חוב חברת ניהול בניין שמוטל על שוכר

[Eitan.s]

שלום,

רקע
גיסתי שוכרת דירה בבניין שמנוהל ע"י חב' ניהול.
בחוזה השכירות שלה כתוב שהיא צריכה לשלם את דמי הועד כפי שיתעדכנו מעת לעת.

היא עצמה לא מתנהלת מול חב' הניהול ישירות, היא מעבירה את דמי הועד לבעל הדירה כל חודש ואינה מודעת לפרטי החוזה בינו לבין חב' הניהול. כמו כן, לא מקבלת מהם דו"חות תקופתיים ולא מוזמנת לאסיפות, רק בעלי הדירות מוזמנים.
בבניין מותקנת מערכת לחימום המים ע"ב סולר.

הבעיה
לפני כמה חודשים הודיעה חב' הניהול כי בשנת 2022 נצבר חוב עקב עליית מחירי הסולר.
הסכום הכולל לבניין הוא 20 אשח חוב והחוב על הדירה של גיסתי הוא 2000 שח. בנוסף העלו את דמי הועד ל 2023 אותם היא כבר התחילה לשלם.
בעל הדירה פנה לגיסתי בבקשה לשלם את החוב על 2022 שכן אין מדובר בשיפוץ או משהו כזה אלא בצריכה שוטפת של הבניין.
היא מצידה טוענת שאמנם התחייבה לשלם את דמי הועד כפי שיתעדכנו מעת לעת אבל לא התחייבה לתשלום רטרו-אקטיבי.
כמו כן, אין לה את הסמכות או את האינפורמציה להתמקח עם חב' הניהול, לעשות עליהם בקרה, לפעול להחליפם או כל דבר אחר שכן היא רק שוכרת ובכל מקרה היא אמורה לעזוב את הדירה בסוף השנה אז גם אם תקבל ייפוי כח מבעל הדירה, אין הגיון להיכנס לזה בתור שוכרת.
לטענתה, הדרישה לתשלום רטרו אקטיבי בשילוב חוסר הסמכות והאינפורמציה, מייצר מצב לא הוגן שהיא לא הסכימה אליו.
חב' הניהול מתכוונת לתבוע את בעל הדירה והוא מצידו הודיע שיגלגל את התביעה עליה.
גיסתי הציעה פשרה בה היא ובעל הדירה יתחלקו חצי חצי בתשלום, אך הוא סרב.

ברור שזה לא ייעוץ משפטי ועדיין אשמח לעזור לה עם חכמת אנשי הפורום.
מה אתם מציעים לעשות ?

המון המון תודה

 

[amit]

לדעתי היא צריכה לשלם. זה בדיוק כמו חשבון חשמל שיכול להתעדכן רטרואקטיבית על השנים שהיא גרה בבניין.
אם היה מדובר בשיפוץ או תיקון המערכת אז זה כבר סיפור אחר.

 

[Homer]

לי היה מצב דומה. בעלת הבית לא שילמה לחברת הניהול כי היא הסתכסכה עם המנהל שם (טוענת שחברת הניהול גרמה נזקים וכולי וכולי), חברת הניהול שלחה לי חשבון שכלל את חובות העבר של בעלת הבית. הסכמתי לשלם רק על הזמן שגרתי בדירה ושהשתמשתי הנכס. אני מניח שהיא השתמשה במים החמים כשהיא גרה שם, הדרישה לשלם עבורם היא לגיטימית.

 

[EyeKey]

היא גרה במשך כל 2022 בדירה? החוב הוא רק על השימוש במהלך 2022 בו היא גרה בדירה? אז הגיוני שהיא תשלם. מדובר על הוצאה שוטפת של הבניין. החלק שאין לה כח בהחלטות של הועד וכו' זה לא רלוונטי כי זה נכון גם לדמי הועד וכו' שהיא כן צריכה לשלם. אם יש לה טענות זה לחברת הניהול ולועד ולא לבעל הדירה.

 

[bigbang]

יש נקודה שהייתי בודק - האם חלק מתשלומי הועד הופנו לתיקון כלשהו, וזה מה שלמעשה יצר את החוב.
2000 ש''ח לדירה עקב עליית מחיר הסולר שמשמש לחימום מים נשמע לי מחיר מאוד גבוה.

צריך לראות איך בדיוק מנוסח גם הסעיף בחוזה אודות תשלומי הועד.

 

[amit]

יש נקודה שהייתי בודק - האם חלק מתשלומי הועד הופנו לתיקון כלשהו, וזה מה שלמעשה יצר את החוב.
2000 ש''ח לדירה עקב עליית מחיר הסולר שמשמש לחימום מים נשמע לי מחיר מאוד גבוה.

צריך לראות איך בדיוק מנוסח גם הסעיף בחוזה אודות תשלומי הועד.

הוא אמר שזה לא חלק משיפוץ אלא צריכה שוטפת.
מה שכן אפשר לבדוק ,זה אם מדובר בקניה של מצבור סולר שמשמש לכמה שנים . כמו שאתה קונה בלון גז ,משתמש בחלק קטן,ואז הדייר שאחריך יהנה ממנו. אני לא יודע איך הולך התהליך בבניינים כאלה ,אבל מניח שמגיעה משאית סולר פעם בכמה זמן וממלאה את המצבור .
אם ממלאים פעם בחודש- זה לא משנה , אבל אם פעם ב3 שנים ובדיוק מילאו לפני שהיא עזבה את הדירה ...

 

[yossik]

הייתי מספר שנים חבר ועד בית בבניין של 26 דירות.
בתקנון הבית המשותף יש הגדרות ברורות של הוצאות שוטפות, תחזוקה והוצאות חד פעמיות של 'תיקונים גדולים'.
הוצאות הגדולות אמורות להיות ע"ח בעלי הדירות וכול השאר מהחשבון השוטף של מיסי ועד.
וכאן קבור הכלב והרבה מוקשים.
יש חימום מים סולארי, משאבת הסירקולציה הלכה קפוט, כמה מאות ש"ח - לא ביג דיל, משולם מקופת הבניין.
אבל מה אם הלך לעולמו קולט או שניים? ימבה כסף יכול להגיע ל 5K פר קולט. מי משלם? בעלי הבית או גם השוכרים?
ברור שזה בגלל בלאי טבעי מוגדר כתחזוקה ולכן אמור להתחלק שווה בין כל דיירי הבניין או במילים אחרות מקופת הועד..
זה מצב מאוד דומה שהוצג כאן כי חימום בסולר או בפאנלים זה רק שוני בטכנולוגית החימום ולכן אני מסיק שאמור להתחלק בין כל הדיירים ז"א ממיסי ועד הבית אבל...
אז מה עושים אם אין בקופה סכום מספיק? כדי לא להיכנס לעימותים אז עושים קולקציה [מגבית] מבעלי הבתים כדי לכסות את התיקונים.
חברת ניהול או ועד בית פעיל ויעיל אמור לצפות הוצאות חריגות עתידיות של תחזוקת הבניין ובהתאם קובעים את גובה מיסי הועד כדי למנוע מצב של מחסור בתקציב.
בזמן כהונתי בוועד העלינו את התשלום החודשי ב 30 ש"ח לחודש שזה 9.3K לשנה. היו מירמורים וקיטורים אבל זה עבר וצברנו רזרבות בקופה לציפוי הגג, נזילות בקירות החיצוניים ועד כמה דברים לרווחת כל הדיירים.

משהו לא ברור לי, פותח השרשור כתב:

הסכום הכולל לבניין הוא 20 אשח חוב והחוב על הדירה של גיסתי הוא 2000 שח. בנוסף העלו את דמי הועד ל 2023 אותם היא כבר התחילה לשלם.

לפי הנתונים האלו ולפי חשבון של ילד בכיתה א' נראה שיש רק עשרה דיירים בבניין...20K לחלק ב 2000 = 10.
השאלה שלי ל @Eitan.s למה צריך חברת ניהול למספר זעום של דיירים?

 

[Eitan.s]

לפי הנתונים האלו ולפי חשבון של ילד בכיתה א' נראה שיש רק עשרה דיירים בבניין...20K לחלק ב 2000 = 10.
השאלה שלי ל @Eitan.s למה צריך חברת ניהול למספר זעום של דיירים?

צודק @yossik , יש בערך 10 דירות בבניין.
למה יש חב׳ ניהול ? זו שאלה טובה.
כמעט כל הדירות מושכרות ואני מניח שלבעלי הדירות יותר נוח שצד ג׳ מנהל את זה, הרי גם ככה את העלויות הגבוהות וחוסר היעילות מצד חב׳ הניהול משלמים השוכרים ולא בעלי הדירות.
אגב, זה חלק מהטיעונים של גיסתי, הרי עצם זה שנצבר חוב ע״י חב׳ הניהול נובע מהיכולת שלהם לגבות בצורה רטרו-אקטיבית ומחוסר בקרה מספקת של בעלי הדירות.
ומי שהסכים לזה בחוזה הוא בעל הדירה ולא השוכרת...

 

[amit]

הייתי מספר שנים חבר ועד בית בבניין של 26 דירות.
בתקנון הבית המשותף יש הגדרות ברורות של הוצאות שוטפות, תחזוקה והוצאות חד פעמיות של 'תיקונים גדולים'.
הוצאות הגדולות אמורות להיות ע"ח בעלי הדירות וכול השאר מהחשבון השוטף של מיסי ועד.
וכאן קבור הכלב והרבה מוקשים.
יש חימום מים סולארי, משאבת הסירקולציה הלכה קפוט, כמה מאות ש"ח - לא ביג דיל, משולם מקופת הבניין.
אבל מה אם הלך לעולמו קולט או שניים? ימבה כסף יכול להגיע ל 5K פר קולט. מי משלם? בעלי הבית או גם השוכרים?
ברור שזה בגלל בלאי טבעי מוגדר כתחזוקה ולכן אמור להתחלק שווה בין כל דיירי הבניין או במילים אחרות מקופת הועד..
זה מצב מאוד דומה שהוצג כאן כי חימום בסולר או בפאנלים זה רק שוני בטכנולוגית החימום ולכן אני מסיק שאמור להתחלק בין כל הדיירים ז"א ממיסי ועד הבית אבל...
אז מה עושים אם אין בקופה סכום מספיק? כדי לא להיכנס לעימותים אז עושים קולקציה [מגבית] מבעלי הבתים כדי לכסות את התיקונים.
חברת ניהול או ועד בית פעיל ויעיל אמור לצפות הוצאות חריגות עתידיות של תחזוקת הבניין ובהתאם קובעים את גובה מיסי הועד כדי למנוע מצב של מחסור בתקציב.
בזמן כהונתי בוועד העלינו את התשלום החודשי ב 30 ש"ח לחודש שזה 9.3K לשנה. היו מירמורים וקיטורים אבל זה עבר וצברנו רזרבות בקופה לציפוי הגג, נזילות בקירות החיצוניים ועד כמה דברים לרווחת כל הדיירים.

משהו לא ברור לי, פותח השרשור כתב:

לפי הנתונים האלו ולפי חשבון של ילד בכיתה א' נראה שיש רק עשרה דיירים בבניין...20K לחלק ב 2000 = 10.
השאלה שלי ל @Eitan.s למה צריך חברת ניהול למספר זעום של דיירים?

עדיין, אתה מניח הנחה שמדובר בתיקון תקלה ,למרות שבעל הדירה טוען שלא. את זה אפשר לבדוק בקלות, פשוט לפנות לחברת הניהול.

צקיכים להבין איך העסק עובד. יכול להיות שחברת הסולר בודקת פעם בכמה זמן את הכמות במיכלים ומחייבת אחורה ,כמו שבחברת חשמל עושים הערכה ומתקנים.

 

[amit]

אגב, זה חלק מהטיעונים של גיסתי, הרי עצם זה שנצבר חוב ע״י חב׳ הניהול נובע מהיכולת שלהם לגבות בצורה רטרו-אקטיבית ומחוסר בקרה מספקת של בעלי הדירות

הטיעון הזה לא שווה הרבה. השאלה אם החוב הוא בגין צריכה או בגין תיקון תקלה. זה לא משנה מה היכולת שלהם לגבות.

 

[munmun]

שוכרים לא אמורים להשתתף באסיפות, אלא באישור בעל הדירה, אבל כן אמורים לקבל חשבונית/קבלה מועד הבית על כל תשלום שבוצע. (ישירות, לא דרך בעל הדירה)
האם יש לכם את כל המסמכים?
חשבוניות וקבלות על כל חודש ששולם ועד הבית. האם בעל הדירה העביר את הסכומים שניתנו לו לועד הבית?
סיכום שנתי של הוצאות הבניין בשנת 2022, כולל סך הכל גביה, ותשלומים לקבלנים,
כולל הפרדה לתשלומים שוטפים ותשלומים חד-פעמיים/חריגים.
יש חוק מה מותר לגבות מהשוכר ומה לא.
תבדקו שלא מדובר בחוב שהצטבר לפני זה, או תשלום חד-פעמי,
כדאי לשאול ולקבל הסבר הגיוני למה אחרי שנה מתגלה שהדיירים חייבים
סכום נוסף של 166 בחודש ולא היה כלול וידוע מראש כמו כל צריכה שוטפת אחרת.
אם אכן מתברר שמדובר בצריכה שוטפת של שנת 2022 אז תצטרכו לשלם את זה.
כל זה ניתן לבדוק ישירות מול חברת הניהול.

 

[האזרח הקטן]

כל זה ניתן לבדוק ישירות מול חברת הניהול.

חברת הניהול לא מחוייבת לספק מידע לשוכר אלא רק לבעלי הדירות.

 

[munmun]

חברת הניהול לא מחוייבת לספק מידע לשוכר אלא רק לבעלי הדירות.

ושוכר לא יכול לשלם מסי ועד ללא חשובניות עם פירוט על שמו,
בדיוק כמו כל תשלום אחר גז, חשמל, מים, ארנונה.

 

[האזרח הקטן]

ושוכר לא יכול לשלם מסי ועד ללא חשובניות עם פירוט על שמו,
בדיוק כמו כל תשלום אחר גז, חשמל, מים, ארנונה.

חשבונית מעידה על התשלום אבל לא על פירוט ההוצאות שהיו לחברת הניהול.

 

[munmun]

חשבונית מעידה על התשלום אבל לא על פירוט ההוצאות שהיו לחברת הניהול.

לא נכון.