• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי?

Dark

משתמש רשום
הצטרף ב
21/12/17
הודעות
16
דירוג
2
בעקבות זכייה בבית דגן אני מתלבט האם כדאי לקנות דירה שם, מה דעתכם (הסובייקטיבית והלא ממליצה)?

- מחיר למטר סביב 10K
- אכלוס עוד שנתיים
- המיקום מתאים לי למגורים אבל בשנים הקרובות אני לא מעוניין לעבור לשם
- אני כמו חצי (ניחוש) מהקונים מעוניין להשכיר וכנראה למכור לאחר 5-6 שנים
- מנחש שכשנתיים אחרי אכלוס תהייה עדיין בנייה מסביב (בונים רחוב של כ-10 בניינים סה"כ), יקשה למצוא שוכרים
- הדירות גדולות, תידרש משכנתה של 750K-1,050KK בפריסה ל-25-30 שנה

אני לא מכיר מקרוב את האזור אבל המיקום והמחיר נראים דיי אטרקטיביים ואני תוהה האם כדאי להיכנס לזה.
 
- אני כמו חצי (ניחוש) מהקונים מעוניין להשכיר וכנראה למכור לאחר 5-6 שנים
- מנחש שכשנתיים אחרי אכלוס תהייה עדיין בנייה מסביב (בונים רחוב של כ-10 בניינים סה"כ), יקשה למצוא שוכרים
התשובה בעצם השאלה.
בהצלחה.
 
לא רק שיהיה לך קשה למצוא שוכרים, מה אתה צופה שייקרה כשכל ה"זוכים" יחליטו בעוד 5 שנים למכור את הדירות שלהם בו זמנית? מה תהיה ההשפעה על המחירים באיזור הזה כשכולם רוצים להפטר מהדירות? מה ייקרה כשכל המשקיעים יגלו שכפי שהם לא מעוניינים לעבור לגור שם, אף אחד לא מעוניין- ועכשיו הם משלמים משכנתא עם מימון של 90% בלי שוכרים שיכסו אותה?
מה התוצאה שאתה צופה במצב הזה?
 
התשובה בעצם השאלה...יקשה למצוא שוכרים...
- מדובר באזור דיי מרכזי (בין חולון לרשל"צ, יישוב 10 ק"מ מת"א) והביקוש במרכז בדרך כלל דיי גבוהה (לא מכיר ספציפית את האזור)
- לא יודע מה מחיר השוק, לפי יד2 מחירי השכירות בסביבה (דרום חולון וצפון רשל"צ) הם במעוגל סביב ה-1K לחדר כלומר 5K לדירת 5 חדרים). אני לא מצפה לקבל את מחיר השוק אבל אם אפשר להשכיר דירת 5-6 חדרים חדשה ב-4.5-5K זה יכסה את המשכנתה.

לא רק שיהיה לך קשה למצוא שוכרים, מה אתה צופה שייקרה כשכל ה"זוכים" יחליטו בעוד 5 שנים למכור את הדירות שלהם בו זמנית?
- ברור שתהיה כמות של דירות שתצא לשכירות אבל אני לא בטוח שמדובר בכמות מאוד גדולה. יש סה"כ 260 דירות בבית דגן (ולא יהיו דירות נוספות), נניח שחצי מהם יוצאו לשכירות במהלך של שנה-שנה וחצי, לא מכיר ומבין אבל נראה שהכמות סבירה, לא משהו שאי אפשר למצוא לו ביקוש.
- ברור שבתום ה-5 שנים כמות מסוימת של דירות תוצע למכירה, מצד שני אפשר למכור גם אחרי 7-8
- מחיר למשתכן נותן "מרווח ביטחון" של ההנחה שנראית יחסית ריאלית, בבית דגן נכון להיום נראה שמדובר ב-15-40% הנחה, ההנחה שכל האנשים שתקועים עם הדירות הגדולות מדי רוצים לממש עם תום ה-5 שנים. ההנחה בעיקרון אמורה לאפשר לא להפסיד/להרוויח במעמד המכירה.
 
מה אתה מצפה להרוויח בעוד 7 שנים?
 
מה אתה מצפה להרוויח בעוד 7 שנים?
אני לא מכיר היטב את האזור אבל עד כמה שהצלחתי לראות ביד2 המחירים באזור הם סביב ה 12-18K למטר, תאורטית יש פה פוטנציאל למכור לפחות ב-12-14K כשמחיר הקניה הוא 10K (+משכנתה שאמורה להיות מכוסה משכירות עד המכירה).
 
תאורטית יש פה פוטנציאל למכור לפחות ב-12-14K כשמחיר הקניה הוא 10K
מה עם אובדן תשואה אלטרנטיבית?
הוצאות שלא קשורות לשכירות כמו רישום, רשויות (חיבור חשמל/גז/כד')?
 
מה עם אובדן תשואה אלטרנטיבית?
לי אישית לא היה את האומץ להשקיע את החסכונות במניות לכן בשורה התחתונה הכסף שוכב ללא שימוש ורק מאבד מערכו, ממתין בתקווה לפרויקט
מתאים במחיר למשתכן.

הוצאות שלא קשורות לשכירות כמו רישום, רשויות (חיבור חשמל/גז/כד')?
לא מכיר את ההוצאות האלה, תוכל לפרט?
 
לי אישית לא היה את האומץ להשקיע את החסכונות במניות לכן בשורה התחתונה הכסף שוכב ללא שימוש ורק מאבד מערכו, ממתין בתקווה לפרויקט
מתאים במחיר למשתכן.
אבל את האומץ לשים על 4 קירות יש לך ? כי נדל"ן תמיד עולה ?
[לא בציניות]
 
הוצאות שלא קשורות לשכירות כמו רישום, רשויות (חיבור חשמל/גז/כד')?
הוא מקבל נכס בהנחה של חצי מיליון שקל לפי מה שהוא אומר - נשמע לי לא רלבנטי רישום וחיבור לחשמל.

ני לא מכיר היטב את האזור אבל עד כמה שהצלחתי לראות ביד2 המחירים באזור הם סביב ה 12-18K למטר
מחיר למטר סביב 10K
אם עשית שיעורי בית ואתה בטוח שאתה מקבל נכס בהנחה של 30%-35% (ואתה משווה תפוחים לתפוחים) נשמע עסקה טובה.
רק תוודא שאתה אכן משווה תפוחים לתפוחים ואתה לוקח את כל הגורמים בחשבון (זמן עד קבלת מפתח, דמי שכירות שמאבדים עד קבלת הדירה, פקטור על כך שהדירות האלה יסומנו כדירות מחיר למשתכן ועוד).

מה שכן, קשה להעריך איך ייראו השכונות הללו כשתיגמר הבנייה ואיך התכנית תשפיע על מחירי הדירות והשכירות.
תמיד כשבונים שכונה חדשה יש פתאום הצפה זמנית של דירות להשכרה ובעלים שמנסים למכור ולעניות דעתי המצב הזה מתייצב לאחר פרק זמן של כמה חודשים (לעיתים כמה שנים בודדות)
 
בעקבות זכייה בבית דגן אני מתלבט האם כדאי לקנות דירה שם, מה דעתכם (הסובייקטיבית והלא ממליצה)?

- מחיר למטר סביב 10K
- אכלוס עוד שנתיים
- המיקום מתאים לי למגורים אבל בשנים הקרובות אני לא מעוניין לעבור לשם
- אני כמו חצי (ניחוש) מהקונים מעוניין להשכיר וכנראה למכור לאחר 5-6 שנים
- מנחש שכשנתיים אחרי אכלוס תהייה עדיין בנייה מסביב (בונים רחוב של כ-10 בניינים סה"כ), יקשה למצוא שוכרים
- הדירות גדולות, תידרש משכנתה של 750K-1,050KK בפריסה ל-25-30 שנה

אני לא מכיר מקרוב את האזור אבל המיקום והמחיר נראים דיי אטרקטיביים ואני תוהה האם כדאי להיכנס לזה.

ההנחה של פרויקט מחיר למשתכן, לא מדוייקת, בפועל ההנחה נמוכה יותר מסיבות שונות, כאשר העיקרית בהם זה איכות בנייה נמוכה יותר מהמקובל, והתארכות מסירת הדירות כפי שנכתב בתקשורת, תוסיף לך עלויות של מדד תשומות הבנייה למחיר הרכישה הסופי.......

מאחר וההנחה מוגבלת, והשוק נמצא במגמת ירידת מחירים, אני לא בטוח אם לא הייתה זוכה במחיר למשתכן, האם בכל זאת היתה רוכש דירה להשקעה.
 
אם עשית שיעורי בית ואתה בטוח שאתה מקבל נכס בהנחה של 30%-35% (ואתה משווה תפוחים לתפוחים) נשמע עסקה טובה.
רק תוודא שאתה אכן משווה תפוחים לתפוחים ואתה לוקח את כל הגורמים בחשבון (זמן עד קבלת מפתח, דמי שכירות שמאבדים עד קבלת הדירה, פקטור על כך שהדירות האלה יסומנו כדירות מחיר למשתכן ועוד).
אציין שאני אישית לא מאמין שההנחה הזו מדויקת.
אם כי עוד לא הצלחתי לבנות מתודולוגיה שתעשה השוואה נכון להבין כמה באמת ההנחה לאחר לקיחת כל המשתנים הרלבנטים בחשבון.
 
ההנחה של פרויקט מחיר למשתכן, לא מדוייקת, בפועל ההנחה נמוכה יותר מסיבות שונות,
בכמה אתה מעריך את ההנחה ואיך אתה מחשב את זה?
גם 20% הנחה על נכס ששווה בשוק 1.5 מיליון זה נחמד...
 
בעקבות זכייה בבית דגן אני מתלבט האם כדאי לקנות דירה שם, מה דעתכם (הסובייקטיבית והלא ממליצה)?

- מחיר למטר סביב 10K
- אכלוס עוד שנתיים
- המיקום מתאים לי למגורים אבל בשנים הקרובות אני לא מעוניין לעבור לשם
- אני כמו חצי (ניחוש) מהקונים מעוניין להשכיר וכנראה למכור לאחר 5-6 שנים
- מנחש שכשנתיים אחרי אכלוס תהייה עדיין בנייה מסביב (בונים רחוב של כ-10 בניינים סה"כ), יקשה למצוא שוכרים
- הדירות גדולות, תידרש משכנתה של 750K-1,050KK בפריסה ל-25-30 שנה

אני לא מכיר מקרוב את האזור אבל המיקום והמחיר נראים דיי אטרקטיביים ואני תוהה האם כדאי להיכנס לזה.
מה יודעים על הפרויקט? יש היתר?
 
...אני לא בטוח אם לא הייתה זוכה במחיר למשתכן, האם בכל זאת היתה רוכש דירה להשקעה.
אם לא הייתי זוכה - לא הייתי קונה. שאלת המפתח פה עד כמה משתלמת ההצעה במסגרת התוכנית...
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y "ברגע שהציבור מפסיק להפעיל שיקול דעת, ומבקש לקנות את ״השוק״, שוב ושוב - כל המניות מתנפחות באופן פרופורציונלי" שוק ההון 39
A ושוב אג"ח ממשלתי... שוק ההון 18
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
Y קניית נייר ערך העוקב אחרי מחיר SOLANA השקעות אלטרנטיביות 0
ע מחיר למטר נמוך מהממוצע ברשות המיסים - מה אני מפספס? נדל"ן 10
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 16
AsherV הערכת מחיר ללפטופ יד 2 אוף טופיק 2
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
E מחיר למשתכן+/דירה על הנייר נדל"ן 5
לאץ' שינוי סטטוס באתר מחיר למשתכן/דירה בהנחה נדל"ן 2
doc29 סעיף העלאת מחיר שכ"ד במימוש האופציה נדל"ן 12
M מחיר דינמי בחישוב שווי RSU עם Google Sheets שוק ההון 13
בובין חוט-השני לסגת מהצעת מחיר שנתתי על דירה, להצעת מחיר נמוכה יותר נדל"ן 54
ה מחיר למשתכן 2024 נדל"ן 5
T האם שטח שיש בו מכת נמלות אש משפיעות על מחיר הדירה? נדל"ן 1
ל הפחתת מחיר מימוש בסטארטאפ לאופציות קיימות מיסים 4
מ תוספות וטיפים לדירת מחיר למשתכן להשקעה נדל"ן 37
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y ערבות בנקאית חוק מכר - מחיר למשתכן נדל"ן 3
א תשואה פנימית מול מחיר כניסה לetf של אגחים שוק ההון 13
B מחיר למשתכן - דרום חיפה - תשוב חוץ נדל"ן 0
H מחיר אינטרנט? צרכנות פיננסית 2
סול מחיר למשתכן למשפרי דיור בני 35 ומעלה נדל"ן 10
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
A מה באמת קובע עליית מחיר של מנייה שוק ההון 6
H מחיר למשתכן למשפרי דיור נדל"ן 7
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
M מחיר יחידה בקרן כספית פוסטים מאיכות נמוכה 2
Itayya מחיר למשתכן דימונה נדל"ן 6
F התייעצות מחיר למשתכן כפר קאסם נדל"ן 12
romrom התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן) נדל"ן 2
י מחיר עלות נמחק לאחר ניוד תיק השקעות מיסים 2
T מחיר למשתכן - שינוי סטטוס מידועים לציבור לנשואים לאחר ״זכייה״ נדל"ן 0
R קרן נאמנות מחיר קניה וזמן עדכון שוק ההון 0
G תמהילי משכנתא מחיר למשתכן נדל"ן 8
ה למה הרווחים של חברה משפיעים על מחיר המניה? שוק ההון 117
B מחיר מטרה - דרום חיפה - מה תכלס? נדל"ן 22
S איך מקבלים את. המענק של מחיר למשתכן ללא משכנתא ? נדל"ן 3
D איך מחושב מחיר מניה בזמן אמת? פוסטים מאיכות נמוכה 10
R מחיר למשתכן בקדימה צורן נדל"ן 6
G מחיר למשתכן ירושלים נדל"ן 12
A מחיר למשתכן נדל"ן 6
ס מחיר קרנות סל (ETFs) בזמנים כלכליים שונים שוק ההון 3
T מחיר למשתכן משפרי דיור נדל"ן 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8
T חלוקה ע״פ מחיר ולא משקל בקרן שוק ההון 4
M מרגיש מרומה (מחיר למשתכן) נדל"ן 31
ttmoon מחיר למשתכן - דירה בב"ש נדל"ן 8
ס זוכי מחיר למשתכן הגרלה מס 2020 פסגת זאב פוסטים מאיכות נמוכה 2
K מחיר למשתכן - סיכון בעקבות אג"ח של הקבלן נדל"ן 4

נושאים דומים

Back
למעלה