חוות דעת הצעת משכנתא ראשונה

[סולידי בעתיד]

משכנתא ע"ס 865,000 ש"ח (55% מערך הדירה)
שכר נטו 13,500 ש"ח
הצעה ראשונה שקיבלתי
חלק 1: קבועה צמודה
290,000 ש"ח
20 שנה
ריבית 2.85%

חלק 2: פריים
150,000 ש"ח
25 שנה
פריים מינוס 1.2 (כיום 4.8%)

חלק 3: משתנה לא צמודה, כל 2.5 שנים, על בסיס אג"ח ממשלתי
425,000 ש"ח
30 שנה
עוגן + 0.68 (כיום 4.85%)

החזר חודשי צפוי 4,688 ש"ח
אשמח לדעתכם מה אפשר לשפר לפני שאני פונה לבנקים נוספים.
תודה רבה

 

[אייל ריטברג]

אהלן אנונימי,

אני עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

מבחינת ריביות, קיבלת ריביות שגבוהות לתקופה. זה כנראה פועל יוצא שזו הלוואה ראשונה.
אמנם נתנו לך ריבית אטרקטיבית בפריים, אך הריבית במסלול קבועה צמודה יקר.
התמהיל עצמו טעון שיפור, ואתה יכול לחסוך 50 אש"ח ולקצר אותו ב 4 שנים רק משינוי של התמהיל.

נקודות לשימור:
1. השתמשת בהצמדות במסלול קבועה צמודה, כדי להוציא את הקבועה הלא צמודה מהתמהיל. בכך הקטנת את האפשרות לעמלת פרעון מוקדם.

נקודות לשיפור:
1. חלוקת השנים בין המסלולים. יש הבדל ארוך מדי בשנים.


לוח מחוונים ראשון:

imgur.com

Discover the magic of the internet at Imgur, a community powered entertainment destination. Lift your spirits with funny jokes, trending memes, entertaining gifs, inspiring stories, viral videos, and so much more from users.

imgur.com

לוח מחוונים שני:

imgur.com

Discover the magic of the internet at Imgur, a community powered entertainment destination. Lift your spirits with funny jokes, trending memes, entertaining gifs, inspiring stories, viral videos, and so much more from users.

imgur.com

בהצלחה,
אייל ריטברג

 

[אורי ג.]

מסלול ראשון מחליף ללא צמוד אבל יגדיל החזר לפחות בהתחלה.
שלישי אני לא אוהב 30 שנים, אם אפשר 25 שנים ולעלות קצת החזר לדעתי עדיף.

 

[סולידי בעתיד]

מסלול ראשון מחליף ללא צמוד אבל יגדיל החזר לפחות בהתחלה.
שלישי אני לא אוהב 30 שנים, אם אפשר 25 שנים ולעלות קצת החזר לדעתי עדיף.

תודה,
קיבלתי הצעה מבנק נוסף
חלק 1: קבועה לא צמודה
290,000 ש"ח
20 שנה
4.75%

חלק 2: קבועה צמודה
175,000 ש"ח
25 שנה
2.7%
ניתן לסגור פעם בשנה ללא קנס

חלק 3: משתנה לא צמודה, כל 3 שנים, על בסיס אג"ח ממשלתי
400,000 ש"ח
30 שנה
4.75%
עוגן +0.63

יש לי עוד שני בנקים ללכת אליהם בימים הקרובים, מנסה לחשוב מה לשפר ולאן לשאוף

 

[הורדוס]

תודה,
קיבלתי הצעה מבנק נוסף
חלק 1: קבועה לא צמודה
290,000 ש"ח
20 שנה
4.75%

חלק 2: קבועה צמודה
175,000 ש"ח
25 שנה
2.7%
ניתן לסגור פעם בשנה ללא קנס

חלק 3: משתנה לא צמודה, כל 3 שנים, על בסיס אג"ח ממשלתי
400,000 ש"ח
30 שנה
4.75%
עוגן +0.63

יש לי עוד שני בנקים ללכת אליהם בימים הקרובים, מנסה לחשוב מה לשפר ולאן לשאוף

יש עוד לאן לשפר, ממליץ להיסגר על תמהיל אחד ועליו לרוץ בין הבנקים, אחרת רק תקבל בלבול מכל ההצעות ולא בהכרח תשפר מהצעה להצעה.

 

[סולידי בעתיד]

יש עוד לאן לשפר, ממליץ להיסגר על תמהיל אחד ועליו לרוץ בין הבנקים, אחרת רק תקבל בלבול מכל ההצעות ולא בהכרח תשפר מהצעה להצעה.

תודה! נסגרתי על התמהיל הבא לאחר שהבאתי הצעות נגדיות מבנקים אחרים
מסלול 1: קבועה, לא צמודה
290,000 ש"ח
20 שנה
4.75%
מסלול 2: משתנה פריים
150,000 ש"ח
פריים מינוס 1.2
25 שנה
4.8% כיום
מסלול 3: משתנה לא צמודה, כל 2.5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי
425,000 ש"ח
30 שנה
עוגן+0.63
4.75% כיום

שלחתי לבנקים האחרים לעוד סבב שיפור, נראה מה יקרה...

 

[noam1967]

וואו, עוד לא ראיתי פריים מינוס 1.2.
שים לב שזה לא יבוא על חשבון המסלולים האחרים. בסוף יש שם רק 150...

 

[סולידי בעתיד]

שים לב שזה לא יבוא על חשבון המסלולים האחרים. בסוף יש שם רק 150...

נכון, אם אקבל הצעה עם ריביות יותר טובות בקלצ ובמלצ אוותר על הפריים.

 

[SolidState]

וואו, עוד לא ראיתי פריים מינוס 1.2.
שים לב שזה לא יבוא על חשבון המסלולים האחרים. בסוף יש שם רק 150...

זה המסלול פיתוי של הצד של הבנק...
נותן ריבית טובה במסלול הקטן (150K), ודופק אותך במסלולים האחרים הגדולים בהרבה (425K, 290K)

 

[סולידי בעתיד]

זה המסלול פיתוי של הצד של הבנק...
נותן ריבית טובה במסלול הקטן (150K), ודופק אותך במסלולים האחרים הגדולים בהרבה (425K, 290K)

בינתיים לא הצלחתי להגיע לריביות יותר טובות בבנקים האחרים, עם הפיתוי ובלעדיו...
כמה אפשר לרדת לדעתך מ-4.75% בקלצ במקרה שלי?

 

[JBUZZ]

כמה אפשר לרדת לדעתך מ-4.75% בקלצ במקרה שלי?

זה ממש אישי - אני יכול להראות לך משכנתאות זולות יותר - אבל של משקיעים עם תזרים, או % מימון נמוף יותר - או פרעון קצר יותר.
הצעה שלי:
תבדוק אם יש לך אפשרויות לפרעון מוקדם (עוד 5 שנים עם קה״ש - או משהו - ותבנה את התמהיל בהתאם)
תלך לבנק שלך - תקבע עם המנהל - ותבקש גם את ההצעה הכי זולה.
תלך לבנק הכי זול - תקבע עם המנהל - תראה לו את ההצעה הזולה - ותבקש לשפר.
עם ההצעה הזאת - תחזור לבנק שלך לשיפור.
תחליט. אומנם יש עוד ריצות - אבל אין מה לעשות...

 

[סולידי בעתיד]

זה ממש אישי - אני יכול להראות לך משכנתאות זולות יותר - אבל של משקיעים עם תזרים, או % מימון נמוף יותר - או פרעון קצר יותר.
הצעה שלי:
תבדוק אם יש לך אפשרויות לפרעון מוקדם (עוד 5 שנים עם קה״ש - או משהו - ותבנה את התמהיל בהתאם)
תלך לבנק שלך - תקבע עם המנהל - ותבקש גם את ההצעה הכי זולה.
תלך לבנק הכי זול - תקבע עם המנהל - תראה לו את ההצעה הזולה - ותבקש לשפר.
עם ההצעה הזאת - תחזור לבנק שלך לשיפור.
תחליט. אומנם יש עוד ריצות - אבל אין מה לעשות...

תודה!
אחוז המימון העצמי גבוה (בערך 47%), אבל הבעיה שהשכר לא מאפשר לי להגיע להחזר של יותר מ-5,000 ש"ח וגם זה גבולי.
בגדול התכנית עוד 6 שנים לסגור בערך 250,000 ש"ח מהמסלולים לא עמלת פירעון.

כרגע מתוך 3 בנקים (הרביעי זה הבנק שלי שנתן את ההצעה האחרונה) - הראשון אמר שאין מה לשפר ועוד שניים הבטיחו תשובה עד יום ראשון. נמתין...

 

[noam1967]

אני לאחרונה לקחתי משכנתא עם אחוז מימון מקסימאלי של 75%, וקלצ ל30 שנה ב4.65%

 

[סולידי בעתיד]

תודה! נסגרתי על התמהיל הבא לאחר שהבאתי הצעות נגדיות מבנקים אחרים
מסלול 1: קבועה, לא צמודה
290,000 ש"ח
20 שנה
4.75%
מסלול 2: משתנה פריים
150,000 ש"ח
פריים מינוס 1.2
25 שנה
4.8% כיום
מסלול 3: משתנה לא צמודה, כל 2.5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי
425,000 ש"ח
30 שנה
עוגן+0.63
4.75% כיום

שלחתי לבנקים האחרים לעוד סבב שיפור, נראה מה יקרה...

קיבלתי הצעה שמשפרת במעט
קל"צ 4.7 (במקום 4.75)
מל"צ 4.7 (במקום 4.75)
פריים זהה (מינוס 1.2).
כרגע יש 3 הצעות זהות כמעט לגמרי...
מקווה שאחד הבנקים "יפרוץ" קדימה

 

[סולידי בעתיד]

קיבלתי הצעה שמשפרת במעט
קל"צ 4.7 (במקום 4.75)
מל"צ 4.7 (במקום 4.75)
פריים זהה (מינוס 1.2).
כרגע יש 3 הצעות זהות כמעט לגמרי...
מקווה שאחד הבנקים "יפרוץ" קדימה

טוב אז כנראה ההצעה האחרונה
קל"צ 4.6
מל"צ 4.67
פריים מינוס 1.2
שני בנקים עם ההצעה הזאת, השלישי כנראה יצא מהמשחק... אדע סופית מחר