותר ככה המשכנתא בטוחה, סולידית ויציבה יותר.
יכול להיות שאני הטעתי.
הצמודה היא ״צמוד מדד בריבית משתנה לוח משולב - מתחדש כל 5 שנים״.
אז לפי מה שאתה מתאר זה פחות או יותר מה שקיים בתמהיל
33% פריים
50% קל״צ
17% צמוד מדד משתנה כל 5
האם הריביות שקיבלתי להצעה הזו הן בסדר ?
האם כדאי להעביר קצת מהקל״צ למשתנה או לפריים על מנת לשפר ריביות?

תודה רבה
 

EyeKey

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/3/20
הודעות
230
דירוג
268
וחוץ מהעלות הגבוהה של הריבית זה גם יגרום לך לקנסות גבוהים כשתרצה למחזר.
אאל"ט אם אתה מקבל ריבית גבוה מהממוצע זה לא משנה כמה היא גבוה לצורך הקנסות, כי חישוב הקנסות הוא על פי הריבית שקיבלת או הריבית הממוצעת באותו חודש, הנמוך מביניהם.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,735
דירוג
5,447
אאל"ט אם אתה מקבל ריבית גבוה מהממוצע זה לא משנה כמה היא גבוה לצורך הקנסות, כי חישוב הקנסות הוא על פי הריבית שקיבלת או הריבית הממוצעת באותו חודש, הנמוך מביניהם.
מה שכתבת נכון. אבל הממוצע מחושב לפי תקופות של 5 שנים, עם ירידה של 0.2%-0.3% בין התקופות. אז אם חצית תקופה ואתה מסתמך על הממוצע, תחטוף עמלת היוון לפי 0.2-0.3%(בהנחה שהריבית הממוצעת לא עלתה). אם הצלחת לקבל קצת מתחת לממוצע, תשלם פחות (או בכלל לא) בפירעון מוקדם בעת חציית תקופות.

בנוסף, אם מקצרים תקופה בקל"צ מובטח לך שעוד x שנים כשתרצה למחזר, יתרת הקרן ויתרת התקופה יהיו נמוכים יותר - זה גם משפיע באופן ישיר על עמלת ההיוון.
 
נערך לאחרונה ב:

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
478
דירוג
434
לדעתי,
נסה להאריך את הפריים ואת המשתנה כל 5 ל30 שנה כל אחת. זה לא אמור להעלות את הריביות שלהן.
ואז יתפנה לך החזר חודשי, ותוכל לקצר את הקל"צ, וזה יוריד לך את העלות שלו.

לגבי מה שאמרת על יציבות, חשוב להבין, יש פה טריידאוף בין תוחלת עלות ליציבות.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,735
דירוג
5,447
לדעתי,
נסה להאריך את הפריים ואת המשתנה כל 5 ל30 שנה כל אחת. זה לא אמור להעלות את הריביות שלהן.
את המ"צ הייתי מאריך רק אם יש כוונה לפרעון מוקדם של חלק גדול ממנו, אחרת הקרן רק תגדל לאורך זמן.
 

nppc

משתמש רשום
הצטרף ב
31/12/21
הודעות
6
דירוג
0
תודה רבה לכולם, אכן תשובות מעניינות.
אני ממתין להצעות בנקים נוספים ובמקביל אבקש הצעה עם הגדלה ל 30 בפריים ובמ״צ ולקצר בקל״צ ל 20 שנה, נראה מה הריבית שיציעו.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,845
דירוג
3,050
לא בטוח שזה יגדיל סיכון. ברגע שהקל"צ ייגמר, יתפנו לו כ3000 בחודש להגדיל את ההחזר החודשי של הפריים, והוא יקצר את תקופת ההחזר הכוללת (או יעשה מחזור של הכל, לפי אחוז מימון מאוד נמוך).
וגם זה רק בהנחה שלא ימכור את הדירה ב20 השנה הבאות.
הקלצ ייגמר עוד 20 שנה , מה אם עוד שנתיים הריבית תעלה ל5% ?

לקצר ריבית קבועה ולהאריך ריבית משתנה , ולהציג את זה כאילו הסיכון זהה -זה לא נכון.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
478
דירוג
434
הקלצ ייגמר עוד 20 שנה , מה אם עוד שנתיים הריבית תעלה ל5% ?

לקצר ריבית קבועה ולהאריך ריבית משתנה , ולהציג את זה כאילו הסיכון זהה -זה לא נכון.
אני מסכים, הסיכון לא זהה, ולא אמרתי שהוא זהה.
נוסף לו עוד סיכון של החזקת חוב צמוד ליותר שנים, אבל בשנים שנוספו (25 שנה עד 30 שנה מהיום) הוא כבר יסיים לשלם על החלק של הקלצ לכן יוכל לעמוד בשינוי בגודל ההחזר אם יהיה.
 
נערך לאחרונה ב:

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,735
דירוג
5,447
הקלצ ייגמר עוד 20 שנה , מה אם עוד שנתיים הריבית תעלה ל5% ?
בדקתי במחשבון משכנתא את התרחיש של קפיצת הפריים ל5% לאחר 3 שנים.
הפער בין פריסה ל25 שנה ל30 שנה הוא תוספת של 150 ש"ח לחודש.
לא אדבר בשמו של פותח השרשור, אבל בעיני זה סיכון לא רב.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,845
דירוג
3,050
בדקתי במחשבון משכנתא את התרחיש של קפיצת הפריים ל5% לאחר 3 שנים.
הפער בין פריסה ל25 שנה ל30 שנה הוא תוספת של 150 ש"ח לחודש.
לא אדבר בשמו של פותח השרשור, אבל בעיני זה סיכון לא רב.
נשמע לי נמוך מידי, מה הנתונים שהצבת?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,735
דירוג
5,447
נשמע לי נמוך מידי, מה הנתונים שהצבת?
שני תמהילים:
1. המקורי שהוא שם (השמטתי את המ"צ כי הוא מערב בתוכו מדד ולא הייתי ממליץ להאריכו).
385 בפריים - ל 300 חודשים - ריבית 1.15
577 - קבועה לא צמודה 288 חודשים - ריבית 3.68

2.
385 בפריים ל360 חודשים, ריבית 1.15%.
577 קל"צ ל 250 חודשים, ריבית 3.40% (כדי לקצר ל240 צריך להגדיל את ההחזר בכ100 ש"ח לחודש. לדעתי כדאי לנסות לחתור לכך כדי לקצר מתחת למדרגת 20 שנה, אבל בשביל להשאיר את ההחזר זהה השארתי על 250 חודשים).

בשני המקרים הוספתי הקפצת הפריים ל5% אחרי חמש שנים.

החזר מקסימלי בתמהיל 1: 5319.
ההחזר המקסימלי בתמהיל 2: 5382.
 

nppc

משתמש רשום
הצטרף ב
31/12/21
הודעות
6
דירוג
0
אז לבסוף הורדתי את הקלץ ל 20 שנה, ואחרי משא ומתן עם מספר בנקים ההצעה האוב עד כה היא של פועלים מותנה במעבר חשבון אליהם.
קלץ ל 20 שנה 3.2
פריים ל 25 שנה 0.8
מ״צ ל 25 שנה 1.9
האם יש טעם להמשיך לנסות לשפר או שזה נחשב להצעה טובה?

תודה !
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,735
דירוג
5,447
מותנה במעבר חשבון אליהם.
לא בטוח שזו התנייה חוקית. בכל מקרה, אתה יכול לפתוח אצלם חשבון, ולאחר שתמשוך את כספי המשכנתא תוכל לסגור אותו, אם אתה מעדיף להשאיר את העו"ש בבנק אחר.

קלץ ל 20 שנה 3.2
פריים ל 25 שנה 0.8
מ״צ ל 25 שנה 1.9
האם יש טעם להמשיך לנסות לשפר או שזה נחשב להצעה טובה?
ריביות טובות, עם סיכון מהמ"צ כל עוד לא תסגור חלק משמעותי ממנו.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B חוות דעת - תמהיל משכנתא נדל"ן 5
O תמהיל משכנתא - חוות דעת נדל"ן 1
S חוות דעת על תמהיל השקעה עבור הכנסה שוטפת ויציבה + פיזור סיכונים שוק ההון 3
A חוות דעת על תמהיל משכנתה נדל"ן 15
L אשמח לקבל חוות דעת על אקסלנס ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
השקעה לא מזל חוות דעת על קרן נאמנות חדשה בשוק שוק ההון 6
Y חוות דעת לפני פתיחת תיק שוק ההון 4
G חוות דעת על תיק השקעות (תיק פרטי, קה"ש, קופות גמל ופנסיה) שוק ההון 14
B חוות דעת על תיק לזוג בני 65 שוק ההון 7
א חוות דעת על תיק השקעות (תיק פרטי, קה"ש ופנסיה) שוק ההון 5
T תיק השקעות- חוות דעת שוק ההון 4
T חוות דעת על תיק השקעות שוק ההון 3
I חוות דעת לגבי תיק השקעות שוק ההון 17
א חוות דעת על תיק השקעות שוק ההון 13
י חוות דעת על הצעה למשכנתא נדל"ן 10
C חוות דעת אישית על הספר 'חוק מספר 1' ועל השיטה שמוצגת בו שוק ההון 4
C חוות דעת *אישית* על הספר 'חוק מספר 1' והשיטה שמוצגת בו שוק ההון 0
B תיק השקעות ראשון - חוות דעת שוק ההון 4
G חוות דעת תיק ההשקעות הראשון שלי שוק ההון 2
T חוות דעת - תיק השקעות ראשון שלי שוק ההון 6
pasta חוות דעת על תיק השקעות חדש שוק ההון 11
H חוות דעת בנוגע לריביות משכנתא צרכנות פיננסית 4
D חוות דעת תיק השקעות - התיק של DOR22 שוק ההון 16
stamEhad חוות דעת על תיק השקעות ראשון לבת זוגי שוק ההון 14
stamEhad חוות דעת תיק קיים של הייטקיסט בן 32 - מחפש את השינויים הנכונים שוק ההון 14
נירוש צריך חוות דעת לגבי PEPPER פוסטים מאיכות נמוכה 17
O התיק (הראשון) שלי - חוות דעת, הערות והתייחסויות יתקבלו באהבה שוק ההון 10
E חוות דעת והצעות לשיפור ההשקעות לחסוך מתחיל וצעיר שוק ההון 9
T חוות דעת IRA - הלמן מול הפניקס/אקסלנס שוק ההון 18
Y חוות דעת - מיטב דש שוק ההון 22
Y חוות דעת על תיק השקעות פשוט מני"ע נסחרים בשקלים שוק ההון 3
A חוות דעת תיק השקעות ראשון שוק ההון 1
חורש חוות דעת על בניית תיק עם שילוב שוק מקומי שוק ההון 6
נ חוות דעת על תיק השקעות + שאלה על אג"ח שוק ההון 11
D חוות דעת על תיק השקעות ושאלה על איזון עם IRA שוק ההון 8
T חוות דעת על מסלול מסויים התפתחות אישית 2
G חוות דעת על תפקיד של יועץ/משווק פנסיוני התפתחות אישית 0
שיר הלל לטבע חוות דעת על תיק מנייתי שוק ההון 12
Y חוות דעת - תיק השקעות 2 מיליון שקל תוך 10 שנים שוק ההון 23
twister חוות דעת ראשונית על תיק שבניתי באמצעות החומרים מהבלוג והפורום שוק ההון 9
R חוות דעת על קופות גמל מסלול מנייתי בעת משבר שוק ההון 1
S חוות דעת על תכנון תיק השקעות שוק ההון 4
M חוות דעת על תיק השקעות חדש שוק ההון 20
ר חוות דעת על תיק חדש - מעבר מBlackRock לVanguard שוק ההון 35
ה תיק חדש|| חוות דעת לפני פתיחה שוק ההון 1
ק מבקש חוות דעת על תיק בהשראת Four pillars of investing שוק ההון 135
H אסטרטגיית השקעה - מבקש חוות דעת שוק ההון 23
S חוות דעת על תיק פרטי + IRA שוק ההון 7
1337justme חוות דעת על תיק לפני קניה - חוזה אישי ראשוני שוק ההון 32
C חוות דעת לגבי תיק ואופן ההשקעה שלו שוק ההון 7

נושאים דומים

למעלה