התלבטות לגבי דירה בת"א

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,901
דירוג
2,839
אתה מתכוון לשכירות? מאסתי בזה. אני בן 36 עם המון רהיטים ורכוש, מהדירה הקודמת פוניתי אחרי שנה (בעל כורחי), ומכל בעלי הדירות שהיו לי סבלתי (למעט הנוכחית, שאיתה אני כבר 8 שנים). החיפושים ב-YAD2 בשנים האחרונות הראו לי שאין שום אופציה סבירה בטווח המחירים שאני משלם כיום (6000+) , ואפילו אם אני מעלה את הסכום ל-7000 או 8000 זה לא שיש מבחר עצום של דברים (ברמת החיים שבה אני גר ובאיזור שבו אני גר). זה גם נראה לי משולל כל הגיון "לשרוף" כזו כמות של כסף על דיור בעוד שהחזר על משכנתא של דירה סבירה יכול להיות בגובה של 6000+

גם למה שמישהו יסכים לחוזה כובל ל-3 שנים כשיש מספיק שוכרים שיסתפקו בשנה, וכשמחירי הדיור רק ממשיכים לטפס בינתיים?
לגבי הפן הכלכלי - זה אתה צריך לחשב, עם תזרים משכירות כמו במרכז תל אביב אני לא מאמין שזה ינצח תיק השקעות מנייתי (מה גם שבשכ"ד כמו שציינת יש גם מס)- אבל אני לא רוצה לפתוח את הדיון הזה.
התכוונתי, מתוך האמירה שלך שאתה לא מתלהב לרכוש דירה אבל סובל ממעברי הדירה התכופים, להגיע להבנה עם המשכיר על פרק זמן ארוך יותר. אני גרתי אמנם במרכז תל אביב כמעט עשור אבל כבר לא גר שם כשנתיים אז ייתכן שהשתנה לגמרי (וראיתי את ההערה שלך על דירות להחלפה, ייתכן שבאמת דברים אינם כמו פעם) אבל בתור בעלים של דירה אני יכול לומר לך שזה לא צעד מופרך מצד הבעלים לקבל ראש שקט ל-3 שנים. גם עבורו זה כאב ראש רציני להתחיל לבחור דייר ולקוות שהכל יהיה בסדר. אני לא חושב שאף אחד יכתוב את זה ביד 2 במודעה המקורית, אבל אם הוא בעל בית סביר, בהחלט ייתכן שיהיה מוכן לשמוע על זה.
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
697
דירוג
539
אם היית רוצה לקנות דירה כזו לצורך השקעה אז כאן לא הייתי חושב שזה נכון במצבך, אלא אם אתה מאמין בעליית ערך גדולה לצורך ***** הון.

גם אם היו לי 20 מ' ש"ח פנויים כנראה שלא הייתי בוחר להשקיע בנדל"ן בארץ (שלא למטרת מגורים עצמיים), נראה לי שיש הזדמנויות השקעה טובות בהרבה לחו"ל, שלא לדבר על הסיכון הבטחוני (טילים שנופלים כל שני וחמישי וכו'). אולי אני טועה.

בעצם מה שהפריע לך זה המשכירים והמעברים.
לא רק, גם חוסר הוודאות... הנה, אני גר לי בנחת דקה מהמשרד, והכל דבש, ובוקר אחד מודיעה לי בעלת הבית שמתוכנן תמ"א 38 בבניין ופתאום ה-"בית" שלי אינו.
לא שלא יכולות להיות הפתעות (כאלה או אחרות) גם בדירה בבעלותי, אבל אין מה להשוות את רמת הבטחון והשליטה בין שתי הסיטואציות.
ועוד לא הכנסתי למשוואה בכלל בת-זוג וילדים שכרגע אין אבל אולי יהיו...

זאת דירה יחידה שלך, כולל המיליון שתקבל , תשלים כמה שצריך מתוך ה800k כך שתקבל גם תנאי משכנתא טובים בהתאם למדרגות וגם שההחזר החודשי שלך יהיה בסביבות השכירות שגם ככה אתה מתכוון לשלם (7000 אמרנו? )
נכון, למרות שכאמור - ההצעה של העו"ד שאמי התייעצה איתו הייתה דווקא לא להשתמש במליון כהון עצמי אלא לתרום להחזר החודשי.

התכוונתי, מתוך האמירה שלך שאתה לא מתלהב לרכוש דירה אבל סובל ממעברי הדירה התכופים, להגיע להבנה עם המשכיר על פרק זמן ארוך יותר. אני גרתי אמנם במרכז תל אביב כמעט עשור אבל כבר לא גר שם כשנתיים אז ייתכן שהשתנה לגמרי (וראיתי את ההערה שלך על דירות להחלפה, ייתכן שבאמת דברים אינם כמו פעם) אבל בתור בעלים של דירה אני יכול לומר לך שזה לא צעד מופרך מצד הבעלים לקבל ראש שקט ל-3 שנים. גם עבורו זה כאב ראש רציני להתחיל לבחור דייר ולקוות שהכל יהיה בסדר. אני לא חושב שאף אחד יכתוב את זה ביד 2 במודעה המקורית, אבל אם הוא בעל בית סביר, בהחלט ייתכן שיהיה מוכן לשמוע על זה.
דווקא יש שם איזו רובריקה של "טווח ארוך" אבל כמובן שאי אפשר לסמוך שאף אחד יסמן דברים בצורה עקבית..
תראה, בדירה הנוכחית אני כבר כמעט 8 שנים.
לדעתי זו פשוט אנומליה - תחשוב על צירוף המקרים הדרוש: א. דירה שעונה על כל הצרכים (מיקום, מצב, מחיר) ב. בעל בית נוח והוגן שמסתדרים איתו טוב (לדוגמא, בעלת הבית שלי הציעה מיוזמתה לקנות מזגן חדש מודרני ב-5000 ש"ח במקום לתקן את הישן המקולקל, אפילו שידעה שהבניין בדרך לתמ"א) ג. גם מוכן לטווח ארוך וגם בפועל הטווח הארוך יוצא לפועל בלי בלת"מים (תמ"א 38, מכירת הנכס, וכו').

בהנחה שאני לא מוכן להתפשר על א' - אי אפשר לדעתי לסמוך על זה ש-ב' ו-ג' תמיד יתקיימו יחד. עד היום כשהקפדתי על א' תמיד נפלתי ב-ב' או ג' במוקדם או במאוחר, למעט בדירה הנוכחית (שגם היא עכשיו אינה, בקרוב).

באופן אישי קשה לי עם שינויים תכופים מדי וכאוס -
אני אדם שצריך בטחון, סדר ויציבות בשביל השקט הנפשי שלו - בכל תחומי החיים.
גם בעבודה הקודמת שלי עבדתי 12 (!) שנה, פי 3 או 4 מהנהוג בתעשיית ההייטק, פשוט כי אני אוהב את היציבות והנוחות של עבודה קיימת.
זו לא תכונה טובה במיוחד (מובן שעדיף להיות סתגלן, דינמי, גמיש וכו') , אבל זה מה יש.
בכל מקרה, כך גם בדיור - המחשבה הזו על "להיות תלוי באוויר" או "לפעול נגד הזמן כדי למצוא דירה במועד הדרוש" וכו' אלה אירועים מלחיצים שמפרים את שלוות הנפש שלי ופוגעים לי משמעותית באיכות החיים .
אני לא "נווד" בנשמתי אלא סוג של עציץ.

אז מילא כשהייתי סטודנט צעיר ללא שום רהיט או דאגה גדולה לגבי המיקום (ויכלתי תיאורטית לפחות לחזור לגור עם ההורים בכל רגע), אבל כיום?
יש לי מקרר, ספה, מיטה, מזנון טלוויזיה, 2 ארוניות, אי מטבח, שולחן עבודה, שולחן אוכל, 2 כסאות אוכל, כיסא מחשב, מחשב, ארון ספרים, רבע טון של ספרים, טלוויזיה, שולחן סלון, 3 מדפים....

רק המחשבה על כך שאצטרך לארוז ולנייד שוב את הדברים האלה (למקום אחר שבו לא תהיה לי וודאות על אופק המגורים) עושה לי סחרחורת
 
נערך לאחרונה ב:

TechPeon

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/5/21
הודעות
176
דירוג
173
איפה יש דבר כזה דירות ב-2.5-3.5m במרכז ת"א? 2.5 זה כבר המינימום (אולי כבר מתחת) בשכונות הטובות ברמת גן.
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
697
דירוג
539
איפה יש דבר כזה דירות ב-2.5-3.5m במרכז ת"א? 2.5 זה כבר המינימום (אולי כבר מתחת) בשכונות הטובות ברמת גן.

תלוי איזה גודל. אני לא זקוק ליותר מ-2 או 2.5 חדרים, ולא זקוק להרבה יותר מ-50 או 60 מ"ר.

דירות כאלה - יש.

דירות 3 חדרים ומעלה (שלא לדבר על 4 ו-5 חדרים) כבר עוברות את ה-4 מליון.
 

TechPeon

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/5/21
הודעות
176
דירוג
173
תלוי איזה גודל. אני לא זקוק ליותר מ-2 או 2.5 חדרים, ולא זקוק להרבה יותר מ-50 או 60 מ"ר.

דירות כאלה - יש.

דירות 3 חדרים ומעלה (שלא לדבר על 4 ו-5 חדרים) כבר עוברות את ה-4 מליון.
הבנתי, זה קצת יותר מסתדר, אבל נשמע פחות גרוע משחשבתי. מדהים כמה זה קרוב למחירים בחרוזים למשל.

אגב, אני בסיטואציה דומה, מבחינת סכום גדול ולא צפוי עקב רכישה, בהתחלה בכלל לא רציתי דירה, אלא להשקיע את כל הכסף, אבל שיניתי דעתי, עקב נסיבות אלו ואחרות. כרגע אני נוטה לכיוון של 40% הון עצמי. ממה שדגמתי בין חברים, אני לא בטוח שיותר הון עצמי שווה את ההוזלה בריבית, לפחות אם באמת מתכוונים להשקיע את הכסף הפנוי. אבל אני לא ממש מומחה במשכנתאות, אז יכול להיות שכל מה שאני אומר זה שטויות.
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
229
דירוג
291
דירה זה לא ארטיק, שאתה משלם עליו ואז הוא נעלם..
אתה מחליף כסף בנדל"ן, במקרה שלך בחתיכת נדל"ן עסיסית ומבוקשת ולכן העסקה הופכת לכמעט בלי סיכון, או במילים אחרות ההון שלך "חונה" במקום מאוד בטוח.
מה זה אומר? שאין שום משמעות לזה שבגבעתיים או בדימונה זול יותר, כי בכל מקרה הכסף לא נשרף. להפך, שם תקבל פיסת נדל"ן מסוכנת יותר (כמובן יחסית, וזה מתומחר)

עכשיו,
יש לך את ההון,
הלייף סטייל שלך הוא לגור בת"א "פרופר",
אתה לא מתעניין בלבנות פרוטפוליו נכסים או השקעות,
אז אני לא רואה שום סיבה למה שלא תקנה.
אם לא תהיה מרוצה בעתיד, יהיה לך ביד את אחד הנכסים היותר סחירים כך שבקלות תוכל לשנות מיקום.
 
נערך לאחרונה ב:
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
500
דירוג
432
מתוך מחשבה שתשיא תשואה עודפת בעזרת המינוף?
כן, מינוף מגדיל תשואה.

לא מדוייק, כי לא התנסיתי מעולם במגורים בגבעתיים/רמת גן. כן גרתי תקופה ארוכה ברמת אביב - ואני זוכר את התחושה המתסכלת של "להיות מחוץ לעניינים" והצורך להשקיע בנסיעה לתוך העיר כל פעם שרציתי לפגוש חברים או לבלות (וכמובן שאם משתמשים ברכב אז אי אפשר לשתות ,ואז זורקים כספים על מוניות וכו').
אבל אולי מישהו שכן גר באיזורים האלה דווקא יכול להעיד שזה בסדר. אחותי גרה למשל ברמת גן אבל מתניידת עם רכב קטן (מזדה 2),
ויש לי קולגה לשעבר שרכש שם דירה לפני כמה שנים ואמר לי שכמו שהוא מכיר אותי ("אתה תל אביבי") אני לא אהנה מלגור שם.... אבל זו דעה אחת..
כל מה שאתה אומר רק מחזק את מה שכתבתי (החבר שאומר "כמו שאני מכיר אותך" - מי מכיר אותך יותר טוב מעצמך?).

הנה אני עברתי לא מזמן מלב דיזנגוף, לדירה שבבעלותי שעברה התחדשות ברמת גן. מעולה לי ואני מבסוט. האם זה אומר שגם לך זה טוב? לאו דווקא.
כל אחד והצרכים / נוחיות / פרספקטיבה שלו.
 

דגגגג

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
701
דירוג
904
שני הסנט שלי כי הייתי בסיטואציה דומה עד לאחרונה (רכשנו דירה לפני כשבוע באיזור שאתה מתעתד לקנות בו).

מבחינת מצב התמ״א בבניין. אם הם בתכנון ראשוני אתה יכול לישון בשקט ב 3 שנים הקרובות, כנראה אפילו 4 עד שיעלו הכלים על השטח וזה בתנאי שהעירייה לא תחליט פתאום להקפיא קבלת אישורי בניה בגלל איזשהו פרוייקט תשתית עירוני, הקבלן הנבחר יירד מהפרוייקט בגלל רווחיות נמוכה, מישהו ימות והיורשים יסרבו לתמא וכו וכו...

גם אם תרכוש דירה עדיין יכול להיות מצב שתצטרך לעזוב בגלל תמ״א. אמנם כנראה תרוויח מזה עליית ערך אך יש בזה (במיוחד בתמ״א 1) גם לא מעט סיכון לבעלי הדירות. אלא אם תרכוש בבניין שכבר עבר תמ״א, בניין לשימור או בבניין חדש.

מבחינה כלכלית אנחנו היינו בסיטואציה דומה. יש לנו את הכסף לקנות במזומן (לא מאקזיט) אבל העדפתי לא לגעת בהשקעות כדי לא לרכז את ההון. חלק מההון העצמי הגיע מהלוואת בלון על הקה״ש שאני מתכוון לגלגל בהמשך וחלק מכסף של הורי שני הצדדים שלא היו נותנים את הכסף למטרה אחרת.
כך יצא שאני במימון מקסימלי עם משכנתא של כ 9700ש״ח בחודש אך עם x מליונים שמושקעים בנכסים נזילים בצד כדי לממן מצב שבו אני ארצה להפחית את התשלום החודשי. המשכנתא עצמה היא ל 30 שנים עם רכיב פריים יקר יחסית (+0.35) אבל עם קל״צ בריבית נמוכה יחסית לתקופה (3.1) כדי שאוכל לפרוע ללא עמלת היוון בעוד 10 שנים.
שנים רבות התנגדתי לזה אבל כשראיתי את התנהלות המדינה בקורונה הבנתי שבנק ישראל יעשה הכל כדי לעזור לנוטלי המשכנתאות גם על חשבון מחוסרי דיור ושוכרים. הוא למעשה חילק כסף חינם דרך המשכנתאות ונתן עוד קצת כסף חינם בקורונה. כך שלדעתי רוב הסיכון הוא במקרה של ברבור שחור אישי ולא במקרה של ברבור שחור לאומי/גלובלי.

לדעתי, בגלל שיש לך יכולת החזר יפה ונשמע שעתידך המקצועי עוד לפניך, עדיף לך מימון מקסימלי ולהשתמש בהון שלך כדי לעשות עוד כסף. הדרך הפשוטה ביותר היא כנראה דרך שוק ההון כמו שמציעה הסולידית. זאת כמובן בתנאי שיש לך את היכולת להתמודד עם הפסדים על הנייר בשלוות נפש ואתה משחק על הטווח הארוך.

בכל אופן, קח את זה בקלות. זו עסקה ראשונה, אתה תעשה טעויות ואולי אפילו תפסיד כסף אבל תלמד המון.
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,118
דירוג
1,347
לא להשתמש במליון כהון עצמי אלא לתרום להחזר החודשי.
אפשר להשתמש בו כדי להחזיר מסלול פיתוי.

בכל מקרה, אם אתה נכנס לכל מיני עסקאות עם אמא שלך, רצוי מאוד לעדכן את האחיות ולהסביר להן את הפרטים, כדי שלא יופתעו או יעלבו בהמשך.
 

צדיק נסתר

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/10/15
הודעות
435
דירוג
979
ואני חושב שחיים פעם אחת
אתה רוצה את זה ויכול לעמוד בזה כלכלית
תתחדש
מה זה משנה אם אתה יכול להרויח עוד 2% או עוד 10% תיאורטי בשוק ההון?
"החיים זה מה שקורה לנו בזמן שאנחנו מתכננים תוכניות" אמר מורנו ורבנו גון לנון
תעשה מה שעושה לך טוב
וכעת לנושא המימון: מה שיתן לך לישון יותר טוב בלילה - זה האינדיקציה הכי פשוטה
אין מה לפחד מחוב כי הוא רק צורת רישום אחרת של ההון
יש לך נכס כנגדו
ורק הארה אחת: יכול להיות שתפגוש בן/בת זוג שישנו את דעתך ב180 מעלות וגם זה בסדר
תזרום
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
697
דירוג
539
מבחינת מצב התמ״א בבניין. אם הם בתכנון ראשוני אתה יכול לישון בשקט ב 3 שנים הקרובות, כנראה אפילו 4 עד שיעלו הכלים על השטח וזה בתנאי שהעירייה לא תחליט פתאום להקפיא קבלת אישורי בניה בגלל איזשהו פרוייקט תשתית עירוני, הקבלן הנבחר יירד מהפרוייקט בגלל רווחיות נמוכה, מישהו ימות והיורשים יסרבו לתמא וכו וכו...

העניין הוא שאני בעצמי מכוון אולי לדירת קבלן, שגם לה יקח 3-4 שנים להיבנות ולהתאכלס, ואז לא ברור בהכרח מה יסתיים קודם...
חלק מההון העצמי הגיע מהלוואת בלון על הקה״ש שאני מתכוון לגלגל בהמשך וחלק מכסף של הורי שני הצדדים שלא היו נותנים את הכסף למטרה אחרת.
איפה הצלחת להשיג הלוואת בלון כזו? אני עם סכום די גדול בקה"ש אבל במיטב ד"ש והמקסימום שהם מוכנים לתת זה 35 אש"ח (שזה פחות מעשירית ממה שיש לי שם).
שנים רבות התנגדתי לזה אבל כשראיתי את התנהלות המדינה בקורונה הבנתי שבנק ישראל יעשה הכל כדי לעזור לנוטלי המשכנתאות גם על חשבון מחוסרי דיור ושוכרים. הוא למעשה חילק כסף חינם דרך המשכנתאות ונתן עוד קצת כסף חינם בקורונה. כך שלדעתי רוב הסיכון הוא במקרה של ברבור שחור אישי ולא במקרה של ברבור שחור לאומי/גלובלי.
נקודת מבט מעניינת, לאיזו התנהלות ספציפית אתה מתכוון? (אני לא מומחה לעניין)
אתה מדבר על עצם הריבית הנמוכה ? או משהו נוסף?
אין מה לפחד מחוב כי הוא רק צורת רישום אחרת של ההון
יש לך נכס כנגדו
זה נכון במובן מסויים, אבל במובנים אחרים זה לא בדיוק נכון.

כי ירידת ערך בתיק המניות שלי תגרור לכל היותר הפסד על הנייר (שאני לא חייב לממש), אבל ירידת ערך בדירה + משבר כלכלי שבו אני מוצא את עצמי עם הכנסה מופחתת (או לא קיימת) שמה אותי בסחרור כלכלי רציני : הדירה לא תכסה את כל החוב, ולא אוכל לפרוע אותו בלי לממש הפסדים משמעותיים.
במקרה של משבר כלכלי כזה + ירידת ערך תיק מניות אני תמיד יכול לעבור לשכור איזו דירה סופר זולה ולרדת ברמת החיים (או חו"ח לחזור לבית ההורים) - אבל במקרה של דירה זה לא יהיה כל כך פשוט (כמו שאני מבין את זה).

בגדול הסיכון הכי גדול מבחינתי הוא אבטלה שאיני יכול לבטח נגדה (מה שאולי קראו לו פה ברבור-שחור אישי) - כלומר, שלא כתוצאה מנכות או אובדן כושר-עבודה.


מה זה משנה אם אתה יכול להרויח עוד 2% או עוד 10% תיאורטי בשוק ההון?
דווקא עשיתי כמה סימולציות באקסל והגעתי למסקנה שאפילו אם אני סופר את המליון כ-"ירושה עתידית" (בתרחיש של אי-רכישת דירה), אופציית הדירה מנצחת ( במונחים אבסולוטיים) בהנחות סבירות של ריבית, תשואה וכו' - בהנחה שאותם מליון לא יושקעו במשהו שיניב 300% ומעלה תשואה ב-30 השנים האלה.

כלומר, מבחינת תשואה יחסית על ההשקעה (בין אם מדובר ב-1.8 מ' ובין אם מדובר ב-0.8 מ') - שוק ההון מנצח, אבל מבחינת כמות הכסף האבסולוטית שקיימת בתום 30 שנים - הדירה מנצחת, בגלל המינוף - ובגלל היעדר השקעה של אותם מליון במסלול בעל תשואה גבוהה מספיק (בתרחיש של אי-רכישת דירה).

====

בכל מקרה, ההנפקה קרתה סוף סוף - אבל במחיר נמוך מהמצופה בכ-20%, ולכן (וגם עקב הנעילה ל-180 יום של המניות) אני חושב שאני מעדיף לחכות לפברואר לתום תקופת הנעילה, בתקווה גם שעד אז מחיר המניה יעלה... לרכוש את הדירה + לקחת משכנתא לפני שמתברר הסכום הסופי בוודאות גדולה - זה סיכון.
גם סכום הסיוע של הוריי למעשה לא יונזל עד אותו מועד (לגמרי במקרה).

לצערי זה כנראה אומר שאאלץ לוותר על דירת קבלן מעולה שמצאתי שמהווה איזון מושלם בין מיקום, איכות, גודל, וכו'...
 
נערך לאחרונה ב:

צדיק נסתר

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/10/15
הודעות
435
דירוג
979
לצערי זה כנראה אומר שאאלץ לוותר על דירת קבלן מעולה שמצאתי שמהווה איזון מושלם בין מיקום, איכות, גודל, וכו'...
לא חובה לוותר
ניתן לתפור עסקה עם תשלום עתידי ולקבע את המחיר
תחשוב מחוץ לקופסה
בהצלחה
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
697
דירוג
539
הקרן נזילה? באיזה מסלול במיטב דש?
נזילה כבר מ-2014

מסלול כללי כרגע (בדיוק ביקשתי טפסים לעבור ל-IRA, והבנתי שלא כדאי ללכת על זה אם אני רוצה לקבל הלוואה) - ספציפית הוא נקרא: "מיטב דש השתלמות מסלול עד 6 שנות וותק"
בכל מקרה הגשתי גם בקשה לקבל הצעה להלוואה והם קוטמים אותה ב-35 אש"ח בלי קשר לגודל הקרן
 

דגגגג

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
701
דירוג
904
העניין הוא שאני בעצמי מכוון אולי לדירת קבלן, שגם לה יקח 3-4 שנים להיבנות ולהתאכלס, ואז לא ברור בהכרח מה יסתיים קודם...
קורה להרבה אנשים, מעבירים אצל ההורים תקופות גישור כאלה.


איפה הצלחת להשיג הלוואת בלון כזו? אני עם סכום די גדול בקה"ש אבל במיטב ד"ש והמקסימום שהם מוכנים לתת זה 35 אש"ח (שזה פחות מעשירית ממה שיש לי שם).
הלמן אלדובי. יש לי שם קהש וקופות גמל מחקות מדד s&p500.
נתנו 85 אחוז מהקהש ועוד קצת מהקופות גמל שהן בכלל פנסיוניות. ב P-0.5.
הדמי ניהול שלי הם 0.3 מהצבירה אבל לדעתי למצטרפים חדשים זה 0.5 אלא אם תצליחו לארגן קבוצה.


נקודת מבט מעניינת, לאיזו התנהלות ספציפית אתה מתכוון? (אני לא מומחה לעניין)
אתה מדבר על עצם הריבית הנמוכה ? או משהו נוסף?
הורדת הריבית, הקפאת משכנתאות, ***** רכיב הפריים.
לצערי זה כנראה אומר שאאלץ לוותר על דירת קבלן מעולה שמצאתי שמהווה איזון מושלם בין מיקום, איכות, גודל, וכו'...
כבר יש לו אישור בניה? אם לא, אתה צפוי לשלם רק מקדמה של כ 5 עד 7 אחוז. אם אתה סגור על הפרויקט הזה אז לך עליו.
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
697
דירוג
539
כבר יש לו אישור בניה? אם לא, אתה צפוי לשלם רק מקדמה של כ 5 עד 7 אחוז. אם אתה סגור על הפרויקט הזה אז לך עליו.
ההיתר צפוי בחודשים הקרובים

אכן 7%

אני די סגור עליו אבל אם אלך עליו בסוף או לא תלוי גם בכמה תהיה שווה המניה מהאקזיט כשישתחרר הכסף (ואם לא יהיו עיכובים למשל בהנזלת הסכום מההורים). בקיצור, הרבה אי וודאות, ושבעה אחוזים משלושה מליון זה לא מעט כסף לזרוק (אם לא יצא לפועל בסוף) ...
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
500
דירוג
432
נזילה כבר מ-2014

מסלול כללי כרגע (בדיוק ביקשתי טפסים לעבור ל-IRA, והבנתי שלא כדאי ללכת על זה אם אני רוצה לקבל הלוואה) - ספציפית הוא נקרא: "מיטב דש השתלמות מסלול עד 6 שנות וותק"
בכל מקרה הגשתי גם בקשה לקבל הצעה להלוואה והם קוטמים אותה ב-35 אש"ח בלי קשר לגודל הקרן
1. בדוק אצל מתחרים.
2. תודיע למיטב שאתה מעוניין להעביר את הקרן למתחרה שהציע לך תנאי הלוואה טובים, ותגיע לשימור שלהם. שם כבר כנראה יציעו לך משהו אחר.
 

צביה cpa

משתמש רשום
הצטרף ב
24/8/20
הודעות
7
דירוג
9
תנסה לברר מי היזם שבונה את התמא בבניין בו אתה גר,
אולי יהיה שווה לך לקנות ממנו דירה.
 

klayhamn

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
697
דירוג
539
תנסה לברר מי היזם שבונה את התמא בבניין בו אתה גר,
אולי יהיה שווה לך לקנות ממנו דירה.

לא אוכל להרשות לעצמי שום דירה מהדירות שיבנו בבניין שלי (או בבניין הסמוך - שהוא לקראת סוף שלב הבנייה בתמ"א 38) משום שבאיזור הזה בונים כמעט אך ורק דירות 4 ו-5 חדרים (ואפילו דירות ה-3 או ה3.5 חדרים פה יקרות פי כמה ממה שאפשר להשיג באיזורים אחרים בעיר).

בכל מקרה הבעיה היא לא הדירה, הבעיה היא שאלת הרכישה כן/לא, האיזור, וגודל המשכנתא שכדאי לקחת וכו'.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
א התלבטות לגבי דירה להשקעה נדל"ן 5
J התלבטות לגבי רכישת דירה נדל"ן 45
S התלבטות לגבי מכירת דירה והשקעת הכסף שוק ההון 36
ש התלבטות לגבי קניית דירה למגורים נדל"ן 22
D התלבטות לגבי תיק פסיבי ראשון שוק ההון 8
N התלבטות לגבי לימודים התפתחות אישית 9
ז התלבטות מקצועית לגבי ניסיון התפתחות אישית 1
A התלבטות לגבי סגירת משכנתא נדל"ן 3
ד התלבטות לגבי החלק של האג"ח בהנחה שתהיה אינפלציה שוק ההון 8
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
I התלבטות לגבי כוון השקעה עם נתונים כפי שמפורטים .... נדל"ן 6
ס התלבטות לגבי קניה או השכרה נדל"ן 14
R התלבטות לגבי מעבר להלמן למיטב לאור הרכישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
נמר הכסף התלבטות לגבי תיק מניות עולמי עם מספר ETF, וחוות דעת כללית על התיק שוק ההון 10
S עמלות - התלבטות המשקיע לגבי ברוקרים שוק ההון 5
M התלבטות לגבי תואר התפתחות אישית 7
A התלבטות לגבי פתיחת קופת גמל במקביל ללקיחת משכנתא אוף טופיק 0
P התלבטות לגבי איזור השקעה נדל"ן 0
שלי התלבטות לגבי משקפיים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
שלי התלבטות לגבי איזון שוק ההון 13
N התלבטות לגבי לימודים. אוף טופיק 9
T התלבטות לגבי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 6
unrealx התלבטות לגבי רכישת/השכרת רכב בארץ צרכנות פיננסית 6
R התלבטות לגבי השקעת סכום כסף לכמה שנים (רילוקיישן) שוק ההון 4
ב התלבטות לגבי תואר התפתחות אישית 3
J חדש פה - התלבטות לגבי קורס התפתחות אישית 5
N התלבטות לגבי קניית מסחרית צרכנות פיננסית 0
מ התלבטות לגבי מסלול לימודי מדמח (אשמח לעזרה) התפתחות אישית 13
C התלבטות לגבי הצעדים הבאים.. שוק ההון 11
P רוצה להשקיע בעצמי - התלבטות לגבי העלות שוק ההון 2
א התלבטות לגבי מוצרי השקעה - תעודת סל / קרנות נאמנות מחקות / ETF זר שוק ההון 3
ה משכנתא להשקעה - התלבטות לגבי מסלולים נדל"ן 11
Sesquiterpene התלבטות לגבי החלק האג"חי בתיק שוק ההון 12
מתכנת התלבטות לגבי מיחזור משכנתא צרכנות פיננסית 168
O התלבטות לגבי ספר קריאה בנושא כלכלה אוף טופיק 4
Ann LaSwan התלבטות לגבי מיקסר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 8
א התלבטות לגבי האפיק הסולידי שוק ההון 4
adamshalev התלבטות לגבי ביטוח רכב מקיף בזול צרכנות פיננסית 38
F יש עתיד עם קורסים ? התלבטות התפתחות אישית 10
Z התלבטות בנוגע לכספי פיצויים/קרן השתלמות/הלוואה לצורך רכישת רכב צרכנות פיננסית 8
Yos העלאת דמי ניהול של קרן האג"ח - התלבטות שוק ההון 6
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 51
ת התלבטות בין 2 מכונת כביסה Bosch או Constructa ? צרכנות פיננסית 16
S התלבטות בין מסלולי פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
N התלבטות בין עבודות התפתחות אישית 2
K להשכיר או למכור? עוד התלבטות נדל"ן 37
1337justme הצעת כסף מזומן לקשיש בפינוי בינוי במקום הדירה החדשה -התלבטות נדל"ן 24
M התלבטות בנוגע לסידור מחדש של התיק שוק ההון 2

נושאים דומים

למעלה