זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור?

[סמבה]

היי זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין.
מישהו מכיר את האיזור? אני לא משם, אני מעוניין לרכוש את הדירה למטרת השקעה.

בפרוייקט בו זכיתי מדובר על 230 דירות, שכולן דירות 5 חדרים. אני חושש מכך שרוב הדירות יוצעו לשכירות ותהיה בעיה להשכיר את הדירה.
מישהו מכיר את ההיצע וביקוש בעיר?

פרט לכך, אני לא בטוח איך לתמחר את הדירה מבחינת השווי שלה. בפרוייקט בו זכיתי המחיר למטר הוא 9600 שח, ופרוייקטים אחרים במוצקין נמכרים ב8500 שח למטר. לעומת זאת לפי מדלן המחיר הממוצע למטר באיזור הוא 14000 שח. רעיונות?

תודה!

 

[orensp]

תתחיל בלבדוק(להעריך מיד 2) את התשואה שתתקבל לך משכירות. דעתי היא שפחות מ5% אין בכלל מה לדבר.

 

[בת העמק]

דעתי היא שפחות מ5% אין בכלל מה לדבר.

יש מעט מאד מקומות של 5% בארץ, בדרך כלל בעיירות מאד רחוקות ודירות של 2 חדרים, כך שבעיניי זאת לא סיבה. יש סיכוי סביר שתהיה עליית ערך עם השנים אבל כמו כל דבר- תמיד יש סיכוי וסיכון ואנחנו לא יכולים להגיד לך מה יקרה.

 

[Fitch]

אני מכיר.
אצל איזה קבלן זכית?

 

[סמבה]

@Fitch היי ! תודה על התגובה.
זכיתי אצל Sela-Sky. אתה יודע משהו עליו?

אתה גר שם באיזור?
הם בונים שם שכונה של עשרות בניינים שכולם נמכרים במסלול של מחיר למשתכן. כמו שזה נראה, אני מאמין שבגלל שרוב הקונים הם משקיעים, יוצעו לשוק מאות דירות להשכרה.
נראה לך שהביקושים בקריות מסוגלים לענות על זה?

חוץ מזה, האם מחיר של 1.2 מליון לדירה של 120מ"ר נשמע לך זול ביחס למחירים באיזור?

תודה רבה

 

[Fitch]

@סמבה
סלע בינוי הוא קבלן ידוע. בעיקר בנהריה.
הפרויקט הוא 2 בניינים של 30 קומות כל אחד. 4 דירות בקומה.
עוד פרטים כאן.

דירה בפרויקט נמכרת ב1.18M.
דירה דומה בפרויקט רגיל נמכרת ב1.6-1.7M.
דירה דומה מיד2 נמכרת ב1.45M.
שים לב שהבניינים הרבה יותר קרובים לשכונת נווה גנים מאשר לשכונת משכנות האמנים בה הם משווקים, לכן אני משווה אליה.

משכנות האמנים היא השכונה היקרה ביותר בקריות, ולכן רק מהפרש בין מחיר קניה למחיר שוק, תרוויח מספיק. גם שכונת נווה גנים היא שכונה יקרה וחזקה בשוק.
יש המון בניינים בשכונה שאינם במחיר למשתכן ויש להם ביקוש רב.

בקריות יש ביקוש חזק. ותמיד תוכל להשכיר ב100 שקל פחות מהשכן שלך.

כמה אחוז מימון אתה צריך בשביל לקנות ב1.2M?

המחיר הוא זול חד משמעית. ב1.2 אין דירות יד2 בנות 20 בשכונה הזאת.

חוו"ד אדריכלית שקיבלתי לגבי מבנה הדירות בפרויקט זה:

בסה"כ לא כ"כ נורא. סטנדרט קבלני בסיסי ביותר, אבל לא רע כדירה ראשונה. כמו שנאמר כבר- החדרים קטנים.

האמבטיה תהיה טחובה וחשוכה. המטבח יהיה חשוך.
שניהם מתאווררים לפיר המסתורים (ולא רוצה להגיד לך מה יקרה שם מבחינת אקוסטיקה).
אין כאן מספיק מידות כדי לוודא, אבל נראה שיש בזה ממש עבירה על תקן מחייב.

"חדר הארונות" הוא בדיחה עצובה. יש שם בקושי 2 מ' אורך ארון נטו.
חדר האמבטיה הראשי מאד מאד צפוף. ממש על גבול מידות התקן. גם חדר הכביסה גבולי מאד. יש מצב שלא יכנסו שתי מכונות אחת ליד השניה כמו שמצוייר.

 

[סמבה]

@Fitch וואו! תודה, נהדר!
אני צריך עוד קצת זמן לעכל את כל האינפורמציה
שאלה קטנה, אתה לא מוטרד מהעניין שהמחיר למטר אצל סלע-סקיי גבוה ב1000 שח מהמחיר בפרוייקטים האחרים?

 

[Fitch]

אתה לא מוטרד מהעניין שהמחיר למטר אצל סלע-סקיי גבוה ב1000 שח מהמחיר בפרוייקטים האחרים?

לא.
מדובר על מגדלים. עולה יותר.
הקבלנים האחרים טרם קיבלו היתר בניה (עמרם אברם), חלקם פשטו רגל (אורתם סהר) וחלקם לא בנו מעולם (סבנטל ודומים).

חוץ מזה, זכית אצל סלע. אתה לא יכול להמיר בפרויקט אחר בו תרוויח טיפה יותר.

 

[סמבה]

לא.
מדובר על מגדלים. עולה יותר.
הקבלנים האחרים טרם קיבלו היתר בניה (עמרם אברם), חלקם פשטו רגל (אורתם סהר) וחלקם לא בנו מעולם (סבנטל ודומים).

אוקיי, אז אולי זה הצד השני של המטבע: אולי התמחור שלהם יותר גבוה כי הם יותר מנוסים ואז אנחנו חשופים לפחות סיכון.

 

[סמבה]

@Fitch אתה יודע אם יש ליווי בנקאי לפרוייקט? באתר שלהם זה לא מצויין (גם לא מפרסמים את החוזה)

 

[c881]

איך -

@סמבה
הפרויקט הוא 2 בניינים של 30 קומות כל אחד. 4 דירות בקומה.
עוד פרטים כאן.
חוו"ד אדריכלית שקיבלתי לגבי מבנה הדירות בפרויקט זה:

בסה"כ לא כ"כ נורא. סטנדרט קבלני בסיסי ביותר, אבל לא רע כדירה ראשונה. כמו שנאמר כבר- החדרים קטנים.

מסתדר עם

בסטנדרט הבנייה הבלתי מתפשר של החברה ובמחיר אטרקטיבי.

??

 

[Fitch]

@Fitch אתה יודע אם יש ליווי בנקאי לפרוייקט? באתר שלהם זה לא מצויין (גם לא מפרסמים את החוזה)

טרם הוחלט אם נלך על בנק מלווה אשר יתן ערבויות מכר או על מתן הערות אזהרה לרוכשים

 

[Fitch]

איך -
מסתדר עם
??

זה מידע פרסומי.
כל הדירות, בכל הפרויקטים, עומדים בתקן בסיסי משותף שפורסם באתר מחיר למשתכן.
http://www.dira.gov.il/odot/Pages/mifrat.aspx

 

[סמבה]

טרם הוחלט אם נלך על בנק מלווה אשר יתן ערבויות מכר או על מתן הערות אזהרה לרוכשים

איך אז הם יכולים למכור דירות ככה? אם הרוכשים לא יודעים אם יש בנק מלווה או לא, זה משנה המון תנאים של העסקה והחוזה.

אני קיבלתי בנתיים רק הודעה טלפונית שזכיתי (מחכה למייל מהם עם יותר פרטים)

 

[רוני]

מעבר לתהיות שהעלת יש מספר דברים נוספים שיש לבדוק,
תשואה חודשית נוכחית משכירות,
זמן השכרת דירת 5 חדרים, איכות הבניה ?
סביר להניח שאת רוב המימון עבור הרכישה תצטרך בשלב מאוחר יותר ובריביות גבוהות יותר מהיום,
עלויות ועד הבית, במידה והעלויות גבוהות תצטרך להתפשר ברמת השכירות כדי להתמודד עם נכסים יד שניה,
יתכן ובעת קבלת הנכס בעוד מספר שנים שוק הנדל"ן יהיה במשבר המחירים נמוכים מהיום, עודף פרוייקטים שהגיעו לסיומם ילחצו את מחירי השכיריות והתשואות כלפי מטה.
ירידה במחירי השכירויות (כן זה קורה) ועלייה בעליות המימון יכולה להביא לתזרים חודשי שלילי משכירויות.
אחוז מאוד גבוהה של נכסים להשכרה בפרויקט עלול להיות בעייתי, ישפיע על זמן ההשכרה ועל מחיר השכירויות.
מומלץ לבדוק איזה גודל דירה לפי מספר חדרים פונה לשוק רחב יותר של שוכרים באזור זה (יתכן שדירות 4 חדרים הזולות יותר פופולריות יותר להשכרה).
לברר לגבי הקבלן המבצע, החוסן הכלכלי שלו, פרוייקטים קיימים שניתן להתרשם מהם.

 

[Fitch]

איך אז הם יכולים למכור דירות ככה?
אני קיבלתי בנתיים רק הודעה טלפונית שזכיתי (מחכה למייל מהם עם יותר פרטים)

כי אפשר.
מוזר שקיבלת רק הודעה טלפונית. כבר התחילו להזמין:
https://www.facebook.com/selabinui/...581492423788/1431805220168071/?type=3&theater

 

[סמבה]

@רוני תודה על התגובה המלומדת.

סביר להניח שאת רוב המימון עבור הרכישה תצטרך בשלב מאוחר יותר ובריביות גבוהות יותר מהיום,

כן, אני מתכוון לקחת 30-40% מימון. זה אומר שאת המשכתנתא אני לוקח רק בעוד שנה שנתיים? או שאני צריך להגיע אל הבנק כבר עכשיו ולשריין את ההלוואה? אם צריך להגיע כבר עכשיו, לא ניתן לקבל את הריביות של היום?

עלויות ועד הבית, במידה והעלויות גבוהות תצטרך להתפשר ברמת השכירות כדי להתמודד עם נכסים יד שניה,

יש לך מושג מהו סדר גודל עלויות במגדל בן 30 קומות? (120 דירות)

לברר לגבי הקבלן המבצע, החוסן הכלכלי שלו, פרוייקטים קיימים שניתן להתרשם מהם.

איך אפשר למצוא מידע על החוסן הכלכלי של הקבלן?

תודה

 

[סמבה]

@Fitch איזו שכירות אתה מצפה לקבל? לפי מדלן, השכירות בשכונה היא 5000 שח, אבל בשכונה ליד (נוה גנים) היא 3900 שח.

מהו ה worst-case-scenario שחשבת עליו?

 

[Fitch]

מהו ה worst-case-scenario שחשבת עליו?

יש כרגע רק דירה אחת להשכרה בשכונה.
מבקשים עליה 4600.
אני אישית, הייתי בונה על 4000 בחודש.

במגדל בן 30 קומות, צפה לועד בית של 300-400 שח בחודש.

 

[סמבה]

@Fitch יש לך מושג איפה אפשר למצוא את התב"ע של השכונה? לא הצלחתי לאתר אותו באתר של מנהל מקרקעי ישראל / קרית מוצקין.