התייעצות לגבי משכנתא ראשונה

[דירה להשכיר]

סוג הלוואה	סכום הלוואה	תקופת הלוואה (חודשים)	סוג ריבית	ריבית הבסיס	ריבית הבסיס %	תוספת הפחתה [%]	שעור ריבית נומינלי	שעור ריבית מתואמת	סהכ תשלום חודשי
צמוד 5+5 מדד שפיצר (עוגן אג״ח)-דור	594,000	360	משתנה	אגח צמוד בנק ישראל	-1.91	3.65	1.74	1.75	2,119
פריים דיור-דיור	594,000	360	משתנה	פריים	1.6	-0.25	1.35	1.36	2008
ריבית קבועה לא צמודה- דיור	612,000	360	קבועה				3.6	3.66	2782
סהכ	1,800,000								6909

תודה לכולם פה על המידע, כיף לקרוא.
רקע:
לאחר מחשבות אני שוקל קניית דירה בסכום של 2.4.
ברשותי 650 אלף שח ככה שזה המינוף המקסימלי שלי(הון עצמי+50 הוצאות נלוות).
מתכנן לקנות דירה להשקעה מתוך ציפייה לעליית ערך.
פרקטיקה:
הגשתי אישור עקרוני למשכנתא וזאת ההצעה הראשונה שקיבלתי מהבנק שלי,
כמובן שמתכנן ללכת ליועץ משכנתאות אבל אשמח אם תוכלו לעזור ולהכווין אותי לאיך להפוך את ההצעה הזאת ליותר אטרקטיבית.
לקחת יותר פריים? פחות צמוד מדד כי אנחנו לפני עליית מדד?
אשמח להבין מהניסיון בפורום
עריכה:
בעל הכנסות נטו של 20 אלף.
ללא הוצאות קבועות כרגע.

 

[אורי ג.]

מה יכולת ההחזר שלך?
מה ההכנסות נטו שלך?

 

[half-solid]

לא מילאת את ריבית הקלצ
צמוד ל- 30 שנה נשמע מלחיץ...

חוצמזה, לא הייתי משאיר 50 להוצאות. תשאיר 100. אפילו יותר.
מס רכישה לקחת בחשבון? מתווך?

לא ממליץ לא מייעץ

 

[דירה להשכיר]

לא מילאת את ריבית הקלצ

תודה תיקנתי

מס רכישה לקחת בחשבון? מתווך?

צודק, 20,000 מס רכישה אוסיף לעצמי

 

[אורי ג.]

אין לך הרבה משחק והרבה ברירות פה, אתה על גבול יכולת ההחזר שלך.

 

[האזרח הקטן]

תזכור שהמימון המירבי הוא 75% מבין הנמוך ביןמחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. אם תקנה דירה ב2.4 מיליון אבל השמאי יוריד לך 10% בהערכת השווי, תוכל לקבל משכנתא מרבית של 1.6 מיליון בלבד.

מציע שתרד קצת במחיר הדירה שאתה מחפש - דירה של 2.1 למשל תכניס לך שכר דירה של מעל 5000 ש"ח עם מס רכישה נמוך, ותוכל להנות מפטור מלא ממס הכנסה על השכירות, וגם יאפשר לך גמישות רבה יותר בתמהיל המשכנתא.

יש כלל אצבע שאומר שמשכנתא יעילה היא לפי 500 ש"ח בחודש לכל 100,000 ש"ח, כלומר במספרים שלך זה החזר של כ9000 ש"ח בחודש (מה שכמובן לא יאושר לך, עפ"י השכר שציינת). אם אתה מחזיר סכומים נמוכים. אתה כמעט ולא נוגס בקרן במשך הרבה שנים. קח למחשבון משכנתא מן את התמהיל שרשמת (אפילו תוריד חצי אחוז בכל מסלול, ותניח מדד של 1.5%) ותראה את גובה הקרן בעוד עשור מהיום - אתה כמעט באותו חוב שלקחת אם לא גבוה יותר.

דבר שני, כדאי לדעתי לצמצם מאוד את החלק הצמוד למדד. אם הייתי במקומך, הייתי לוקח מסלול כזה רק לצורך מסלול פיתוי.

 

[דירה להשכיר]

דירה של 2.1

אז אתה אומר שגם בדירות להשקעה, לא שווה תמיד להתמנף ככל האפשר?
אלא עד גבול מסוים שהריבית נהיית כבר גבוהה במשכנתא?

 

[האזרח הקטן]

אז אתה אומר שגם בדירות להשקעה, לא שווה תמיד להתמנף ככל האפשר?
אלא עד גבול מסוים שהריבית נהיית כבר גבוהה במשכנתא?

עלות המינוף משפיעה על התשואה. וזה עוד לפני העובדה שהריביות גבוהות יותר ככל שתפרוס לתקופה ארוכה יותר.

 

[הורדוס]

אז אתה אומר שגם בדירות להשקעה, לא שווה תמיד להתמנף ככל האפשר?
אלא עד גבול מסוים שהריבית נהיית כבר גבוהה במשכנתא?

הוא כתב משהו חשוב יותר:

תזכור שהמימון המירבי הוא 75% מבין הנמוך ביןמחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. אם תקנה דירה ב2.4 מיליון אבל השמאי יוריד לך 10% בהערכת השווי, תוכל לקבל משכנתא מרבית של 1.6 מיליון בלבד.

יש תרחיש מאוד סביר בו הכסף שיש לך לא יספיק לרכישת הדירה.
במצב כזה האפשרויות העיקריות שלך יהיו:
- ביטול הרכישה והפסד של חלק מהעלויות עסקה.
- הלוואות משלימות יקרות שיפגעו ברווח מהעסקה, ואולי יהפכו אותה ללא כדאית.
- פנייה למשפחה שתתגייס לעזור במידה וזה אפשרי.

בשנים האחרונות הכל רק עלה, הרבה אנשים אומרים שהם מרגישים שהם מפספסים רכבת דוהרת ואם לא יעלו עליה עכשיו יפספסו.
מתיחת יכולות המימון שלך עד גבול היכולת בסכומים כאלו גדולים עלולה להכניס המון לחץ לחיים וכל פספוס קטן, או אפילו ירידה זמנית בהכנסה שלך מעבודה יכולה לגרום לתוצאות מאוד לא נעימות, וגם פגיעה בדירוג האשראי שלך.

לגבי החלק הצמוד, בתמהיל שהצגת יש 594,000 צמודים למדד, בארה"ב הייתה אינפלציה של 7% בשנה האחרונה, אם זה יקרה בארץ שנה הבאה החלק הזה בחוב יגדל בכמעט 40,000 בנוסף להחזרי קרן והחזרי ריבית שתשלם במהלך השנה הזאת כמובן.

אם יש לך אפשרות לקחת עוד 200,000 כנגד קרן ההשתלמות בגרייס אז לעסקה תהיה יותר כדאיות והרבה פחות סיכון לדעתי.

 

[דירה להשכיר]

אם יש לך אפשרות לקחת עוד 200,000 כנגד קרן ההשתלמות בגרייס אז לעסקה תהיה יותר כדאיות והרבה פחות סיכון לדעתי.

תודה רבה זאת בדיוק סוג העצות שרציתי לקבל.
ואז להוריד את הצמודת מדד ל394,000 או לאזן את כל התמהיל?

 

[הורדוס]

תודה רבה זאת בדיוק סוג העצות שרציתי לקבל.
ואז להוריד את הצמודת מדד ל394,000 או לאזן את כל התמהיל?

קודם כל לקרוא שוב את התגובה הזאת:

תזכור שהמימון המירבי הוא 75% מבין הנמוך ביןמחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. אם תקנה דירה ב2.4 מיליון אבל השמאי יוריד לך 10% בהערכת השווי, תוכל לקבל משכנתא מרבית של 1.6 מיליון בלבד.

מציע שתרד קצת במחיר הדירה שאתה מחפש - דירה של 2.1 למשל תכניס לך שכר דירה של מעל 5000 ש"ח עם מס רכישה נמוך, ותוכל להנות מפטור מלא ממס הכנסה על השכירות, וגם יאפשר לך גמישות רבה יותר בתמהיל המשכנתא.

אח"כ גם את זאת:

הוא כתב משהו חשוב יותר:

יש תרחיש מאוד סביר בו הכסף שיש לך לא יספיק לרכישת הדירה.
במצב כזה האפשרויות העיקריות שלך יהיו:
- ביטול הרכישה והפסד של חלק מהעלויות עסקה.
- הלוואות משלימות יקרות שיפגעו ברווח מהעסקה, ואולי יהפכו אותה ללא כדאית.
- פנייה למשפחה שתתגייס לעזור במידה וזה אפשרי.

ואח"כ ללכת לבדוק מה מרווח הביטחון שאתה צריך להשאיר כדי להימנע ממצב כזה.

אני הייתי משאיר את הכסף שאני לא בטוח אם אצטרך נזיל, ומשתמש בו כדי לסגור חלק מהמסלול הצמוד ברגע שהרכישה תושלם והדירה תושכר.

חוץ מזה, ככל שתפרט פה יותר תוכל לקבל דעות מבוססות יותר.

מה מצב הדירה שאתה רוצה לרכוש? מושכרת/לא/מסירה עתידית/שיפוץ נדרש
כמה כסף אתה מחזיק בקרן ההשתלמות והאם היא כבר נזילה? זה ישפיע על ההלוואה שתוכל לקחת
האם יש לך עוד נכסים פיננסים כמו קופת גמל לתגמולים/קופת גמל להשקעה/פוליסת חיסכון?
למה הוצאות נלוות רק 50,000? רק התיווך יכול להיות יותר מזה.

 

[האזרח הקטן]

מצטרף להמלצה של הורדוס - יותר חשוב מלעשות עסקה טובה זה לא לעשות עסקה שגדולה עליך ותכניס אותך לבעיות תזרים.

 

[דירה להשכיר]

חוץ מזה, ככל שתפרט פה יותר תוכל לקבל דעות מבוססות יותר.

עדיין אין לי את כל הפרטים, הייתה לי עסקה אחת במחיר הזה שהתפוצצה בעקבות בעל הדירה
מכין את עצמי להזדמנות הבאה שתיווצר.