חוות דעת על משכנתא

[ריש-לקיש]

היי אני בתהליך לקיחת משכנתא על סך 1M ש"ח.
כרגע התמהיל המוצע הוא כך:

לוח סילוקין	מסלול	תקופה (חודשים)	סכום	ריבית חזויה	החזר חודשי
שפיצר	פריים	240	250,000	5.2%	1678
שפיצר	מל"צ	180	250,000	4.66%	1933
שפיצר	קל"צ	180	500,000	4.8%	3902

החזר חודשי צפוי - 7500 ש"ח.
ריבית והצמדה בתמהיל - 458K.

אשמח לשמוע את דעתכם על המסלול המוצעים, מתלבט אם לקחת סוגי מסלולים אחרים (צמודים?), אם להגדיל את המשכנתא יותר ולהשקיע בשוק ההון (המשכנתא היא בערך 35% ממחיר הנכס שעומד על 2.7M), אולי בכלל להקטין את המשכנתא ולמשוך את הכספים מהבורסה (יש לי בבורסה 250K במדדים רחבים זמינים למשיכה, כמעט ללא רווח מוצהר בגלל שיש ניצול מגן מס שנה שעברה) ועוד 100K בקרן כספית שתכננתי לשמור בצד להוצאות כלשהן כמו שיפוץ, ילדים בעתיד, חופשות וכו'.

אנחנו זוג צעיר לאחר חתונה, לפני ילדים. עם הכנסה נטו של משק הבית כיום היא 20K, שצופים שתגדל בעתיד (ואולי תקטן לתקופות בעשור הקרוב בגלל יציאה לחופשות לידה וכאלה).

אשמח לשמוע דעה בכלל על המצב, ועל התמהיל בפרט ולשמוע אולי עצות שימושיות

 

[noam1967]

המלצ נהדר, השאר פחות.
למה לשים כזה הרבה בקלצ? כיום הריביות שלו הכי הרבה גבוהות. שים את הכי מעט - 33%
פריים אפשר לקבל מינוס 1. כיום יותר משתלם מלצ מפריים, כי המרווחים נמוכים יותר.
קרן שווה יותר מוצלח משפיצר, לא בכל הבנקים אפשר לקבל אותה. לפחות את הקלצ אפשר להעביר אליה.
לכאורה שוק ההון יותר רווחי מהלוואת משכנתא, עדיף לקחת משכנתא מרבית, ואת שאר ההון העצמי להשקיע.

 

[Delver]

להגדיל את המשכנתא יותר

7500 החזר מתוך הכנסה נטו של 20k זה הרבה. אם אין צפי לגידול בהכנסה לטווח קצר/בינוני הייתי נמנע מלהגדיל את המשכנתא.

ניתן להגדיל את המשכנתא ולהישאר באותו החזר ע"י המרה של הקל"צ בק"צ, זה מקטין את ההחזר בטווח הקצר ומגדיל אותו בטווח הארוך ומוסיף הצמדה לחוב, זה משהו שצריך לחשוב עליו אם אתה מעוניינים בו כחלק מאסטרטגיה גדולה יותר. אם כל הנכסים שלכם למעט ההון בדירה הם 250k בבורסה, הייתי נמנע ממסלולים עם הצמדה.

 

[ריש-לקיש]

אציין שההוצאות שלנו החל מספטמבר ייקטנו ב5000 ש"ח (שזה כמה שאנחנו משלמים שכירות כיום)

 

[munmun]

בהתחשב בזה שהמשכנתא היא רק על 35% הריביות לא טובות מספיק.
כמו שציינו גם ההחזר 7.5 אלף מתוך 20 אלף מהווה 37.5%,
מעבר למה שהבנקים אוהבים לתת, יכול להיות בגלל זה הריביות גבוהות מדי.
או כי עוד לא עשית סבב בנקים.

 

[munmun]

יש לך פה מרחב תמרון גדול,
אני לא יועץ משכנתא אבל נראה שמסלול פיתוי יכול לעבוד פה.
תנסה להרכיב תמהיל שלא עובר את ה33% החזר,
רק שליש קלץ, כל השאר מלץ ופריים לתקופות גדולות יותר.
מיד שתיקח את המשכנתא, תחזיר את הפריים.
ככה אתה יכול להגיע לדעתי לריביות הרבה יותר טובות,
באיזור ה4.4 לקלץ.

 

[ריש-לקיש]

המלצ נהדר, השאר פחות.
למה לשים כזה הרבה בקלצ? כיום הריביות שלו הכי הרבה גבוהות. שים את הכי מעט - 33%
פריים אפשר לקבל מינוס 1. כיום יותר משתלם מלצ מפריים, כי המרווחים נמוכים יותר.
קרן שווה יותר מוצלח משפיצר, לא בכל הבנקים אפשר לקבל אותה. לפחות את הקלצ אפשר להעביר אליה.
לכאורה שוק ההון יותר רווחי מהלוואת משכנתא, עדיף לקחת משכנתא מרבית, ואת שאר ההון העצמי להשקיע.

למה מלצ מלצ משתלם יותר מפריים? כשאתה לוקח משכנתא אתה מסתכל גם על הציפיות 3 שנים קדימה וחא רק על מה קורה באותה נקודה לא ככה?

ולמה אתה חסיד יותר של קרן שווה משפיצר?
וככל הנראה לא ניקח משכנתא מרבית אני שוקל לצמצם את המשכנתא אפילו ל900k.

בהתחשב בזה שהמשכנתא היא רק על 35% הריביות לא טובות מספיק.
כמו שציינו גם ההחזר 7.5 אלף מתוך 20 אלף מהווה 37.5%,
מעבר למה שהבנקים אוהבים לתת, יכול להיות בגלל זה הריביות גבוהות מדי.
או כי עוד לא עשית סבב בנקים.

על כמה היית ממליץ לקחת? מה ריביות טובות לדעתך אם אילו גבוהות מדי?

יש לך פה מרחב תמרון גדול,
אני לא יועץ משכנתא אבל נראה שמסלול פיתוי יכול לעבוד פה.
תנסה להרכיב תמהיל שלא עובר את ה33% החזר,
רק שליש קלץ, כל השאר מלץ ופריים לתקופות גדולות יותר.
מיד שתיקח את המשכנתא, תחזיר את הפריים.
ככה אתה יכול להגיע לדעתי לריביות הרבה יותר טובות,
באיזור ה4.4 לקלץ.

אם אקח מסלול משכנתא של 900k, כמה כסף לרוב מוסיפים ב"מסלול פיתוי", ולאחר כמה זמן כדאי להחזיר אותו לבנק מבלי "להישרף שם"?

 

[אורי ג.]

נראה טוב.

 

[yahud]

אם אקח מסלול משכנתא של 900k, כמה כסף לרוב מוסיפים ב"מסלול פיתוי", ולאחר כמה זמן כדאי להחזיר אותו לבנק מבלי "להישרף שם"?

אין כזה דבר להישרף.
אתה חותם עם הבנק על חוזה של עשרות עמודים. נותנים לך את האופציה להחזיר חלק מהמסלולים מתי שאתה רוצה (בהודעה מוקדמת של כשבוע-שבועיים) ללא קנס כספי.
הם יודעים שאתה יכול לעשות את זה, והכל מחושב וחוקי.

ממליץ לא להתחבר עם הבנקאי שלך. לא להזמין אותו למסיבות גן שאתה מארגן בסופ"ש כדי שלא תאבד חברים על מסלול פיתוי.



תוסיף כמה כסף שצריך כדי לקבל את הריביות הטובות ביותר, ואז תחזיר ככה שתישאר עם המסלול שרצית מראש.
רשמו לך מה לנסות. תבנה תמהיל עם החזר של שליש מהמשכורות, ככה שהקל"צ כמה שיותר נמוך ושאר המסלולים לתקופה ארוכה (30 שנה).

תסתכל לאיזה סכום אתה מגיע, וככה תבין מה ההפרש בינו לבין ה900k שתישאר איתם אח''כ.

 

[האזרח הקטן]

קרן שווה יותר מוצלח משפיצר, לא בכל הבנקים אפשר לקבל אותה.

למה יותר טובה? קרן שווה דורשת החזר התחלתי הרבה יותר גבוה משפיצר.

 

[המתייעץ]

הייתי ממליץ לך ללכת לשבת עם יועץ ששמעת עליו המלצות שהוא מקצועי הוגן וישר ותשב איתו רק לפגישת ייעוץ שיבנה לך תמהיל משכנתא לפי הצרכים והתכנון הפיננסי העתידי שלך (כמו למכור בהמשך עקב גדילת המשפחה ועוד כל מיני היבטים כמו שהזכרת תיקים בשוק ההון וכדו') זה לא יותר מ 1000-2000 ש"ח גג ואת כל השאר אתה עושה לבד.
אל תשכח אתה משקיע פה בעסקה של 2.7 מליון כך שזה אפילו לא עלות של עשירית האחוז.
זה מה שאני עשיתי וזה מה שאני ממליץ לכל חבר. שאר הבירוקרטיה לא צריך יועץ אלא א"כ התנאים שלך לא מסודרים או שאתה לא בנוי לזה ורוצה חיים קלים.
בהצלחה

 

[סולד אקטיבי]

אם זה רק 35% מהמשכנתא, הייתי מגדיל את האחוז מימון ל50% ומוסיף מסלולי פיתוי של ק"צ ומ"צ גבוהים ומנסה להריד בגלל זה כמה שיותר בעיקר בקל"צ (לחסוך עמלות היוון עתידיות)

 

[ריש-לקיש]

היי זו ההצעה העדכנית. משכנתא על סמך 850k.
כרגע התמהיל המוצע הוא כך:

לוח סילוקין	מסלול	תקופה (חודשים)	סכום	נוסחת ריבית	ריבית חזויה	החזר חודשי
שפיצר	פריים	180	230,000	p-0.9	5.1%	1830
שפיצר	מל"צ	180	230,000	f+0.36	4.55%	1765
שפיצר	קל"צ	180	390,000		4.49%	2980

החזר חודשי צפוי - 6570 ש"ח.
ריבית והצמדה בתמהיל 335k לאורך חיי המשכנתא.

היי זו ההצעה העדכנית.
זה כולל מסלול פיתוי שלא כללתי בפנים שאני מתכנן לפרוע לאחר חודש-חודשיים.
אשמח לשמוע חוו"ד

 

[סולד אקטיבי]

היי זו ההצעה העכדנית.
זה כולל מסלול פיתוי שלא כללתי בפנים שאני מתכנן לפרוע לאחר חודש-חודשיים.
אשמח לשמוע חוו"ד

אחלה הצעה! מרווח נמוך מהעוגן במל"צ-מאוד קרוב למקסימום שאפשר לקבל היום. פריים מעולה וגם קל"צ!
מאיזה בנק זה?

 

[משקיע ממוצע]

היי זו ההצעה העדכנית.
זה כולל מסלול פיתוי שלא כללתי בפנים שאני מתכנן לפרוע לאחר חודש-חודשיים.
אשמח לשמוע חוו"ד

היי אשמח לדעת מה המסלול פיתוי שהוספת,
ומול איזה בנק זה?

 

[ריש-לקיש]

זו המשכנתא שלקחתי בסוף:

לוח סילוקין	מסלול	תקופה (חודשים)	סכום	נוסחת ריבית	ריבית חזויה	החזר חודשי
שפיצר	פריים	180	230,000	p-1	5.0%	1819
שפיצר	מל"צ כל שנתיים וחצי	180	230,000	ע+0.4	4.59%	1770
שפיצר	קל"צ	180	390,000		4.49%	2982

מסלול פיתוי לקחתי עוד סכום של 300,000 בפריים (אין עמלת פירעון או היוון במסלול זה), מול בנק לאומי.

 

[noam1967]

זו המשכנתא שלקחתי בסוף:

לוח סילוקין	מסלול	תקופה (חודשים)	סכום	נוסחת ריבית	ריבית חזויה	החזר חודשי
שפיצר	פריים	180	230,000	p-1	5.0%	1819
שפיצר	מל"צ כל שנתיים וחצי	180	230,000	ע+0.4	4.59%	1770
שפיצר	קל"צ	180	390,000		4.49%	2982

מסלול פיתוי לקחתי עוד סכום של 300,000 בפריים (אין עמלת פירעון או היוון במסלול זה), מול בנק לאומי.

מרשים ממש

 

[אריקו]

משכנתא נחמדה מאוד הניהול סיכונים מצוין!!! {מכיון וא"א לדעת מה יהא בקרוב עם הריבית} {בצמוד מדד אל תיגע אא"כ אתה מקבל הפרש ריבית של לפחות 2-3% מקל"ץ ואתה לוקח המסלול לעד 15-17 שנה ויש לך בצד מאיפה לפרוע אם תחליט}
למשוך ממקורות אחרים שציינת לא נראה לי בכלל תראה היסטוריה של 20 שנה אחורה מה עשו המדדים ובפרט שיש לך כושר החזר
ובכל אופן באם הריבית יום אחד תעלה הרבה ויהא לך קשה עם ההחזרים או כל סיבה אחרת אז אתה יודע שיש לך בצד מאיפה לממש { בשפה התלמודית- פת בסלו}
החכמה היא להגדיל השקעות מתוך אסטרטגיית צמיחה{ ולא לחסוך כל היום מה שבתוצאה הסופית לא מוסיף לך }
{יש לי ניסיון בתחום}

 

[ריש-לקיש]

אשתף פה במשכנתא בצורה שקופה אם זה יעזור למישהו.

זה תמהיל המשכנתא שלי:

לוח סילוקין	מסלול	תקופה (חודשים)	סכום	נוסחת ריבית	ריבית חזויה	החזר חודשי
שפיצר	פריים	180	230,000	P-1	5.0%	1819
שפיצר	מל"צ כל שנתיים וחצי	180	230,000	ע+0.4	4.59%	1770
שפיצר	קל"צ	180	390,000		4.49%	2982
שפיצר	פריים	300	115,000	P-0.5	5.5%	706

סך ההחזר החודשי נכון להיום עומד על 7,277 ש"ח.

החלטתי בסופו של דבר לא לפדות את כל המסלול פיתוי, אלא להשקיע 115K שהשארתי ממנו ועוד קצת שגירדתי לטובת השקעה של כ100K בקרן עולמית מחלקת דיבידנדים ועוד 40K בקרן דומה לסוג שפורט בפוסט קרנות אופציות: הכנסה פסיבית דו-ספרתית מקרנות סל. (כמובן לא המלצה).
החלטתי ללכת על ניירות אמריקאים שמחלקים דיבידנדים, שאחד מהם הוא יותר ממוקד הכנסה על מנת לגדר סיכוני הכנסה (בכך שיהיה לי דיוודנדים מהראשונה, ועוד הכנסה בדמות דיבידנדים והכנסה מאופציות מהקרן השנייה) ובמקביל אני מאמין שזה ייגדל וייצמח לטווח הארוך. זה מסלול P-0.5 למשך 25 שנה ככה שאני סבור שבהתבסס על הנתונים ההיסטוריים זה מינוף כדאי.
אני גם על עצמי שגם אם הסיכון אכן ייתממש, (מה שמעולם לא קרה בטווח של 25 שנה) או שלא ישתלם לגמרי (כי נגיד ריבית הפריים תעלה מאוד) שאוכל לעמוד בהחזר של ה700 ש"ח הנוספים האלו בחודש.