זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

פזרן

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/1/16
הודעות
228
דירוג
245
אז עכשיו נכנס נתון חדש למשוואה: שיטת ההגרלה במחיר למשתכן משתנה.

אם אנחנו מוותרים על הזכיה הנוכחית בתור זכאים מ"סדרה א'", אנחנו מאפשרים לעצמנו רק עוד "ויתור" אחד לפני שמעבירים אותנו לרשימת העדיפות הנמוכה יותר בזכיה (להלן - "סדרה ב'").

למי שתוהה איך עושים עדיפויות, נורא פשוט - לדוגמא: על כל עשרה זוכים מסדרה א', נגריל אחד מסדרה ב'. בואו נגיד שאני לא מאחל לאף אחד להגיע לסדרה ב', כי אז באמת עדיף להמשיך לחפש דירה בשוק החופשי...

סימוכין כאן.

*אני מנסה להחזיר את הדיון לשמו הוא נפתח*

זה יכול לשנות את חוקי המשחק. אם הולכות להיות מוגרלות הרבה דירות במרכז בשנה שנתיים הקרובות והן יהיו רק עבור סדרה א.
זה מגדיל את הסיכויים לזכות בדירה במרכז (עבור מישהו בסדרה א).
ידוע כמה דירות יוגרלו בשנה שנתיים הקרובות?
 

Kayben

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/8/16
הודעות
71
דירוג
53
אני גם נרשמתי לכל ההגרלות ומוכן לקראת זכיה של דירה גם בפריפריה.
הסיבות לדעתי שיש פה הזדמנות הן:
1. אפשר לקחת מינוף (באמצעות משכנתא) על ההשקעה בניגוד להשקעות אחרות.
כלומר להשקיע כסף שהוא לא שלי במימון זול ביחס לתשואה האפשרית.
2. מכיוון שמדובר בדירות בפריפריה, אלו סכומים שלא כובלים אותך לעשרות שנים בסיכוני על.
3. כל ההערכות לגבי הביקוש וההיצע העתידיים הן לעיתים קרובות סטטיסטיקה לא כל כך רלוונטית.
רוב מעברי דירות הן של אנשים באותה עיר שרוצים להשתדרג מדירת השיכון שלהם לדירה יותר מודרנית.
בדימונה לא משנה מה יקרה, כמות הדירות החדשות הוא זניח ביחס לכמות הדירות הישנות.
לכן אי אפשר בכלל לדבר על "דירה ממוצעת", אלה מלפפונים ואלה עגבניות.

בנוסף הסיכון לדעתי הוא נמוך, הסיכוי לירידת מחירים דרסטית הוא קטן מאוד.
כן יכולה להיות "עצירת מחירים", אבל אז לפחות קנית דירה מתחת למחיר השוק וקיבלת שכירות בנתיים.
ובתרחיש סביר, ימשכו עליות מחירים ברמה מתונה ואז כאמור הרווחת השקעה במינוף זול שלא מתאפשרת באפיק אחר.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,907
דירוג
9,374
קיבלת שכירות בנתיים
מישהו צריך לשלם את השכירות המדוברת.
אתה בטוח שכרגע יש חוסר בדירות לשכירות בדימונה?
נניח ויש מחסור, האם 50% מהדירות בפרוייקט המדובר נכנסות לשוק השכירות - יגרום להצפה או עדיין המחסור המדובר יימשך?
 

Kayben

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/8/16
הודעות
71
דירוג
53
מישהו צריך לשלם את השכירות המדוברת.
אתה בטוח שכרגע יש חוסר בדירות לשכירות בדימונה?
נניח ויש מחסור, האם 50% מהדירות בפרוייקט המדובר נכנסות לשוק השכירות - יגרום להצפה או עדיין המחסור המדובר יימשך?

אני לא יודע מה המשמעות של "מחסור" מבחינתך.
בכל מקום בארץ בכל נק' זמן מאז ומעולם היה מחסור, אחרת המחירים היו 0 מאופס.
בכל מקום בארץ מתקיים איזון בין ההיצע שקיים לבין הביקוש שקיים.
אין ספק שכניסת הרבה דירות להשכרה בשוק תוביל לירידת מחירים.
אבל בסופו של דבר יש קשר כלכלי בין מחירי הדירות למחירי ההשכרה ואנשים יכולים לעשות את החשבון מה עדיף להם ולתחלף בין בעלות לשכירה.

ההגרלות הן בסך הכל 100 דירות ב2 פרוייקטים. כאשר בדימונה בלבד, לא כולל הסביבה, יש 12 אלף בתי אב.
לכן באופן מצרפי, להערכתי, ההשפעה היא זניחה.
בנוסף אנשים תמיד יעדיפו לשכור / לגור בדירות חדשות ע"פ דירות ישנות ולכן 'הביקוש' לאותן דירות הוא די מובטח .
אם ההשפעה היא כה דרמטית, היא תוביל לירידת מחירי הבתים כבר עכשיו.
כאמור אני סקפטי לגבי התרחיש הזה.
 

ע.מדי

משתמש בכיר
הצטרף ב
20/2/15
הודעות
2,819
דירוג
2,964
לפי מדל"ן דירה ממוצעת בדימונה מושכרת לפי 1800 ש"ח, השאלה היא מה יקר ה אם תגלה שבדירה שלך תושכר ב 1000 ש"ח מבחינת יכולת ההחזר,
ומה יקרה אם תגלה שהשווי של הדירה אינו מכסה את המשכנתא שלקחת, אלא הסיכונים, אם יש לך יכולת לעמוד בכך בלי לפשוט רגל אז מצבך טוב
אחרת ההשקעה שלך היא יותר ספקולציה

http://www.madlan.co.il/local/דימונה

היו תקופות שבשדרות מחיר הנדל"ן היה אפס ואנשים ארזו את עצם וברחו רחוק (לא יודע מה קורה שם עכשיו) ולאחרים לא היתה ממש ברירה.
אז קח את זה בחשבון
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,907
דירוג
9,374
@Kayben מחסור זה יש x דירות פנויות להשכרה ויש x+1 שוכרים. ייתכן וכמה הם רווקים אז מסתדרים בדירת שותפים.
יש כאלה שלא מסוגלים לשלם את המחיר המבוקש, אז חוזרים להורים, עוברים לגור בעיר ליד...
יש כאלה שעוברים לגור במכונית.
הכל זה ענין של היצע וביקוש.
כרגע יש 130 דירות שמוצעות להשכרה בדימונה.
נניח שיש עוד פעמיים דירות שלא מוצעות ביד 2.
אז יש 390 דירות פנויות כרגע. הרוב מיידי חלק בחודשיים הקרובים...
נכנסות "רק" 50 דירות חדשות למאגר (חצי ממש מתכננים לגור)...
כלומר קפיצה של 13% במספר הדירות הפנויות.
אם כל ה-100 נכנסות להשכרה... מספר הדירות הפנויות קופץ ב-25%.
אז אולי מחיר הדירה לא יהיה 0.
אולי.
 
נערך לאחרונה ב:

ע.מדי

משתמש בכיר
הצטרף ב
20/2/15
הודעות
2,819
דירוג
2,964
דרך אגב יש את האתר של השמאי הממשלתי בו מוצגות (בהשהיה) העיסקאות עפי שנרשמו ואז אפשר לקבל מושג בכמה נמכרות דירות באזור ומה היה השינוי
אז זה ביחד עם מדל"ן ועוד נתונים מהשטח יכולים לתת אינדיקציה למצב כיום, מה יהיה זה קצת יותר מסובך
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
8,192
דירוג
13,354
דרך אגב יש את האתר של השמאי הממשלתי בו מוצגות (בהשהיה) העיסקאות עפי שנרשמו ואז אפשר לקבל מושג בכמה נמכרות דירות באזור
אני רק רוצה להעיר שהרישומים שם בעייתיים מאד. מי שרושם את נתוני המכירה (סכום, כתובת, מ"ר וכו') זה עורך הדין שביצע את המכירה וכמות השגיאות ו/או "השגיאות" שם היא גדולה מאד. למה? כי כמובן אף אחד ברשות המיסים לא באמת בודק את זה.
אני יכולה לתת 2 דוגמאות שאני גיליתי.
1. הסכום שאני מכרתי את הנכס שלי הוא X והוא כלל בית, 2 צימרים וזכויות בניה בלתי מנוצלות- הכל על אותו מגרש. בפועל רשום שם רק החלק של הבית( 70%X) אז אם מישהו מתכנן לדעת כמה עולה לקנות נכס בישוב הקודם שלי, עדיף שלא יסתמך רק על הנתון הזה.
2. בבדיקות שעשיתי לגבי מכירות בעפולה, חצי מהכתובות היה רשום "מרכז העיר" או כתובת לא מדוייקת. לגבי מחירי המכירה, כל פעם שהשתמשתי בנתונים האלה מול מתווכי הדירות, הם טענו שזה לא המחיר האמיתי והיו גם תשלומים מתחת לשולחן. זה הסביר לי למה המחירים המבוקשים ביד 2 היו בדר"כ לפחות 30% מעל המחירים הרשמיים. אולי זה לא ככה בעיר כמו ת"א אבל משהו שכדאי לקחת בחשבון.

אגב, במדלן (שלוקח את הנתונים מאותו אתר) כן בודקים את הכתובת בדר"כ לפי גוש וחלקה ואז משייכים את זה לבית הנכון. וגם מסמנים באדום כשמחיר המכירה לא הגיוני. שאפו להם ובוז לרשות המיסים העצלנים (או שלא מקבלים מספיק תקנים לצורך זה).
 

ע.מדי

משתמש בכיר
הצטרף ב
20/2/15
הודעות
2,819
דירוג
2,964
@בת העמק
ולכן כתבתי להתרשם
עדיין זה נתן לי מושג די טוב כשמכרתי את הדירה שלנו מה מצב השוק באזורנו ולא דרך רס"ר שמועתי ומתווכים
 

Kayben

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/8/16
הודעות
71
דירוג
53
@Kayben מחסור זה יש x דירות פנויות להשכרה ויש x+1 שוכרים. ייתכן וכמה הם רווקים אז מסתדרים בדירת שותפים.
יש כאלה שלא מסוגלים לשלם את המחיר המבוקש, אז חוזרים להורים, עוברים לגור בעיר ליד...
יש כאלה שעוברים לגור במכונית.
הכל זה ענין של היצע וביקוש.
כרגע יש 130 דירות שמוצעות להשכרה בדימונה.
נניח שיש עוד פעמיים דירות שלא מוצעות ביד 2.
אז יש 390 דירות פנויות כרגע. הרוב מיידי חלק בחודשיים הקרובים...
נכנסות "רק" 50 דירות חדשות למאגר (חצי ממש מתכננים לגור)...
כלומר קפיצה של 13% במספר הדירות הפנויות.
אם כל ה-100 נכנסות להשכרה... מספר הדירות הפנויות קופץ ב-25%.
אז אולי מחיר הדירה לא יהיה 0.
אולי.

בגלל שאתה לא יודע מה "גמישות הביקוש", אתה לא יודע כמה הורדה ב 100-200 שקל בשכ"ד מעלה את הביקוש.
חוץ מזה אתה מניח שמדובר ב 400 דירות זהות בדוגמא שלך, וזה ממש לא ככה. הדירות הן באיכויות שונות.
רק כדי להדגים, ע"פ המאגר הממשלתי דירת 3 חדרים ממוצעת בדימונה שנמכרה בתחילת 2016 היא בממוצע שווה כ 420 אלף ₪, דירה מ1970 (דירה בת כ-45 שנה) עם 65 מטר.
אתה נכנס לשוק עם דירה חדשה ברמת גימור מודרנית. זאת לא אותה עגבניה.
מה שסביר להניח שהוא שמחירי דירות ישנות ירד ויהיה שוק משני של השכרת דירות חדשות.
אנשים שהיום הם "מחוץ" למשחק של הדירות הנוכחיות יכנסו לשוק כדי להשתדרג באיכות הדירה.
לכן אני אומר שקשה מאוד לצפות מה תהיה התנהגות המחירים העתידית.
אבל ההערכה שלי שעבור דירות חדשות לכל היותר תהיה "עצירת מחירים" והסבירות לירידת מחירים היא מאוד נמוכה.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,300
דירוג
12,991
[אוף טופיק]
מה שסביר להניח שהוא שמחירי דירות ישנות ירד ויהיה שוק משני של השכרת דירות חדשות
זו אמירה שנויה במחלוקת, מה שחשוב זה Location, location, location. מחירי הדירות הישנות עולות באופן משמעותי אם ממוקמות ליד בניניים חדשים.
אתן לך דוגמא מהמקרה שלי. קניתי דירה למגורים בנהריה, מקום נחמד מרוחק מההמולה והפקקים של מרכז העיר. שכונה נקיה אבל מעט ישנונית.
בשנה וחצי האחורנות השכונה תפסה תאוצה ונוספו עוד למעלה מ 10 בניינים חדשים. באופן לא מפתיע ערך הדירה הישנה שלי (15) קפץ "על הניר" ב 150K.
וזה נכון כמעט תמיד, ערך הבית המחורבן ביותר עולה פלאים אם ממוקם ליד בניין יוקרתי או חדש...
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
3,225
דירוג
3,734
עדכון מהיום, קושי לסגור מכרזים בבאר שבע, הקבלנים מסרבים לגשת למכרזים בטענה ששולי הרווח נמוכים מדי
@daat99 יש לך פה תחרות על המותג : מחיר למשתכן לא מתאים להם, הם מזלזלים בפרויקטים האלה ומכנים אותם 'מחיר למסכן'. אין להם מוטיבציה לעבור את ההתייעלות הנדרשת כדי להתמודד".
למרות שאני מעדיף את התרגום שלך !
 

daat99

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/3/15
הודעות
6,323
דירוג
6,246
הם מזלזלים בפרויקטים האלה ומכנים אותם 'מחיר למסכן'.
גדול :)

אני גם מעדיף את "מחיר למתבכיין".

אני לא רואה איך:
* שני עובדי הייטק שונים (שניהם עובדים איתי באותה החברה כך שזה מהכירות אישית)
* שניהם מרוויחים משכורות גבוהות ביותר
* שניהם השתתפו וזכו כל אחד בהגרלה אחרת של "מחיר למתבכיין"
* שניהם יכולים לרכוש דירה ללא משכנתה גם בלי ההגרלה

יכולים לענות לאיזושהי הגדרה של "מסכן" (מבחינה כלכלית כמובן)...
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
3,225
דירוג
3,734
@daat99 אני די בטוח שאיכות הבניה, המפרט והחומרים יהיו באיכות מאוד נמוכה, הקבלן ינסה לחסוך איפה שרק ניתן, המדינה לא תוכל ולא תרצה לפקח על המוצר המוגמר והאנשים שקנו את הדירה אמנם קנו בהנחה אבל יקבלו חתול בשק, הדירות שלהם לא יהיו שוות כמו דירות אחרות בשוק, זו דעתי.
אני לא הייתי רץ לקנות בפרויקטים האלו.
 

נולי

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
1,431
דירוג
2,793
המפרט והחומרים יהיו באיכות מאוד נמוכה
האמת שיש מפרט סביר לדירות האלה.
מבחינת איכות החומרים - חומרי הבנייה אמורים* לעמוד בתקן, אז זה לא משנה.
חומרי הגמר לא באמת משמעותיים למחיר הדירה, כי גם ככה רוב הדיירים משדרגים ומוסיפים.

http://www.dira.gov.il/sitecollecti...n/mifrat_mechir_lamishtaken_november_2015.pdf

*אמורים הם שמות של דגים.
קחו הכל בערבון מוגבל במדינת הקומבינה. ראיתם מה קרה ברמת החיל.
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,627
דירוג
2,887
הייתי חושש לאיתנות היזמים/קבלנים הרבה לפני שהייתי חושש לאיכות הבניה או הפינישים.
רוב ההנחה באה על הקרקע.
המרווחים שבהם הקבלנים זכו במכרזים, חלקם - גבוליים מאוד.
 
  • אהבתי
Reactions: Roi
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
stamEhad זכייה במחיר למשתכן - אז עשיתי סימולציות. מנסה כעת להבין מה הצעדים הבאים ומשתדל לא לעשות טעויות יקרות נדל"ן 24
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
M זכייה במחיר למשתכן לאחר רכישה בשוק החופשי נדל"ן 2
ס זכייה במחיר למשתכן בשכונת רוממה בירושלים נדל"ן 28
D זכייה במחיר למשתכן בגליל ים בהרצליה נדל"ן 6
TheMailMan האם לממש זכייה במחיר למשתכן? נדל"ן 153
ג שאלה לגבי זכייה בדירה בהנחה נדל"ן 3
ETL זכייה בפיס אוף טופיק 54
D האם לממש זכייה בראש העין נדל"ן 50
Shnizelia מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב נדל"ן 33
1337justme מנקה במחיר סביר ומבלי לשבור את הראש צרכנות פיננסית 6
מ מדד תשומות במחיר למשתכן בת"א נדל"ן 6
H בית במחיר למשתכן . איך לממן? נדל"ן 59
ש קרן השתלמות ככסף "בטוח" לקניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 0
מ מיקרוסופט במחיר אפסי? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
ב פקודת LMT מחוץ לשעות המסחר, במחיר גבוה מאוד, שקולה לפקודת MKT ? פוסטים מאיכות נמוכה 21
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
W למה קיים הבדל במחיר של ביטוח חובה לרכב בין החברות ביטוח השונות פוסטים מאיכות נמוכה 1
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
ס אגרות חוב - מכירה במחיר גבוה מהפארי שוק ההון 23
קאמי קפיצה מוזרה במחיר של cxse etf - ממה נובעת? שוק ההון 2
tomer111 האם העובדה ש-IWDA צובר דיבידנד מגולם במחיר כבר? נדל"ן 1
י "מכירת דירה" איך להכין את הדירה למכירה במחיר גבוה יותר. נדל"ן 12
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1
liranviper אסטרטגיית כניסה במחיר שוק עם אופציות שוק ההון 52
Y מישהו יכול להסביר לי למה נפילה במחיר מניית דלק יכול לגרום לקריסה של החברה? שוק ההון 2
Res Cogitans דירה במחיר למשתכן בשכונת דקר ביפו נדל"ן 62
T "זכינו במחיר למשתכן" - האם כדאי להפר חוזה? נדל"ן 68
de dud בניית רובוט מלגו במחיר סודילידי אוף טופיק 7
T קניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 9
נ התלבטות בנוגע לרכישת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 4
O במידה והייתם יכולים לקנות דירה במחיר למשתכן... נדל"ן 4
ת הפרשים במחיר ביצוע קניית קרנות שוק ההון 8
yossik מחירי תרופות מירשם - עליה זוחלת ומתמדת במחיר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
K שיקוף הידע של כלל השוק במחיר המניה שוק ההון 67
Z קרנות ישראליות מחקות מדדים זרים, האם הדיבידנד מגולם לעליה במחיר שוק ההון 5
N התייעצות :בחירת גודל דירה להשקעה במחיר למשתכן נדל"ן 26
adamshalev זכינו במחיר למשתכן נדל"ן 26
R מכירת מניה לקונה ספציפי במחיר מיוחד שוק ההון 16
ס זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור? נדל"ן 69
yossik ארה"ב - טיול מחוף לחוף במחיר סולידי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
mudale222 מישהו מכיר נעליים waterproof במחיר סולידי? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 41
Jane Doe אלו גופים יכולים לסחור במט"ח במחיר market? צרכנות פיננסית 0
מ איך מודאים שקונים ETF במחיר סביר? שוק ההון 56
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 4
S מחיר למשתכן - 5 או 6 חדרים נדל"ן 18
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15

נושאים דומים

למעלה