זכיה בדירה בהנחה כפר סבא

[משקיע ישן נושן]

יהיה יותר קשה להשכיר אותה:
- שכירות סביב 8500-9000 פלוס דמי ניהול וארנונה גבוהה (תוודא מול מתווך מה גובה שכירות כיום לנכס דומה)
- השוכרים יהיו משפחה גדולה, שיוציאו 10 אלף פלוס על הכתוב למעלה. אם אין להם יכולת לרכוש דירה משלהם אז השכירות הזו גבוהה מדי, ואחרת למה להם לשכור ממך...

ככה אני רואה את זה. גילוי נאות: משכירה דירה בכפר סבא, הכתוב למעלה מהניסיון האישי שלי.

תודה על הזווית הזאת,
מצד שני כמו שצוין פה, אפשר להשכיר במחיר של חמישה חדרים, ואת הרווח לממש בעת המכירה.

 

[משקיע ישן נושן]

נניח שהרווח במכירה הוא מובטח, שזה נכון בין אם הדירה מושכרת או לא. הבעיה עם השכרת דירה גדולה וחדשה בכפר סבא הוא מציאת השוכרים בפרופיל המתאים - בעלי הכנסה גבוה שמעוניינים להוציא 10+ בחודש כהוצאות דיור. אם יורדים במחיר, פרופיל השוכרים לא משתפר... אלו שוכרים שגובה השכירות מעיקה עליהם.

ואין אנשים שמשכירים את ביתם ומעוניינים בבית גדול?
אולי זה מתקזז עם המשכנתא?
אני אבדוק עם מתווך את העניין

 

[סלום]

האם ידוע לך האם יש שוני במחיר בדירה זהה בקומה גבוה יותר?

בדירה בהנחה לא

 

[פטל ואוכמניות]

ואין אנשים שמשכירים את ביתם ומעוניינים בבית גדול?
אולי זה מתקזז עם המשכנתא?

גם זו הנחה סבירה: השוכרים העתידיים בעלי דירה קטנה וצנועה עם משכנתא, שמשולמת כנגד שכירות. הם עדיין צריכים להוציא על הדירה שלך 10+...

 

[משקיע ישן נושן]

בדירה בהנחה לא

איך יודע?

 

[משקיע ישן נושן]

גם זו הנחה סבירה: השוכרים העתידיים בעלי דירה קטנה וצנועה עם משכנתא, שמשולמת כנגד שכירות. הם עדיין צריכים להוציא על הדירה שלך 10+...

יכול להיות, אני לא מכיר מספיק את הביקושים לשכירות באזור

 

[פטל ואוכמניות]

אני לא מכיר מספיק את הביקושים לשכירות באזור

אכן מתווך יישמח לעזור בזה. בהכללה, כפר סבא עיר טובה למשפחות, יש עירייה מתפקדת ויש 2 תחנות רכבת נגישות. קרובה לצירים מרכזיים, אוכלוסייה חזקה ברובה. לא זולה בארנונה, גם לא בשכירות באזורי הביקוש ובפרט בבניינים מתוחזקים עם ממ״ד וחניה.

 

[משקיע ישן נושן]

אכן מתווך יישמח לעזור בזה. בהכללה, כפר סבא עיר טובה למשפחות, יש עירייה מתפקדת ויש 2 תחנות רכבת נגישות. קרובה לצירים מרכזיים, אוכלוסייה חזקה ברובה. לא זולה בארנונה, גם לא בשכירות באזורי הביקוש ובפרט בבניינים מתוחזקים עם ממ״ד וחניה.

בהנחה ויש גם אפשרות לבחירת דירה מסוג "דיורית" האם היית הולכת על זה?

 

[פטל ואוכמניות]

בהנחה ויש גם אפשרות לבחירת דירה מסוג "דיורית" האם היית הולכת על זה?

לא בטוחה שאני יודעת מה זה... אם הכוונה לדירה מפוצלת / דירה בתוך דירה - לא, רק מסבך את ההשכרה.

 

[אייל ריטברג]

היי אנונימי,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות

הייתי נוקט באחת משתי הגישות:
1. קונה דירה קטנה ב 350 אש"ח הון עצמי בלבד, אפילו עם יש לך עוד הון. את הדירה הנרכשת, הייתי שומר לטווח ארוך ולא מוכר אף פעם. הסיבה שאני רוכש עם משכנתא כה גדולה, כדי לא לרתק/לכלוא הון כאשר באמת תרצה לרכוש דירה עבורך.
2. קונה דירה גדולה ככל הניתן.
הייתי לוקח דירה בקומה גבוהה ככל הניתן, ובשום מצב לא הייתי פוגע בכספי הפיצויים שלך.

בהצלחה,
אייל מFINWIZ

שלום לכם אנשים טובים,

זכינו במחיר למשתכן בכפר סבא כנראה בזכות המילואים.
אנחנו בתחילת גילאי ה-30 ללא ילדים
נתונים עלינו:

הכנסה פנויה 32 אלף
הן עצמי: 900 אלף (מעבירים הכול להשקעות כמעט ללא סיכון כמו קרן כספית וכו..)

מחיר 3 חדרים: 1.7 מליון
מחיר 4 חדרים: 2.2 מליון
מחיר 5 חדרים: 2.65 מליון
מחיר 6 חדרים: משתנה אך לדעתי מתחיל מ- 2.95 מליון
זכינו בין המקומות הראשונים.

הפרויקט כולל 24 קומות
כאשר קומת הקרקע היא מסחר
3 קומות תחתונות הן חניה, וכנראה גם המחסן
6 מעליות למגורים, 2 מעליות למסחר. חדר כושר לדיירים, גג ירוק, מועדון דיירים, חדר עגלות, חדר אשפה.

נתונים נוספים המשפיעים על בחירת הדירה:
עריית כפר סבא מחשבת את הארנונה כך שגם מחסן חניה או מרפסת מקורה נכנסת לחישוב הארנונה.
המע"מ עולה באחוז.
יש הוצאות נלוות כמו התקנת מזגנים, ארונות אמבטיה, תשלומים כמו חיבור לגז, מים, חשמל.

המטרה שלנו להשכיר את הדירה ולמכור אותה לאחר 7 או 10 שנים ולקנות דירה באזור/פרופיל מותאם לנו.
שאלות:
1.האם לקחת קומה גבוהה או נמוכה?
2.האם במסגרת דירה בהנחה המחיר זהה בתקנון החדש?
3.האם לקחת דירה עם הרבה חדרים ומחיר גבוה יותר או להסתפק ב-3 חדרים ובכך למקסם את התשואה, אך להפסיד את ההנחה הנוספת שיש למטר (25 אלף במקום 30 אלף בשוק חופשי)
4.האם משיכת חלק כספי פצוים מהפנסיה ע"מ להגיע להון גבוה יותר ובכך לרכוש דירה "שווה" יותר יכולה להיות משתלמת, או לחלופין לחסוך את החזרי המשכנתא?

אשמח לשמוע על פרמטרים אחרים שלדעתכם שווה לקחת בחשבון, ולא התייחסתי אליהם כראוי.

תודה רבה לעונים

 

[משקיע ישן נושן]

היי אנונימי,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות

הייתי נוקט באחת משתי הגישות:
1. קונה דירה קטנה ב 350 אש"ח הון עצמי בלבד, אפילו עם יש לך עוד הון. את הדירה הנרכשת, הייתי שומר לטווח ארוך ולא מוכר אף פעם. הסיבה שאני רוכש עם משכנתא כה גדולה, כדי לא לרתק/לכלוא הון כאשר באמת תרצה לרכוש דירה עבורך.
2. קונה דירה גדולה ככל הניתן.
הייתי לוקח דירה בקומה גבוהה ככל הניתן, ובשום מצב לא הייתי פוגע בכספי הפיצויים שלך.

בהצלחה,
אייל מFINWIZ

מה הבעיה לרתק הון, בסוף כשמוכרים וקונים את הנכס שרוצים נשארים עם סכום נאה אפילו יותר, וממילא אני לא אוכל לקנות רק עם מה שנותר אחרי ההון העצמי דירה
ולגבי 2. למה תרחיש כול כך קיצוני והפוך? למה לא "להתפשר" על 5 חדרים סטנדרט ולא לקחת דירה גדולה אף יותר